【正文】 上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當，可以進行有效的弱化改善。l 本案三面都是住宅小區(qū)，只有北側(cè)臨路，與周邊住宅渾然一體，又相對獨立，從而形成了一種鬧中取靜，即方便又分離的若即若離的意境。共開發(fā)20多個房地產(chǎn)項目，分布浙江、安徽、上海、江蘇、山東、遼寧等七個?。ㄊ校?，開發(fā)的總量500余萬平方米；其中規(guī)模較大的項目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉別墅、溫州瑞安外灘工程等等。旺市百利：旺市百利位于世紀城內(nèi)。小區(qū)北側(cè)將開通一條規(guī)劃市政路。另外隨著法國歐尚超市、世紀金源酒店等配套的相繼建成使用，生活的便利性將會愈發(fā)凸顯。地塊周邊環(huán)境調(diào)查1）地塊周圍景觀: A、自然景觀位于京城西北部，該區(qū)自古群山環(huán)抱，形成了百年不衰的上風上水特征。有15%的被調(diào)查者選擇50—70㎡的住宅，一部分是作投資用，另一部分是作為年輕人的過渡用房。購房用作投資、商住比例明顯提高。 工程進度對客戶購房的影響 購買現(xiàn)房是現(xiàn)今買家最理想的選擇，相信隨著市場運作機制、銷售管理辦法的完善，期房銷售將被市場淘汰，現(xiàn)房、準現(xiàn)房銷售將成為房地產(chǎn)市場的主流行為。 年總收入是與購買能力最為緊密相關(guān)的因素之一。尤其是象北京印象、誠品建筑、湯泉逸墅等開盤較早的現(xiàn)房項目都只剩很少的現(xiàn)房在售。市場存量分析：本區(qū)域的銷售率平均為84%，該地區(qū)開盤的項目現(xiàn)在基本成為現(xiàn)房，大部分項目都已基本進入銷售尾期，在銷的項目銷售進度也保持平穩(wěn)水平。本案的四居只占總套數(shù)的1%，對于銷售上來講不是主要問題，但可以此來增加產(chǎn)品的豐富性，滿足不同層次要求的客戶。由于它是市場主力戶型，基本上每個項目都以三居來體現(xiàn)自身的特點和優(yōu)勢，從我公司對這些項目的調(diào)查中了解到，三居在本區(qū)域的銷售情況普遍比較理想。本案的兩居面積在60～90㎡左右，和區(qū)域市場的面積差在20～30㎡左右。5. 戶型及銷售率分析：項目名稱 規(guī)劃套數(shù) 居 室 面 積（㎡） 銷 售 率 一居 兩居 三居 四居 誠品建筑 652 ～ ～ ～ ～ 85%綠波?漫板 232 ～ ～ 90%世紀城3期 ～ ～ ～ 83%觀瀾國際花園 896 ～ ～ 65%北京印象 800 ～ ～ ～ 95%樂府江南 1565 ～ ～ 90%湯泉逸墅 358 126～135 132～308 153～327 99%酈城 4781 ～ ～ ～ ～ 65%本 案 618 50～70 60～90 100～140 140～165 配比 17% 16% 66% 1% 戶型分析：l 本案一居面積在50—70㎡之間，區(qū)域內(nèi)項目5個有一居室戶型，面積多數(shù)在47—86㎡之間，而且銷售狀況都比較理想，但同樣在項目中所占的比例都不是很大。以文化為主題的綠化帶 35%觀瀾國際花園 社區(qū)內(nèi)噴泉主題園林、噴泉水景廣場的主體景觀 64%北京印象 “ 私家花園—院落綠化—小區(qū)綠化—城市綠化”層層迭進，突出了局部與整體、水景的布置作為重點。l 本區(qū)域項目的容積率都比較適中，除北京印象由于地塊因素以及采用圍合式的建筑形式的原因，則容積率較高。本案 28326㎡ 114552㎡ 圍合式,（其他待定）整體規(guī)劃分析：l 建筑面積除世紀城的建筑面積為248萬平米，區(qū)域內(nèi)的項目規(guī)模多在1020萬平米左右，而這兩個項目其規(guī)模是則是作為其自身的一大賣點。社區(qū)內(nèi)人車分流，全部地下車位，電梯直達。外立面由紅、黃、藍、灰明快的體塊色彩形成有機的序列變化，輔以欄板、窗棱等強烈的黑白對比樂府江南 110000㎡ 300000㎡ 徽派風格。：項目名稱 占地面積 建筑面積 容積率 建 筑 設(shè) 計 特 色誠品建筑 59300㎡ 148000㎡ 低密度板式小高層，半圍合布局,360度環(huán)景設(shè)計綠波?漫板 37000㎡ 37000㎡ 建筑形式為7層純電梯板樓，使用率達到88%。另外，十幾條公交線路四通八達，可快捷迅速的到達市內(nèi)各個地區(qū)。