【正文】 ⑴必須建立強有力的領導班子，組織該項目開發(fā)，領導班子由有關領導掛帥，并配備相關的專家和專業(yè)人才參與開發(fā)建設。在項目建設過程中精打細算，并采用招投標的方式，控制和降低投資，加強工程建設各方面控制，實行成本細項控制，以降低成本。工程風險由于本項目建設地位于山林地帶，工程建設受影響性較大。社會影響風險社會風險是項目與所在地互適程度可能出現的問題，對社會各利益群體、當地組織機構及當地技術、文化環(huán)境帶來的負面影響，項目可能承擔的風險。技術風險技術方面的風險主要指項目主體在技術可靠性上存在的不確定性，可能會給項目帶來的風險。三、財務評價指標投資利潤率 投資效果系數= 年均凈利潤247。年，福利按工資支出的14%計算。二、融資方案 經估算本項目總投資為1047萬元。 項目實施進度表實施階段工程內容工程進度(月)一、前期決策期已完成1二 、規(guī)劃設計期123三、工程施工期培訓等四、試運營期、市場營銷2五、正常經營期合 計19第九章 投資估算一、投資估算投資估算說明與依據 本項目投資估算系按照國家計委批準的《投資項目可行性研究指南（試用版）》和現行旅游項目經濟評價的有關規(guī)定進行編制的，是在前面章節(jié)的市場預測、項目實施進度等方面的基礎上進行的。借鑒其他國家級或省級重點旅游區(qū)的人才培養(yǎng)經驗，拓寬本區(qū)所需人才的培養(yǎng)途徑。（二）質量管理⑴成立高效廉潔的旅游服務質量監(jiān)督體系，依法保護旅游者和旅游經營者的利益。（三）采取積極有效營銷措施要在激烈的市場競爭中取得成功，就必須在營銷上進行全案策劃，有目的、有定位、有針對性的從政策、價格、廣告等方面形成全方位的立體營銷態(tài)勢。 ●自動化監(jiān)控中心。 ●景區(qū)飲食?！竦吞冀煌?。(6)小屋采用太陽能供熱水及部分照明，房屋設計盡量采用南北自然通風，墻體采用隔熱保溫的環(huán)保材料。七、節(jié)水規(guī)劃勤儉節(jié)約，勤儉持家，是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)。旅游項目規(guī)劃、設計、建設、經營，嚴格按照《中華人民共和國消防法》執(zhí)行，對已有旅游接待場所、旅游景點，結合資溪縣消防辦，進行全面消防檢查，對不符合要求的，限期整改和完善。嚴格消防管理，加強消防監(jiān)督、消防教育和消防宣傳，增強旅游從業(yè)人員和旅游者的消防意識；加強監(jiān)督，對游樂、娛樂、餐館、賓館、飯店和野外用火的地方，一定要嚴加看管，防患于未然。在游覽觀光、參與性、康樂性、運動性活動的項目中，要采取多種措施，確保旅游度假游客安全，做到參與各種活動有驚無險，萬無一失。根據保護對象，旅游安全規(guī)劃可分為人身安全和消防安全兩個方面。（二）保護措施加強對農藥使用的管理，保護好景區(qū)內的水體質量，地面水環(huán)境質量達到GB12941—1991B類標準，生活飲用水水質達到GB5749的要求，其他水體達到GB3838的要求。（2）公共綠地主要包括景點、公共設施及居住區(qū)綠地，綠化以人工栽植為主，根據項目點的內容配置植物，體現相協(xié)調的景觀性格特征。植物配置的原則（1）因地制宜、以地方樹種為主的原則在旅游區(qū)內結合植物的習性和觀賞特性，結合當地條件和景觀要求，選擇合適的樹種，合理配置不同的植物群落。（2）管線設置根據茶場現狀確定通訊線路采用電信光纜，以電信交接箱的方式與城市電信網絡連接。天指標計算。旅游區(qū)污水接入污水處理池統(tǒng)一進行處理，經處理達標排入附近農田及水系。（2）停車場規(guī)劃旅游區(qū)的停車場規(guī)劃主要根據旅游區(qū)的實際需要的配套標準設置。