【正文】 隨著管理科學研究的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的研究也將逐步深入，房地產(chǎn)項目的成本控制將不僅僅局限于戰(zhàn)術層面的控制流程和控制體系的構(gòu)建，而會延伸到戰(zhàn)略層面建立多角度、多層次的成本控制體制，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的系統(tǒng)的更為有效的成本控制。環(huán)境對于工程成本控制往往會產(chǎn)生極大的影響，對工程成本控制產(chǎn)生影響的因素涉及到諸多的方面，故而對于環(huán)境的控制一定要盡可能的保證與要求相符合。成本控制標準就是對于產(chǎn)品成本衡量的根本依據(jù)。檢測過程一定要符合相應的條例，確保其結(jié)果合理有效，對于重要構(gòu)件的檢測可以通過更多的取樣，來保證檢測結(jié)果合理。在機械設備的使用過程之中一定要保證操作過程恰當，對于某房地產(chǎn)項目一機械設備的操作一定要由規(guī)定的人來擔任，并對于機械設備的操作者進行指導使其能夠按照相應的成本控制要求完成任務。第五，財務部門應該具備財務人員。圖44項目組織結(jié)構(gòu)圖如圖44所示，項目經(jīng)理下轄有施工部門、管理部門、質(zhì)量安全部門、材料采購運輸部門及財務部門，各部門又配備了相關的工作與管理人員，在項目經(jīng)理的領導與指揮下開展工作。每一項工作有最早開始時間與最遲開始時間，但是為了保證工程進度與成本控制的最優(yōu)化，我們往往需要確定總時差最短的線路即關鍵線路，關鍵線路上的工作為關鍵工作，關鍵線路是控制項目施工進度與控制成本的主要依據(jù)。CPI和SPI也十分接近與100%，達到了較為理想的控制施工成本和進度的目的。在2015年4月4日項目部的例行檢查中，經(jīng)過對各班組完成的工作量匯總、檢驗和對原先預算進行分析，計算得出：，而已經(jīng)實現(xiàn)項目工作量經(jīng)過統(tǒng)計。如果施工可以在一個相對穩(wěn)定、良好的環(huán)境中進行，對項目成本維護可以起到一定促進作用；但是，如果施工環(huán)境極差，施工人員情緒焦躁，很可能導致生產(chǎn)過程存在缺陷，最終導致成本事故的發(fā)生。（4）方法的因素對于項目成本而言，施工方法與施工工藝的選擇也十分重要。應當結(jié)合項目實際需求狀況配置機械設備，當機械利用率實現(xiàn)最優(yōu)化配置時，項目施工才能達到最高工作效率。很多采購員在經(jīng)不住金錢誘惑的狀態(tài)下，有意為項目采購不合格產(chǎn)品，成本較差的材料無法為施工成本提供重要保證。（1）人的因素對于某房地產(chǎn)項目而言，所有項目的參與者都屬于人員因素管理范圍內(nèi)。工程項目系統(tǒng)是大范圍的、動態(tài)的、開放的系統(tǒng)，對工程項目成本的影響因素來自各個方面，同時也造就了這個系統(tǒng)的復雜性，難以分析性。環(huán)境因素包括自然環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治環(huán)境。人工因素包括（施工）人員素質(zhì)、（施工）管理水平、操作人員情緒、疲勞效應、施工方案， 。說明相對于施工準備階段，現(xiàn)場施工階段的成本控制更重要。因而可以用數(shù)值的大小來衡量的不一致程度。同理計算，可得各階段層對成本控制的權重為，其他權重如表41所示：表41 基本因素層和子因素層風險影響權重階段層基本因素層權重基本因素層子因素層權重準備階段人工人工（施工）人員素質(zhì)（施工）管理水平操作人員情緒材料疲勞效應施工方案機械材料（材料）性能（采購）人員素質(zhì)方法（材料）運輸（材料）管理水平環(huán)境機械（操作）人員素質(zhì)施工方案施工階段人工（機械）運輸材料（機械）性能方法施工工藝機械（施工）管理水平施工方案方法進度要求環(huán)境自然環(huán)境環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政治環(huán)境進行一致性檢驗：成對比較矩陣的元素是通過兩兩因素比較得到的，而在很多這樣的比較中，往往會得到一些不一致性的結(jié)論。