【正文】 *+6300*15%*+6300*15%*1+6300*10%*=6048修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 湯泉逸墅 1 1 1 1 1 1 8300本案 1 市場比較價格七：8300*15%*+8300*15%*+8300*30%*+8300*15%*+8300*15%*1+8300*10%*=7802修正因素 地段因素 交通因素 品質因素 規(guī)劃因素 配套因素 工程進度 報價權重 15% 15% 30% 15% 15% 10% 酈城 1 1 1 1 1 1 6600本案 1 市場比較價格八：6600*15%*+6600*15%*+6600*30%*1+6600*15%*+6600*15%*+6600*10%*=6798本項目市場比較價格=（6640＋6318＋6656＋6935＋6240＋6300＋7802＋6798）/8=6711元/平米（毛坯房）定價方法二：市場需求和目標客戶心理預期價位市場調查資料顯示：未來本區(qū)域市場目標客戶群體預期價格平均價位為165。6500元/平米(目標客戶群體預期價格) 參考價格 =（市場比較價格+實現利潤18%的成本價格+目標客戶群心理價格）/3 =（6711+6652+6500）/3= 165。 選擇菜單式裝修方案（舒適型，豪華型，500元和800元兩種價位）。目標客戶群描述行業(yè)特點：從受眾的分布區(qū)域我們可以發(fā)現，中關村商圈和西部地區(qū)聚集著各大部委、機關、軍隊，各大高校及科研機構，行業(yè)以IT行業(yè)、高收入的私營企業(yè)主、國家企事業(yè)單位中高級管理人員、外企或私企的高級管理人員、海歸人士、高收入自由職業(yè)者，這些人的共同特點是追求自然、健康、文化、舒適的高品質生活。從表面上看，除了平時的住所外，還會有別的的房產，他們擁有私家車。178。選購本產品動機：l 認同本案的獨特性，注重居住環(huán)境品味及文化格調l 認同本案的區(qū)域優(yōu)勢l 信賴發(fā)展商的實力及背景l(fā) 認同本產品規(guī)劃設計功能并追崇本案的環(huán)境營造和文化基調等l 附加值優(yōu)于區(qū)域內其他個案l 為本案性能價格比所吸引購買行為特征： l 主要目標客戶屬于該區(qū)域內的事業(yè)成功人士，他們共同的特點是對前途充滿信心，工作緊張繁忙，生活節(jié)奏快捷且充實，沒有太多時間進行仔細的調查比較，經濟實力也使其不特別斤斤計較。因以上特點，西四環(huán)(內)地區(qū)的樓盤面臨著共同的窘境：目標客戶趨同地段素質趨同產品趨同（）2）競爭性分析從產品分析中可看出，該區(qū)域樓盤獲得差異化優(yōu)勢的難度較大。為業(yè)主構筑全方位的生活觀念。l “生態(tài)文化居住區(qū)”的概念，可以為本案“高品質樓盤”、“居住也是一種享受”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”社區(qū)設計，豐富高檔的“會所式”和“商業(yè)化”生活配套等，全方位塑造高品質形象。外立面：外立面風格新潮、有點兒另類、色彩但又不失沉穩(wěn)、材質的設計與價格需匹配，在后期銷售中以此點可做為產品的有力賣點訴求，主要以區(qū)別于周邊同質項目，技高拔籌。l “人文生態(tài)”則是以文化主題，使人與人之間能夠圍繞不同的特色文化主題進行溝通、交往，家庭親情、鄰里友情及社區(qū)情感共存共榮，具有溫馨融洽的文化氛圍及豐富多彩、健康向上的社區(qū)人文。這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內核，以園林式居住環(huán)境為外觀形式的生態(tài)居住模式。