【正文】 但是，我們感到“紙上得來(lái)終覺(jué)淺”，許多管理運(yùn)作的見(jiàn)識(shí)難在紙上表現(xiàn)，真正的功夫在實(shí)操舞臺(tái)上。舉辦英語(yǔ)、綠化、烹調(diào)等培訓(xùn)班，對(duì)業(yè)主進(jìn)行文化、技能的培訓(xùn)，使用戶掌握更豐富更全面的技術(shù)。我公司還將根據(jù)**物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，配合設(shè)計(jì)服務(wù)項(xiàng)目，以滿足用戶多方面需要。節(jié)約能耗、合理開(kāi)支、勤儉持家，通過(guò)規(guī)范的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)達(dá)到為開(kāi)發(fā)商減輕**物業(yè)運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。通過(guò)規(guī)范的管理不僅使員工具有良好的服務(wù)意識(shí)，更重要的是使員工具有扎實(shí)過(guò)硬的業(yè)務(wù)素質(zhì)，如工程維修人員具備過(guò)硬的設(shè)備管理及維修技術(shù)，保安人員具備過(guò)硬的治安消防本領(lǐng)，財(cái)務(wù)人員具有豐富的財(cái)務(wù)管理知識(shí)等。禮貌——儀容端莊、儀表大方、語(yǔ)言規(guī)范、談吐文雅、舉止斯文、熱情主動(dòng)、笑臉相迎、親切問(wèn)候、耐心作答。檢查**物業(yè)范圍植物的擺設(shè)和造型，要求高低整齊，觀賞面正對(duì)客人視線。每天淋水、松土、修剪、除雜草、殺蟲(chóng)防病、保持綠化帶常青及衛(wèi)生。第六章 綠化管理一、整體設(shè)想綠化管理可分兩部分，一是室外綠化，包括草坪、綠地的布置、養(yǎng)護(hù)，觀賞性植物的擺放和養(yǎng)護(hù)，閭里、花球造型和養(yǎng)護(hù)；二是在主要區(qū)域適當(dāng)?shù)牡胤綌[放一些綠色植物可起到點(diǎn)綴美化的作用，尤其節(jié)日期間，在主要出入口或大堂擺放鮮花植物，能鮮明地烘托氣氛。二、清潔標(biāo)準(zhǔn)（一）、外圍外圍地面打掃 每日三次外圍地面高壓機(jī)沖洗 每周一次低位（）外玻璃、墻身摸凈 每日一次指示牌摸凈 每日一次低位（）外玻璃、墻身清洗 每周一次圍欄抹塵 每周一次首層外玻璃、墻身及光棚清洗 每月一次指示牌及不銹鋼電動(dòng)門(mén)上保護(hù)油 每月一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)垃圾、無(wú)雜物、無(wú)積水、無(wú)明顯污漬、無(wú)明顯膠漬、外玻璃（低位部分）無(wú)積塵、無(wú)污痕；不銹鋼大門(mén)干潔美觀。對(duì)**物業(yè)周?chē)牡孛婕皦ι砻磕赀M(jìn)行一次檢查、維修。（2）、設(shè)立電腦程序管理維修單建立電腦維修單管理程序。（3）、維修工負(fù)責(zé)設(shè)備的維修。沒(méi)有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。設(shè)備管理的組織架構(gòu)工程部的組織架構(gòu)根據(jù)**物業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)來(lái)確定。接到用戶求救援助的電話，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理或協(xié)助用戶報(bào)警（視情而定）。七、保安工作標(biāo)準(zhǔn)保證全天24小時(shí)監(jiān)控主要出入口、電梯、通道，確保治安安全。車(chē)內(nèi)有貴重物品時(shí)，管理員應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)前來(lái)處理，不得私自進(jìn)入車(chē)內(nèi)檢查或觸動(dòng)車(chē)內(nèi)物品。做好車(chē)輛檢查登記工作。為保證這一系列的良好運(yùn)作，我公司建議：可將消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)由專(zhuān)業(yè)消防公司來(lái)承擔(dān)，特別是消防報(bào)警的干式系統(tǒng)，涉及到產(chǎn)品的密碼一般只能由廠家維保。