【正文】 分支機構(gòu)承接業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)以總機構(gòu)的名義承接估價業(yè)務(wù)，要簽訂書面估價委托 合同。分支機構(gòu)專職注冊房地產(chǎn)估價師不計入總估價機構(gòu)的人數(shù)中，同樣要有內(nèi)部管理的制度。 資質(zhì)未獲準(zhǔn)，有效期內(nèi)申請核準(zhǔn)相應(yīng)資質(zhì)等級。 前三年無禁止的行為（非法轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書；超越資質(zhì)承接業(yè)務(wù)；惡意壓價競爭；違反規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)； 重大遺漏估價報告；擅設(shè)分 支機構(gòu)；擅自轉(zhuǎn)讓受托業(yè)務(wù)） 資質(zhì)核準(zhǔn)應(yīng)交材料：資質(zhì)等級申請表；原資質(zhì)證書（原件）；營業(yè)執(zhí)照；出資證明；法人任職文件； 估價師證明；服務(wù)場所證明；公司章程；企業(yè)內(nèi)部管理制度，信用檔案信息； 隨機抽查前三年內(nèi)的一份房地產(chǎn)估價報告。 估價機構(gòu)資質(zhì)等級：一級、二級、三級。 房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。對于商業(yè)部分則是將整幢分攤部分分給商業(yè)部分的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，分攤至各層，然后再加上各層應(yīng)分攤的共有面積得到各層總的共有建筑面積，再按各層各 套中的套內(nèi)建筑面積進行分攤。 房屋產(chǎn)權(quán)登記 面積是指房屋的建筑面積。 丘的權(quán)屬郟縣是界址點的連線，界址點非為三級。 ④ 使用合格的卷尺。 以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看 應(yīng)實地查看情形：初始登記；在建工程抵押登記；房屋滅失致注銷登記；其他。 房屋登記： 房屋所有權(quán)登記：房屋所有權(quán)初始登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。若登記有錯誤的，原權(quán)利人書面同意的可以進行變更登記，原權(quán)利人 若不同意的可以進行異議登記，登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起 15 日內(nèi)不起訴的，異議登記失效。 登記機構(gòu)的查驗必要時可以實地查看，但不得要求對不動產(chǎn)進行評估，不得以年檢等名義朝服登記。 第七章 不動產(chǎn)特權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力。 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。抵押房地產(chǎn)折價或變賣的，應(yīng)當(dāng)參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格。 1最高額抵押權(quán) 最高限額抵押權(quán)是為將來發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保，是對一這期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。 在住房抵押貸款證券化中對于銀行將住房抵押貸款轉(zhuǎn)給信托機構(gòu)時，其擔(dān)保債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，并且抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓要申請辦理住房抵押權(quán)變更登記。 房地產(chǎn)抵押報告有效期為 1 年，對市場變化較大的應(yīng)當(dāng)縮短估價報告的有效期。 抵押后租賃的，出租人應(yīng)向承租人說明抵押的事實，否則后果由出租人承擔(dān)。 預(yù)購商品房不能轉(zhuǎn)讓但可以抵押。 一般規(guī)定： 房地產(chǎn)已抵押的，再次抵押前，抵押人應(yīng)將已抵押事實告知抵押權(quán)人。續(xù)租不超過 20 年。 6 受讓方便利出讓手續(xù)，受讓方繳納出讓金 不變劃撥性質(zhì)，征收轉(zhuǎn)讓方土地收益金（同第二章） *辦手續(xù)時收取 轉(zhuǎn)讓 再轉(zhuǎn)讓，補交出讓金，但扣除已繳出讓金 商品房預(yù)售 已交全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 投資達總投資 25%以上，確定竣工交付日期 辦理了預(yù)售登記，有《商品房預(yù)售許可證》 預(yù)售許可：不小于棟，不分層，分單元辦理預(yù)售許可，無證不得預(yù)售。不得轉(zhuǎn)標(biāo)或肢解轉(zhuǎn)讓，中標(biāo)項目非主體，非關(guān)鍵性工作可分包，只分包一次。 禁止：會破壞或巨大影響歷史文化文物的行為 綠線 —— 綠 地：不能改用途，臨時占用需審批 藍線 —— 水 體：審批可建設(shè) 禁止：破壞和影響水系的活動 黃線 —— 基礎(chǔ)設(shè)施：審批可建設(shè) 禁止：違規(guī)建設(shè)，改裝或遷移、拆毀式城市基礎(chǔ)設(shè)施 監(jiān)督： 參與保護規(guī)劃專家論證，并報告 紫線 —— 規(guī)劃監(jiān)督員 參與立項專家討論，提意見，并報告 項目審理提意見，并報告 接受投訴并做調(diào)查，提處理意見，并報告 綠線 —— 三同時制度：各類建設(shè)工程與配套的綠化工程 同步設(shè)計、同步施工、同步驗收 1勘察設(shè)計資質(zhì)： 綜合資質(zhì) 綜合資質(zhì) 工程勘測資質(zhì) 專業(yè)資質(zhì) 工程設(shè)計資質(zhì) 專業(yè)資質(zhì) 勞務(wù)資質(zhì) 行業(yè)資質(zhì) 專項資質(zhì) 資質(zhì)申請升級、增項，申請之日起前 1 年 藝術(shù)造型有特殊要求 國務(wù)院規(guī)定 4）發(fā)包給一個單位或幾個單位，但必須夠資質(zhì)。 