【正文】 隨著城市的發(fā)展，高檔酒店數(shù)量還會(huì)增加。 項(xiàng)目在正常年的投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率為 %。動(dòng)力及水電單價(jià)根據(jù)目前市場(chǎng)價(jià)格確定； 300人，年人均收入 15000元 /年計(jì)； 2051萬元，分年攤銷，年攤銷為 。此外還包括開辦費(fèi)、土地出讓金、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān) 理費(fèi)、消防配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、水增容費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程建設(shè)費(fèi)用。 ⑵采用債務(wù)融資方式，由公司先行設(shè)立西安名人酒店管理有限公司并將酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)及其他相關(guān)資 產(chǎn)轉(zhuǎn)移至西安名人酒店管理有限公司， 由融資方與西安名人酒店有限公司按照約定利率和期限簽訂借款合同，西安名人酒店提供酒店經(jīng)營(yíng)權(quán)和其他擁有所有權(quán)的設(shè)備、設(shè)施作為擔(dān)保物，西安名人酒店按照約定還本付息后解除擔(dān)保。 會(huì)議設(shè)施 酒店將設(shè)有會(huì)議室和多功能廳。 具體設(shè)計(jì) 酒店大堂 1F 中央為酒店大堂，面積 2500 平方米，擬建有小橋流水山水景觀 、西餐廳、西安特產(chǎn)店、琴吧、精品店、商務(wù)中心、旅游公 司等設(shè)施，具有空間大、設(shè)施完備、功能齊全的特點(diǎn)。項(xiàng)目東面是舉世聞名的大雁塔，南面是仿古一條街，西面是陜西歷史博物館，北面是西安科技大學(xué)。 停車場(chǎng)位于酒店地下一層 （二）市場(chǎng)定位 西安酒店分布 古城中心酒店最集中區(qū)域，高度集中在鐘樓附近及東西南北四條大街上 小寨作為旅游區(qū)域和城市副中心區(qū)域，也是酒店分布比較多的區(qū)域 未來西安酒店供給主要面向三大區(qū)域：西高新，曲江區(qū)，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，高新區(qū)以商務(wù)型為主，曲江以休閑度假為主，經(jīng)開區(qū)主要為綜合性酒店。 咖啡廳位于首層，功能上為客人提供咖啡、茶點(diǎn)及自助餐。 產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目定位于五星級(jí)酒店，根據(jù)資料顯示，位于小寨和大雁塔周有眾多酒店，其中大多數(shù)為二三星級(jí)，極少數(shù)四星級(jí)五星級(jí)，由于本項(xiàng)目地處小寨與 大雁塔之間，毗鄰曲江，良好的地理優(yōu)勢(shì)決定了其良好的科院以及消費(fèi)層次，因此定位為五星級(jí)，偏向于中高檔的消費(fèi)層次。雖然說目前益 陽(yáng)市酒店迅速增多，但大規(guī)模和上檔次的還不是很多，中高端市場(chǎng)并沒有飽和。 劣勢(shì)分析： 酒店知名度度不高，客人來店消費(fèi)后就感覺服務(wù)不滿意，這樣無形中損害了酒店的形象，帶來了相當(dāng)大的負(fù)面宣傳。 目前，小寨附近有近有 200多 家酒店，我們最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是慈恩客棧和壹閣國(guó)際商務(wù)酒店，我們針對(duì)這兩家酒店做了一定的調(diào)查： 慈恩客棧：以唐文化為主題的智能化、人性化、信息化及多功能環(huán)保為一體的豪華商務(wù)酒店。 該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強(qiáng)大的吸引功能 ,是因?yàn)樗诘乩砦恢蒙纤哂械膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)。對(duì)中等規(guī)模的酒店公司來說，所有大型企業(yè)所面臨 的問題它也同樣面臨，比如高昂的經(jīng)營(yíng)成本等問題，但惟一不具備的是市場(chǎng)規(guī)模，相對(duì)來說，其投入與產(chǎn)出不成比例，市場(chǎng)前景暗淡。對(duì)于商務(wù)人士的 下榻選擇，一般是都是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、郵政等區(qū)域酒店，距離經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的西高新較近的城西南酒店一般商務(wù)人士較多，隨著西高新區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，城西南的酒店也將得到更大的促進(jìn)。