壽光壹號公館建設項目成本控制現(xiàn)場施工階段成本控制施工準備階段成本控制材機法環(huán)人材機法環(huán)目標層階段層基本因素層人操作人員情緒施工人員素質(zhì)疲勞效應管理水平施工方案材料性能材料運輸采購員素質(zhì)材料管理水平機械運輸操作人員素質(zhì)施工方案機械性能自然環(huán)境經(jīng)濟環(huán)境政策環(huán)境施工方案施工管理水平進度要求施工工藝子因素層圖41影響某房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素建立成對比較矩陣：為了衡量各個因素的相對重要程度，采用德爾菲法和專家評議法，將被比較對象按考慮問題角度的不同做層次化的劃分。（1）項目成本控制影響因素分析依據(jù)國家相關法律規(guī)定是工程成本控制體系建設的重要依據(jù)，通常，項目成本控制體系設計需要符合以下幾方面要求：國家政策：工程成本控制體系不能與國家頒發(fā)有關方面政策相違背，需要采用統(tǒng)一形式對全國項目施工進行有效管理。（5）管理人員沒有較強的經(jīng)濟管理觀念某房地產(chǎn)項目建設所在地的人工成本控制是工程成本控制的重要組成部分。在某房地產(chǎn)項目的施工項目進行時由于施工質(zhì)量出現(xiàn)了問題，然后不得不進行返工，這個返工的結(jié)果直接造成經(jīng)濟損失達到50多萬元，但又無法解決造成問題的主要責任，也沒有專門負責管理項目的人。一般情況下的計費標準是以工程規(guī)模、建筑高度、所處位置、施工企業(yè)的相關資質(zhì)等級不同級別進行分段，按照相應不同級別計費。在最后某房地產(chǎn)項目竣工成本核算中，某房地產(chǎn)項目施工單位核算的工程成本過高及聯(lián)合其他單位共同提高工程款的價格現(xiàn)象是很普遍的。露天停車場成本計入到廣場建設中去，露天停車場成本計入到主體建設成本中去，此部分成本主要為停車場車位劃歸以及停車場附屬設備的引入。再如因人工人員的不穩(wěn)定因素造成的的費用超支，如圖33所示。（4）控制流程通過調(diào)研，某房地產(chǎn)項目現(xiàn)有的施工流程混亂，缺乏統(tǒng)一、規(guī)范的實施步驟，存在極大的隨意性特征。其中運營費用主要針對工程竣工后的成本支出，如管理費用、銷售費用等。開發(fā)樓盤的周邊沒有大型工廠零污染排放，環(huán)境優(yōu)良，空氣宜人十分適合居住，樓盤交通地理位置十分好，附近學校、醫(yī)院、大型購物中心和銀行俱全。（2）成本累計曲線法：成本累計曲線法是整個項目或項目中某房地產(chǎn)項目個相對獨立部分開支狀況的圖示。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限額領料的辦法來控制工程耗用的材料。月成本分析表分為直接和間接兩種。費用變更控制明確了改變費用實施計劃時應當遵循的兒個程序，主耍包括進行書面文字材料的整理工作、追蹤整個控制系統(tǒng)的運行狀況以及核準變更過程所需耍批準的層次。樓盤建造初期人力物力投入巨大、工地作業(yè)時長、步驟多、繁瑣，需要預防突發(fā)事件多，所以，該時段是整體開發(fā)成本的重心時段。這六個階段分別是項目決策時期、項目計劃時期、項目招投標時期、項目施工時期、房產(chǎn)銷售時期以及物業(yè)管理時期。開展任何一項施工工程，都要事先制定成本計劃。這些支出就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本。運用相關的理論分析工具與方法對企業(yè)案例中現(xiàn)行的成本控制方案與體系進行分析。希望通過本文的研究不僅能夠指導某房地產(chǎn)項目的建設，還能夠為后續(xù)類似項目的執(zhí)行與管理奠定必要基礎。本文共分六部分?；壅駱s（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點，并將施工企業(yè)的成本目標進行了劃分，提出了施工企業(yè)應對成本管理的實施的方法與對策。