【正文】 ，檢查落實(shí)《大廈鑰匙管理規(guī)定》。根據(jù)要求提出器材更換的時(shí)間、種類，杜絕更換期消防器材空缺，建立消防器材檔案管理，并將消防器材的管理納入消防崗位責(zé)任制。 ，根據(jù)防火需要和消防條例的要求，組建消防安全委員會(huì)，建立一支由員工組成的義務(wù)消防隊(duì)。 。警衛(wèi)領(lǐng)班1人。 ，值班人員無法處理時(shí)，應(yīng)報(bào)告上級(jí)組織處理。 、材料要有專人管理，攜帶工具、材料出大廈，必須經(jīng)部領(lǐng)導(dǎo)同意按規(guī)定辦理出門手續(xù)，并由秘書做好登記； 、煙灰、煙蒂要丟進(jìn)煙灰缸。 ，使服務(wù)對(duì)象滿意； ； ； ； ； ，請(qǐng)服務(wù)對(duì)象簽字認(rèn)可。有關(guān)部室啟泵順序啟動(dòng)區(qū)域水泵后再啟動(dòng)初級(jí)泵，檢查水泵轉(zhuǎn)向是否正常，停機(jī)順序反之。續(xù)表項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系冷凍機(jī)操作運(yùn)行前檢查 閥體、管道沒有泄漏； 鼓風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)方向應(yīng)為順時(shí)針旋轉(zhuǎn)； 安全裝置、點(diǎn)火操作裝置是否可靠； 。投藥 按時(shí)投藥，每天1格，按水質(zhì)化驗(yàn)員要求除藻、投藥、排污，達(dá)到水質(zhì)要求。按鈕完整可靠牢固，無銹蝕，無氧化，綠（開），紅（停）。開關(guān)接線良好，端子無氧化，無碳化現(xiàn)象，靈敏可靠。定子繞組浸漆均勻，排列整齊，絕緣可靠，導(dǎo)線不能劃傷，不得有接頭。抽屜開關(guān)送電將開關(guān)插入合閘位置后應(yīng)將鑼桿退回半圈，綠燈亮，合閘后紅燈亮。續(xù)表項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系高低壓室巡視檢查1變壓器出線及分接頭 聯(lián)接可靠，無放電聲，無過熱現(xiàn)象。具體數(shù)值根據(jù)實(shí)際情況定。 。 手動(dòng)、自動(dòng)開啟正常有關(guān)部室 、煙感、溫感探頭、警鈴。 ，了解需要何種備件、工具； 。 ，查出故障等級(jí)，故障部位； 、影響范圍、制定處理計(jì)劃，及時(shí)排除故障。法院系統(tǒng)工程技術(shù)組 ℃，夏季保持2426℃； ，通知空調(diào)人員調(diào)整設(shè)備。 按合同規(guī)定內(nèi)容施工。 記錄數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤，有異常變化及時(shí)匯報(bào)。 F．發(fā)揚(yáng)主人翁精神，培養(yǎng)良好的職業(yè)道德，開動(dòng)腦筋，大膽提出合理化建議，開源節(jié)流，為大廈多作貢獻(xiàn)。 G．做好班組人員考勤和維修臺(tái)帳，每月報(bào)辦公室匯總。 （7）工程部領(lǐng)班 直接上級(jí)：專業(yè)主管 直接下級(jí)：?jiǎn)T工 ，嚴(yán)格遵守各種規(guī)章制度。 G．每月最后一星期向工程部上交下月計(jì)劃和本月總結(jié)。I. 負(fù)責(zé)工單的分配、整理工作。 （4）秘書 直接上級(jí)：工程部經(jīng)理、主任工程師崗位職責(zé)：日常調(diào)度、溝通協(xié)調(diào)、管理參謀、文秘資料 、函件、編輯文字材料、制作表格及文字打印工作。 K．每年10月15日前制定出下年度工程運(yùn)行設(shè)備的更新改造計(jì)劃，并根據(jù)計(jì)劃預(yù)算下年度更新改造費(fèi)用。 B．重要設(shè)備發(fā)生故障影響正常營(yíng)業(yè)時(shí)，要組織人員立即進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理。 E、材料管理、能源管理、維修申請(qǐng)管理、成套設(shè)備維護(hù)、勞務(wù)歷史記錄及材料成本核算、特定工程改造項(xiàng)目管理以及報(bào)表管理等，提高經(jīng)濟(jì)效益。大廈各部門 工程部（1）工程部編制定員 工程部經(jīng)理1人主任工程師1人（副經(jīng)理待遇）秘書處1人（主管級(jí)）信息主管1人、信息領(lǐng)班3人；常白班，晚上自動(dòng)控制工程主管1人、領(lǐng)班4人：供電領(lǐng)班、采暖空調(diào)領(lǐng)班、給排水領(lǐng)班、維修領(lǐng)班各1人；員工6人，其中：供電2人、空調(diào)采暖2人、給排水1人、維修保養(yǎng)1人。 ：市內(nèi)易購(gòu)的品種，采購(gòu)數(shù)量控制在一個(gè)半月；外地采購(gòu)控制在3個(gè)月以內(nèi)； 。2. 物 品 及 食品退貨 庫存貨物退給供貨商時(shí)，要通知開具退貨單，同時(shí)要注明原供貨單位，退貨數(shù)量，并要供貨商簽字。 立即付款產(chǎn)品，制單時(shí)要復(fù)查，復(fù)算，做到準(zhǔn)確、無誤。 C、物資采購(gòu)項(xiàng) 目程 序標(biāo) 準(zhǔn)協(xié)作關(guān)系 根據(jù)上月物資消耗情況，結(jié)合庫存，考慮本月需耗，編制采購(gòu)預(yù)算。 ； ； 。每月按規(guī)定時(shí)間提取銀行每月月底計(jì)算稅金檢查完當(dāng)月收入，無誤后方可提取。 準(zhǔn)確應(yīng)用會(huì)計(jì)科目，做到有錯(cuò)必有貸，借貸必相等。分類儲(chǔ)存，做好防潮、防腐、防蟲、防損、防變質(zhì)、防鼠害的工作。 ，發(fā)現(xiàn)差錯(cuò)及時(shí)查清原因，解決處理，保證帳帳相符、帳物相符。 （3）計(jì)財(cái)部會(huì)計(jì)主管 直接上級(jí)：計(jì)財(cái)部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級(jí)：出納 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： ，保證會(huì)計(jì)科目的使用和對(duì)業(yè)務(wù)處理正確、數(shù)字準(zhǔn)確、印章齊全、手續(xù)完備、原始單據(jù)與記帳憑證一致。 ，并組織貫徹實(shí)施。 嚴(yán)格執(zhí)行保密制度，防止大廈機(jī)密外泄。 、周到、有禮貌； ； ，并及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。對(duì)呈件要及時(shí)催辦，對(duì)不規(guī)范行文提出修改意見。 （4）辦公室秘書 直接上級(jí)：辦公室主任 崗位職責(zé)： ； 、總結(jié)、決議、會(huì)議文件、工作報(bào)告、會(huì)議紀(jì)要、函電等文稿，傳遞需批示的文件； ，并準(zhǔn)備好辦公用品； 、整理、保管工作，為大廈領(lǐng)導(dǎo)決策提供參考意見；做好會(huì)議通知、會(huì)議記錄、撰寫會(huì)議紀(jì)要等會(huì)務(wù)工作； ； ； 。二、 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及編制定員（一） 分公司管理機(jī)構(gòu)公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為：總經(jīng)理辦公室、計(jì)財(cái)部、工程部、安保部、服務(wù)部，四部一室。（四）永莊物業(yè)員工要做到“四熱愛”愛祖國(guó)、愛企業(yè)、愛崗位、愛客人?？傊?，我們將組織最強(qiáng)的管理班子，最優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)人員和弱電專家，與成都法院的管理人員通力合作，在短期內(nèi)把法官大廈做成成都市乃至全國(guó)法院系統(tǒng)設(shè)備一流、管理一流的品牌大廈，做到經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益雙贏。衛(wèi)生保潔（1）公共部位的日常清洗保潔；（2）大廈外墻清洗保潔； （3）垃圾清運(yùn)、化糞池清掏；廈內(nèi)綠化租擺，區(qū)域環(huán)境綠化維護(hù)；保安消防 （1）協(xié)助公安部門搞好本大廈的客戶登記、鑰匙管理及區(qū)域內(nèi)的公共秩序，保證人身及財(cái)產(chǎn)安全；（2）負(fù)責(zé)做好本大廈前后門及區(qū)域內(nèi)的安全消防及監(jiān)控工作；（3）管理區(qū)域內(nèi)的交通秩、車輛調(diào)度、停放、門衛(wèi)保安和物品出入登記等工作。業(yè)主和用戶（通過業(yè)主委員會(huì)）有更大的監(jiān)督權(quán)、物業(yè)所有權(quán)和使用權(quán)；物業(yè)公司有更多的經(jīng)營(yíng)管理自主權(quán)，有利于物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。