而客戶的消費(fèi)特征則主要是旅行消費(fèi)、公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)為主。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所淘汰的命運(yùn)。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客房總數(shù)為 1700余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600余套，三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總數(shù)為 22600余套。西安市還首批獲得 “ 中國(guó)優(yōu)秀旅游城市 ” 稱號(hào)。全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，較上年同期增長(zhǎng) %。 20xx年全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 。招商引資產(chǎn)生了良性的連鎖效應(yīng)。西安地處我國(guó)中西部?jī)纱蠼?jīng)濟(jì)區(qū)域的結(jié)合部，是西北通往西南、中原、華東和華北各地市的門戶和交通樞紐?，F(xiàn)代大都市的購(gòu)物已不再是單一目的活動(dòng) ,更多的消費(fèi)者是將購(gòu)物 與餐飲、康體休閑、獲取信息、領(lǐng)略城市風(fēng)貌功能等結(jié)合在一起 ,同時(shí)這也促使商業(yè)設(shè)施功能逐漸綜合化，層次間的立體布局促使消費(fèi)者形成垂直的購(gòu)買行為。 3 地塊區(qū)位環(huán)境 交通狀況：該項(xiàng)目位于西安小寨東路，于西安市二環(huán)與三環(huán)之間，附近有建設(shè)中的地鐵三號(hào)線和地鐵四號(hào)線，將來交通十分便利。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ： 馨雅大酒店 建設(shè)地點(diǎn)： 西安市雁塔區(qū)小寨東路 64號(hào) 基本概況 ： 該項(xiàng)目 占地 69畝。 第一章 項(xiàng)目總論 項(xiàng)目背景 近年來，西安旅游業(yè)發(fā)展迅猛，旅游設(shè)施不斷完善，吃住行游購(gòu)?qiáng)逝涮装l(fā)展，旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)日益合理，檔次不斷提高；旅游環(huán)境日臻改善，現(xiàn)代旅游功能進(jìn) 一步加強(qiáng)；行業(yè)管理步入正軌，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)；旅游服務(wù)質(zhì)量不斷提高，綜合接待能力和經(jīng)濟(jì)效益連年大幅度上升。 本項(xiàng)目占地約 69畝，建設(shè)規(guī)劃用地 45000平方米，總建筑面積 270000平方米?？蚣艚Y(jié)構(gòu) ,土地現(xiàn)狀地勢(shì)平坦。全市旅游總收入占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP）的 %，旅游業(yè)已成為西安市真正的支柱產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。建設(shè)五星級(jí)酒店，總建筑面積 27000平方米， 房間數(shù) 300間（套）， 600個(gè)床位；餐位 1000多個(gè)，多功能餐廳 3000㎡，綜合性商場(chǎng)，中西餐廳、華麗中餐廳 24間；會(huì)議室、貴賓會(huì)見廳、貴賓宴會(huì)廳 12間，影視演講廳、記者新聞發(fā)布廳、水療中心各 1處。 區(qū)域環(huán)境：該地段西鄰小寨， 寨作為西安南郊的 Sub CBD ,形成區(qū)域的商業(yè)中心地 ,具有強(qiáng)大的吸引功能 ,是因?yàn)樗诘乩砦恢蒙纤哂械膮^(qū)位優(yōu)勢(shì)。這種混合用途的開發(fā)不僅能節(jié)約公共部門的成本 ,還有利于城市各類設(shè)施的充分開發(fā)和有效使用 ,可以創(chuàng)造更好的城市環(huán)境 ,從而緩解城市中心區(qū)由于功能單一而導(dǎo)致的城市活力萎縮和夜間的蕭條。歷代以來，西安的金融、商貿(mào)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中都具有重要地位。兩 個(gè)開發(fā)區(qū)比翼齊飛，開始了 二次創(chuàng)業(yè) ，成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“領(lǐng)頭雁”，對(duì)西安產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生著重要的影響。 