②茶歌對唱茶歌對唱項目可與茶藝表演同時展開，新茶采摘時節(jié)，茶場內組織茶歌對唱比賽，鼓勵游客參與，表現良好者可獲得相應的獎品。（2）集中種植紅、黃、白、紫等色彩的經濟作物與原茶葉的綠色形成繽紛多彩景觀，豐富游客的視覺感觀。香茗居均采用木屋的形式，風格上仿明代，但是卻又大膽注入現代元素，使實用功能與景觀效果完美結合。功能項目：香茗居。洗手間放在樓梯附近，正中為游客休閑室和品茶室，茶療保健廳兩側分別為藥茶房和員工起居室。②覺者茶坊覺者茶坊規(guī)劃面積約為96平方米。①覺者山莊覺者山莊規(guī)劃面積約為350平方米。①陸羽雕塑陸羽雕塑規(guī)劃設計在入口景觀帶之上，雕塑高約3米，立于石臺之上，邊上立碑，刻有陸羽生平簡介?？梢钥紤]采用竹木材料構建而成，并邀請當地知名書法家題名。在注重經濟效益的同時，也不能忽視社會效益和生態(tài)效益。因為休閑度假是較高級的旅游形式，目標群體也是較高層次的社會群體，不是精品就沒有吸引力。經濟條件，%，%，完成招商引資8590萬元，引進工業(yè)（旅游）項目3個，其中億元以上項目（六郎傘業(yè)）1個，5000萬元以上項目（康熊實業(yè)公司）1個，1000萬元以上項目（大覺山大閘蟹養(yǎng)殖）1個。鶴城鎮(zhèn)是資溪縣城關鎮(zhèn)，位于江西省東部邊緣地帶，居贛閩交界的武夷山脈西麓，與福建省光澤縣毗鄰。多數旅游者選擇目的地是看有沒有自己喜愛的項目或滿足自己特殊興趣的項目。因此，以家庭為單位出游的家庭休閑市場將在長時間內成為規(guī)劃區(qū)的重點市場。長三角、珠三角地區(qū)、海西經濟發(fā)達交通便捷，人均可自由支配收入相對較多，而兩地居民出游率較高，是各個景區(qū)、旅游區(qū)發(fā)展的重要客源市場。表現在旅游市場上，人們的消費行為也發(fā)生了巨大變化，追求淳樸、回歸自然、享受自然的旅游動機在全世界范圍得到了強化。旅游是一種好奇心消費，對于一個旅游景區(qū)來說，旅游新產品要層出不窮，吸引力要領先市場需求。三、旅游市場遠眺潛在旅游市場因素剖析對旅游區(qū)項目潛在旅游市場的分析依據如下幾點：首先是受到資溪縣整體客源市場的影響。目前，國內旅游市場已形成周末“潮汐式”及節(jié)假期間“井噴式”旅游市場態(tài)勢。第三章 旅游市場分析一、旅游市場基本特征國內旅游形式是從“觀光游覽”一枝獨秀，到現在“探親訪友”、“度假休閑”等多種旅游形式并存?，F狀游客在資溪縣旅游一般只選擇文化觀光、生態(tài)觀光、旅游中轉為主，這就造成了游客游覽時間較短，游客總體消費低的局面。因此無論是茶文化的專項旅游,或是在一次旅游活動中,恰如其分地安排一些茶文化的內容,如觀賞茶藝表演、品名茶、觀看茶歌茶舞、觀賞選購茶具、品嘗茶餐茶菜、自己動手學制茶學泡茶、參觀和考察茶文化遺跡等等,都會給游客帶來新鮮感、愉悅感,既增長了知識,又愉悅了心情,達到了探奇求知的目的。大覺山七十二峰朝大佛，%，主峰高達1360米。 大覺寺為大覺山的重要景點之一，地處大覺山旅游區(qū)內，距景區(qū)山門6公里。46’，北緯27176。泡溫泉、看竹海、吃羅非魚。垂釣、森林氧吧沐浴、農家菜果采摘等。古村古鎮(zhèn)觀光，水上游憩活動，生態(tài)休閑度假。近幾年，隨著國家對旅游業(yè)的大力支持和政策指導，資溪縣“生態(tài)立縣”的決策得到了進一步的完善和發(fā)展，為當地旅游資源的開發(fā)提供強有力的政策保障。撫州的旅游產品品位高，組合好。幾年間，江西加快了基礎設施，特別是道路交通建設。旅游交通將有所緩解落后局面，但由于我國旅游者人數龐大，緊張局面仍將存在，特別是在熱點地區(qū)，表現更為明顯。下面我從幾個方面加以分析說明：旅游消費水平由低級向高級發(fā)展，旅游消費結構呈現多元化的狀態(tài)，逐步向發(fā)達國家的旅游消費結構靠攏。