【正文】 建設(shè)單位應(yīng)當在竣工驗收后六個月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關(guān)竣工驗收資料。主要按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程（包括各類建筑物、構(gòu)筑物）的性質(zhì)、規(guī)模等進行審查和規(guī)劃控制。 建設(shè)項目選址意見書 房地產(chǎn)基本制度與政策 １８ 以劃撥方 式提供國有土地使用權(quán)的，建設(shè)單位在報送有關(guān)部門批準或者核準前，應(yīng)當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。城市總體規(guī)劃的規(guī)劃期限一般為 20 年。規(guī)劃區(qū)是指城市、鎮(zhèn)、村 莊的建成區(qū)以及因城鄉(xiāng)建設(shè)和發(fā)展需要，必須實行規(guī)劃控制的區(qū)域。 第四章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 大綱： 熟悉 城鄉(xiāng)規(guī)劃概念、含義、城市規(guī)劃管理； 掌握建設(shè)用地、建設(shè)工程規(guī)劃管理； 了解勘察設(shè)計管理； 房地產(chǎn)基本制度與政策 １７ 掌握城市房屋拆遷管理； 掌握建設(shè)監(jiān)理制度； 熟悉建設(shè)工程施工與質(zhì)量管理； 掌握建設(shè)工程質(zhì)量保修辦法、建設(shè)工程的竣工驗收管理制度； 了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目管理； 掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量責(zé)任制度、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度； 1 掌握房地產(chǎn)經(jīng)營管理。 二、 閑置土地的處置方式 ① 延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過 1 年； ② 改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)； ③ 安排臨時使 用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價； ④ 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)； ⑤ 政府采取招標、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補償； ⑥ 土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，就愛你個土地使用權(quán)交還給政府。 下列情況可保留劃撥土地使用權(quán)： 1） 繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發(fā)生改變，但改造或改組為公司制企業(yè)除外； 2） 國有企業(yè)兼并國有企業(yè)、非國有企業(yè)及國有企業(yè)合并后的企業(yè)是國有企業(yè)的； 3） 在國有企業(yè)兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產(chǎn)企業(yè)的； 4） 國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。有三種規(guī)定：一房產(chǎn)所有權(quán)人以營利為目的，將劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物出租的，應(yīng)當將租金中所含土地收益上繳國家。有一下含義： （ 1） 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用（如城市的存量土地或集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。 （ 3） 承租土地使用權(quán)抵押：地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。 國有土地租賃的方式 可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的必須采取招標、拍賣方式。 （ 2） 土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地，出讓人延期交付土地超過 60 日，經(jīng)使用者催交后仍不能轎夫的，土地使用者有權(quán)解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價款并可請求違約賠償。 合同附件 主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖；出讓宗地豎向界限；市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件。 （五） 國有建設(shè)用地使用權(quán)終止 （ 1） 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的使用年限屆滿，提前收回而終止。 （ 3） 因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。 （ 4） 協(xié)議方式。 （ 1） 招標方式。 第四節(jié) 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（掌握） 一、 國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的概念和特征 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使 用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。如果使用的是國有土地，土地行政主管部門代表政府與土地使用者簽訂合同并按合同約定收取臨時用地補償費。使用者應(yīng)依法申請土地登記 。 申請用地 建設(shè)單位提出用地申請時，應(yīng)當填寫《建設(shè)用地申請表》，并附下列材料： （ 1） 建設(shè)單位有關(guān)資質(zhì)證明； （ 2） 項目可行性研究報告批復(fù)或者其他有關(guān)批準文件； （ 3） 土地行政主管部門出具的建設(shè)項目用地預(yù)審報告； （ 4） 初步設(shè)計或者其他有關(guān)材料； （ 5） 建設(shè)項目總平面布置圖； （ 6） 占用耕地的，必須提出補充耕地方案； （ 7） 建 設(shè)項目位于地質(zhì)災(zāi)害地區(qū)的，應(yīng)提供地質(zhì)災(zāi)害危險性評估報告。 （四） 臨時用地補償 按該土地前 3 年平均年產(chǎn)值逐年給予補償。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征地單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 征收土地時必須進行征地公告 被征收土地所在的市、縣人民政府，在收到征收土地方案后 10 日內(nèi)，應(yīng)以書面或其他形式進行公告。分期建設(shè)的項目，應(yīng)當分期征地，不得先征待用。 在征收土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征收；二是大幅度提高征地費用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。