【房地產(chǎn)】上?？禈蚶辖猪椖科髣澩茝V報告-免費閱讀
【正文】 淵源 —— 突出項目文化精品樓盤形象，不直接促成認購（發(fā)布攝影賽信息）珍品每月的廣告主題圍繞新推組團的概念和本月促銷活動的思路進行開展。1歲歲重陽 地點：現(xiàn)場售樓處 活動形式：折扣促銷 活動內(nèi)容： 10月1日至7日購房的老年客戶（50歲以上）可享受特別優(yōu)惠。產(chǎn)品系列之三老街之龍門村——石庫門里的書香門第產(chǎn)品系列之四老街之龍門村——從上海最早的書院中蘊生公開期廣告宣傳時間列表時間媒體版面主題價格7月24日新民晚報封底半版精打細算白居易7月25日新聞晨報封底半版精打細算白居易7月29日新民晚報封底半版腳踩兩只船7月31日新聞晨報封底整版開盤8月1日解放日報封底整版開盤電臺： 9點新聞、AM792 7：8：00新聞前 7月21日——8月10日主題為開盤電視： 住在上海、新居時代30秒廣告 7月21日——8月10日主題為開盤橫幅廣告7月20日——8月10日，黃浦、盧灣、浦東新區(qū)等戶外引導(dǎo)旗（御橋路——秀康路）7月20日——8月10日1臻品（現(xiàn)場預(yù)約）電臺： 9點新聞、AM792 7：8：00新聞前 7月1日——7月13日主題為產(chǎn)品推薦會7月14日——7月31日主題為現(xiàn)場預(yù)約即將開盤1 地點： 現(xiàn)場售樓處開盤頒獎 活動形式： 征稿評比，公開頒獎 活動內(nèi)容： 在全市范圍內(nèi)征集“龍門村、集賢村、祥康里、尚賢坊、花園坊、陜南村”六處里弄建筑特色照片，邀請上海攝影協(xié)會權(quán)威人士評比，形成項目與攝影賽之間的互動。3 品牌樹立期廣告計劃 此階段廣告為形象期宣傳的鋪墊，也是攝影征稿的一個告知。主要目標為：通過戶外廣告、車身廣告、地鐵廣告、網(wǎng)上電子樓書發(fā)起形象期品牌攻勢，引發(fā)消費者的興趣和關(guān)注，為形象期的產(chǎn)品推薦會累計大量的客戶來源，將品牌深入人心。1景觀營造三重景觀營造，七大主題交流空間。3 小高層的推出時機問題。 22從客戶的角度考慮，大多數(shù)人對里弄生活并不陌生，看慣了的窗欞磚瓦，踏實熨貼的鄰里交往，讓“懷舊”和“鄰里親情”成為社區(qū)具有排他性的軟性賣點。四、 推廣總體思路 橫向推廣策略 建筑組團：中心水景營造時尚濱水生態(tài)名宅。30年代在法租界金神父路花園坊，現(xiàn)在的瑞金二路129弄，留下不少文人的故事。4 尚賢坊——浪漫情趣原址：淮海中路358弄，盧灣區(qū)。2 集賢村——賢雅居停原址：黃浦區(qū)金壇路。2 文化景觀指小區(qū)式樣豐富的弄堂建筑當中所蘊含的建筑文化韻味，由此而形成的建筑文化景觀，給居者帶來豐富的視覺美感和家的歸宿感。 企業(yè)因辦公場地搬遷集體性購房。 外資、合資：藍領(lǐng)、小白領(lǐng)。 動遷、養(yǎng)老這部分客戶主要來自盧灣、黃浦以及世博會動遷區(qū)域。三林區(qū)域距世博會址更近，發(fā)展前景、升值潛力要優(yōu)于本案。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。 規(guī)劃劣勢。項目定位本身以“里弄文化、石庫門建筑”為主題，有利于贏得消費者感性共鳴。