經(jīng)濟(jì)概況在全國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局上，西安具有承東啟西、東聯(lián)西進(jìn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中具有重要的戰(zhàn)略地位。建筑業(yè)與投資運(yùn)行趨勢(shì)相同，一季度，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，較上年同期增長(zhǎng) %。 為了豐富旅游者的文化娛 樂生活，滿足休閑度假的需要，西安市建成唐樂宮、古都大劇院、 唐華 歌舞劇院、陜歌大劇院、銀座夜總會(huì)、桃園湖保齡球俱樂部等多種形式的文化娛樂設(shè)施 3700多個(gè)；推出了《唐長(zhǎng)安樂舞》、《仿唐樂舞》、《 秦俑魂 》、《陜北民間樂舞》等文藝節(jié)目，久演不衰，贏得國(guó)內(nèi)外游客的贊譽(yù)。 (2)西安酒店的星級(jí)分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、 4%、 10%、 14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占到絕 大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住率為 75%和 65%的酒 店數(shù)分別占 %和 %，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 %，入住率最低為 45%的酒店占 %。 入住西安各檔次星級(jí)酒店的客戶有明顯的身份特征：入住二星級(jí)酒店的客戶，主要是一些外地企業(yè)常駐西安的臨時(shí)辦事處，或聯(lián)絡(luò)地點(diǎn)，或是以中小企業(yè)作市場(chǎng)營(yíng)銷人員的臨時(shí)歇腳之處，故入住其中的省內(nèi)、省外客戶比例相差不大。城北區(qū)也是西安近年來開發(fā)的西安第二大經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展也比較迅猛。 科技的發(fā)展將令飯店業(yè)主們重新強(qiáng)調(diào)以服務(wù)為中心的業(yè)務(wù)。 東臨大雁塔，大雁塔是舉世聞名的唐朝古建筑，有深遠(yuǎn)的 文化和歷史影響，是聞名中外的旅游景點(diǎn)，吸引著成千上萬的游客。酒店設(shè)有舒適溫馨的客房、套間、多功能會(huì)議室并且配有現(xiàn)代化球類室、棋盤室及特色茶藝，追求現(xiàn)代風(fēng)格與古典風(fēng)格的準(zhǔn)確切入點(diǎn)，創(chuàng)造出親切宜人，文化底蘊(yùn)深厚的酒店氛圍。會(huì)導(dǎo)致客人不敢來，不愿意來的局面。我們必須抓住 這個(gè)有利時(shí)機(jī)，整合自身資源，改善服務(wù)，打造品牌形象，鞏固我們 的市場(chǎng)占有地位。 酒店形象定位 本項(xiàng)目所處地段較為特殊，位于古建筑大慈恩寺大雁塔和仿古建筑群西側(cè)，應(yīng)符合建筑規(guī)劃要求，因此本酒店形象定位唐風(fēng)仿古建筑，與其他仿古建筑相呼應(yīng)，采用宮殿的形象，內(nèi)部采用樓閣式造型設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)格局。 娛樂 酒吧， KTV，棋牌室位于酒店二層，功能上為前來消費(fèi)的客人停工休閑娛 樂服務(wù)。 西安酒店數(shù)量及比重 圖 2— 5— 1 西安城內(nèi)和城南是酒店凈重區(qū)域，截止 20xx年城內(nèi)酒店展 %比 20xx年下降了 %，城南酒店占 %比 20xx年增加了 %，是西安酒店發(fā)展最快的區(qū)域，就發(fā)展趨勢(shì)而言城南城北酒店比重增加，城內(nèi)比重大幅度下降，其領(lǐng)導(dǎo)地位逐漸被城南取代。項(xiàng)目位置圖如 圖 3— 1— 1 圖 3— 1— 1 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 建設(shè)規(guī)模 本酒店占地面積 69畝，規(guī)劃建設(shè)面積 46000 平方米，總建筑面積 270000 平方米，共七層，包括地下一層（作為停車場(chǎng)），地上六層，作為餐飲、娛樂、住宿、會(huì)議場(chǎng)所。 餐廳 餐廳，餐廳面積 8000 平方米， 60 間包廂， 108 張散臺(tái)。有兩間大會(huì)議室，六間中小會(huì)議室，大會(huì)議室可容納300 人，中小會(huì)議室可容納 1530 人，各會(huì)議室位于 6F。 ⑶采用股權(quán)投資＋可選擇股權(quán)回購(gòu)方式，由外部投資者投入貨幣資金，與公司共同設(shè)立西安名人商務(wù)酒店管理有限公司，同時(shí)由外部投資者與公司簽訂具有選擇權(quán)的股權(quán)回購(gòu)合同，在約定期限屆滿，外部投資者可選擇繼續(xù)持有股權(quán)或按照原先約定的價(jià)格將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公