國有土地的范圍，規(guī)定如下： 城市市區(qū)的土地； 農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國有的土地； 國家依法征收的土地； 依法不屬于集體所有的林地、草地、荒地、灘涂及其他土地； 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的 ，原屬于其成員集體所有的土地； 因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移農(nóng)民集體所有的土地。 （ 3） 制訂行業(yè)規(guī)范和從業(yè)人員道德規(guī)范，實施房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育工作。隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國性社會團體。信用檔案系統(tǒng)專門設(shè)立了網(wǎng)上投訴欄目，社會公眾可以在網(wǎng)上對房地產(chǎn)市場違法違紀行為進行投訴，社會公眾按照統(tǒng)一格式提交有關(guān)房地產(chǎn)方面的投訴。不良行為記錄，除了要求房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)自報外，各級房地產(chǎn)行政主管部門、各級房地產(chǎn)中介行業(yè)自律組織也應(yīng)及時報送房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)和有關(guān)責(zé)任人員的違法違規(guī)處理情況，房地產(chǎn)信用檔案將按規(guī)定予以公示。 注冊房地產(chǎn)估價師信用的主要內(nèi)容包括：個人基本情況、個人業(yè)績匯總、估價項目、繼續(xù)教育情況、科研能力表現(xiàn)、良好行為記錄、不良行為記錄、投訴情況等。 （九） 建立和完善信用公示制度 完善房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員信用檔案系統(tǒng)，對失信、違法、違規(guī)行為，記入檔案并公示。 （六） 規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn) 賬戶名稱為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)名稱后加“客戶交易結(jié)算資金”字樣，該專用存款賬戶專門用于存量房 交易結(jié)算資金的存儲和支付。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理 一、 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理的重要性 二、 房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的主要措施 （一） 全面推行房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案公示制度 （二） 嚴格實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度 （三） 規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為 具體要求如下： （ 1） 發(fā)布的信息應(yīng)當與事實相符，不得發(fā)布虛假信息、未經(jīng)核實的信息； （ 2） 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人員不得對交易雙方隱瞞真實的房屋成交價格等交易信息； 房地產(chǎn)基本制度與政策 ７ （ 3） 不得以低價購入（租賃）、高價售出（轉(zhuǎn)租）等方式賺取差價，不得謀取非法收益； （ 4） 不得采取內(nèi)部認購等手段營造銷售旺盛的虛假氛圍，誤導(dǎo)和欺騙當事人； （ 5） 不得泄露或利用委托人的商業(yè)秘密與他人串通損害委托人的利益。有效房地產(chǎn)基本制度與政策 ６ 期一般為 3 年，期滿前 3 各月，持證者應(yīng)到原注冊管理機構(gòu)辦理再次注冊手續(xù)。 （ 2）房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。嚴禁只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)。 承辦業(yè)務(wù)時，中介人員與委托人、相關(guān)當事人有利害關(guān)系時，應(yīng)實行回避制度，委托人有權(quán)要求其回避。即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分費用率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。 （ 1） 分支機構(gòu)設(shè)立條件 （ 2） 分支機構(gòu)的管理 三、 房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容 房地產(chǎn)中介服務(wù)內(nèi)容很廣，主要包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀這三大類。 房地產(chǎn)基本制度與政策 ４ 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當向當?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。 房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當主要由具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的人員發(fā)起設(shè)立，機構(gòu)主要 有以下組成方式： 1 合伙制。 第二章 房地產(chǎn)中介服務(wù)管理制度與政策 大綱要求： 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理； 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格制度； 掌握房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理； 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案； 熟悉房地產(chǎn)中介服務(wù)人員的職業(yè)道德和行業(yè)組織監(jiān)督。 三、 房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有 的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。政府規(guī)章是有立法權(quán)的地方政府根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī) 定，制定的調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)管理的具體問題的規(guī)范性文件。 法律效力僅次于憲法，都是制訂有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的依據(jù)和基礎(chǔ)。如第十條明確了土地的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系：“城市的土地屬于國家所有。狹義的房地產(chǎn)法一般僅指《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》） 房地產(chǎn)法的調(diào)整對象，它調(diào)整的是與房地產(chǎn)開發(fā)、交易和管理有關(guān)的各種社會關(guān)系，具體地說，房地產(chǎn)法的調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、剛地產(chǎn)行政管理關(guān)系及物 業(yè)管理關(guān)系。 