旅游過程中，自帶飲料、食品的游客較多。即走馬觀花式的參觀型旅游活動多，而修學、健身、尋根、考察、探奇、了解風土人情的專項特點旅游較少。目錄第一章 可行性研究總論 2一、項目背景 2二、可行性研究編制的依據及內容 2三、主要經濟指標 4第二章 區(qū)域概況與項目概要 5一、國內旅游業(yè)的發(fā)展現狀分析 5二、國內旅游業(yè)的發(fā)展趨勢預測 6三、區(qū)域旅游發(fā)展現狀 7四、大覺山景區(qū)概述 11五、茶文化旅游背景 12六、項目建設理由 13第三章 旅游市場分析 15一、旅游市場基本特征 15二、旅游市場趨勢分析 15三、旅游市場遠眺 16四、市場定位分析 18五、客源市場定位 19六、市場細分 20七、市場規(guī)模預測 22第四章 項目位置和建設條件 23一、項目選址 23二、建設條件 23三、相關政策 24第五章 項目規(guī)劃方案 25一、分區(qū)原則 25二、功能分區(qū) 26三、分區(qū)規(guī)劃 26第六章 專項規(guī)劃 35一、道路交通系統(tǒng)規(guī)劃 35二、給排水規(guī)劃 36三、電力電信規(guī)劃 37四、綠化規(guī)劃 38五、環(huán)境保護規(guī)劃 41六、安全保障體系規(guī)劃 42七、節(jié)水規(guī)劃 44八、低碳景區(qū)打造 45第七章 經營管理與規(guī)劃實施建議 49一、茶場經營體制建議 49二、旅游區(qū)管理體制建議 50三、人才培訓 51第八章 項目實施進度規(guī)劃 53第九章 投資估算 54一、投資估算 54二、融資方案 55第十章 財務評價 56一、財務評價依據 56二、財務評價的基礎數據選擇 56三、財務評價指標 57第十一章 風險分析 58一、風險因素識別 58二、風險程度分析 59三、防范風險與降低措施 61第十二章 結論與建議 63第一章 可行性研究總論一、項目背景項目名稱：資溪縣大覺山茶場項目建設地址：資溪縣南源項目規(guī)劃范圍：項目規(guī)劃用地總面積為125600平方米。一般游客住低檔旅館，飲食簡單。旅游人員構成廣泛、公費旅游占有很大比重。旅行路線由短途到長途發(fā)展，人們將不滿足家門口的短距離啟蒙式旅游，而是向中長途涉足。國內旅游業(yè)在國民經濟中的地位和作用日益加強。贛粵、浙贛高速公路已經開通，連接湖南、福建的高速公路也全線通車，江西“天”字形的高速公路網絡已經形成，左右逢源，四通八達，具備了與三個三角洲無縫對接的可能。“古氣”、“文氣”、“才氣”、“秀氣”四氣兼?zhèn)?，名人文化、明清建筑、古寺名剎、原始森林、儺舞古藝、溫泉家園、蜜桔香蓮七大主題突出。表21　　　　 資溪縣旅游景區(qū)對比分析項目名稱項目地址項目情況主要內容主要特點培育方向獅子山生態(tài)旅游度假村高阜鎮(zhèn)度假村坐落在高阜鎮(zhèn)的瀘溪河畔，距縣城13公里，于2002年8月開工建設，占地面積135畝，一期投資為5400萬元。古跡觀光、生態(tài)度假、農事體驗、古村風情旅游原生態(tài)古文化旅游新月民俗文化村烏石鎮(zhèn)是江西省為數不多的少數民族居住地一。特色餐飲以農家菜為主，現捕現吃。宜人環(huán)境，特色溫泉，悠然垂釣，特色美食。28’，面積204平方公里，是“生態(tài)王國?華夏翡翠”資溪縣的核心區(qū)域。佛、道、儒三教合一宗教朝拜勝地、馳名中外數百年的大覺寺，坐落在海拔1118米的蓮花山天然石洞中。景區(qū)內喬灌木、藤蔓、花草、苔蘚、飛禽走獸資源豐富。在旅游活動中充分利用當地的茶文化資源,把茶文化的知識性、觀賞性、可參與性很好地與旅游結合起來,既可豐富旅游活動的內容和文化內涵,同時也宣傳和普及了茶文化知識,弘揚了茶文化,促進了經濟的繁榮與發(fā)展。