【正文】 l 總價低60萬元100萬元之間的總價范圍為消費者市場的主流需求； l 園林設計——獨創(chuàng)的園林規(guī)劃，完美體現環(huán)境—建筑—人的有機結合；l 品質優(yōu)越智能化及安防設施配套齊全；l 專業(yè)管理——施工單位、設計單位、物業(yè)單位的專業(yè)管理；l 物業(yè)管理——提供管家式的物業(yè)服務，周到全面；第七部分、 產品規(guī)劃建議一、外立面： 生活在有山有林的大自然的環(huán)境中，享受的是美與和諧的自然景觀，享受的是愜意與悠閑的生活狀態(tài)，享受的是精神和物質的極致發(fā)揮外立面的色彩應是柔和的，含蓄的，直觀的，靈動的；以現代建筑群風格定位群體外立面的色彩，純凈的白、透亮的藍，莊重的咖啡為基調，建筑本身的硬朗與和諧的外立面相呼應，渾然天成，恰到好處。從深層次的理念上講，l “環(huán)境生態(tài)”不僅指社區(qū)內的園林式環(huán)境規(guī)劃細致入微，并以自然界中最美麗的鮮花和鳥類為本案園林主題。這一點已經在本案的一些競爭性樓盤上得到驗證：應從軟件著手，以軟帶硬、以營造有品位的生活形態(tài)為基本線索，將其包裝成自然格調的、充滿文化品位的產品，具有自然、清新、親情風格的小區(qū)。l 目標客戶對物業(yè)的評價將不單純是依據位置、交通、平面、社區(qū)配置等物理因素進行簡單評判，而會將精神層次上的感性因素加入到購買評價中，因此銷售中品味和格調的營造與醞釀，尤其是對物業(yè)管理服務意識的早期展現，將會使其產生更強烈的購買欲望。178。他們并不過分迷戀財富，也不勢利。 心理特點：受眾的年齡確定為35歲至45歲的成功人士，行業(yè)特點使他們不是個性張揚，但大多受過良好的教育，部分有過國外的學習生活經歷，部分為二次置業(yè)。價格策略 項目成功與否，開盤定價及后期價格策略是關鍵因素之一，根據市場調查情況，周邊幾個項目樓盤價格都是低開高走的價格策略。周邊商業(yè)設施特別是金源shopingmall投入使用，進一步提升本地區(qū)附加價值。5637元/平米本項目含18%的開發(fā)利潤價位為：165。l 位于五棵松地區(qū)的紫金長安也于近期開盤，總建筑面積在48萬平米，目前推廣準備工作均已啟動或在執(zhí)行中，未來區(qū)域內市場競爭將不容樂觀。l 該項目位于本市上風上水最適宜居住的區(qū)域內，可以本區(qū)域獨特的人文背景，市場前景看好；l 得天獨厚的區(qū)域環(huán)境，本區(qū)域獨特的自然環(huán)境資源尤其是水景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，與其他地區(qū)樓盤形成市場區(qū)隔；l 周邊北京印象、湯泉逸墅、誠品建筑等高檔項目眾多，所以本案適合營造一個具較高品質的生活社區(qū)；l 本項目周邊八里莊地區(qū)以及定慧寺地區(qū)生活配套設施齊全，學校、商場、超市、銀行、餐飲、公園、政府機構、集貿市場一應俱全，可迎合“生活便利，居家安靜”的客戶心理。建筑物主體結構分為地下一層、地上三層、局部四層，可經營面積10萬平方米以上，地上地下設置1300個停車位（約1200平方米），項目評估總市值約10億元人民幣，被列為海淀區(qū)重點工程。 B、人文、歷史景觀本項目周邊云集各大部委、國家機關，還擁有中關村、學院路一帶濃郁的知識氛圍和科技氛圍，具有良好的生活氣息，成為品質絕佳的生活居住區(qū)域。（四） 主導客戶群購房偏好購買面積建筑面積（㎡） 所占比例5070 15%70100 15%100130 20%130150 35%150180 10%180以上 5%被調查者有35%購房時首選130—150㎡的住宅，20%的被調查者選擇100—130㎡的住宅，說明多數購房者對居室面積的選擇趨于理性，并不盲目追求越大越好。在對二次及多次置業(yè)決策時間的選擇: 在宏觀經濟形式趨好的情況下，人們對北京房地產市場的預期前景抱樂觀態(tài)度，消費信心十足，同時房地產的大額投資、市場秩序的有待規(guī)范和一次置業(yè)的經歷也使大多數買家會慎之又慎，三思而后行。月平均銷售速度在3040套左右，其中誠品建筑、綠波?漫板、湯泉逸墅、北京印象到目前為止已經即將結案。區(qū)域內四居也具有以上的特點，面積多在151340㎡之間，其整體市場訴求基本一致，品質差異不大，對于每個項目來講所占比重都比較少，對于此類戶型市場需求相對較少的本地區(qū)，四居室整體供應量較少，只有湯泉逸墅此類戶型的比重較大，主要同其產品的市場定位有關。l 區(qū)域市場的兩居面積有兩個集中點，108和127㎡。古典文化加庭院式園林為主題的綠化帶，以運動為主題的綠化帶。由云樓、山樓、點塔、聯排別墅、獨立別墅組成。融入北京傳統(tǒng)的四合院建筑特點，圍合式“之”字型的建筑布局。應以此為基礎構筑一個引導客戶的區(qū)域價值認知構架。這類人群的突出特點是對自然景觀有特殊的偏好，在生活上有相當的品位。本區(qū)域住宅多數項目容積率在２．６以下，更有魯藝１．２和酈城的１．２６。為此，他們愿意、也有能力支付較高房款在自然及人文、文化環(huán)境較好的西北四環(huán)置業(yè)。便捷的交通使西北四環(huán)及西山新盤的價值更加突出。