1房屋質(zhì)量問題處理：交付使用后：主體結(jié)構(gòu)不合格 —— 工程質(zhì)量監(jiān)督單位重驗 —— 申請退房 質(zhì)量不合格 —— 保修 損失賠償 —— 只賠償直接損失（不含間接損失：精神損失費等） 1政府監(jiān)控：項目手冊制度 是否按預(yù)售許可證是承諾的時間表進行開發(fā)建設(shè) 預(yù)售款項是否按期投入 安置是否按要求進行 1開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓條件 工 程項目是否發(fā)生變化 出讓 —— 出讓合同成立，有土地證房屋建設(shè)用地：除土地款外，投資占總投資 25%以上 成片開發(fā)土地：形成建設(shè)用地條件 劃撥 —— 必須經(jīng)由政府批準(zhǔn) 補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補交土地出讓金 劃撥土地特性不變，劃撥仍劃撥 私有住宅仍用于居住 出售公有住房 部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，土地不分割 難以確定條件的 城市規(guī)劃不宜轉(zhuǎn)讓的； 1轉(zhuǎn)讓程序：先變土地，后變房屋或項目 —— 在建工程 變更登記辦理完畢 30日 備案是個 人去辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件 交房時提供 2 書：《住宅質(zhì)量保證書》（保修書） 《住宅使用說明書》 1《住房質(zhì)量保證書》 管道堵塞 2 個月； 燈具、電器開關(guān) 6 個月； 供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備 1 個采暖期或供冷期； 1 年。 房屋征收估價 估價原則：獨立、客觀、公正 估價目的：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值 為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù)，評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值。 房屋征收補償 內(nèi)容：房屋價值補償；搬遷、臨時安置補償；停產(chǎn)停業(yè)損失補償。 公共利益：國防和外交的需要；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要；公共事業(yè)的需要；舊城區(qū)改建的需要；法規(guī)其他需要。 要求：單套建筑面積 60 ㎡左右，有限產(chǎn)權(quán)，五年后 補交土地收益可轉(zhuǎn)讓，政府優(yōu)先回購 ？低成本？土地?zé)o償劃撥、前期減免政策收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施、貸款利息低、稅費減免 廉租房：財政投資 要求：單套建筑面積 50 ㎡左右，人均面積 當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的 60%的人群 方式：發(fā)放租賃補貼為主；實物配租和租金核減為輔。 租金：政府定價 租金組成：維修費和管理費 房源：政府新建、政府收購、政府改建、社會捐贈 資金來源：財政預(yù)算；住房公積金增值收益（除準(zhǔn)備金和管理費）；土地出讓金不低于 10%的凈收益； 廉租房租金收入；專項補助（中西部困難區(qū)） 土地所有制：全民所有制 —— 城鎮(zhèn) 集體所有制 —— 農(nóng)村 國有土地：所有權(quán)國務(wù)院行駛 范圍：城市市區(qū)，城鄉(xiāng)郊區(qū)之間依法沒、征、購的，國家依法征收的，依法不屬于集體的，村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)的原地， 村遷移的原地 獲得使用途徑：劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、土地或房地產(chǎn)租賃 集體土地：農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織、村民委員會經(jīng)營管理 范圍：村農(nóng)民集體，組織農(nóng)民集體，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，宅基地，自留地，自留山 基本制度：土地登記制度：《國有土地使用證》《集體土地所有證》《集體土地使用證》《他項權(quán)證（抵押、承租權(quán)）》 有償有限期使用 用途管理制度：土地用途：農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用土地 耕地保護制度（耕種 3 年以上的灘涂） 原核心 現(xiàn)核心 無償無期限 有償有期限 無流轉(zhuǎn) 可流轉(zhuǎn) 現(xiàn)行使用制度框架 可延期 1法律（全國人大）：《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》 行政法規(guī)（國務(wù)院令）：《條例》 部門規(guī)章（部長令）：《規(guī)定》《辦法》 規(guī)范性文件和 技術(shù)規(guī)范：具體指導(dǎo)某項《通知、規(guī)范、指導(dǎo)意見》 集體土地 征收 （一級市場） 主流方式 租賃 出讓 轉(zhuǎn)讓（二級市場）用地者土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn) 集體土地不能流轉(zhuǎn)，用需變成國有土地 —— 集體土地征收（集體 國有） 特點：強制性，經(jīng)濟補償并妥善安置，所有權(quán)轉(zhuǎn)移 原則：合理用地，保耕（能不征就不征）；保障建設(shè)用地（必須征的必征）；妥善安置；有償使用；依法征地 批準(zhǔn)權(quán)限：國務(wù)院和省級政府兩級審批 農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審 批 基本農(nóng)田 35 公頃 /525 畝、其他土地 70 公頃