l 均屬綠化率較高的建筑群，容積率均在3左右。所以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功能性利益是不會吸引到目標消費者的注意與興趣的。178。特征描述178。第六部分、產品定位一、 客戶群定位目標客群特征；1． 分布區(qū)域：客戶群的劃分區(qū)域性大于職業(yè)性，主流客戶群分布于海淀區(qū)、中關村、西城區(qū)一帶，他們有強烈的西部情結2． 購買目的：居住自用為主3． 年齡：相對偏年輕，約為35歲—45歲4． 購買力：主力消費群購買力在100萬元左右5． 職業(yè)類型* 外資企業(yè)、合資企業(yè)的高級白領及中高管理層* 從事商業(yè)/商務經營股份制公司重要管理者* 國有企業(yè)單位的領導層及專業(yè)人士* 私營企業(yè)主6． 背景、事業(yè)觀點、生活態(tài)度受過高等教育，有高等職業(yè)，具開放性及創(chuàng)新思維，有強烈的西部情結。l 最終可實現價格：住宅價格+地塊升值系數=6621+400元/平米=7021元/平米價格建議： 與周邊項目進行比較之后，建議毛坯房價格開盤，開盤均價定在6600元/平米與周邊項目毛坯房價格相當，但賣點豐富存在競爭力。6711元/平米(市場比較法定價)實現18%開發(fā)利潤價位 165。第五部分、價格定位一、開發(fā)成本核算項目成本計算條件說明：社區(qū)總占地面積28326平米，總建筑面積114552平米，可銷售面積71942平米。l 目前距本案距離較近的休閑娛樂生活配套設施比較匱乏. l 所處位置相對靠內，視覺上的沖擊不明顯l 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經驗、品牌號召力均較為薄弱。通過對本項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：l 地塊位于上風上水的西四環(huán)內，是市內尤其是西北部地區(qū)居住的優(yōu)質地塊；l 地塊毗鄰西四環(huán)，交通路網發(fā)達，市政設施完善的優(yōu)勢較為突出；l 地塊北邊規(guī)劃為大型綠化帶，綠化環(huán)境優(yōu)勢；l 地塊周邊1公里半徑內市政配套齊全，商業(yè)設施、教育機構、金融機構、醫(yī)療機構齊全；l 地塊東、南、西三側被住宅樓包圍，會使部分樓體產生遮擋，可能使部分客戶產生排斥感；以上，就是本項目地塊作為住宅用地所具有的地產因子。B． 東西干道：阜石路，八里莊路阜石路西通石景山，東到航天橋和阜成門地區(qū)。城市人口密度的加大和污染的加劇，擁堵的交通，使得舒適、清新的生活環(huán)境來之不易，這也是目前市場上位于西四環(huán)沿線俏銷的原因之一。在這個層面的住房消費中，鄰里素質的高低被大多數人看做是一大要素。（二）、主導客戶群分析 30至45歲的中青年人占據了絕對的主力，他們中75％的買家目前已經擁有商品房或其他形式的自有住宅，他們在年輕時購置的商品房或房改房已經到了更新?lián)Q代的時候，因此其購房行為多為二次以上置業(yè)，此外也有很多目前租住公寓的人，大多數是外企或合資企業(yè)的高級職員。高端物業(yè)如觀瀾國際花園、湯泉逸墅、誠品建筑的銷售價格在6800—8300元/平方米，其中，湯泉逸墅、誠品建筑的均價最高，同時達到了8300元/平方米。l 8個項目中，三居的面積跨度比較大，但主要都在130㎡左右。社區(qū)內采用分層次綠化，用樹木、草坪、花圃自然的銜接劃分區(qū)域，地面草坪地上花卉灌木，空中高大古樹屹立的自然狀態(tài)立體綠化 35%景觀設計特色分析：本區(qū)域的項目都根據自身所處的位置及環(huán)境不同，配合建筑風格很好的規(guī)劃了自己的園林風格，例如：樂府江南的徽派建筑風格，使建筑與園林渾然一體；觀瀾國際花園是以昆玉河為景觀輔以觀景長橋以及特色噴泉來突出親水的主題，作為本案來講，在園林的設計上應配合自身規(guī)劃以及整體的建筑風格，即能對項目的銷售起到推進作用又兼顧實用性。