【正文】 ㈤⒈ 建筑整體布局建議后期高層建筑的分?jǐn)偅苊庥绊懶^(qū)內(nèi)部園林的通透性；具體有：1. 2地塊東南處二棟11層小高層，可能會(huì)形成被兩邊高層圍合的局面，造成銷售上的隱患，可考慮將其與4地塊西北處二棟18層高層對(duì)換位置；2. 4地塊就目前的情況來看，必定將成為小區(qū)的中心景觀，因此，其間的小高層及高層盡量分?jǐn)偟?和2地塊周邊區(qū)域，以小高層或高層來彌補(bǔ)容積率（特別是4地塊東北處那棟11層小高層，將會(huì)大大影響到整個(gè)小區(qū)的開闊性）；，避免造成“圍城”小區(qū)，增強(qiáng)與外部空間的通透性，同時(shí)也可以起到強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的規(guī)模效用。 綜合分析現(xiàn)一期的戶型設(shè)置及比例情況來看：戶型的設(shè)置跨度很大，從二房一廳一衛(wèi)到四房二廳二衛(wèi)到復(fù)式，（㎡）戶型的偏重方向不明顯，造成主次客戶概念淡化的弱勢，且面積在100平方為以上（非主流購房客戶對(duì)面積的要求）占了近52%，即320套。由于本項(xiàng)目客戶主要定位在以關(guān)內(nèi)為主，因此，在戶型設(shè)計(jì)上也必須迎合主流購房客戶的整體需求及綜合走勢來予以確定。在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投入上，豪宅與高檔次住宅的各方面也要更加挑剔，自然在資金的在投入上也要高出很多；當(dāng)然，最主要還是市場的消化能力。1. 項(xiàng)目整體定位分析建議建議：將項(xiàng)目定位在舒居型高質(zhì)素大社區(qū)。銷售狀況片區(qū)市場一大亮點(diǎn)，一期銷售已近八成。點(diǎn)評(píng)萬科在一塊原“不被人看好”，地處關(guān)外，原來基本無配套設(shè)施，交通不便的區(qū)域開發(fā)了一個(gè)高質(zhì)素的大規(guī)模項(xiàng)目，并成功引導(dǎo)市場，吸引了大量關(guān)內(nèi)工薪白領(lǐng)階層來此置業(yè)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的成功。1. 客戶定位的年輕化，對(duì)品牌的要求也偏向于對(duì)時(shí)尚、個(gè)性、品位的追求；2. 大盤的發(fā)展方向，無法象小項(xiàng)目一樣集中力量做好“內(nèi)功”即可突出，更要求有適當(dāng)?shù)钠放菩蜗髞磉M(jìn)行包裝；3. 本片區(qū)（龍華市場）競爭的多元化，促使本項(xiàng)目的開發(fā)必須加入“創(chuàng)新”元素，方能“抓住”客戶眼球。主流購房者的單價(jià)承受力：2. 龍華（特別是關(guān)口）項(xiàng)目啟動(dòng)關(guān)內(nèi)市場的優(yōu)勢及可能性。㈢、項(xiàng)目定位分析建議深圳住宅產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)發(fā)展趨勢：☆ 住宅類物業(yè)的開發(fā)重點(diǎn)將向城市外圍轉(zhuǎn)移，同時(shí)，一批較大型樓盤將起到主導(dǎo)市場的作用，小型樓盤占絕大多數(shù)份額的局面將迅速改變；☆ 城市空心化是一種必然趨勢，城鄉(xiāng)結(jié)合部大型物業(yè)開發(fā)不斷增加，規(guī)模不斷擴(kuò)大，將培育大型物業(yè)規(guī)模優(yōu)勢；☆ 白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)、自由職業(yè)者、中小工商業(yè)主開始成為住宅市場的主流消費(fèi)群體；☆ 房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品本身，根據(jù)市場的需要走勢來定位產(chǎn)品是最重要的。具體來講可以從本地塊周邊四個(gè)方位來進(jìn)行分析：1. 東面本項(xiàng)目所面臨的民治大道即東面片區(qū)，已經(jīng)有部分高尚物業(yè)（梅花山莊、馨園、盛銘居等）形成，雖原有的農(nóng)民建房以及部分廠房依然存在會(huì)對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)存在一些影響，但整體環(huán)境已逐步在改善，包括沿民治路生活排水河流也都在治理中。四、荔花山莊項(xiàng)目分析及相關(guān)建議㈠、荔花山莊總體數(shù)據(jù)資料:㈠⒈ 地理位置：本項(xiàng)目地處深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)民治（大道）路旁，新一代酒店正對(duì)面，距梅林關(guān)口不到3公里。