l 區(qū)域內(nèi)及其周邊中小學、幼兒園、商場、超市、銀行等一應(yīng)俱全，為本區(qū)域的居民提供了完善的配套生活設(shè)施；清華、北大為首的代表著我國最高的教育水平的教育文化區(qū)，頤和園、圓明園等皇家園林為代表的旅游文化區(qū)，以及中關(guān)村科技文化區(qū)一脈相傳，從而形成了獨一無二的文化氛圍；中關(guān)村企業(yè)的人員也大多選擇在這里居住。三、周邊競爭項目市場調(diào)研分析本次調(diào)查的目的側(cè)重于識別有關(guān)樓盤相關(guān)的指標，并以此界定不同市場層次的特征，從而為中冠家園制定營銷方案和銷售代理方案提供更可靠的評估和決策基準。由于一些項目分幾期推出，據(jù)統(tǒng)計在售樓盤的未來供應(yīng)量為３５０萬平方米，在未來３年內(nèi)將會逐步釋放。在硬件系統(tǒng)方面，幾個高端住宅產(chǎn)品項目已經(jīng)把通訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)匹配到了極致。本區(qū)域住宅大多是在純粹住宅品質(zhì)上做文章，相對于其他區(qū)域更多了一些生活的味道。此外，西北部地區(qū)還聚集著各大部委、機關(guān)、軍隊，各大高校及科研機構(gòu)，這些單位的職工收入較高，可能會因為喜歡西北部環(huán)境，或上下班方便等原因選擇在西北四環(huán)置業(yè)。四季溫泉水景韻致獨具，環(huán)繞社區(qū)蜿蜒流動，成為北京西部罕有的養(yǎng)生溫泉社區(qū)。 產(chǎn)品創(chuàng)新，性價比高 　 今年北京西北四環(huán)新盤的產(chǎn)品性價比得到很大提升。路網(wǎng)成熟，毗鄰交通干道成為利好 　 西北四環(huán)距中關(guān)村商務(wù)區(qū)、學院路高校區(qū)車程不足20分鐘，可經(jīng)杏石路順利進入動物園、西直門商圈，還可經(jīng)四環(huán)路順利進入CBD中央商務(wù)區(qū)、公主墳商業(yè)區(qū)等。二、區(qū)域樓市分析西部區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)五大價格提升因素 景觀優(yōu)勢，西區(qū)樓盤的獨享資源 西北四環(huán)的賣點是自然及人文景觀非常優(yōu)越。本項目地處西四環(huán)，西四環(huán)因其優(yōu)越的人工生態(tài)景觀，隨著北京市城市規(guī)劃的確定，確定了“兩軸－兩帶－多中心”的城市空間布局，而西四環(huán)正好是其中的一帶，即自然生態(tài)帶。因為南城的項目在價位上有優(yōu)勢，因此四環(huán)開通短期內(nèi)就產(chǎn)生了利好因素。而且四環(huán)路的周邊將建設(shè)北京的環(huán)城綠化帶，這對于越來越注重環(huán)境的買房人而言無疑更具吸引力。這點顯示隨著城市交通的發(fā)展，城市建設(shè)的推進，四環(huán)這樣的交通主干道沿線已經(jīng)越來越不適合居住物業(yè)的分布，商務(wù)物業(yè)的吸引力則越來越大。無論是林溪別墅、納帕溪谷，還是寬house、玫瑰園，這些城北的項目都是在五環(huán)以外的低密度住宅項目，這主要是因為北京的城北建設(shè)速度一直領(lǐng)先于其它區(qū)域。l 需求量日益猛增從需求看，首先是傳媒東遷。朝陽區(qū)將臺、東風、平房、東壩和常營五個鄉(xiāng)即將推出3000萬平米共12個大盤。 ——東部地區(qū)l 東四環(huán)適合做高檔住宅東四環(huán)早已被指定為迎賓國道，兩邊是綠化隔離帶，做項目在自然環(huán)境上又有先天優(yōu)勢；與朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園近在咫尺，同時又與CBD相隔不遠，東四環(huán)是一個極適合做高檔居住項目的區(qū)域。二是萬柳地區(qū)收官項目——萬城，年中開盤預(yù)計房價將突破萬柳現(xiàn)有房價。 與其他熱點區(qū)域不同，西北四環(huán)沿線的“價格上漲”并沒有伴隨著供應(yīng)量大幅增長，相比2003年同期呈現(xiàn)出下降趨勢，這也基本符合西北四環(huán)沿線價格漲跌的基本規(guī)律—供應(yīng)量與價格的上漲呈現(xiàn)出反比態(tài)勢。 ——建筑外觀有與消費者消費觀念相匹配的清新、明快，富有時代感的建筑外觀及風貌。 有節(jié)能環(huán)保的設(shè)施體系。 ——園林有分層次的綠化體系。