【正文】 參考文獻[1] 匆約瑟夫第三，當?shù)盅嘿J款資產(chǎn)被證券化后，原來集中由一家(或少數(shù))銀行持有的抵押貸款資產(chǎn)，變?yōu)橘Y本市場上很多投資人持有抵押債券，這樣就在一定程度上分散了抵押貸款風險。一是推出直客式個人住房貸款營銷模式，對符合條件的非按揭合作個人購房客戶，在確?？蛻糍彿啃袨檎鎸嵡姨峁╇A段性保證的前提下，直接給客戶提供貸款，這樣由銀行自主選擇客戶主導個人住房貸款業(yè)務的發(fā)展。 加強對抵押物的管理商業(yè)銀行應該充分利用風險監(jiān)控和預警的系統(tǒng)平臺，借助計算機網(wǎng)絡和分析軟件提高風險預警能力，對每個客戶、每筆貸款、每項業(yè)務進行連續(xù)跟蹤、監(jiān)測和警報提示，輔助管理人員更有效及時地防范業(yè)務風險。個人住房抵押貸款違約風險受各種因素的動態(tài)變化影響較大，因而違約風險是隨時間動態(tài)變化的，這就要求銀行必須對貸款質量進行動態(tài)監(jiān)測，對出現(xiàn)的違約貸款進行立即處理，以盡可能減少違約損失。在這一過程中房地產(chǎn)開發(fā)商同時承擔了對開發(fā)貸款的抵押擔保和對購房者個人住房抵押貸款的擔保義務。商業(yè)銀行在推出固定利率房貸的同時，發(fā)行期限、規(guī)模匹配的固定利率債券，可規(guī)避利率風險。個人信用制度的具體措施有:（1）建立個人信用檔案制度，利用計算機聯(lián)網(wǎng)技術，分階段地將居民個人信用資料，如信用消費記錄情況、住房公積金繳納情況等全部匯集記錄存檔。 完善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體制完善商業(yè)銀行內(nèi)部管理體制，可以有效防范道德風險與操作風險。借款人也可能因收入下降而沒有能力償還貸款，銀行也面臨信貸資金難以收回的風險。二是由于火災、水災、地震等自然災害可能造成抵押物損失或滅失。最后握有實權的銀行內(nèi)鬼徐維聯(lián)在內(nèi)部作呼應，貸款審批毫無障礙，騙貸得以順利實施。 開發(fā)商引發(fā)的風險原因因開發(fā)商欺詐行為、延期交房、質量與合同不符、無法辦理產(chǎn)權證等引發(fā)糾紛導致的違約案例一直不斷。被動違約風險的原因是我國現(xiàn)在尚處在社會主義市場經(jīng)濟的初級階段，經(jīng)濟體制還不完善，各種社會保障制度還不健全，人們的工作、投資環(huán)境情況也不穩(wěn)定，未來不可見因素也較多，如借款人失業(yè)、意外身故或喪失勞動能力等，都可能減少甚至終止個人收入。銀行內(nèi)部管理不規(guī)范，沒有約束高管人員的經(jīng)營行為的明確制度。有些地方商業(yè)銀行風險管理意識淡泊，管理技術缺乏，貸款“三查”制度即貸前調查、貸時審查和貸后檢查流于形式，內(nèi)控管理和防范工作嚴重缺位，貸款發(fā)放后不能對借款人進行有效監(jiān)控，當借款人貸款逾期形成壞帳后，又不能及時采取有效措施進行債權保全，致使銀行風險增加。房地產(chǎn)價格大幅下跌的一個直接后果就是給金融機構造成信貸資金回收困難。下面的例子讓我們更加了解假按揭風險。一些在通常情況下被認為不具備償還能力的借款人也被給予了購房貸款。舉例說明，2022 年，原工商銀行北京分行東長安街分理處營運主任郭群鎖因未經(jīng)受住利益誘惑，以假存單騙取存款 6050 萬，然后將銀行存款挪用于炒股或轉入企業(yè)賬戶，被發(fā)現(xiàn)后一直潛逃在外，給銀行造成重大損失，日前，郭群鎖被北京市二中院以金融憑證詐騙罪判處無期徒刑這說明，銀行內(nèi)控管理存在很大漏洞。在 2022 年的新增貸款中，個人住房貸款占個貸的比例是98%，其中個人住房不良貸款已占到個人不良貸款的 50%左右，其隱藏風險逐步顯現(xiàn)出來了。風險的滯1 表 21 數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行調查統(tǒng)計司:后性使我們錯誤地將其視為一種優(yōu)質資產(chǎn)。2022年下半年，美國次級抵押貸款危機的爆發(fā)，使管理層進一步意識到防范個人住房貸款風險的重要性，意識到個人住房貸款的快速增長對房地產(chǎn)市場炒作、房價過快增長所造成的影響。(2) 賈卉對個人住房貸款的風險隱患進行了分類分析:個人信用帶來的風險、詐騙行為帶來的風險、由銀行自身操作帶來的風險、抵押物產(chǎn)權引來的風險、抵押物處分引來的風險、貸款條件風險和其他不可抗力風險；由此還提出相應的個人住房貸款風險防范對策 [5]。馬里希本文將系統(tǒng)分析我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險現(xiàn)狀及管理機制，探求應對個人住房貸款風險的有效措施，對促進房地產(chǎn)金融市場平穩(wěn)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。