【正文】 有效。 以共有的房地產(chǎn)抵押的應(yīng)事先征得其他共有人的同意。 公司的房地產(chǎn)抵押要經(jīng)董事會或股東大會通過。 集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押要經(jīng)職 工代表大會同意并報上級機關(guān)備案。 建筑物和土地必須一并抵押。 法取得的房 +地同時設(shè)定抵押權(quán) 純土地抵押，必須出讓方式取得土地 不得抵押：土地所有權(quán)；集體所有的土地使用權(quán)；權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)； 文物保護，紀念意義的建筑物；依法封扣管限制的房地產(chǎn)；依法不得抵押的。 1房地產(chǎn)抵押 概念：抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方 式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。符合條件的房管部門 3 個工作日內(nèi)辦理登記備案，出具備案證明。 3)以劃撥獲土地的房屋營利出租，應(yīng)將租金所含土地收益金上繳國家。 2)《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過 20 年。 決定退房 —— 開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任 未作決定 —— 自動接受 1房屋租賃 1)出租商品住房，應(yīng)以原 設(shè)計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不低于當?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標準。 商品房現(xiàn)售 營業(yè)執(zhí)照，資質(zhì)證書 土地使用權(quán)證或土地批文 規(guī)劃許可證，施工許可證 條件 通過竣工驗收 拆遷安置已經(jīng)落實 現(xiàn)房特有 基礎(chǔ)配套 設(shè)施交付使用或其他已定交付日期 物業(yè)管理方案已落實 必須簽委托合同 商品房銷售代理 只能收傭金 銷售人員資格條件 商品房銷售禁止：不得一房多售；不得返本銷售；不得收取預(yù)訂款；按套銷售，不拆零； 未竣工，無產(chǎn)權(quán)證不得轉(zhuǎn)讓； 當?shù)貞?2 套以上，外地戶 1 套以上，無證明外地戶，暫停向其售房。 預(yù)售許可申請表 開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書 許可材料 土地使用權(quán)證，規(guī)劃許可證，施工許可證 投資超總投資 25%的證明 施工合同和進度說明 商品房預(yù)售方案：項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及 分攤情況、 公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、 住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標、節(jié)能措施。 地上有建筑物 地上無建筑物 —— 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 出讓 劃撥 有償：買賣；作價入股 —— 雙務(wù)行為 無償：贈與；繼承 ———— 單務(wù)行為 以出讓獲得土地，按合同投資開發(fā)，房屋建設(shè)工程完成投資總額 25%以上 成片開發(fā) —— 形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地 已支付全部土地出讓金，并取得土地使用權(quán)證書 （ 1,3 條需同時滿足方能轉(zhuǎn)讓） 依法查封，限制產(chǎn)權(quán)的 依法收回土地使用權(quán)的 不得轉(zhuǎn)讓 共同該房屋，未經(jīng)書面同意 權(quán)屬有爭議 無房產(chǎn)證的 法定禁止的其他情況 轉(zhuǎn)讓程序：當事人簽合同 —— 申報成交價格（合同后 90 日 權(quán)利義務(wù)歲使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓 土地使用總年限不變 原年限 — 已使用年限 =實際使用年限 用途變更，需取得原土地出讓方規(guī)劃部門同意，簽變更協(xié)議或新合同，調(diào)整出讓金。 個月后未延期） 無證施工 —— 責(zé)改 符合開工條件 —— 補證 不符合條件 —— 停工，建設(shè)單位和施工單位分別罰款。三級 外資獨資 —— 中外合作監(jiān)理 中外合資 —— 中國監(jiān)理，想外國咨詢 外國貸款 —— 中國監(jiān)理或中外合作監(jiān)理 外國贈捐款 —— 中國監(jiān)理 2項目報建 凡我國境 —— 報送 —— 準備招標 投資規(guī)模 詳情 工程規(guī)模 建設(shè)地點 資金來源 開竣工日期 當年投資額 發(fā)包方式 2建筑工程施工許可證 —— 開工證 工程籌建情況 時間：建設(shè)施工前，開工前 申領(lǐng)人：建設(shè)單位（房地產(chǎn)開發(fā)單位） 發(fā)證單位：工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門 投資額 30 萬元以下，建筑面積 300 ㎡以下的工程 30+300 國務(wù)院規(guī)定已批開工報告的工程 開工報告 未領(lǐng)證不可開工，不可肢解工程規(guī)避領(lǐng)證。 