在此置業(yè)的那些有一定經濟實力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進行置業(yè)的中產階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)境，而且上下班方便，還可享受優(yōu)質的教育文化環(huán)境。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠的感覺，而現在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。 l 北四環(huán)沿線項目居住類物業(yè)少，商務類物業(yè)多沿線在售的項目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務類物業(yè)。這種價格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置?？傊?，2004年的西北四環(huán)沿線房價的大幅上揚將成為必然。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質樓盤使本來已經火熱的西北四環(huán)沿線價格全線上漲，價格漲幅較2003年同期上漲了2%。小區(qū)內有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設施，有會所、學校、書店、網吧等文體、教育性配套設施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護設施。 小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。%%。 　　b、住房價格承受能力。) 　　1990－?！　〈送猓瑔蝺r4000元/平方米以下的項目有9個，其中8個項目分布在五環(huán)以外，主要為經濟適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產價格最主要的因素。北京經濟適用房的建設步伐將加快，未來三年經濟適用房竣工面積每年將達到三百萬平方米。 l 增加“文化附加值”。 市場供應狀況分析——供應量持續(xù)放大 據統(tǒng)計，從2003年年底到今年的3月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個新盤，數量竟超過以往同一時期的三倍。%，%％。 l2. 房地產開發(fā)投資快速增長，成為固定資產投資增長的主導力量 a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長 2003年，%，高于同期全社會固定資產投資增長率。 1998年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。從目前已審批的項目來看，未來1至2年內，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進入市場。國興、觀瀾國際、駿城、百子灣一號、陽光星期八、保利欣苑、等項目都為板式住宅?！? 第一季度新開盤的房地產項目有40個，與去年一季度相比，數量減少了14個。 　　(從1990年到2003年，%。2010年后，隨著居民住房需求滿足程度的逐步實現，住房的增量需求將趨于緩和，住房市場供給格局將由增量發(fā)展型轉向存量調整型。市場前景預測 ——從宏觀經濟環(huán)境看，今后5－10年以至更長時期，北京經濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。 　　e、南城人口密度小，道路暢通，房價低，可選擇。 ——園林有分層次的綠化體系。 ——建筑外觀有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風貌。二是萬柳地區(qū)收官項目——萬城，年中開盤預計房價將突破萬柳現有房價。朝陽區(qū)將臺、東風、平房、東壩和常營五個鄉(xiāng)即將推出3000萬平米共12個大盤。無論是林溪別墅、納帕溪谷，還是寬house、玫瑰園，這些城北的項目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項目，這主要是因為北京的城北建設速度一直領先于其它區(qū)域。而且四環(huán)路的周邊將建設北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。本項目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。路網成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關村商務區(qū)、學院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經杏石路順利進入動物園、西直門商圈，還可經四環(huán)路順利進入CBD中央商務區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。四季溫泉水景韻致獨具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。由于一些項目分幾期推出，據統(tǒng)計在售樓盤的未來供應量為３５０萬平方米，在未來３年內將會逐步釋放。