l 建筑設計上本區(qū)域的項目自身都有獨到之處，但酈城、北京印象由于在建筑風格上過于另類，立面表現手法差強人意，對銷售造成了不利的局面。湯泉逸墅 70000㎡ 90000㎡ 湯泉逸墅新古典主義建筑風格，全石材外掛。l 本案從配套設施上來講，所處的位置周邊臨近的華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、北京21世紀試驗學校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局等商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構齊全，作為居住地非常理想。觀瀾國際花園 海淀紫竹橋西昆玉河畔 項目緊鄰昆玉河，距三環(huán)路僅2000米公交線路: 33803461812等 臨近周邊商業(yè)設施、教育機構、醫(yī)療機構相對匱乏北京印象 海淀區(qū)阜成路 西四環(huán)與阜成路交叉口、定慧立交橋的東北角公交線路: 72944161746等 華普超市、超市發(fā)超市；紫竹院小學、首師大、北京21世紀試驗學校；解放軍總醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院；中行、建行、工商銀行；萬壽路郵局、恩濟莊郵局樂府江南 半壁店永定路一號 緊鄰西四環(huán)，永定路、田村路交匯處。 本區(qū)域項目供應量保持平穩(wěn)本區(qū)域在售樓盤大約有１５個，其中規(guī)模在百萬以上項目有３個。區(qū)域房產開發(fā)的特點 本區(qū)域項目都一般樓為主注重文化與品質的營造。以位于四季青橋板塊的湯泉逸墅作為四季青板塊中熱得發(fā)燙的項目，除了規(guī)劃、產品方面是四季青板塊中獨一無二的稀缺產品以外，在形象包裝和宣傳推廣等方面也引起了業(yè)界和消費者的強烈關注。其得天獨厚、不可再生、獨一無二的自然、文化環(huán)境對于追求生活質量及文化品味的富有階層及知識階層具有巨大的吸引力。其實，隨著南城的高品質項目的不斷推出，加上南城本身的價位優(yōu)勢，交通優(yōu)勢才會更加明顯。 l 城北目前正在蓄勢調整從北四環(huán)沿線分布的樓盤廣告還不難看出，從近幾年的供應量看，城北的房地產供應似乎沒有城東、城西甚至城南大，而城北擁堵的交通也是大家公認的，但2008年的奧運會、五環(huán)路的免收費、立湯路的改造，加上“上風上水”的優(yōu)勢，城北正在“蓄勢調整”，無論是寬house、林溪別墅這樣的郊區(qū)低密度住宅，還是俊峰華亭、銀谷大廈這樣的商務物業(yè)，城北的房地產項目正在自信而又耐心地等待北京買房人的選擇。北京電視臺制片人仲文透露，單位貨幣分房最多到90萬，而北京電視臺在編的3800人，中央電視臺將近1萬人，這么多人必須在東區(qū)解決房子的問題，因為他們和醫(yī)生一樣，要隨時準備到崗，基于此，有人提出了15分鐘的生活法則，“這是生存與生活的必須?？梢哉f，生活成本讓CBD白領選擇東四環(huán)。l 市場需求上升價格將大幅上揚土地存量的進一步減少，更是堅定了該區(qū)域房價在2004年必定上漲的判斷，另外西部地區(qū)存在的大量軍隊、機關的住房補貼的落實也大大擴充了西部市場的承接力，市場需求上升已經成為不可逆轉的趨勢。 ——智能化有良好的智能化體系。戶型大小符合國家制定的居住標準要求，以多元化的戶型適應消費者日益增長的個性化住房需求，并能以靈活的戶型結構適應消費者家庭階段性改變所導致的布局調整，使住房具有較長使用期。