市場的形成融匯著相關(guān)的競爭，區(qū)域競爭的存在也是市場替代效應(yīng)產(chǎn)生的，項(xiàng)目片區(qū)未來競爭也就是市場競爭和市場替代相結(jié)合的。人性化需求是一種以低級(jí)向高級(jí)演變的過程，龍華房地產(chǎn)市場也是同樣的道理。大盤的分期推出，至少在近兩年內(nèi)將對(duì)欲在龍華購房的消費(fèi)者形成巨大的消費(fèi)心理吸引力，這種影響效果將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，而且在此期間消費(fèi)者也逐漸形成“去龍華就住大社區(qū)”的消費(fèi)心理，且大盤所針對(duì)的對(duì)象并不局限于本區(qū)域內(nèi)消費(fèi)客戶，競爭和影響范圍不斷擴(kuò)大，在整體形象推廣和品牌樹立方面具備資金優(yōu)勢，相對(duì)轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)趨小，發(fā)展商利潤得到保障。另外，布吉地產(chǎn)實(shí)力雄厚，勢頭一直較猛，使龍華受一定程度的“打壓”，同樣不可以忽視。而作為較早的風(fēng)和日麗在規(guī)模和品牌效應(yīng)、社區(qū)環(huán)境和區(qū)內(nèi)配套一定代表：大型會(huì)所——生活館等賣點(diǎn)下，目前第三期麗虹苑也正處于熱銷階段；瀅水山莊憑借其為關(guān)口物業(yè)的優(yōu)越性及低廉的價(jià)格，潛龍花園為從梅林關(guān)口通往龍華鎮(zhèn)交通要塞之一的民治大道喉舌地帶，其物業(yè)銷售狀況也已接近尾聲。安置房系列：有民樂村項(xiàng)目、潛龍閣等。三房面積80—115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購買者主要為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，購買用途一般為自住。三房面積80115平方米，其中暢銷戶型面積為80—90平方米；二房面積60—90平方米，其中暢銷戶型面積為60—75平方米；少量四房面積100—125平方米，其中暢銷戶型面積為100—110平方米；少量一房及一房一廳面積30—50平方米，其中暢銷戶型面積為30—50平方米；客戶群：購買者基本為龍華鎮(zhèn)內(nèi)客戶，一般自身生活品味不高，對(duì)樓盤質(zhì)素要求不高。龍華各項(xiàng)指標(biāo)圖表解析㈡、龍華房地產(chǎn)發(fā)展㈡前 言作為一個(gè)獨(dú)具特色的關(guān)口片區(qū)，龍華房地產(chǎn)按市場輻射及區(qū)域又可以劃分為三個(gè)片區(qū)：1 梅林關(guān)外區(qū)域（包括萬家燈火、星光之約、瀅水山莊、潛龍花園、馨園、萬科四季花城等）；2 龍華中心城鎮(zhèn)區(qū)域（包括風(fēng)和日麗、龍泉花園、銀泉花園、金碧世家、廣信花園等）；3 未來中心廣場區(qū)域（包括關(guān)麗家園、新華苑、新城市花園等）。⒉ 區(qū)域規(guī)劃面積龍華城市規(guī)劃面積達(dá)41平方公里，到目前為止，已建成32個(gè)居民住宅區(qū)、18個(gè)工業(yè)區(qū)，面積達(dá)25平方公里。㈡、深圳市房地產(chǎn)現(xiàn)狀概況⒈ 住宅項(xiàng)目已成為房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)的重頭戲，且中檔戶型和中檔樓價(jià)仍是當(dāng)前市場客戶置業(yè)首選。整個(gè)1季度已經(jīng)有十余個(gè)新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過82萬平方米。 房地產(chǎn)與高科技緊密結(jié)合。 水景住宅再度升級(jí)，致使親水住宅尤其是海景仍是2002年深圳樓市熱賣點(diǎn)之一。二、深圳市房地產(chǎn)總體概況闡述㈠、深圳市房地產(chǎn)總體概況⒈ 2001年度深圳的房地產(chǎn)市場可概括為：樓市熱點(diǎn)多，發(fā)展空間大。2001年深圳版TOWNHOUSE新鮮出爐，并形成理性共識(shí)：TOWNHOUSE只是新產(chǎn)品，不是主流產(chǎn)品?！斑\(yùn)動(dòng)的才是美麗的”。在信息化建設(shè)飛速發(fā)展的時(shí)代，住宅的科技性更加突出的表現(xiàn)“科技以人為本”。 ⒉ 國際花園城市（環(huán)境保護(hù)“全球500強(qiáng)”）綜合功能日益完善、地鐵多條線路即將開通以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的形成，將促使深港一體化的早日實(shí)現(xiàn)，從而提高房地產(chǎn)市場的外銷率。