l 區(qū)域內及其周邊中小學、幼兒園、商場、超市、銀行等一應俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。：項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建 筑 設 計 特 色誠品建筑 59300㎡ 148000㎡ 低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設計綠波?漫板 37000㎡ 37000㎡ 建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達到88%。社區(qū)內人車分流，全部地下車位，電梯直達。l 本區(qū)域項目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱 規(guī)劃套數 居 室 面 積（㎡） 銷 售 率 一居 兩居 三居 四居 誠品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85%綠波?漫板 232 ～ ～ 90%世紀城3期 ～ ～ ～ 83%觀瀾國際花園 896 ～ ～ 65%北京印象 800 ～ ～ ～ 95%樂府江南 1565 ～ ～ 90%湯泉逸墅 358 126～135 132～308 153～327 99%酈城 4781 ～ ～ ～ ～ 65%本 案 618 50～70 60～90 100～140 140～165 配比 17% 16% 66% 1% 戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內項目5個有一居室戶型，面積多數在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現自身的特點和優(yōu)勢，從我公司對這些項目的調查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。市場存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項目現在基本成為現房，大部分項目都已基本進入銷售尾期，在銷的項目銷售進度也保持平穩(wěn)水平。 年總收入是與購買能力最為緊密相關的因素之一。購房用作投資、商住比例明顯提高。地塊周邊環(huán)境調查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風上水特征。小區(qū)北側將開通一條規(guī)劃市政路。共開發(fā)20多個房地產項目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個?。ㄊ校?，開發(fā)的總量500余萬平方米；其中規(guī)模較大的項目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉別墅、溫州瑞安外灘工程等等。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。 選擇項目選擇本區(qū)域內8個項目，包括：誠品建筑 綠波?漫板 世紀城3期 觀瀾國際花園 北京印象 樂府江南 湯泉逸墅 酈城 價格比較修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 誠品建筑 1 1 1 1 1 1 8300本案 市場比較價格一：8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*+8300*10%*=6640修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 綠波?漫板 1 1 1 1 1 1 7800本案 1 市場比較價格二：7800*15%*+7800*15%*+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%**1+7800*10%*=6318修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 世紀城3期 1 1 1 1 1 1 6400本案 市場比較價格三：6400*15%*+6400*15%*+6400*30%*+6400*15%*+6400*15%*+6400*10%*=6656修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 觀瀾國際花園 1 1 1 1 1 7300本案 1 市場比較價格四：7300*15%*+7300*15%*+7300*30%*1+7300*15%*+7300*15%*+7300*10%*=6635修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 北京印象 1 1 1 1 1 1 7800本案 1 市場比較價格五：7800*15%*+7800*15%*1+7800*30%*+7800*15%*+7800*15%*+7800*10%*=6240修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 樂府江南 1 1 1 1 1 1 6300本案 1 市場比較價格六：6300*15%*+6300*15%*+6300*30%