Rashid，Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡計劃技術的應用迅速范圍擴大，對房地產(chǎn)開發(fā)項目進度和成本的不均衡問題進行了深入研究，并且針對管理和資源兩個方面分別提出了構(gòu)建基于圍繞資源管理的局部優(yōu)化方法以及模擬退火技術資源的均衡優(yōu)化模型?；诔杀竟芾韺椖亢诵母偁幜Φ奶嵘约捌鋵椖夸N售利潤空間的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過程中存在的宏觀與微觀問題。在了解整個工程項目建設過程中涉及到成本控制的部分之后，與某房地產(chǎn)項目成本管理的預期計劃進行對比，尋找出工程項目過程中所出現(xiàn)的與預期計劃相背馳的地方，并且在發(fā)現(xiàn)問題的第一時間將問題進行控制。在不斷的發(fā)展與完善過程中已經(jīng)形成了一整套發(fā)展規(guī)則與產(chǎn)業(yè)布局。并結(jié)合成本控制的基本理論分析某房地產(chǎn)項目成本控制的影響因素；以實證研究結(jié)果和項目成本控制影響因素為基礎，構(gòu)建相應的成本管控體系。本論文屬于保密□， 在 年解密后適用本授權書。分類號 學號 學校代碼 密級 碩士學位論文房地產(chǎn)項目成本控制研究 學位申請人：學科專業(yè)：指導教師：答辯日期： A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirementsfor the Degree for the Master of EngineeringResearch on the cost control of the real estate project in the contemporary and environmental real estateCandidate : Major : Supervisor : Huazhong University of Science amp。不保密□。建立全新的成本管理框架，并向此項目以及類似的房地產(chǎn)項目推廣。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的GDP產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。希望本文的研究結(jié)果能夠為工程項目中的成本控制管理工作提供一些借鑒的價值，確保項目工程能夠順利完成。同時，基于其存在的問題給出了可行的解決方案。Tamaki（2012）在研究項目施工時發(fā)現(xiàn)了專業(yè)化分工和專業(yè)工程存在一系列問題，由于伴隨著社會的協(xié)調(diào)發(fā)展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化，項目成本管理需要集合所有參與者的意見，否則阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。李玲（2011）認為施工企業(yè)的承接以及發(fā)展過程中，對施工項目的成本進行動態(tài)的管理，對事前、事中、事后進行監(jiān)控，能夠有效的降低整個企業(yè)的成本，并且取得較好的經(jīng)濟收益。全文的研究內(nèi)容主要分為三個主要部分：首先，對現(xiàn)有的研究資料以及研究結(jié)果進行總結(jié)。本文在研究過程中主要應用到以下三種研究方法：（1）文獻分析法在閱讀與總結(jié)的過程中需要根據(jù)前人的研究內(nèi)容找到本文研究的理論基礎。找到此體系中的關鍵問題以及管理與執(zhí)行方面的不足。筆者在對一些數(shù)據(jù)進行總結(jié)分析后發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今在我國房地產(chǎn)開發(fā)支出成本中，土地成本占總投資成本的41%，而施工材料支出成本占總投資成本的20%，各種稅收成本占總投資成本的19%，而建設成本則占總投資成本的30%，詳細見圖21。