有賞心悅目的樓房空間，每戶都能享受的精致庭院，人車分流的安全通道，富有文化內(nèi)涵的供人們交往、休閑、健身的活動場所。 　　e、南城人口密度小，道路暢通，房價低，可選擇。 房地產(chǎn)會繼續(xù)穩(wěn)步健康發(fā)展，價格不會出現(xiàn)大的波動。市場前景預(yù)測 ——從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，今后5－10年以至更長時期，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。70%以上的居民認為商品住宅的合適價格應(yīng)3000－5000元/平方米(建筑面積)。2010年后，隨著居民住房需求滿足程度的逐步實現(xiàn)，住房的增量需求將趨于緩和，住房市場供給格局將由增量發(fā)展型轉(zhuǎn)向存量調(diào)整型。以此增長率進行推算并考慮到加快城鎮(zhèn)化進程的需求，到2010年全市常住非農(nóng)業(yè)人口將達930萬人。 　　(從1990年到2003年，%。2004年新盤價格對比圖 市場需求狀況分析 ——住宅需求分析，北京還有很大需求空間 　　a、調(diào)查顯示本市居民需求取向偏好置業(yè)，外埠人士看好北京?！? 第一季度新開盤的房地產(chǎn)項目有40個，與去年一季度相比，數(shù)量減少了14個。 l 經(jīng)濟型別墅受寵。國興、觀瀾國際、駿城、百子灣一號、陽光星期八、保利欣苑、等項目都為板式住宅。許多項目都開始關(guān)注社區(qū)文化。從目前已審批的項目來看，未來1至2年內(nèi)，北京將有5000至7000套新增高檔別墅進入市場。 2003年12月全市共有26個新盤入市，總規(guī)模為510萬平方米，較上月增長170%，其中住宅項目為15個。 1998年以來保持了平穩(wěn)回落狀態(tài)。 b、商品房空置面積趨于合理，空置率不斷下降 。 l2. 房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，成為固定資產(chǎn)投資增長的主導(dǎo)力量 a、整體上保持持續(xù)、穩(wěn)定增長 2003年，%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率。根據(jù)該項調(diào)研性質(zhì)，我們采用實地考察與相關(guān)人員訪談相結(jié)合的方式，依托北京商品住宅市場（主要為西部市場）相關(guān)的背景信息實施整個調(diào)查過程并形成結(jié)論，以期達到如下目標：l 了解北京市地產(chǎn)市場的整體狀況及變動趨勢；l 了解北京市住宅市場產(chǎn)品設(shè)計的發(fā)展趨勢；l 了解各個區(qū)域市場的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況；l 掌握中冠家園項目所處地塊的基本特征；l 掌握中冠家園項目周邊房產(chǎn)市場的走勢及主要競爭樓盤的基本特征；l 明確XXXX項目與周邊主要競爭樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢、劣勢所在；l 掌握目標消費群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對項目的初步認知；l 明確XXX項目構(gòu)建優(yōu)勢的市場機會及企業(yè)機會；l 提出XXXX項目的市場定位（包括項目定位、目標客戶定位等）的若干思路；提出XXXX項目在后期產(chǎn)品包裝設(shè)計中的若干思路和建議；1提出XXX項目營銷建議積推廣思路；第二部分、市場概況了解一、整體情況分析北京住宅市場趨向成熟 l1. 北京房地產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，為我市經(jīng)濟社會發(fā)展做出了重要貢獻 ,2003年，%，低于全國增長水平（%）； 開復(fù)工9070萬平方米，%，其中住宅6353萬平方米，%； 當年竣工面積2594萬平方米，%，其中住宅2081萬平方米，同比增長8%。%，%％。1997年達到5478元/平方米的歷史最高點，比全國商品住宅平均價格高3688元，比上海市商品住宅價格高2587元，比深圳市商品住宅價格高70元。 市場供應(yīng)狀況分析——供應(yīng)量持續(xù)放大 據(jù)統(tǒng)計，從2003年年底到今年的3月份，北京新樓盤集中放量，堪稱一天一個新盤，數(shù)量竟超過以往同一時期的三倍。