【正文】 購物區(qū)，主要包括：工藝品、收藏品、地產(chǎn)品、旅游紀念品、花草魚蟲、根雕、盆景。 游園區(qū)，主要包括：畫廊 、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計。地面、通道 、燈光、廣告燈箱和廣告牌等利用公園建筑的手法進行藝術(shù)處理。 一、室內(nèi)公園的規(guī)劃建議 我司在綜合考慮了本項目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點建議，供開發(fā)商和設(shè)計單位參考。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值?？措娪笆侨藗兯矏鄣男蓍e習(xí)慣。 C 進行資本運作。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 ?？紤]到項目整體業(yè)態(tài)組合和布 局要求，將運動健身館設(shè)置在 4層西南部。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) （一）經(jīng)營方式：引進各類成人及兒童娛樂項目。隨著人們消費觀念和消費習(xí)慣的改變，休閑消費在人們的生活消費中所占比重越來越大。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項目 4層?xùn)|部，面積約 1500 m178。 （四）收益方式： 實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收益。 （ 2）品牌店是本項目時尚、新潮消費的一個消費區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準較高，是整個項目的一個亮點，也是展現(xiàn)項目形象的最重要部分。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費的中青年消費群體。將品牌餐廳設(shè)置在 3F可滿足多方面的要求。 （三）品牌餐廳 經(jīng)營方式：引進 3— 5家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在 3層?xùn)|南部，面積約 20xx m178。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費群體為全客 層，高、中、低檔飲食消費都不可缺少。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。各個品牌快餐對項目內(nèi)位置的要求不盡相同，如肯德基、麥當(dāng)勞要求有獨立的門面，而永 和豆?jié){、德克士等品牌側(cè)重要求面積足夠大，操作間設(shè)備齊全就可，對樓層沒有特別要求。； （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。 C 進行資本運作。 （ 3）美食街選址的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 D 市是一個歷史文化古城，有著濃厚的文化消費氣息。本項目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 參考目標(biāo)品牌：百信鞋業(yè)、大臺北鞋業(yè)等。二是消費者有目的選購和隨機購賣的比例大致相當(dāng)。 目標(biāo)客層 市所有珠寶消費的顧客并輻射膠東 半島范圍內(nèi)的珠寶消費者。 D 是本項目主要的購物功能之一。珠寶城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項目業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 C 項目整體運營的要求。 （二）運動用品區(qū) 經(jīng)營方式：引進 1家國際、國內(nèi)知名運動店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1） 設(shè)置在項目的 3層西南角，面積約 20xx m178。 收益方式 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 3C店選址的要求。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 5）功能要求。 （ 3）招商要求 近年來，由于商業(yè)地產(chǎn)的火爆發(fā)展，國內(nèi)、外品牌連鎖超市大賣場在選址、合作條件方面已發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，由早期主動尋求合作者變?yōu)楸粍友堖M行合作者。 （ 2）競爭需要。他們是新世紀中國消費革命的先行者，對高檔、時尚消費品的消費欲強烈，不僅引領(lǐng)消費潮流，而且是最活躍的消費群體，對社會消費趨勢有著導(dǎo)向作用、示范作用。 （五）定位 經(jīng)營定位 中、高檔時尚品牌。 （ 4）東南角屬于本項目中心區(qū)域（一、二期綜合考慮），且臨主干道北海路，面對人民廣場，項目視野良好。主題百貨店強大的聚客功能能極大的帶動項目 1— 4層整體人氣和客流的合理流動，延長顧客在項目停滯的時間。 室內(nèi)步行街作為項目的內(nèi)部空間骨架，將本項目內(nèi)各大主力店、專業(yè)店、品牌店、餐飲店、娛樂、休閑、設(shè)施等有機地串連在一起。 第四部分 業(yè)態(tài)組合及分布 shopping mall 是集購物、休閑、餐飲、娛樂、商務(wù)等多種商業(yè)業(yè)態(tài)為一體的新的商業(yè)業(yè)態(tài)，其各業(yè)態(tài)的組合、區(qū)域劃分、面積配比是否科學(xué)、準確，以及各業(yè)態(tài)的經(jīng)營方式是否相互配套和協(xié)調(diào)將直接影響到項目的后期經(jīng)營、管理及持續(xù)發(fā)展。項目的發(fā)展目標(biāo)不是簡單計算地產(chǎn)銷售的資金回報，而是綜合評估項目產(chǎn)生的投資回報、經(jīng)濟效益和社會價值，實施商業(yè)地產(chǎn)知名品牌 的發(fā)展戰(zhàn)略，以 市為基礎(chǔ)，輻射膠東半島，影響全國，為 公司的遠景規(guī)劃開創(chuàng)良好的開端。 市城市現(xiàn)有人口規(guī)模、消費能力和消費市場總量的支撐和保證。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 餐飲功能作為購物功能的補充和延伸，讓顧客充分體驗購物的便利與樂趣 。在項目運營中，緊緊圍繞目標(biāo)市場的消費特征，環(huán)境、商品、服務(wù)各個經(jīng)營因素都要求新，遵循時尚變化的規(guī)律，引導(dǎo)消費的流行。 （二）經(jīng)營定位 品牌化、時尚化、個性化、特色化。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）形象定位 商業(yè)新業(yè)態(tài)、管理新典范。 三、項目形象定位 （一）背景分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 作為膠東半島歷史商貿(mào)集散地和文化古城，具有悠久的歷史，城市商業(yè)氣氛濃厚，投資環(huán)境不斷優(yōu)化，城市經(jīng)濟正處在快速發(fā)展階段，城市人口不斷增加，居民收入及消費能力不斷提高。 市作為膠東半島中部城 市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。 