包括具體的成本控制目標、成本控制方法等，在綜合分析房地產(chǎn)項目實際情況與工程承包合同的基礎上，結(jié)合工程施工所選用的材料、工藝、技術等，制定切實可行的成本控制方案。（1）項目決策時期在項目決策時期，房地產(chǎn)公司主要是對項目進行評測，估算項目開發(fā)的價值以及項目的預期收益。（5）樓盤完全落成查收樓盤建設完工之后，想要交工開始售賣，需要在相關單位做檢驗通過才可以展開，一旦在檢驗房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題時，該項目就不能交工售賣。執(zhí)行情況測；主要足根據(jù)對成本控制過程中不定期的檢測來估算發(fā)生的成本偏差的大小，以便掌握成本控制的狀況。月成本分析表和最終成本控制表法不必在同一個項目實行過程中同步使用，可以根據(jù)項目進行的實際需要，選擇有針對性的方法以達成較好的效果。在對施工機械使用費進行控制時，需要合理確定機械臺班定額，做好事前測算、事中控制，提高機械使用效率。它既可以從成本預算計劃中直接導出，也可以借助網(wǎng)絡圖、條線圖等工具單獨建立。在廈門市政府宣布了這塊土地訊息，廈門當代置業(yè)集團有限公司各部門多次鉆研商討，最終決定出價爭購。本次項目成本的預算分析，見表33。包括項目計劃、項目組織、項目實施、項目核算以及項目分析等，都沒有統(tǒng)一的管理流程。由于待料停工造成的人工浪費占到了35%，其次就是機械出現(xiàn)故障和施工過程中出現(xiàn)的質(zhì)量事故造成的停工和返工，造成的資金浪費占到了20%，還因為工程的不合理發(fā)生的工程變更造成的成本變化占到了15%。843園區(qū)公路對園區(qū)內(nèi)所有道路進行硬化處理，并對主車道進行規(guī)劃，其他園區(qū)設施成本計入到綠化成本中去。這其中導致施工單位高估價的主要出現(xiàn)以下情況：第一，工程量的計算滲水，工程量計量不嚴格遵循國家的相關強制標準的相關規(guī)定，自行建設偷工減料。很多施工企業(yè)在竣工結(jié)算時會按照較高的取費標準進行計價，但是取費隨意調(diào)整，就高不就低。因為沒有完整的權利和責任管理體系，沒有關鍵責任人，當問題出現(xiàn)的時候，大家互相的推諉，最后不了了之。另外項目施工單位的人力資源來源和雇用形式很復雜，例如施工單位自己固定雇傭的員工，合同工和項目臨時雇傭員工等，尤其人員流動比較常見，整個人力資源結(jié)構(gòu)比較復雜和波動，某房地產(chǎn)項目成本管理中人力資源成本管理比較亂，導致員工各自為戰(zhàn)，效率低下。行業(yè)政策：雖然部分條目中國家政策沒有進行相應限定，但符合行業(yè)標準也是項目成本控制的重要依據(jù)。表示第因素相對于第因素的重要程度，由構(gòu)成的矩陣稱為成對比較矩陣。比如當因素的重要性很接近，在進行比較的時候，有可能得出，比重要，比重要，比重要的矛盾結(jié)論，這在因素數(shù)目較多時更容易發(fā)生。定義一致性指標：，有完全的一致性；接近于，有滿意的一致性；越大，不一致越嚴重。（2）準備階段受到人工、材料、機械、方法和環(huán)境五個風險因素的影響，0，24。說明在人工因素中，施工人員素質(zhì)的影響程度最大，在對人工因素的控制過程中，要重點提高施工人員的素質(zhì)。說明在環(huán)境因素中，自然環(huán)境的影響程度最大。在此我們根據(jù)4M1E法將影響項目成本的因素劃分為五大類：人工、材料、機械、方法以及環(huán)境。項目建設結(jié)果受人的行為影響，在工程實際中，由于人員操作不當導致成本控制失敗時有發(fā)生，主要原因如下： 對于項目建設而言，項目經(jīng)理是項目的核心領導者，但項目經(jīng)理往往不具備較高的學歷基礎，只是參與多個項目施工過程累積實際生產(chǎn)經(jīng)驗，容易在管理過程中采用粗放管理形式。管理過程中，由于管理失當導致材料損壞或變質(zhì)，為了推脫職責，并沒有在項目實施過程中及時指出。項目實施過程中沒有形