【正文】 二、建議 項(xiàng)目應(yīng)加快融資進(jìn)度，以期盡快投入實(shí)施，以保證市場機(jī)會(huì)優(yōu)勢。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)。為 保證項(xiàng)目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風(fēng)險(xiǎn)。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目凈現(xiàn)值為 萬元。 銷售費(fèi)用 宏鼎置業(yè)股份有限公司 45 本項(xiàng)目的銷售費(fèi)用按銷售收入的 %估算。 本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 20% 50% 20% 10% 商業(yè) 100 30% 50% 20% 停車位 100 30% 50% 20% 宏鼎置業(yè)股份有限公司 40 車位銷售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還 50%，第二年還剩余 50%。 250%=3166 元 /平方米 加權(quán)平均法定價(jià)過程 本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià) 項(xiàng)目 名稱 比準(zhǔn)價(jià)格 （元 /平方米） 建筑面積 （平方米） 共計(jì) （萬元） A 2698 28529 7697 宏鼎置業(yè)股份有限公司 38 B 多層： 2850 高層： 3359 250000 71250 83975 C 多層： 2903 高層： 3528 67872 19703 23945 D 3186 28679 9137 E 2826 47460 13412 多層住宅銷售價(jià)格 =98650 萬元247。 （ 1）、外墻：高級(jí)外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：膩?zhàn)? （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂 （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復(fù)合防盜門 （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器； （ 8）、陽臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽臺(tái)； 小區(qū)配套設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息場所、運(yùn)動(dòng)場所、室外消防、配電房、公共照明 、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在 設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 濰 坊市 區(qū) 工薪階層 1 近 鄰項(xiàng) 目 個(gè) 工 廠 的 職 工； 2 薪金一般，工作 壓 力大， 時(shí)間緊張 ，最希望 擁 有 較 近的 樓盤 ； 3 往往 經(jīng)過 深思考 慮 ，多方面衡量比 較 物 業(yè) 的價(jià) 值 ； 4 能承受適中的價(jià)格，但 對 價(jià)格也 較為 敏感。 項(xiàng)目規(guī)模雖小，但市場風(fēng)險(xiǎn)相對也小，其不可能像大盤那樣在市場中有持久的耐力，但卻適合打造小而精的社區(qū)，在市場中依靠前期的爆發(fā)力即可一氣呵成，快速消化 同時(shí)創(chuàng)造“超額”的利潤 二、市場定位主題思路 定位思路及形象構(gòu)筑 綜合分析結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目不適合將戰(zhàn)線拉長，整體市場機(jī)會(huì)體現(xiàn)在打造較為純粹的大眾化精品社區(qū)。如何使本項(xiàng)目銷售時(shí)在其他各競爭項(xiàng)目壓力下實(shí)現(xiàn)突圍，達(dá)到快速銷售的目的，將是下階段市場推廣的關(guān)鍵 所在。 背靠高速公路，車輛多，噪音污染嚴(yán)重。 （ 1）、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于新華路北首，東臨晨鴻印刷廠，西靠新化路，南到、接宏鼎置業(yè)股份有限公司 27 順風(fēng)蘭郡，北距濟(jì)青高速約 100 米。 從以上問卷調(diào)查匯總中，我們可以看出： 濰坊人對多層、小高層、高層住宅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說明大豐客戶希望居住條件能更好； 大多數(shù)居民期望 房價(jià)范圍在 3000 元 /㎡； 選擇房型面積偏中小型， 說明市場需求的 是 中 等 價(jià)位 、較大 戶型 、中 低 檔次房子 ； 接受向銀行按揭貸款方式買房，說明居民的支付能力增強(qiáng)了； 隨著客戶購房觀念的不斷改變，他們對產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來越高。 希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些 55%希望有醫(yī)療中心和小型超市， 20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房， 20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。 