因舊房周邊環(huán)境、舊房結構的局限和新房供給的影響，舊房會逐年降價（2004年政府開始發(fā)布指導價），而新房因為2008年奧運會效應將會漲價。60%以上的購房者希望用以舊換新或押舊換新的方式購房，60%以上購房者愿意采用分期付款或按揭方式購房。 　　考慮未來10年是我市建設現代化國際城市的關鍵時期，居民收入水平穩(wěn)步提高，以及舉辦2008年奧運會、城區(qū)危舊房改造、綠化隔離地區(qū)建設、城市邊緣集團和衛(wèi)星城開發(fā)、城市基礎設施建設等因素的綜合影響，可以得出：今后一段時期住房的供給與需求都處于比較旺盛的階段。有關資料表明，三口之家住房建筑面積在80－100平方米這個區(qū)間是比較經濟、適用的一個套型?！獌r格結構合理，保持平穩(wěn)。 l 板樓為主、健康舒適的設計理念居主流。 ——今年投放市場樓盤特點今年的新樓盤無論在規(guī)劃設計、戶型園林還是科技含量、服務品質上都比以往的新盤更勝一籌，在產品創(chuàng)新、人性化設計等方面可以說用了不少心思。l4. 商品住宅價格近五年呈下降趨勢，目前平均銷售價格低于深圳和上海 1998年以前北京市商品住宅價格一直在全國位居前列。 范文范例參考目 錄第一部分、項目研究背景第二部分、市場概況了解第三部分、區(qū)域市場分析第四部分、地塊SWOT分析第五部分、價格定位第六部分、產品定位第七部分、產品規(guī)劃建議第八部分、營銷推廣建議第九部分、廣告推廣建議第十部分、銷售及合作方式建議第一部分、項目研究背景為準確市場定位，我們對XXX項目進行了前期的市場調研。1999年以來，我市商品房空置總量雖有所增加，但空置率逐年下降，%%，2003年底略有回升（%）。在去年12月中旬以后到今年3月初開始推出、還沒有拿到預售許可證的新盤約有20多個左右，如遠洋新干線、遠洋新天地、湯泉逸墅、經濟適用住房百子灣1號；CBD總部公寓；風林綠洲三期——風林西奧中心、上東三角洲、水色時光、鳳凰城二期、萬科星園四期、北京新界——柏陽景園、觀筑公寓、本家潤園、駿城、上城、陽光星期八、保利欣苑、御墅臨風等。如將于3月份開盤的萬科青青家園用法國成人哲理童話《小王子》作為推廣主題來寄托客戶對青青生活、萬科生活的珍視；春節(jié)后開盤的依蓮軒二期“格調”從logo到售樓人員的著裝、售樓處的布置以及樓盤的外立面、社區(qū)規(guī)劃、目標客戶群的設定都圍繞著“文化地產”做文章。受城市市政設施逐漸完善等利好因素的推動，城市邊緣區(qū)域乃至郊區(qū)的住宅市場升溫日益明顯，相應的住宅價格也將加速上漲。 　　b、從需求規(guī)模測算，2010年前每年有20萬套住房需求。 　　c、據以上因素測算推斷，2004－2010年全市住房年均竣工規(guī)模保持在2000萬平方米左右，約20萬套。 　　c、購房方式及付款方式。 　　c、鼓勵賣舊房，買新房。 ——房型科學、合理地設計和分配住宅戶型，力求戶戶有良好的朝向，景觀及通風的環(huán)境，降低樓電梯服務數，盡量減少戶間干擾。盡可能利用現代化科技安裝環(huán)保、節(jié)能設備，減少噪音、塵埃、污水等對環(huán)境的污染，凈化居住環(huán)境。 2001——2002年是西北四環(huán)沿線供應量最大的一年，區(qū)域總供應量超過了近200萬平方米，區(qū)域平均價格為 7000元/平方米，從2003年開始，西北四環(huán)的供應量開始下降，平均的區(qū)域均價開始上揚，除了世紀城的價格一直保持相對穩(wěn)定之外，上河村等其他樓盤都經歷了不同程度的價格上漲。 北京207萬輛汽車和日益嚴峻的交通問題似乎幫了東四環(huán)項目的忙。到2008年之前，中央電視臺和北京電視臺陸續(xù)東遷。這個特點應引起正在開發(fā)建設的西四環(huán)、南四環(huán)的注意，西四環(huán)