在客戶需求的引導(dǎo)下，打著“舒適、健康”旗幟的項目日漸增多，板樓成為市場主流。 l 增加“文化附加值”。新項目中，板式、板塔結(jié)合、新式塔樓將充斥樓市。北京經(jīng)濟適用房的建設(shè)步伐將加快，未來三年經(jīng)濟適用房竣工面積每年將達到三百萬平方米。北京今年第一季度的新樓盤價格并沒有出現(xiàn)此前業(yè)內(nèi)人士所預(yù)計的上漲的趨勢，普通住宅的平均價格為5034元/平方米，價格平穩(wěn)，大體上與去年相當。　　此外，單價4000元/平方米以下的項目有9個，其中8個項目分布在五環(huán)以外，主要為經(jīng)濟適用房和普通住宅，這也表明位置目前依舊是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素。西方有些發(fā)達國家的套型，平均超過了100平方米，但不繼續(xù)往上升，相反的還退回來，退到80－100平方米。) 　　1990－。住房發(fā)展的基本目標建議：人均住房使用面積年均增長4%，2005年達到20平方米，2010年達到25平方米。 　　b、住房價格承受能力。在按揭類型上，“5成10年”或“7成20年”是大多數(shù)購房者的選擇。%%。 　　d、城區(qū)功能疊加，交通擁堵，使市區(qū)生活和工作成本上升，選擇居所可向市區(qū)周邊有快速路、軌道交通的地區(qū)和邊緣集團轉(zhuǎn)移，今后政策會優(yōu)先完善這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施。 小區(qū)整體布局注重陽光、空氣、綠地等生態(tài)環(huán)境。 合理安排戶內(nèi)的廚房、衛(wèi)生間、洗衣間、貯藏室、工人房、服務(wù)性陽臺等功能性空間，并能妥善解決電氣供應(yīng)、油煙排放、空氣調(diào)節(jié)、垃圾收集、處理等問題。小區(qū)內(nèi)有超市、菜場、美容美發(fā)等生活配套設(shè)施，有會所、學校、書店、網(wǎng)吧等文體、教育性配套設(shè)施，還要有醫(yī)療、保健等健康保護設(shè)施?？赏ㄟ^計算機系統(tǒng)與寬帶網(wǎng)絡(luò)對安全、通訊、視聽、資訊等方面進行全方位的物業(yè)管理，使住戶的生活更加現(xiàn)代化。在2004年中，以湯泉藝墅為代表的一批高品質(zhì)樓盤使本來已經(jīng)火熱的西北四環(huán)沿線價格全線上漲，價格漲幅較2003年同期上漲了2%。 　　西北部地區(qū)房價高企有兩大因素，一是香山、玉泉山、頤和園風景板塊樓盤逾發(fā)受都市人追捧?？傊?004年的西北四環(huán)沿線房價的大幅上揚將成為必然。東區(qū)目前已經(jīng)占到全市60%以上的開復(fù)工面積。這種價格輻射狀分布說明了東四環(huán)在東部區(qū)域的龍頭位置?！?——北部地區(qū)l 城北熱銷的樓盤產(chǎn)品類型，主要為低密度住宅產(chǎn)品，而不是集合住宅城北樓盤供應(yīng)大都集中在北四環(huán)以外，北五環(huán)沿線甚至到北六環(huán)沿線。 l 北四環(huán)沿線項目居住類物業(yè)少，商務(wù)類物業(yè)多沿線在售的項目中只有千鶴家園是住宅類物業(yè)，其它如俊峰華亭、銀谷大廈等都為商務(wù)類物業(yè)?！喜康貐^(qū)l 交通優(yōu)勢成為南城項目最大優(yōu)勢　　長期以來，北京城南一直是房地產(chǎn)發(fā)展的薄弱環(huán)節(jié)，南三環(huán)相對北三環(huán)房價平均要低1000—2000元／平方米，即使這樣，南城住宅仍不被看好，隨著城市和對外交通的改變，南城已成為北京交通狀況最好的區(qū)位，而且道路交通的改善，同時帶來市政條件的改善。四環(huán)開通以后，買房人似乎已沒有了遠的感覺，而現(xiàn)在的買房人范圍也不僅限于南城的老住戶。第三部分、區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境簡介本文中所指區(qū)域包括西四環(huán)北路和西四環(huán)中路北段，北起藍靛廠路，南至太平路，東鄰京密引水渠以及它的延長線，西到玉泉路的南北延伸線。在此置業(yè)的那些有一定經(jīng)濟實力，但還無力在原生態(tài)自然景區(qū)進行置業(yè)的中產(chǎn)階級或收入較高的知識階層有很大的誘惑力，不僅可以享受優(yōu)美環(huán)