【正文】 1物業(yè)稅征收再次預(yù)熱 重慶成首批試點(diǎn)尚未定論 對開征物業(yè)稅的討論又掀高潮。 不過，市民劉先生認(rèn)為征收個人所得稅不會帶來二手房價的下降，“二手房市場相對比較穩(wěn)定，該買的買，該賣的賣，成交量會下降，但價格不會降”。 李小姐到了登記現(xiàn)場大吃一驚，“怎么這么多人”。 綜上所述，從現(xiàn)有政策來看，國家給予“個稅”的豁免空間還是較大的，真正會征稅的房屋并不多。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。(二)已購公房 個稅征收計(jì)算： l 已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價格計(jì)算的房價款，加上原購公有住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房價款以及按規(guī)定向財(cái)政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。而在以往的稅法里關(guān)于“個稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個稅繳納是按差額征收，即(售房款原購房款合理費(fèi)用)20%。事實(shí)上，在國內(nèi)如上海、深圳等地也擁有同類交易中心，所不同的是，這些交易中心雖然同樣有“網(wǎng)上二手房”之類的服務(wù)平臺，但并沒有類似南京房地產(chǎn)交易中心收取“800元簽約見證費(fèi)”之類的做法。該人士還透露，該房產(chǎn)交易中心原來是隸屬南京市國土局的事業(yè)單位，經(jīng)過改制后，目前擁有企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，脫離事業(yè)單位的屬性。中心同時幫助客戶尋找銀行貸款，所收費(fèi)用相當(dāng)于代理的中介手續(xù)費(fèi)，其他稅費(fèi)還得另外交。7月21日，記者再次以購房者身份致電位于大光路的南京市房地產(chǎn)交易中心二手房交易服務(wù)中心，進(jìn)一步了解這個“二手房自由交易市場”的真相。二手房交易收費(fèi)800元南京市房地產(chǎn)交易中心的“二手房交易服務(wù)區(qū)”究竟是怎樣的操作模式？800元的“服務(wù)費(fèi)”算什么性質(zhì)的收費(fèi)？7月19日，本報(bào)記者以購房者的身份打通了該服務(wù)平臺網(wǎng)上公布的服務(wù)熱線，以下是記者與工作人員的主要通話內(nèi)容記錄：《21世紀(jì)》：請問是南京市房地產(chǎn)交易中心嗎？通過你們購買二手房是否要收費(fèi)？工作人員：這里是交易中心。其中，余杭區(qū)普通公寓轉(zhuǎn)讓時需要繳納總房款2%的個人所得稅；別墅排屋轉(zhuǎn)讓，需要繳納出售總價減去購入價款后差額的20%(如果一年內(nèi)換購住房可按比例抵扣)。蕭山區(qū)和余杭區(qū)可按原來的方法征收個人所得稅。六、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要做好住房轉(zhuǎn)讓的個人所得稅納稅保證金收取、退還和有關(guān)管理工作。本條規(guī)定自2006年8月1日起執(zhí)行。(二)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。二、對轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。 業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要堵塞上述漏洞，關(guān)鍵在剛性執(zhí)法。這回開征能否縱向到底、橫向到邊？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，關(guān)鍵看執(zhí)法剛性。 一部分市場人士認(rèn)為，不排除稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能。 短期投資者不要玩了 有人拋售，有人接盤，二手房開征個稅能奈炒房何？炒房者不要玩了！上海樓市境外人士專刊發(fā)行人蔡為民認(rèn)為，二手房個稅恢復(fù)征收，其矛頭直指房地產(chǎn)投機(jī)客。 市場人士認(rèn)為，拋售與接盤的背后，二手房市場已經(jīng)在各方的博弈中開始了調(diào)整。剛性執(zhí)法 二手房個稅成敗關(guān)鍵隨著個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅開征起始日的臨近，市場上懸念迭起：個稅征收能不能精準(zhǔn)打擊炒房？會不會出現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁？二手房市場受多大影響？