1對窗臺(tái)造型的選擇 65%希望是落地窗臺(tái)， 20%希望是普 通窗臺(tái)， 15%希望是六角窗臺(tái)。 對購買房子面積的要求 宏鼎置業(yè)股份有限公司 22 45%的人希望 90 ㎡以下； 20%希望 90110 ㎡； 20%希望 110130㎡； 10%希望 130150 ㎡； 5%希望 150 ㎡以上。 青年人、老年人的購房需求尚未能得到交好的滿足 從市場需求看，未婚青年由于經(jīng)濟(jì)能力所限，需求的主要是過度型的小戶型住宅，老年人則需要更為融洽、利于交流的社區(qū)環(huán)境的小區(qū)住宅 ，宏鼎置業(yè)股份有限公司 21 而從市場供給看，以青年或老年為主要目標(biāo)客戶的住宅項(xiàng)目較為鮮見。 但隨有效需求經(jīng)歷波峰之后，新的購房主力尚不能迅速形成強(qiáng)大的購房熱潮，而使購房主力已由中高收入階層想工薪階層轉(zhuǎn)變。 項(xiàng)目外 立 面風(fēng)格的塑造從流行 歐陸風(fēng)格向多種風(fēng)格并存的格局轉(zhuǎn)變 目前，海 派風(fēng)格、港式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格和歐陸風(fēng)格等多種外立面風(fēng)格宏鼎置業(yè)股份有限公司 18 設(shè)計(jì)已取代前一兩年在濰坊流行的仿歐式風(fēng)格 ， 使區(qū)域住宅項(xiàng)目外立面風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，以滿足目標(biāo)客戶多樣化審美需求。 （二）、總體特點(diǎn) 區(qū)域分布不平衡 開發(fā)區(qū)樓盤數(shù)量相對較多，規(guī)模相對較大， 其中尤以市區(qū)、城郊結(jié)合地帶為甚。城市中心以其稀有的地段優(yōu)勢和完整的配套設(shè)施，依然吸引著開發(fā)商和置業(yè)者的目光，與此同時(shí)，城市郊區(qū)化也初現(xiàn)端倪，特別是城郊部的城市區(qū)位規(guī)劃變化，形成巨大的升值空間，使大量的開發(fā)商跟進(jìn)涌入，形成屯地小高潮。 濰坊整體市場供應(yīng)量急劇增加，整體市場已經(jīng)明顯出現(xiàn)供大于求的局面，整體市場競爭壓力持續(xù)加強(qiáng)；東西部市場逐漸平衡，但開發(fā)檔次出現(xiàn)分化；土地供應(yīng)量大甚至沒有節(jié)制，未來幾年供應(yīng)量繼續(xù)持續(xù)增加；房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲，但總體上漲幅度較小，高端物業(yè)上漲較快；商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重集中化，中央商圈強(qiáng)者恒強(qiáng)，零售商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步增加，東部區(qū)域缺乏大型商業(yè)設(shè)施，呼喚大型購物中心出現(xiàn)，市場依然已自用為主，投機(jī)成分較少，基本層面尚處健康 狀態(tài)；住宅產(chǎn)品嚴(yán)重雷同，但新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，呈差異化開發(fā)趨勢。 土地放量大幅增長，即將迎來供應(yīng)量高峰 20022020 年濰城、奎文、高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 的商業(yè)和住宅用地表 年份 2002 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 總用地合計(jì) 2903 922 1097 1877 4683 總用地同比增長率 109 68 19 71 149 商業(yè)用地 1312 114 149 195 435 商業(yè)用地同比增長率 360 91 31 31 123 住宅用地 1591 808 948 1682 4248 住宅用地同比增長率 49 17 77 153 從以上圖表可以看出，濰坊市的商業(yè)及住宅用地供應(yīng)量波動(dòng)較大，土地放量為規(guī)律， 2002 年 出現(xiàn)了波峰，嚴(yán)重影響了后幾年的土地供應(yīng)量。 C 板塊 — 西部板塊：主要以普通住宅（多層）為主，以魯發(fā)名城為領(lǐng)頭羊，致力于建造普通老百姓買的起的普通住宅?！笆晃濉逼陂g，濰坊市人均 GDP 將達(dá)到 4200美圓左右。 “一環(huán)”即西外環(huán)路、濰膠 路、東外環(huán)路、禹王北街組成的城市快速交通環(huán)路，是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長的框架。濰坊機(jī)場已開通北京、上海、廣州、海口、大連等航線，是全國四個(gè)航空郵件處理中心之一。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作 出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管 理，以“開拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會(huì)各界服務(wù)。 , 宏鼎 暢溪園 房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 宏鼎置業(yè)股份有限公司 2 公司名稱：宏鼎置業(yè)股份有限公司 宏鼎置業(yè)股份有限公司 3 完成日期： 目 錄 一、總論???????????? 3 二、市場調(diào)研分析???????? 5 三、項(xiàng)目綜合定位 ? ????? ?? 