這一模式符合國(guó)家“社會(huì)化、專業(yè)化、產(chǎn)權(quán)清晰、兩權(quán)分離”的規(guī)范要求和發(fā)展方向；合作中一方面能利用開發(fā)商參與物業(yè)管理的技術(shù)人員對(duì)物業(yè)工程的熟知情況，進(jìn)行及時(shí)的維修維護(hù)，以利于提高工作效率，減少人力、物力、財(cái)力的浪費(fèi)；另一方面有利于物業(yè)管理公司通過豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)順利地進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)范化、程序化的物業(yè)管理。以對(duì)“人”的服務(wù)為核心，由專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人員，運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，對(duì)受托經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)進(jìn)行代租代售，對(duì)其房屋建筑、專用設(shè)備、附屬設(shè)施、場(chǎng)地及區(qū)域內(nèi)保安消防、衛(wèi)生保潔、綠化租擺、管網(wǎng)、車輛、道路養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行專業(yè)化管理和維護(hù)。 成都法官大廈總建筑面積近3萬M2，其中：法官大廈地上15層（其中15層是半層，是后加的），地下2層，建筑面積約15000 M2，；審判大庭5層，建筑面積10277 M2；接待站4300M2。成都法官大廈主要設(shè)備清單 （表一）序號(hào)名 稱型號(hào)功率（KW）制冷量（KW）流量數(shù)量產(chǎn)地備 注1樓宇自控系統(tǒng)EXCEL50001美國(guó)2控制器DDCXL1006美國(guó)3控制器DDCXL5002美國(guó)4空調(diào)機(jī)組7美國(guó)開利5循環(huán)水泵5美國(guó)開利6新風(fēng)機(jī)組32國(guó)產(chǎn)7排風(fēng)機(jī)5國(guó)產(chǎn)8排煙機(jī)2國(guó)產(chǎn)9電梯152三菱10攝像頭64PAL11雙監(jiān)探頭45 PAL12探測(cè)器4PAL13保安監(jiān)視器系統(tǒng)114消防監(jiān)控系統(tǒng)1美國(guó)15水泵616程控交換機(jī)系統(tǒng)MD1101 德國(guó)17數(shù)字交換機(jī)ACCELLAR 11001加拿大18數(shù)字交換機(jī)350T15加拿大19路由器ASN220服務(wù)器RS60002 美國(guó)21計(jì)算機(jī)20022投影儀223會(huì)議系統(tǒng)1 美國(guó)24大屏幕LED2 托普25UPS愛克賽40KVA1 美國(guó)26免維護(hù)電池 （組）1H1 國(guó)產(chǎn)27綜合布線系統(tǒng)UTP五類1367點(diǎn)1 德國(guó)28OA系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)29電視會(huì)議系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)30數(shù)字會(huì)議系統(tǒng)1 荷蘭31中央監(jiān)控系統(tǒng)1 國(guó)產(chǎn)32發(fā)電機(jī)勞斯萊斯1 英國(guó)33數(shù)字錄象機(jī)800G134熱水爐1注：根據(jù)成都市法院提供資料整理。所以很難進(jìn)行良好的物業(yè)管理，更難以達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。（三） 委托管理 物業(yè)采用委托管理模式，是與國(guó)際規(guī)范管理模式接軌的一種模式。第三章 成都法官大廈物業(yè)管理的原則和標(biāo)準(zhǔn)一、 管理范圍（一）總體而言，不管是地上，還是地下；大廈內(nèi)部還是大廈外部，均為物業(yè)管理的范圍。三、管理原則與目標(biāo)（一）成都法院大廈已具有高智能、高技能、高檔次、高效率的一流硬件設(shè)施。