2建設(shè)監(jiān)理：業(yè)主 委托監(jiān)理 管理承包商 正式合同 委托合同分類 信件式合同 委托通知單 標準委托合同 監(jiān)理主要工作： 3 控 —— 進度控制，工程質(zhì)量控制，工程投資控制 2 管 —— 合同管理，信息管理 1 協(xié)調(diào) —— 全面的組織協(xié)調(diào) 國家重點工程 大、中型公用事業(yè)工程 必須實行監(jiān)理的工程 成片開發(fā)住宅小區(qū) 外資支持的工程 國家規(guī)定的工程 有資質(zhì) 無利害關(guān)系（建設(shè)單位除外） 監(jiān)理責(zé)任義務(wù) 依法依規(guī)施監(jiān)理：法律法規(guī)，技術(shù)標準，設(shè)計文件，承包合同 監(jiān)理工程師簽字：進行下一工序。 2開標：主持人 —— 招標人 評標：評標委員會 中標：中標通知書。 資質(zhì)：甲級 —— 各種業(yè)務(wù) 乙級 —— 總投資 1 億元以下 丙級 —— 總投資 6000 萬元以下 1招標文件 要求：不得要求或表 明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在報標人的其他 招標人設(shè)有標底的，標底必須保密（可不設(shè)標底）。 施工單位質(zhì)量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。 5）項目主體不能分包，其他可分包，但不能轉(zhuǎn)包。需專家論證和審查進行建設(shè)。 規(guī)劃條件 —— 出讓合同的組成部分，無規(guī)劃條件的出讓合同無效。 1房地產(chǎn)廣告的要求：價格為實際銷售價格及有效期限；位置為實際距離不能以所需時間來表示距離；市政條件在 建設(shè)規(guī)劃中應(yīng)當在廣告中注明；面積應(yīng)表明建筑面積還是使用面積；預(yù)售預(yù)租不得涉及裝修裝 飾 城鎮(zhèn)體系 城鄉(xiāng)規(guī)劃的分類 城市 鎮(zhèn) 控制性詳細規(guī)劃 鄉(xiāng) 修建性詳細規(guī)劃 村莊 3 編制審批管理 實施監(jiān)察管理 城市總體規(guī)劃期限 —— 20 年 強制 委托有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)編制 工作。 建設(shè)單位 —— 開發(fā)商 地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的合理使用年限（終身） 保修起算時間： 屋面防水工程和有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為 5 年； 工程竣工驗收合格日 供熱供冷系統(tǒng)為 2 個采暖供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2 年； 裝 修工程為 2 年。 不是開發(fā)商的錯，不收閑置費：不可抗力，政府問題，不可預(yù)見問題 1責(zé)任 ：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 對其開發(fā)的房地產(chǎn)項目承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任。 出資方式：貨幣 作價出資（非貨幣需評估其價值，工業(yè)產(chǎn)權(quán)和非專利技術(shù)作價出資 ≤20%總投資金額 目前資本金數(shù)額要求：保障性住房和普通商品房 —— 最低比例為 20%總投資 （ 2020 年 5 月 25 日）其他 —— 最低 30%總投資 1開工界定：進行實質(zhì)性投入（拆遷開始進行）、不間斷進行（稍作啟動再停工無期，不算開工） 開工日：實質(zhì)性投入日。 價值 4 名專業(yè)技術(shù)人員， 2 名會計人員 財： 100 萬以上注冊 資金 物：辦公用房 名：名稱和組織機構(gòu) 資質(zhì)等級： 4 個等級， 7 項條件 注冊資本，經(jīng)營時間，累計竣工量，年合格率，施工面積，人員數(shù)量（管理、會計） 設(shè)立程序： 3 步 2 證 領(lǐng)執(zhí)照， 30 日內(nèi)備案 《營業(yè)執(zhí)照》 《暫定資格證書》（收到備案 30 日內(nèi)核發(fā)，條件不低于 4 級有效期 1 年，延期不可超 2 年， 1 年內(nèi)無開發(fā)不延期） 審批：一級審批：省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部初審，國家級主管部門審批（住建部統(tǒng)一管理） 二級以下審批：省級住建部審批 項目上馬的條件（五劃）土地利用規(guī)劃，城市規(guī)劃，年度 用地計劃，年度開發(fā)計劃，固定資產(chǎn)投資計劃 用地取得方式：房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當以 出讓 的方式取得。 價值時點：房屋征收決定公告之日。估價報告必須兩名以上注冊估價師簽字，機構(gòu)蓋公章。 房屋征收部門與被征收人，訂立補償協(xié)議。 被征收房屋價值評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。 方式：貨幣補償；房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 征收決定前，補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。 暫停辦理相關(guān)手續(xù)。 對未進行登記的建筑物先行調(diào)查、認定 和處理。 特點：客觀的；共享的；不確定的； 征收與征用 相同：強制性；補償性。 房屋征收限制條件： 1）只能是為了公共利益的需要； 2）必須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序 3）以房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價