【正文】 三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 根據(jù)對樣本項目調(diào)研取得詳細的資料，首先從供應、產(chǎn)品、價格、銷售等方 面對區(qū)域市場作縱向的分析，明確以下的幾個問題： ? 區(qū)域市場的總體供應量 ? 產(chǎn)品特點 ? 產(chǎn)品價格情況 ? 產(chǎn)品銷售情況 然后對有借鑒意義的項目從位置交通、社區(qū)規(guī)劃、建筑設計、項目特色、銷 售策略等方面進行橫向點評分析，更清楚地明確競爭對手的情況，找出成功項目對本案的借鑒之處。 本部分是對區(qū)域市場的項目進行縱向比較分析，首先 解決供應市場“是什么”的問題，然后深入分析“為 什么”，最后得出“怎么辦”的結(jié)論。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 市場研究階段 只有真正懂策劃的人，才能“決策問題”轉(zhuǎn)化為“研究問題” 只有真正懂策劃的人，才能合理地根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特性及市場特性制定相應的研究執(zhí)行方案 只有真正懂策劃的人，才能站在項目全程的高度，設計出結(jié)構(gòu)清晰、邏輯嚴密、針對性強的研究方案 只有真正懂策劃的人，才能在實際研究的調(diào)查中更有效地進行數(shù)據(jù)方面的調(diào)查、整理及分析 用策劃的頭腦思考市場研究 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 1. 易居中國項目前期研展的三個階段 可 行 性研 究價 格 定 位開 發(fā) 周 期銷 售 周 期經(jīng) 濟 效 益分 析推 廣 方 案市 場 研 究市 場 定 位客 戶 定 位產(chǎn) 品 定 位地 塊 產(chǎn) 品 方 案具 具 具具具具具具 具第一階段 可行性研究 第二階段 市場研究 第三階段 項目定位 第四階段 市場推廣 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 2. 易居中國項目前期研展報告的撰寫要點 . 宏觀市場部分 . 區(qū)域 /競爭市場分析 . 項目定位建議 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。分析區(qū)域市場 上產(chǎn)品的特征、價格、宣傳推廣、客戶群、銷售情況 以及相互間的關(guān)系，弄清楚區(qū)域市場的整體情況，為 項目的市場定位提供有力的支撐。 通過上述分析，提出本案的初步市場定位。 物業(yè)名稱 物業(yè)位置 發(fā)展商 開盤時間 入住時間 P1 P2 P3 P4 P5 樣表：樣本項目概況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 物業(yè)名稱 樓體類型 P1 26層 /28層塔樓 P2 1518層塔板結(jié)合 P3 25層塔樓 P4 16層板樓 P5 10－ 14層板樓 樣表：樣本項目綠化率 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 ?樓宇配套 通過下表可以看出樣本項目在通訊、供電系統(tǒng)及電梯品牌選擇方面的情況。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 ?銷售分析 商品房在銷售時一般分為導入期 、 強銷期以及持銷期 三個階段 ， 各個階段的銷售率是有很大差異的 。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 樣表：樣本項目客群特征 項目名稱 客群特征 P1 P2 P3 P4 P5 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 項目定位 項目產(chǎn)品定位 項目價格定位 項目客戶定位 投資回報分析 產(chǎn)品組合 樓體類型 房型面積 市場定位 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 特征屬性 百分比 2235歲（ 2230歲） %（ %） 上海本地人 % 大專以上學歷（本科以上學歷） %（ %） 職業(yè)：公司職員 % 管理人員 % 專業(yè)技術(shù)人員 % 中高收入家庭（家庭月收入 5000元以上） % 出行主要交通工具：公交車、助動 /自行車、地鐵 % 擁有自己的住房 % 目前居住區(qū)域：徐匯、閔行、松江 % 目前工作區(qū)域：徐匯、長寧、閔行、松江 % 高接受群體特征 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 定價原則 上市價格 現(xiàn)實價格 成本加成原則 整體發(fā)展原則 市場比較原則 價格影響因素分析 定價方法的選取 比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、長期趨勢法 市場因素調(diào)整 。 序號 工程類別 平均造價（元 /平方米） 備 注 7 辦公樓 多層（無地下室） 13001600 ?地上 4層 多層（有地下室） 17001800 ?地下 1層，地上 67層 8 商辦樓 高層（中低檔） 36004100 ?地下 1層，地上 2030層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯 高層（中高檔） 5600或以上 ?地下 2層或以上，地上 2535層，中央空調(diào)，幕墻 /鋁板，進口電梯 超高層（高檔） 860010100 ?地下 2層，地上 4050層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻 /鋁板 /進口石材 9 體育健身俱樂部 / 5300或以上 ?社區(qū)高級會所 10 商業(yè) 多層一般商場 26002900 ?地上 45層 多層綜合商場 41005100 ?地下 1層，地上 45層，無塔樓 綜合商業(yè)建筑 5100或以上 ?地下 23層，上部 45層、 2030層辦公塔樓 大賣場 3300或以上 ?家樂福、百安居 11 旅游酒店 多層旅館 27003100 ?無星級 高層旅館 33003700 ?無星級 國際三星級酒店 45005000 ?不包括精裝修及家具 國際四星級酒店 50008000 ?不包括精裝修及家具 國際五星級酒店 12023或以上 ?不包括精裝修及家具，超高層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率，結(jié)合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價 /租金。 接下來是案例分享部分 … 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 情景二： 這家開發(fā)商在易居的幫助下順利拍得了這塊土地，但同時開發(fā)商也陷入了迷茫，未來的市場環(huán)境會怎么變化？項目應該開發(fā)什么產(chǎn)品？項目的客戶在哪？ ?? 經(jīng)過討論，易居認為現(xiàn)階段的主要工作時進行深入細致的市場研究，消除開發(fā)商的疑問。 靠近口岸，接近規(guī)劃中的軌道交通線，但公交系統(tǒng)不是很完善。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，做市場銷售的行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 3. 離繁華市區(qū)較遠，公交系統(tǒng)不是很完。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 商業(yè)業(yè)態(tài)：超市、特色快餐廳、小商業(yè)、銀行、郵局；中西餐廳、咖啡廳 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 細節(jié)品質(zhì)： 在 1期的前廣場配備兩部自動感應手扶電梯方便業(yè)主上下 。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 有實力的購買年齡段， 3245歲，月收入 3萬 6萬元人民幣，目前居住在特區(qū)內(nèi)的客戶。 從片區(qū)競爭項目看，外銷客戶占有一定的比例，一般在 20%左右。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 深圳某高級公寓的項目定位 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 三 前期費用 1 勘查設計費 / ? 按總投資的 %計 2 建筑設計費 50100 ? 含施工圖；按住宅建筑面積計 3 景觀設計費 2030 ? 按扣除地面附屬物基底面積計算 4 設計招投標管理費 / ? 按總