【正文】 1650 ?1824層住宅 高層 20232100 ?2834層住宅 2 高檔商品房 多層 17001800 ?設 1層地下車庫 小高層 20502150 ?設 1層地下車庫 高層 27502850 ?設 1層地下車庫 3 酒店式公寓 高層 43004600 ?含精裝修費用 4 獨立式地下車庫 地下一層 29003100 地下二層 46004900 5 別墅 一般獨立別墅 12501450 ?地上 23層 半地下室獨立別墅 13501550 ?半地下室、地上 23層 聯(lián)體別墅 10501250 ?地上 23層 高檔裝修別墅 4100或以上 ?地上 23層 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 【定價思路】 市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 范例 1： 市場比較法之標準高檔公寓價格擬合系數(shù)表 比較內容 （指標） 權重 匯豪天下 (A) 耀江花園 (B) 仁恒河濱花園 (C) 海琪園 (D) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑自身品質指標 70% / / / / 建筑規(guī)模 10% 1 1 社區(qū)景觀 10% 1 1 立面設計 10% 1 1 內部裝修 15% 1 1 戶型設計 10% 1 1 1 1 物業(yè)管理 8% 1 1 1 1 附加因素 7% 1 項目周圍環(huán)境指標 30% / / / / 交通狀況 10% 1 1 周邊環(huán)境 10% 1 區(qū)域位置 10% 1 合計 100% / / / / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。因此，易居方面立即組織專案小組討論會 ?? 案例討論 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 深圳本地住宅消費趨勢向大戶型、生態(tài)住宅的方向轉變。 從競爭項目看，外銷客戶占有很重要的比例。起居生活有身份標志的尊貴府邸。 3. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 配備豪華、職能化電梯，內配液晶顯示器提供業(yè)主關心的信息，使業(yè)主上下樂趣無窮。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 選用英國品牌 ICI優(yōu)質外墻涂料，抗拒海風侵蝕。 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質要求同樣最高的客戶。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 S（ strength） 1. 自然環(huán)境優(yōu)越，擁有稀缺的國家級紅樹林自然保護區(qū)景觀和市區(qū)海景。度假休閑享樂，坐享深圳灣海濱風情。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 隨著香港經(jīng)濟的復蘇，銀行方面通過減息等措施刺激了香港客群的 置業(yè)熱情，外銷市場比較活躍。 情景一： 現(xiàn)在深圳市市區(qū)有一塊地，深圳市國土局欲于不久進行拍賣，地塊現(xiàn)狀為：東西長約 300米，南北窄約 70米，總占地面積 ，地塊北面有一排 8層高農(nóng)民房，南面大海與項目僅一高速公路之隔，整幅地塊低于高速路面近兩米。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則： 相近原則，相近地段會有更多的相近因素 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位 市場比較法 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 2 室外附屬工程費用 ?綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、 CCTV、紅外線報警 （ 1） 綠化建設費 12 ?按住宅建筑面積計 （ 2） 供水管道工程費 ?按地面總建筑面積計 （ 3） 燃氣管道工程費 21/24 ?按住宅建筑面積計；煤氣 21元 /平方米、天然氣 /平方米計 （ 4） 電話通訊工程費 ?掛空式： /平方米；暗埋式：多層 20元 /平方米，高層 /平方米 （ 5） 電力工程費 145 ?按地面總建筑面積計 （ 6） 小區(qū)智能化 50 ?按住宅建筑面積計 （ 7） 環(huán)衛(wèi)工程費 10 ?按地面總建筑面積計 （ 8） 有線電視工程費 5 ?按住宅建筑面積計 （ 9） 道路及附屬設施 25 ?按住宅建筑面積計 3 人防工程建設費 60/45 ?按地面總建筑面積計 五 其他費用 1 管理費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 2 銷售推廣費用 / ?按銷售收入約 2%計 3 不可預見費用 / ?（建安 +前期 +配套） 3% 4 財務費用 / 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 上海目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括： 土地成本 前期成本 建筑安裝成本 配套成本 其他成本（管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本） 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 ? 產(chǎn)品概念 ：即體現(xiàn)產(chǎn)品特點，并充分引導客戶需求的產(chǎn)品概念、建筑 理念或生活理念。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。其次是在以上結論基礎上對項目提出有針對性、可操作性、建設性的市場定位和建議。易居可通過分布在各個區(qū)域的數(shù)十個代理樓盤的客戶數(shù)據(jù)和定期需求調研數(shù)據(jù)來深入分析客戶的需求。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件?？蛻舻男枨筇卣鳎▽Ξa(chǎn)品硬件、軟件的要求）也正是通過價格及銷售情況體現(xiàn)的，通過對市場上各項目價格銷售情況的深入分析，可以有效彌補需求調研的不足，更為準確、深入地發(fā)現(xiàn)客戶需求。 物業(yè)名稱 車位數(shù)量（位 /戶） P1 1 P2 1 P3 1 P4 1 P5 樣表：樣本項目車位情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 幼兒園 中小學 商業(yè) 會所 P1 有 有 有 有 P2 / / / 有 P3 有 / 有 有 P4 有 / / 有 P5 / / 有 有 樣表：樣本項目區(qū)內配套情況 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 一居 面積 比 例 二居 面積 比 例 三居 面積 比 例 四居 面積 比 例 躍層 面積 比 例 P1 29% 50% 21% P2 20% 167179 40% 40% P3 25% 25% 25% 25% P4 138174 33% 162210 34% 215247 33% P5 8% 30% 50% 2% 10% 樣表：樣本項目戶型面積及比例 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 物業(yè)名稱 綠化率 P1 % P2 % P3 % P4 % P5 % ? 綠化率 綠化率的高低可以反映出小區(qū)內部的環(huán)境景觀和綠化情 況 ， 綠化率越高的項目區(qū)內的景觀設計也更加豐富多彩 ， 使業(yè)主的居住品質得到一定的提升 。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。 ? 項目概況 通過項目概況我們可以了解到樣本項目的位置、開發(fā)商以及項目的開盤時間、入住時間等基本情況。 說明調研項目選取的依據(jù)，數(shù)據(jù)分析的原則和方法。 主要分析市政規(guī)劃及其他與房地產(chǎn)發(fā)展相關的重大事項及產(chǎn)業(yè)政策。 市場研究 定位 確定細分市場 產(chǎn)品定位、客戶定位 市場選擇 T 市場細分 S 市場調研 定位 P 項目定位階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。在您離開易居公司時，有義務歸還本文件。特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓的基本資料，拿到本文件的易居員工必須確保本手冊沒有被復制、散發(fā)或采取任何方式為第三方所用。 其作用在于： ? 通過市場分析確定項目的可行性 ? 通過財務評價確定項目的可行性 可行性研究階段 特別告知：本文件包括了易居咨詢顧問培訓