20 四、項(xiàng)目投資估算???????? 35 五、財(cái)務(wù)分析?????????? 44 六 、風(fēng)險(xiǎn)分析與對策??????? 44 七 、 研究結(jié) 論及建議??????? 45 八、附表???????????? 48 宏鼎置業(yè)股份有限公司 4 總 論 項(xiàng)目建設(shè)背景 根據(jù)濰坊市城市發(fā)展的需要以及玄武街區(qū)所有工業(yè)園“退城進(jìn)園”全部搬遷到濟(jì)青高速路以北工業(yè)園的規(guī)劃要求，宏鼎置業(yè)股份有限公司通過自行開發(fā)該地塊。 （ 9） 工程概況： “宏鼎 — 暢溪園 ”規(guī)劃總用地 公頃，其中，城市道路用地 公頃，可建設(shè)用地 公頃。 市場調(diào)研分析 一、 濰坊市概況 “一廊”即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人均 GDP 達(dá)到 3000 美圓以后，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期，其消費(fèi)形態(tài)逐漸想享受型發(fā)展型快速轉(zhuǎn)變。 D 板塊 — 豪德板塊：主要以物流貿(mào)易批發(fā)為主，居住功能很少，政府將進(jìn)一步加強(qiáng)其物流貿(mào)易功能。 2020年出現(xiàn)波谷之后，受地方相關(guān)政策影響和市場自身規(guī)律的調(diào)節(jié)，土地用量逐漸恢復(fù)，逐年爬高，整體土地供應(yīng)量進(jìn)入有節(jié)奏的增長階段。 (四 )、市場需求趨勢 多樣化、多層次需求特征將更加突出 宏鼎置業(yè)股份有限公司 14 市場需求的個(gè)性化、多層次特征隨經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展將更為突出，對普通商品房、中高檔商品房、高檔豪宅的需求仍呈共存局面，但層次特征更加明顯；另一方面，對住宅需求的個(gè)性化特征也將隨之表現(xiàn)的更加突出。這些都使中心城區(qū)和城交結(jié)合部的房地產(chǎn)開發(fā)量在目前及今后幾年時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)出明顯的高位狀態(tài)特征。 而奎文、濰城樓盤數(shù)量相對較少。 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)從單一的簡樸型簡單綠化、鋪裝已向相對完善的園林景觀設(shè)計(jì)發(fā)展 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目內(nèi)部環(huán)境改善和特色塑造的重要部分，已為多數(shù)開發(fā)者所注重。 目前市場有效需求相對 總 供給增長呈平緩增長的特點(diǎn) 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，濰坊市自 2020 年以來，房地產(chǎn)交易依然見旺，各金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人信貸均比 2020 年同期有所增長；而從購房者的構(gòu)成來看，工薪階層占相當(dāng)大的比例。而新婚青年、老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋壤手饾u增長的態(tài)勢。 對房型的要求 10%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 55%希望房型為三房二廳一衛(wèi)， 10%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 2希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望休閑和健身步道， 20%希望搖椅、秋千。 宏鼎置業(yè)股份有限公司 26 從一些項(xiàng)目銷售過程中咨詢者所反映的情況看，目前市場上眾多項(xiàng)目的房價(jià)已超出相當(dāng)部分工薪階層的購房支付能力極限。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 公頃，地上建筑面積 萬平方米，多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 萬平方米，商業(yè)及配套建筑面積 萬平方米，建筑密度 %，容積率 ，綠化率 %，住宅層高 米。 O— 機(jī)會(huì) 在 “貫通軸線、 提升干道、完善外環(huán)、拓展出口”的市政建設(shè)政策支持下，玄武街四平方公里居住區(qū)開始實(shí)施，北外環(huán)北移，玄武街將成為與福壽街并列的城市主干道，本案周邊的居住條件和交通狀況將有極大的改善。 樓盤可發(fā)掘的個(gè)性買點(diǎn)過少；周邊競爭性樓盤數(shù)目眾多，價(jià)格競爭力強(qiáng)。在推廣策略上如果圍繞本區(qū)域客戶作文章難以提煉項(xiàng)目的個(gè)性化賣點(diǎn)，可以根據(jù)“高差原理”本項(xiàng)目在推廣上的口號(hào)將工薪階層為主要訴求對象，這樣可以通對客戶層面的吸引來拉動(dòng)本區(qū)域客戶層面，從而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)客戶層面的超越。 二次置 業(yè) 人士及周 邊 拆 遷戶 1 不 滿 足原有物 業(yè) ，或 將 原物 業(yè)轉(zhuǎn) 手