征稅效應(yīng)最終會不會因?yàn)殡y操作、在簡易化處理中弱化？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房個稅征管是否虎頭蛇尾，關(guān)鍵看執(zhí)法剛性。 市場人士認(rèn)為，不排除稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能。一位褚姓小姐告訴記者，她在靜安區(qū)曹家渡的一處房子，4年前買入時花費(fèi)55萬元，現(xiàn)在掛牌價135萬元，這兩天剛掛出去，就來了4個買家，全是一次付款?？傊瑺I業(yè)稅征收時限延長及個人所得稅的征收盡管會給廣大業(yè)主及消費(fèi)者帶來不同程度影響，但只要冷靜進(jìn)行投資分析，采取最合理、合法的方式，就能夠在現(xiàn)有政策下最大程度減少支出。 ■不到5年別急于出手 對個人出售自住5年以上，并且是家庭唯一生活用房的房產(chǎn)，免征個人所得稅及營業(yè)稅（普通住宅）。 記者在某中介地鋪看到，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向來往的用戶介紹，‘從今以后，夫妻買房，最好只寫一個人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅。 深圳中原總經(jīng)理李耀智告訴記者，此前‘國十五’表示會在‘六一’后延長營業(yè)稅征收年限，不少業(yè)主為趕在期限前賣掉房子，曾主動降價，事后，三級市場在‘消化’了政策的心理影響后，二手房價總體而言不跌反升，而面對賣方將稅價負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)到買方的行為，不少急于買房的人士都默默‘接受’，令不少當(dāng)時降價‘處理’房產(chǎn)的業(yè)主后悔不已。而隨著新政策的實(shí)施到位，這一趨勢將更加凸顯，也促使行業(yè)的整體競爭更加激烈。 “對于急售或急需買房的人來說，這次的新政策不會令他們觀望，他們還是會尋找機(jī)會入市。投資客和持房者擔(dān)心房價上漲，現(xiàn)在出手可能不合算，不如轉(zhuǎn)向出租和長線投資。由于業(yè)務(wù)銳減，中介市場競爭將更為激烈，一些中小型的中介公司面臨生存壓力；而一些品牌中介卻在緊急排兵布陣進(jìn)一步擴(kuò)張勢力，搶占市場份額。 朝外SOHO　 7月15日晚，潘石屹在北京CBD的第四個項(xiàng)目“朝外SOHO”進(jìn)行了開盤儀式，潘表示，從朝外SOHO于7月11日接受客戶簽約以來，突破了2005年初SOHO尚都開盤時8天簽約5個億的銷售記錄。搜房網(wǎng)的一項(xiàng)網(wǎng)上即時調(diào)查結(jié)果顯示，%的人認(rèn)為征收個人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅對抑制投資客的炒房作用很大。“政策的真正影響，還取決于是否會有地方實(shí)施細(xì)則出臺。 相關(guān)新聞 上海：二手房交易個稅即將征收 二手房個稅強(qiáng)制征收傳聞閃電落地。 對于《通知》中“個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理”的規(guī)定，眾多中介紛紛表示，“這就是強(qiáng)制征收二手房個稅”?！? 此次國稅總局的《通知》在二手房個稅征收的操作性上做了大量具體的規(guī)定，比如，明確了減除房屋原值的標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化界定了合理費(fèi)用，量化規(guī)定了對于合理費(fèi)用中的住房裝修費(fèi)用等等，以便于操作的實(shí)施性。 但是，時至今日，二手房交易個稅的征收一直困難重重。 對于《通知》下發(fā)的目的，業(yè)界普遍認(rèn)為是為了調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制樓市投機(jī)。案例解析張先生出售一套安貞某小區(qū)的已購公房給趙小姐，面積為100平方米、三居、簡單裝修，該小區(qū)建于1995年，房屋的樓層是總共25層的第20層， 2005年上半年該區(qū)域已購公房的指導(dǎo)價格為6140元/平方米，2005年下半年該區(qū)域的指導(dǎo)價格為6617元/平方米；此次計(jì)稅價格調(diào)整后該區(qū)域的基準(zhǔn)價格為6584元/平方米。并對106個特殊的商品房樓盤單獨(dú)劃定計(jì)稅價格。該指導(dǎo)價格每半年進(jìn)行一次調(diào)整。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。 超過百套經(jīng)典樓書文案；一千多套一萬三千多張樓書、單張、折頁、戶型圖等平面圖形資料，多數(shù)圖片分辨率超過1600*1200。