我國內(nèi)各商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的趨勢，個人住房貸款業(yè)務己成為商業(yè)銀行有效調整信貸結構，提高經(jīng)營效益的增長點。我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理研究摘要隨著我國住房制度改革的全面推進和深化，個人住房貸款業(yè)務發(fā)展迅猛。但個人住貸低風險不等于無風險，雖然在銀行業(yè)看來住房貸款的安全性要遠遠高于普通公司貸款。 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀及文獻綜述 國外的研究現(xiàn)狀西方國家從英國成立的第一家住房金融機構算起，己有二百多年歷史。德瑞克對于金融機構操作風險的管理幾種方法，這對房地產(chǎn)抵押貸款風險的管理對策提供了值得借鑒的方法，例如設立風險監(jiān)控指標 [3]。(3) 上海財經(jīng)大學的劉勇、中國人民大學的周宏、中國煤炭經(jīng)濟學院的徐啟發(fā)中指出，作為金融風險、測度與防范的重要工具，VAR(ValueatRisk)己經(jīng)成為金融機構進行風險管理的主流方法，這對在住房貸款個人信用制度不健全，以及信息不對稱帶來的風險管理提供了有效的防范對策 [6]。2022年9月，人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 。因此國家也先后出臺了限購令等相關政策控制風險。 2表 22 中國建設銀行 009 年貸款及不良貸款情況2022 年 12 月 31 日 2022 年 12 月 31 日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類貸款 3,351,315 57,178 % 2,689,784 74,430 %短期貸款 915,674 29,143 % 855,397 37,700 %中長期貸款 2,435,641 28,035 % 1,834,387 36,730 %個人貸款 1,088,459 7,208 % 821,531 8,840 %個人住房貸款 852,531 3,600 % 603,147 4,931 %個人消費貸款 78,651 1,329 % 74,964 1,685 %其他貸款 157,277 2,279 % 143,420 2,224 %票據(jù)貼現(xiàn) 228,361 163,161海外業(yè)務 151,638 7,770 % 119,467 612 %2 表 22 數(shù)據(jù)來源：中國建設銀行股份有限公司 2022 年年度報告總計 4,819,773 72,156 % 3,793,943 83,882 % 操作風險在操作過程中主要包括評級授信環(huán)節(jié)，貸前調查環(huán)節(jié)，貸時審查環(huán)節(jié)，貸款審批環(huán)節(jié)，貸款的發(fā)放環(huán)節(jié)，貸后管理環(huán)節(jié)這 6 個環(huán)節(jié)。目前，銀行多專注于防控來自外部的風險，而內(nèi)部的人員管理卻流于形式。最終在 2022 年由于多次利率上調，借款人的理性違約或無償還能力引爆了美國的次貸危機。假按揭普遍存在 ，2022 年 4 月中行 6 億騙貸案只是冰山一角。例如圖 ，圖中 2022 年中國房價一直攀升，房價同比從 6℅增長到接近 12℅。 操作風險的原因在貸款審查過程中，若銀行經(jīng)辦信貸員風險意識不強，警惕性不高，對借款人的真實身份、收入情況、家庭狀況等相關情況了解不詳細，對相關材料的真實性、合法性審查不嚴，流于形式。銀行對個人住房貸款業(yè)務下放指標，并作為銀行放貸工作人員業(yè)績考核的一項指標，與工作人員的年終獎金掛鉤，就很容易催生工作人員的道德風險，促使放貸工作人員與房地產(chǎn)開發(fā)商相勾結，合謀騙取銀行的貸款資金。目前購房者在按揭住房時只對住房標的物購買財產(chǎn)保險，并且指定銀行為保險受益人，但是就缺少購買借款人人身保險，如果借款人發(fā)生意外事故，勢必會影響到借款人的還款能力，使商業(yè)銀行遭受個人住房貸款的違約風險。假按揭產(chǎn)生的主要原因是:一是開發(fā)商自身資金實力不足或發(fā)生資金流動性障礙，為了保證按揭項目或其他待開發(fā)項目的運轉，必須盡快回籠資金，在直接融資或者向銀行申請開發(fā)貸款受阻的情況下，利用個人住房按揭貸款中請門檻較低，銀行審查不很嚴格的特點，炮制虛假按揭，從銀行套取資金。本案例說明開發(fā)商引發(fā)的假按揭風險，其中不僅涉及到開發(fā)商問題，也涉及到銀行管理內(nèi)部制度和金融腐敗的問題。三是由于處置抵押物時的估價低于設置時的估價，或者拍賣收益低于未還貸款而造成的損失。4 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理對策 我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險的內(nèi)部管理對策 加快業(yè)務流程改造針對操作風險，加快業(yè)務流程改造，應增設風險管理部門。首先，