二、 相關(guān)競爭個案列表項目名稱項目規(guī)模項目價格主力房型物管費用銷售狀況萬科四季花城一期18萬㎡3800~4000元/㎡93㎡兩房120㎡三房售推200套售完上海萬里城總建筑面積170萬平米東珂明倫苑3萬平米3200~2500元/㎡80㎡兩房98~105㎡三房㎡/月280套，銷售90%以上中建花園15萬平米3500~4000元/㎡80㎡兩房105㎡三房未確定預(yù)計年底開盤浦發(fā)中學(xué)對面廣德苑（豐莊）12萬平米34504300元/㎡㎡/月03年1月開盤已售完金都花好悅園22萬平米3500元/㎡均價92㎡兩房125㎡三房㎡/月02年9月開盤 已售完莘閔榮順苑4幢小高層21幢多層3400元/㎡均價86㎡兩房117㎡三房㎡/月（多）㎡/月（高）一期售完，二期下半年開盤水景豪園3550元/㎡均價105兩房兩衛(wèi)~㎡/月（小高層）金和佳園（外高橋附近）4萬平米4400元/㎡均價88㎡兩房105㎡三房㎡/月左右未開盤貝越流明新苑4100元/㎡均價103~129㎡三房㎡/月已售完三、 主要競爭對手鎖定 萬科四季花城位于寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)，總規(guī)模100萬平米，一期18萬平米，2004年6月交房，以多層為主，兼有少量小高層。也就是說雖然理論上消費者只能承受30萬左右的總價，在實施購買行為時，他可能會采取其他融資渠道購買高于該價格的物業(yè)，原因是有著更為有利的交通和生活配套以及投資前景。除此之外的單價在30003500元左右的平價房也只能在浦東的張江、川沙、南匯；寶山區(qū)的北邊；嘉定區(qū)的豐莊甚至于江橋等地。價格：2003年13月上市新盤中，3000元以下占4%，7000元以上占34%；今年一月份上市的新盤中，3000元以下為零，7000元以上占34%，%；而4000元以下，較去年同期下降26%。分析 盡可能地去化抗性。萬科產(chǎn)品總體定位較高，單價高出400元/平米左右，總價高出8~10萬元左右，認購門檻相對較高。 品牌劣勢。綠地集團在上海的高知名度，多個大型高檔樓盤開發(fā)經(jīng)驗將增加客戶對項目的信任感。三林區(qū)域交通、醫(yī)院、學(xué)校、商業(yè)等生活配套要明顯優(yōu)于本案。本案規(guī)模是中建的一倍，產(chǎn)品形態(tài)的獨特性也是一大特色劣勢： 職業(yè) 學(xué)歷中專、大專、本科學(xué)歷，相對文化層次較高。 外地如溫州、杭州等地以投資理財為目的的客戶。二、 景觀概念包裝三重景觀營造1“龍門書院”為清末上海著名學(xué)校，由巡道丁日昌創(chuàng)辦，初時宣講義理文章，后改為師范學(xué)校。除平面布局、部分門窗欄桿有些中式花紋外，基本上都是西洋式的。組團：作為景觀點綴的公共小亭更是弈棋賞月，把酒言歡的去處。6 陜南村——濱水名宅原址：陜西南路151號，盧灣區(qū)。組團：別墅區(qū)內(nèi)40米寬的綠帶為該組團的居民提供了一個人造氧吧，呼吸鮮氧，沐浴林風(fēng)，享受自然健康的別墅生活。 1 縱向推廣策略以時間為序，根據(jù)銷售進度劃分為七個階段，準備期、品牌樹立期、形象期、公開期、強銷期、持續(xù)期、結(jié)案期七個階段。4 公開期 報紙、電視、電臺、戶外媒體配合開盤SP活動，形象與項目賣點相結(jié)合，對首推組團龍門村做詳細介紹。 按組團形式推廣和分期銷售的好處有以下幾點：a. 便于業(yè)務(wù)部銷
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1