特價06：樓書設(shè)計(jì)和樓書文案大全，文件13446個，350元，總價2650元現(xiàn)僅售598元!l 余源鵬近年搜集的房地產(chǎn)專業(yè)資料首度公開，回報(bào)讀者！l 共50000多個文件資料，30GB大小，7張DVD相當(dāng)于39張VCD光盤的容量！l 包括房地產(chǎn)營銷策劃與管理、房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)與包裝、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與樓盤現(xiàn)場照片三大部分，11套資料！l 總價2650元，售價僅為598元！l 免費(fèi)采用特快專遞，匯款后2天內(nèi)可收到，快遞號可上網(wǎng)查詢！l 超過一萬套極具參考學(xué)習(xí)價值的一手文檔，數(shù)萬張高清淅圖片！其中不公開的內(nèi)部資料占80%以上！包括知名企業(yè)內(nèi)部管理文件、全程策劃、全套企業(yè)咨詢報(bào)告等珍貴資料，具有很高的學(xué)習(xí)參考和素材利用價值！l 包括房地產(chǎn)營銷策劃與企業(yè)管理、房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)與包裝、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與樓盤現(xiàn)場照片三大部分資料，也可分別購買，價格為每套380元（三套全部購買為580元），每套具體細(xì)分如下（可以直接點(diǎn)擊查看詳細(xì)目錄）：房地產(chǎn)營銷策劃與企業(yè)管理，包括“特價002和03”三部分，原價750元，本套購買僅380元。盈地網(wǎng)房地產(chǎn)資訊情報(bào)第3期（2006年8月3日編寫）《盈地網(wǎng)房地產(chǎn)資訊情報(bào)》第3期是對2006年6月18日至2006年8月3日出臺的新建住房結(jié)構(gòu)比例、土地出讓新政、二手房征個稅新政、限制外資炒房等等政策出臺后的各方評論進(jìn)行整理。特價07：房地產(chǎn)全國展銷會和交易會現(xiàn)場照片，文件3335個，200元房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與樓盤現(xiàn)場照片，包括“特價0010和11”四部分，原價900元，本套購買僅380元。數(shù)十套完整的樓盤VI設(shè)計(jì)策劃；數(shù)百套房地產(chǎn)報(bào)廣、戶外廣告、墻體廣告、展板等平面廣告圖形資料，分別按廣告主題、樓盤類型、樓盤個案、所在城市等整理分類。一、二手房征個稅新政北京調(diào)整二手房交易計(jì)稅價格7月10日，北京市地稅局發(fā)布《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價格的通知》（京地稅地〔2006〕302號），對現(xiàn)行的二手房交易最低計(jì)稅價格進(jìn)行了新的調(diào)整，新的計(jì)稅價格將于今年10月1日開始正式實(shí)施。北京市地稅部門直征契稅之后，也沿用了房管部門的這種做法，并于2005年1月21日發(fā)布了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個人二手房交易計(jì)稅價格確認(rèn)問題的通知》（京地稅地〔2005〕55號），明確了將繼續(xù)沿用上述指導(dǎo)價格，對部分指導(dǎo)價格未涉及區(qū)域作了規(guī)定，并針對不同年限的房子做了計(jì)稅價格上的微調(diào)。此外，繼2005年2月對樓盤的建筑年代劃出計(jì)稅的修正系數(shù)之后，此次新規(guī)定還將樓層和戶型也進(jìn)行了相應(yīng)的修正系數(shù)調(diào)整，從而更能反映出房屋實(shí)際價值（見附表）。那么，計(jì)稅價格調(diào)整實(shí)施前后的契稅繳納情況如下（注以契稅繳納為案例說明）：如果雙方的成交價格為每平方米7000元，則此次規(guī)定實(shí)施前后所應(yīng)交的契稅都為10500元（7000100%），對契稅的繳納并不會產(chǎn)生影響；如果雙方的成交價格為每平方米6000元，按照2005年上半年的指導(dǎo)價格為計(jì)稅價格，則此次規(guī)定實(shí)施前所應(yīng)繳納的最低契稅為9210元（6140100%）；{6584100%（11%（24－20）100%），這樣。但國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所研究員張培森卻表示：“《通知》的出臺，是為了解決個稅征收操作上的問題。去年10月，北京曾對朝陽、海淀等區(qū)強(qiáng)制征收二手房交易個稅，但隨后卻又悄然“中止”。 “這個文件使征收更有依據(jù)，使操作更宜實(shí)施。 “目前，我們會幫助業(yè)主客戶加緊過戶。