長(zhǎng)假節(jié)日前（五一、國(guó)慶、春節(jié)|組織消防檢查。一是建立管理單位的消防責(zé)任制，從管理處經(jīng)理—部門(mén)負(fù)責(zé)人—員工，按職責(zé)范圍建立消防責(zé)任制，使管理處每個(gè)員工對(duì)消防工作都有責(zé)任。（3）、清場(chǎng)后實(shí)施有無(wú)存放易燃易爆的物品。勞務(wù)人員的管理：有可能因各種需要有一些社會(huì)勞務(wù)人員如裝修工、送貨員、送餐員、推銷(xiāo)員等進(jìn)入小區(qū)，有的勞務(wù)人員可能順手牽羊。（2）、拳術(shù)訓(xùn)練：訓(xùn)練隊(duì)員的防衛(wèi)能力。二、軍事化的內(nèi)部管理安全管理歷來(lái)是物業(yè)管理的重頭戲，也是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，物業(yè)的安全保衛(wèi)能力將直接影響到物業(yè)價(jià)值和管理公司品牌聲譽(yù)。建立高級(jí)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)為確保體現(xiàn)我公司品牌水平，我公司擬建立支援管理處的高級(jí)顧問(wèn)小組，由我公司管理服務(wù)、工程管理、財(cái)務(wù)管理等方面專(zhuān)家組成，定期檢查小區(qū)的管理，監(jiān)督小區(qū)管理處工作，有針對(duì)性地對(duì)管理處員工進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高小區(qū)管理水平。（4）、年齡在26—40歲之間。公司如管理**物業(yè)，將把“溫馨服務(wù)、親情管理”作為服務(wù)主題，不僅要通過(guò)精心的管理保證小區(qū)內(nèi)安全、舒適、美觀、便利的居住環(huán)境，還要讓小區(qū)用戶感受到專(zhuān)業(yè)管理熱情溫馨的服務(wù)，比如：快截維修、代繳費(fèi)用、社區(qū)活動(dòng)、物品搬運(yùn)、免費(fèi)咨詢、非長(zhǎng)住業(yè)主房屋代管等等。因此，公司目的不在謀經(jīng)濟(jì)利益，更追求社會(huì)效益。 倡導(dǎo)“以人為本”的親情管理模式，寄客戶為我們生存和發(fā)展基礎(chǔ)。****物業(yè)管理有限公司非常重視公司信譽(yù)。這種合作方式的最大優(yōu)點(diǎn)在于客戶可以將全部精力放在監(jiān)督工作上；對(duì)于我公司來(lái)說(shuō)也能最大程度發(fā)揮我們的品牌管理效應(yīng)。（3）、運(yùn)用我們的資源庫(kù)（人才、理論、經(jīng)驗(yàn)、社會(huì)關(guān)系）。管理處架構(gòu)及人員配備 項(xiàng)目經(jīng)理 管理部 工程部 客服部 保安部 綠化、清潔部管理處經(jīng)理任職資格：（1）、具有大學(xué)專(zhuān)科以上學(xué)歷，具有五年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)?？头浚贺?fù)責(zé)管理處的人事、財(cái)務(wù)、行政等內(nèi)部管理和對(duì)外聯(lián)系工作。因此，我公司高度重視的安全管理，把安全工作提升到管理工作的重點(diǎn)地位來(lái)對(duì)待。行為規(guī)范：做到舉止文明、精神振奮、用語(yǔ)規(guī)范，固定崗保安員跨力值勤，敬禮姿勢(shì)標(biāo)準(zhǔn)，巡邏崗保安員反應(yīng)靈敏、業(yè)務(wù)嫻熟。出入口的安全管理：（1）、居住區(qū)出入口實(shí)行全封閉式管理，出入人員車(chē)輛需憑業(yè)主證或登記進(jìn)入。清場(chǎng)管理：根據(jù)小區(qū)情況，我公司可確定晚上某一些時(shí)間對(duì)裝修場(chǎng)地進(jìn)行清場(chǎng)，由保安員逐片地毯式的清場(chǎng)。四、消防管理我公司認(rèn)為，消防管理是各項(xiàng)管理中的重中之重。消防警報(bào)監(jiān)視監(jiān)控室24小時(shí)當(dāng)值，密切注意消防警報(bào)；一旦發(fā)生消防報(bào)警，即刻趕往報(bào)警地點(diǎn)，即使是誤報(bào)，也要當(dāng)真。