位準確與否，直接決定了項目未來的運營結(jié)果，定位準確，確保項目運營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價值，實現(xiàn)開發(fā)商價值最大化，又能使項目以嶄新的、具有鮮明、獨特的形象進入市場，被市場接受和認可，從而為業(yè)戶、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個經(jīng)營良好的市場環(huán)境和發(fā)展空間。 T投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 W項目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 S投資商經(jīng)濟實力雄厚，擁有良好的社會資源。 本區(qū)域內(nèi)集中了 市大部分高收入的居民，消費能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工 3萬多人。東臨北海路，正對人民廣場；南靠漲湎河；北接勝利東街，面對怡和加強土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20億元?？偼顿Y 1000萬元以上的項目 1912個，其中過億元的 191個， 電廠二期工程等一批重點項目取得重大進展。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。 前期 房地產(chǎn)顧問公司已做了大量而細致的市調(diào)工作，并對獲取的各種基礎(chǔ)資料作了專業(yè)的技術(shù)分 析，我們在此基礎(chǔ)上，結(jié)合購物中心運營的基本規(guī)律，從正反方面、長期與短期影響方面分析 市宏觀經(jīng)濟概況、城市發(fā)展規(guī)劃和本項目區(qū)位的交通、人口狀況等因素，作出本項目 SWOT分析。我公司將用專業(yè)、細致、負責(zé)的態(tài)度對該項目運作進行科學(xué)論證、準確定位，充分把握該項目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項目順利建設(shè)！ 本報告書，著重對項目進行 SWOT分析，對項目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項目主題進行規(guī)劃，并提出我們的觀點和建議。該項目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 市政府大樓隔街相望，處于 市新、舊城交界地帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。我公司 廣場項目小組自本月 20日入駐，以 公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對 市的經(jīng)濟、政治、文化、歷史等方面進行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。全年糧食總產(chǎn)量 293萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。深化城建機制改革。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。距坊子區(qū) 10公里，寒亭區(qū) 8公里，均有公交車通達本項目。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 Threat(威脅分析 ) T 市商業(yè)項目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 本項目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 100， 000平方米，項目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求?！?廣場”既是商業(yè)購物中心，也應(yīng)當(dāng)是文化建設(shè)中心。 （二）主題定位 項目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五、項目經(jīng)營定位 （一）背景分析 經(jīng)營是購物中心的核心功能，滿足消費市場需求是購物中心的運營目標(biāo)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）功能定位 購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)。在項目功能組合規(guī)劃中，占本項目整體面積的 %。同時，購物中心是集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、公寓等功能為一體的綜合型商業(yè)業(yè)態(tài)，強大的功能組合所提供的服務(wù)能力也具備服務(wù)所有消費者的能力。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大限度地發(fā)揮地源優(yōu)勢，擴大投資回報的需要。 shopping mall 的運營具有統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的管理特點。左右。之間。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （ 4）是本項目主要的購物功能的需要。 最大程度的搜集了數(shù)十 家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。至 1萬 m178。本項目的戰(zhàn)略定位要求通過項目的地產(chǎn)營銷收回項目的投資并實現(xiàn)基本的地產(chǎn)銷售利潤。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）依據(jù) A 項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在 市具有絕對的競爭優(yōu)勢。 B 租賃，收取固定租金并實現(xiàn)物業(yè)升值，進行資本運作。作為專業(yè)店經(jīng)營，運動用品店在選址上比較注重項目的易達性、通透性以及經(jīng)營者自身品牌因素。 收益方式 A 實 現(xiàn)房地產(chǎn)收益。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進 1家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項目的 1層西南角，面積約 1000 m178。 C 項目整體運營的要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 鞋城選址的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)： 物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 目標(biāo)客層 市所有中低檔鞋消費的顧客。 C 項目整體運營的要求。 參考目標(biāo)品牌：席殊書屋、新華書店等。 依據(jù) （ 1）項目業(yè)態(tài)定位要求。同時，如此規(guī)模，在 市具有較大的競爭優(yōu)勢。 （五）參考目標(biāo)品牌：大食代、快活林等。國際著名快餐在選址上比較注重項目的易達性、通透性、環(huán)境等因素。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實現(xiàn)物業(yè)升值。 （二）風(fēng)味小吃 經(jīng)營方式：引進國內(nèi)、外知名的各種風(fēng)味小吃。風(fēng)味小吃是項目購物功能的補充和延伸，消費者大都為即時消費。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地