⒊ 文體設(shè)施建設(shè)鎮(zhèn)內(nèi)建有廣播電臺(tái)、有線電視臺(tái)、圖書館、新華書店、文化藝術(shù)館、影劇院等，全鎮(zhèn)8個(gè)村級(jí)圖書館也基本建設(shè)完畢，藏書達(dá)4萬多冊。隨著二線關(guān)概念的淡化以及龍華中心廣場的建成，以中心廣場向周邊輻射的一個(gè)新的中心區(qū)正在形成，它將是未來以龍華為中心的中部衛(wèi)星城的一個(gè)新靚點(diǎn)。購買用途一般為自住及租賃投資。評(píng) 述：此類樓盤質(zhì)素不高也不低，但其價(jià)格比集資房高出不少，此部分樓盤的市場受集資房沖擊較大；第三類 大規(guī)模高質(zhì)素商品房龍華鎮(zhèn)內(nèi)大規(guī)模高制裁素商品房對(duì)本項(xiàng)目的開發(fā)有重要參考意義。安居房系列：廣信花園、潛龍花園；康居系列：美麗家園、風(fēng)和日麗、星光之約、金碧世家、潛龍花園、馨園、萬家燈火、山湖林海、書得門第等；舒居房系列：萬科四季花城、美麗36錦繡江南、山水天驕、馨園、計(jì)劃中的18萬平方米金地項(xiàng)目等等。作為處于未來城市中心廣場旁邊幾個(gè)超級(jí)大盤，區(qū)內(nèi)、區(qū)外配套一路被看好，相信憑借其大型項(xiàng)目的完善配套，必將會(huì)在龍華市場激起不小波瀾。即便如此，龍華的地理位置和發(fā)展勢頭勢必引起消費(fèi)者的眼光，特別是中心區(qū)六大工程的建設(shè)即將展現(xiàn)在世人而前的同時(shí)，有一批具有先只先覺的地產(chǎn)商如：物業(yè)集團(tuán)、富通、金地、泰華、長城、中信等均看好龍華。㈢⒉ 龍華商品房和商業(yè)用房銷售價(jià)格將有上漲的趨勢在關(guān)外各片區(qū)中，由于龍華片區(qū)的地理位置得天獨(dú)厚，交通順暢，而且在擴(kuò)關(guān)、龍華二線擴(kuò)展區(qū)、遠(yuǎn)期地鐵將延伸至龍華等利好因素的驅(qū)使下，龍華片區(qū)在關(guān)內(nèi)消費(fèi)者心目中的地位進(jìn)一步攀高。早在80—90年代，龍華房地產(chǎn)主體以別墅、同樂村別墅等一批項(xiàng)目，就其外觀設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、園林設(shè)計(jì)等與如今時(shí)尚別墅不能同日而語，其不能滿足該消費(fèi)階層的基本需求，大量空置也是必然的，不過這與市場也有一定關(guān)系。其中替代型產(chǎn)品為：㈤1. 84平方米以下的中小戶型存在與租賃市場的功能替代。㈠⒉ 項(xiàng)目地塊總占地面積： 其中：1地塊：2地塊：3地塊：4地塊：㈠⒊ 本項(xiàng)目計(jì)容積率（）總建筑面積為:279294M，其中：住宅總建筑面積：252918M 商業(yè)總建筑面積：18876M總戶數(shù)：2530戶停車位：1280個(gè)㈠⒋ 本項(xiàng)目建筑類型規(guī)劃狀況：主要由多層（6層）、小高層（911層）和高層（18層）組成，另配有（2層）會(huì)所以及（3層）幼兒園，其中：1地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（911層）小高層以及裙樓商鋪；2地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（3層）幼兒園；3地塊規(guī)劃有：（6層）多層、（9層）、（11層）以及裙樓商鋪；4地塊規(guī)劃有：（11層）小高層、（18層）高層以及（2層）會(huì)所。2. 西面西面片區(qū)整體來說比東面相對(duì)要好一點(diǎn)，與農(nóng)民房及廠房、梅龍公路等還有一定的距離；而本項(xiàng)目臨西面規(guī)化中的市政道路，給本項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展、交通環(huán)境等方面提供良好的條件，旁邊的別墅區(qū)以及遠(yuǎn)眺果林也給本項(xiàng)目提供了一些自然景觀。㈢⒈ 項(xiàng)目客戶定位分析及建議建議：客戶定位以深圳關(guān)內(nèi)為主，本地客戶只是作為輔助購買力來消化部分已定產(chǎn)品。由于深圳市區(qū)呈長條形的地理現(xiàn)狀，東西兩頭的物業(yè)都無法滿足深圳人的“游牧”就業(yè)方式，而貼近市內(nèi)的龍華片區(qū)卻占有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢：距羅湖/福田中心區(qū)僅約16公里，公交車程也僅3040分鐘左右，這已完全是絕大部分上班族所能夠接受的車程時(shí)間。以下為我們對(duì)龍華片區(qū)兩個(gè)主要熱銷樓盤的詳細(xì)研究數(shù)據(jù)：項(xiàng)目名稱萬科四季花