國稅總局一紙《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》又將讓滬上業(yè)界在熱議中度過一個不眠之夜?！庇浾呔汀案鞯厥惺欠裼羞M(jìn)一步的差異執(zhí)行細(xì)則”電詢上海地稅局相關(guān)部門時，也未得到這方面的說法和回應(yīng)。 、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。據(jù)悉，當(dāng)晚。深圳中介行業(yè)新一輪的較量正在上演。”創(chuàng)輝租售總經(jīng)理林鳳輝認(rèn)為，有跡象表明，深圳二手房市場將出現(xiàn)一個不會太短的觀望期。而部分看好市場前景的投資客，也將會有趁低吸納的計(jì)劃。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。因此，對于新的稅收政策，不少業(yè)主都采取了觀望的態(tài)度，個別業(yè)主更態(tài)度堅(jiān)決地表示，如果要降價就情愿把房產(chǎn)出租也不‘賤賣’?！鴮λ枚惖恼魇眨兄薪闄C(jī)構(gòu)人士則告訴用戶，‘可以采取按原成交合同的價格進(jìn)行交易。 據(jù)了解，5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的房產(chǎn)距5年期滿僅剩不到一年的時間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進(jìn)行出售，可以享受免征個稅及營業(yè)稅待遇。、圖書、文字資料、圖片、錄像及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)服務(wù)（點(diǎn)擊打開）。其中一個買家已在物色第5套房子。美聯(lián)物業(yè)大寧店的一位經(jīng)紀(jì)人說，今年6月1日，房屋營業(yè)稅征收期由2年改為5年內(nèi)時，上海就有不少賣家將營業(yè)稅部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買家，導(dǎo)致二手房價格短期內(nèi)上漲了3個百分點(diǎn)。 降價拋售難抑大肆接盤 國稅總局征收二手房轉(zhuǎn)讓個稅的通知一出，上海市場即掀波瀾：近幾日二手房突擊交易明顯增多，部分業(yè)主為避稅自動降價、火速成交。其一，許多賣家開始改售為租。20%的個稅稅率明顯降低了投資獲利空間，加上全額營業(yè)稅和其他相關(guān)稅費(fèi)，二手房變現(xiàn)的成本大幅提升，短期投資房地產(chǎn)基本無利可圖。美聯(lián)物業(yè)大寧店的一位經(jīng)紀(jì)人說，今年6月1日，房屋營業(yè)稅征收期由兩年改為五年內(nèi)時，上海就有不少賣家將營業(yè)稅部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買家，導(dǎo)致二手房價格短期內(nèi)上漲了三個百分點(diǎn)。 就開征個稅《通知》本身而言，至少還留有兩處活口：一是納稅人不提供房屋原值憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征稅，具體比例由省市確定，幅度為住房轉(zhuǎn)讓收入的1%到3%。如果稅務(wù)部門真能與房地產(chǎn)管理部門攜手，與中介機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，形成多部門協(xié)稅、護(hù)稅的氛圍，沒有堵不了的漏洞，也沒有降不了的炒房虛火。(一)房屋原值具體為：：購置該房屋時實(shí)際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。(三)合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。三、納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對其實(shí)行核定征稅，即按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的一定比例核定應(yīng)納個人所得稅額。要按照《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅字[1999]278號)和《國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、中國人民銀行關(guān)于印發(fā)〈稅務(wù)代保管資金賬戶管理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2005]181號)要求，按規(guī)定建立個人所得稅納稅保證金專戶，為繳納納稅保證金的納稅人建立檔案，加強(qiáng)對納稅保證金信息的采集、比對、審核；向納稅人宣傳解釋納稅保證金的征收、退還政策及程序；認(rèn)真做好納稅保證金退還事宜,符合條件的確保及時辦理。近日