消防宣傳管理處將開(kāi)辟消防宣傳欄，以及請(qǐng)消防局人員來(lái)**物業(yè)作消防教育報(bào)告，目的是強(qiáng)化每個(gè)人的消防意識(shí)。六、停車(chē)的管理我公司將停車(chē)管理列入保安工作，是因?yàn)椋和＼?chē)影響到車(chē)流的暢通停車(chē)影響到**物業(yè)外觀形象停車(chē)影響到車(chē)主的財(cái)產(chǎn)安全因此，加強(qiáng)停車(chē)的管理，確保紅外線內(nèi)交通順暢是物業(yè)管理的份內(nèi)之責(zé)。(2)、管理員指揮泊位時(shí)的手勢(shì)要讓司機(jī)能夠看到，一般要與反光鏡持平，不能過(guò)高或過(guò)低；泊放的位置應(yīng)在停車(chē)位正中，不可跨位停放，以免影響相鄰車(chē)輛的正常出入及造成車(chē)輛相互碰撞。此外，車(chē)場(chǎng)內(nèi)應(yīng)配備一些裝有干沙的桶，用于處理漏油車(chē)輛；并在顯眼處掛放禁止吸煙的標(biāo)志牌，以防火災(zāi)事故發(fā)生。出現(xiàn)用戶被搶或生命財(cái)產(chǎn)受到威脅時(shí)，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。（2）、良好的設(shè)備管理能夠保證設(shè)備的安全運(yùn)行，保證**物業(yè)設(shè)備安全無(wú)事故。電 梯： 07：00——22：00；居住區(qū)一部電梯24小時(shí)運(yùn)行公共照明： 07：00——22：30 22：30——07：00（只設(shè)事故照明）射 燈： 根據(jù)需要確定風(fēng) 機(jī)： 08：00——22：30生活水泵： 自動(dòng)控制污水處理設(shè)備：根據(jù)需要確定（2）、設(shè)備的開(kāi)啟和關(guān)閉：電 梯：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修公共照明：保安部負(fù)責(zé)啟閉、負(fù)責(zé)檢查，維修班負(fù)責(zé)維修射 燈：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修風(fēng) 機(jī)：運(yùn)行班負(fù)責(zé)啟閉，維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修生活水泵：維修班負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修污水處理設(shè)備：維修班負(fù)責(zé)啟閉，負(fù)責(zé)檢查，負(fù)責(zé)維修設(shè)備房的管理及巡檢建立一系列設(shè)備房的管理制度，建立**物業(yè)各項(xiàng)設(shè)備巡檢制度，確保設(shè)備運(yùn)行安全。有上崗證的員工，不得進(jìn)行操作。（5）、公共區(qū)域的一般維修三天內(nèi)完成。對(duì)**物業(yè)的伸縮逢、防水層每年進(jìn)行一次檢查。年終、工程部及時(shí)給業(yè)權(quán)單位主管部門(mén)呈報(bào)一份關(guān)于承判商提供設(shè)備保養(yǎng)服務(wù)的全面評(píng)估報(bào)告。（六）、功能房（如管理用房、設(shè)備房等）地面打掃 每周一次臺(tái)、椅抹塵 每周一次地面機(jī)洗 每季一次（七）、辦公室地面拖抹（或地毯吸塵） 每日一次臺(tái)、椅抹凈 每日一次內(nèi)玻璃抹凈 每日一次門(mén)、窗清潔 每日一次文件柜表面清潔 每周一次辦公設(shè)備表面清潔 每周一次機(jī)洗地面（或地毯清洗） 每?jī)稍乱淮翁旎?、風(fēng)口、照明燈具清潔 每?jī)稍乱淮无k公室廢紙籮筐清理 每日一次清潔標(biāo)準(zhǔn)：地面無(wú)污漬、門(mén)、窗、內(nèi)玻璃等無(wú)污痕、無(wú)積塵；其他部位無(wú)不潔懸掛物。以上品種每月更換一次。要求更換及時(shí)；整潔鮮艷，葉面光潤(rùn)、觀賞面正對(duì)客人；無(wú)黃葉、無(wú)折斷、無(wú)雜物、無(wú)蟲(chóng)蛀、無(wú)塵、無(wú)枯枝敗葉；花盆面無(wú)污跡，地面無(wú)積水。我公司管理的強(qiáng)項(xiàng)也在服務(wù)，這已得到物業(yè)管理同行的廣泛認(rèn)同，