房地產(chǎn)估價業(yè)主要是分析、測算和判斷房地產(chǎn)的價值并提出相關(guān)專業(yè)意 見，為土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)買賣、抵押、征收征用補償、損害賠償、課稅等提供價值參考依據(jù)。具有單件性、投資大、周期長、風(fēng)險高、回報率高、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動力強等特點。（ 3）可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境。房地產(chǎn)基本制度與政策 １ 考試內(nèi)容分：掌握占 60%，熟悉占 30%，了解占 10%。（ 4）可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入具有不連續(xù)性。房地產(chǎn)估價要求獨立、客觀、公正。 （ 1） 房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系，是指開發(fā)商依法取得土地使用權(quán)并進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、建造房屋過程中產(chǎn)生的法律關(guān)系，包括兩方面的內(nèi)容，第一，獲得土地使用權(quán)；第二，在獲得土地使用權(quán)的土地上建造房屋。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。 （三）國務(wù)院發(fā)布的房地產(chǎn)方面的行政法規(guī) 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《物業(yè)管理條例》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》簡稱土地管理法實施條例、《城市房屋拆遷管理條例》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《住房公積金管理條例》等。行政規(guī)章須經(jīng)部門或政府常務(wù)會議討論通過，并以部門首長令或政府首長令的形式發(fā)布。債務(wù)人不履行債務(wù)時，房地產(chǎn)基本制度與政策 ３ 抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。 第一節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)管理 一、 房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念及特征 （一）房地產(chǎn)中介服務(wù)的概念 房地產(chǎn)中介服務(wù)是指具 有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的人員在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、銷售、交易等各個環(huán)節(jié)中，為當事人提供專業(yè)服務(wù)的經(jīng)營活動，是房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。由2 名以上專職注冊房地產(chǎn)估價師合伙發(fā)起設(shè)立。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后的一個月內(nèi)，應(yīng)當?shù)降怯洐C關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。 房地產(chǎn)咨詢又可分為法規(guī)類咨詢（為從事房地 產(chǎn)活動的當事人提供法律、法規(guī)、政策咨詢），信息類咨詢（如市場調(diào)查、市場信息分析等），技術(shù)類咨詢（如投資項目可行性研究論證、營銷策劃等）等。 （三） 房地產(chǎn)經(jīng)紀收費 房租租賃代理收費，無論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協(xié)商議定一次性計收。 （二） 中介服務(wù)行業(yè)管理 委托人應(yīng)當提供必要的協(xié)作。 第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格制度 一、 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員職業(yè)資格考試 分為房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試和房地產(chǎn) 經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部負責(zé)擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格考試大綱。有效期內(nèi)變更執(zhí)業(yè)機構(gòu)，應(yīng)既是辦理變更手續(xù)。 （四） 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀合同管理 （ 1） 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與當事人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同前，應(yīng)當明示有關(guān)部門或行業(yè)組織推薦的房地產(chǎn)經(jīng)紀合同示范文本，供當事人選用。開立客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶時，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和交易保證機構(gòu)應(yīng)當向銀行出具工商營業(yè)執(zhí)照、基本存款賬戶開戶許可證和房地產(chǎn)管理部門出具的備案證明。 （十） 加強房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律建設(shè) 第四節(jié) 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案 一、 建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的意義 （一） 建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的必要性 建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案是規(guī)范房地產(chǎn)市場行為、維護消費者合法權(quán)益、進一步啟動住宅消費、促進住宅與房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展、拉動國民經(jīng)濟增長和保持社會穩(wěn)定的客觀需要。 （三） 房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的管理 （ 1） 管理的原則。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)或執(zhí)業(yè)人員獲部省級表彰或榮譽稱號，良好行為記錄一由房 地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)業(yè)人員直接報送。 系統(tǒng)管理部門對收到的投訴信息，進行登記、整理、分類，或轉(zhuǎn)交有關(guān)行政部門進行核查、處理，或轉(zhuǎn)給被投訴機構(gòu)進行處理。 2020 年 7