因此資溪縣旅游業(yè)發(fā)展要上新臺階需要重點發(fā)展度假休閑空間，達到延長游客逗留時間，豐富游客的閑暇空間，提高游客人均消費的目的。并且休閑度假產品也逐漸成為旅游市場的重要產品。特色旅游的強烈需求在休閑方式多樣化選擇、個性特征迅速發(fā)展的時代里，旅游行為也表現為對特色旅游的追求，如“探險旅游”、“體育旅游”、“靜養(yǎng)休閑旅游”、“自駕車旅游”等。資溪縣的客源市場分布集中于撫州地區(qū)，尤其是江西地區(qū)的東北部，以上海、杭州為主的長江三角洲地區(qū)、閩三角地區(qū)，以春游、秋游、生態(tài)旅游、漂流、宗教朝拜為主要目的；其次是資溪縣旅游市場呈現出自助旅游、鄉(xiāng)村旅游、短線旅游、運動旅游等新的發(fā)展特征，這必將影響到旅游區(qū)潛在旅游市場的開發(fā)。高明的營銷者常出奇制勝，以迎合市場、引導市場來開拓市場。度假旅游日益凸現隨著社會經濟的不斷發(fā)展，從長遠來看，國人的可自由支配收入和閑暇時間會大幅度增加，主要是帶薪假期的出現和規(guī)范，真正意義上的休閑度假旅游將會出現并發(fā)展壯大。機會市場：泛珠三角地區(qū)和安徽、湖北等地，以及環(huán)渤海經濟圈。學生旅游市場青少年需要放飛自由，旅游區(qū)可為青少年提供陶冶自然情操、緩解心靈壓力的良好環(huán)境。因此那些在茶場通過從事感興趣的活動達到放松目的的人，就是重要的細分市場。全鎮(zhèn)總面積154平方公里，瀘溪河穿境而過。農民人均純收入達6000元, %。生態(tài)保護，堅持可持續(xù)發(fā)展原則旅游開發(fā)與資源及環(huán)境保護相結合，以保護為前提，合理開發(fā)，有利于旅游資源、生態(tài)環(huán)境、生物多樣性、文化多元性和本土性的保護，實現資源永續(xù)利用和旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展。這是現代企業(yè)重要的社會責任，也是一個旅游景區(qū)實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略并獲得良好品牌形象的基本保證。②游客服務中心考慮到茶場內可利用土地面積有限，游客服務中心應當建設地簡潔精致一些，游客服務中心的外形要與茶場的特色相吻合，采取古色或綠色的包裝，并提供咨詢、管理、接待等功能。陸羽手捧茶碗，頭略仰，目視遠方，仿佛正品著新焙的紫筍，吟誦著他的曠世巨著《茶經》句：“紫者上，綠者次；筍者上，芽者次”。“齋飯能益壽，素食能養(yǎng)身”，一席齋飯，恰如蘇東坡詩云“身如芭蕉，心如蓮花。設計時充分考慮當地鄉(xiāng)村人對資溪茶葉種植發(fā)展的貢獻和茶葉的不同用途和功效。房屋內的墻壁，貼上不圖案的茶療保健宣傳圖片，傳播茶道保健知識。VIP區(qū)功能定位：休閑度假、茶道養(yǎng)生規(guī)劃要點：（1）以“休閑度假”的規(guī)劃理念來設計產品，組合體系，形成該區(qū)的主要功能。比如，在房間的布置上，盡管吸收了明代家具元素符號，但是功能布局上，卻緊跟現代人的需求，更人性化。（3）圈定一塊區(qū)域，在采茶季節(jié)由專人引導游客親身體驗采茶。③茶藝養(yǎng)生以規(guī)劃良好的鄉(xiāng)野生態(tài)環(huán)境為依托，時間宜選在“九九重陽節(jié)”，將鄉(xiāng)野漫步、美食品嘗、農事體驗等項目有機結合，突出“養(yǎng)生、健康”的文化內涵，辦成資溪縣的特色旅游節(jié)慶活動。茶場在游客服務中心左側設置一個面積約為1800平方米 的生態(tài)停車場，滿足茶客的需要。排水主干管采用DN300的鑄鐵管，污水支管采用DN300的鑄鐵管。