對(duì)客服務(wù)工作方針是：“程序、效率、溫暖、主動(dòng)”。（二）原則分公司管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及編制定員，均按“精簡(jiǎn)效能”的原則進(jìn)行。組織機(jī)構(gòu)圖如下：辦公室主任1人秘 書1人1人行政 后勤 質(zhì)檢1人1人人事 培訓(xùn) 檔案1人1人（2）總經(jīng)理辦公室主要職責(zé) A、貫徹執(zhí)行公司領(lǐng)導(dǎo)指示，了解掌握大廈經(jīng)營(yíng)管理情況，及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)提供各方面的信息，當(dāng)好參謀； B、宣傳執(zhí)行國(guó)家有關(guān)方針、政策、制度和規(guī)定，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)督查公司內(nèi)部各項(xiàng)管理制度、規(guī)定和辦法的制訂，貫徹和實(shí)施。各部門行文工作 ，部門經(jīng)理簽字，進(jìn)行登記，請(qǐng)主管經(jīng)理審閱，公司領(lǐng)導(dǎo)同意登記后，轉(zhuǎn)交呈報(bào)部門簽字返回；，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，進(jìn)行編號(hào)、登記、打印、交發(fā)文部門核對(duì)，加蓋大廈公章后發(fā)出。各部門接轉(zhuǎn)電話 ，并將事項(xiàng)記錄在登記本上； 、總工程師打電話要問清對(duì)方姓名、事由，征得領(lǐng)導(dǎo)同意后再接轉(zhuǎn)； ，將電話內(nèi)容詳細(xì)記錄送領(lǐng)導(dǎo)辦公室。公司各部門交接班程 序 將需要完成的工作詳細(xì)記錄在登記本上，以便于下一個(gè)班次人員了解工作內(nèi)容。組織機(jī)構(gòu)圖如下：計(jì)財(cái)部經(jīng)理1人計(jì)財(cái)部副經(jīng)理1人保 管1人采 購(gòu)1人出 納1人會(huì) 計(jì)1人（2）計(jì)財(cái)部的主要職責(zé) A、宣傳貫徹并執(zhí)行國(guó)家有關(guān)財(cái)經(jīng)法規(guī)、政策、制度，并制訂內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算辦法，組織實(shí)施；B、實(shí)行全面預(yù)算管理，組織和監(jiān)督各項(xiàng)資金的收入和支出，保障資金供給，努力增加收入，減少支出，提高效益；C、負(fù)責(zé)公司全面會(huì)計(jì)核算，執(zhí)行財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》、《物業(yè)管理財(cái)務(wù)規(guī)定》和行業(yè)會(huì)計(jì)制度；D、定期開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析，找出存在問題及時(shí)反饋信息，提出改進(jìn)意見，不斷改進(jìn)工作；E、按規(guī)定要求，定期編制會(huì)計(jì)報(bào)表，向財(cái)稅機(jī)關(guān)和公司領(lǐng)導(dǎo)和管委會(huì)匯報(bào)大廈物業(yè)管理和服務(wù)情況；F、組織培訓(xùn)公司財(cái)會(huì)人員，不斷提高其理論水平和實(shí)際工作能力；G、負(fù)責(zé)公司物資采購(gòu)、保管、發(fā)放工作，做到手續(xù)健全、安全完整、合理耗用；H、負(fù)責(zé)各類經(jīng)濟(jì)合同的管理工作、評(píng)審監(jiān)督工作；I、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 。 （4）物資采購(gòu)主管 直接上級(jí)：計(jì)財(cái)部經(jīng)理、副經(jīng)理 直接下級(jí)：倉(cāng)庫保管員 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責(zé)： ，申請(qǐng)采購(gòu)各種物資，要根據(jù)實(shí)際用量和實(shí)際庫存量，有計(jì)劃地填寫采購(gòu)，保證及時(shí)補(bǔ)充物資。 （6）倉(cāng)庫保管員 直接上級(jí)：物資主管 崗