四川某地塊可行性研究報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 經(jīng)測算，該地塊投資回報(bào)率（靜態(tài)）高于18％，具有財(cái)務(wù)評估上的可行性。小區(qū)內(nèi)商場人流（含營業(yè)人員和顧客）和住宅人流有效分流。公建中不布置任何有可能產(chǎn)生污染性廢水的內(nèi)容。 噪聲：建成后本小區(qū)位安靜生活小區(qū)，對周邊環(huán)境無任何噪聲影響。 電話：小區(qū)需2000對電話。 排水：小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)為分流制，即雨、污水分流。主力戶型以125平方米的三房二廳和100平方米的二房二廳為主，力爭將主力戶型的總價(jià)控制在60～75萬元左右。整體規(guī)劃講究空間形態(tài)、綠化景觀、建筑立面、朝向、采光、通風(fēng)、消防、日照、節(jié)能和降低噪音（主要來源輕軌和四川路）。大眾的消費(fèi)觀念也將發(fā)生巨大的變化，對已滿足住宅的基本功能、小區(qū)環(huán)境、標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理等要求外，人們將追捧兩類住宅，一類是中心城區(qū)的兼具投資與居住便利的中高檔住宅，另一類是郊區(qū)別墅。因該項(xiàng)目為單幢高層，毫無環(huán)境可言，且房型單一，總體銷售狀況一般。憑借濃厚的歷史底蘊(yùn)，優(yōu)越的地理位置，以及四川北路商業(yè)街的興旺，一直以來在北部居民心目中，虹口區(qū)是理想的居住地，尤其是寶山、閘北以及楊浦的居民。表1. 2001年16月上海市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總2001年16月2000年16月同比增長房地產(chǎn)開發(fā)投資額2445258萬元1986468％內(nèi)銷商品房土地出讓面積2097852173072％可建建筑面積5152724114188％商品房新開工面積90896607876680％商品房竣工面積42980423095774％已登記商品房預(yù)售面積77309906120268％已登記的存量房買賣面積61908923130836％根據(jù)中房上海指數(shù)辦公室2001年5月份調(diào)查，上海房地產(chǎn)市場近期持續(xù)保持價(jià)升量增的火爆局面。根據(jù)上海市和虹口區(qū)的規(guī)劃，二俱以外地塊的改造已經(jīng)列入虹口區(qū)新一輪舊區(qū)改造的計(jì)劃。地塊緊靠上海市知名商業(yè)街四川路，商業(yè)設(shè)施齊備，地塊南側(cè)約100米處將規(guī)劃虹口區(qū)大型公共綠地。虹口區(qū)是上海蘇州河以北傳統(tǒng)的住宅區(qū)域和商業(yè)區(qū)域。周邊未來幾年內(nèi)競爭項(xiàng)目將主要來自與該地塊南部500米處大型公共綠地周邊的項(xiàng)目，據(jù)從虹口區(qū)計(jì)委處獲悉，該綠地周邊將由上海明佳房產(chǎn)開發(fā)一25萬平米的住宅小區(qū)，而且合同談判也基本完成。銷售單價(jià)4900～5700元/平方米。人車分流，小區(qū)內(nèi)設(shè)置地下車庫，約7500平方米，地庫上布置小區(qū)景觀綠化。住宅平面設(shè)計(jì)講究，房型多樣化，功能分區(qū)合理，尤其注重主臥、客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生等主要使用空間的面積以及使用合理性，堅(jiān)持做的六明，即：明廳、明房、明廚、明衛(wèi)、明電梯廳、明樓梯間。 自來水：最高日用水量為1000立方米。 燃?xì)猓好繎粼O(shè)6立方米表，小區(qū)最高時(shí)用氣量約800立方米。小區(qū)內(nèi)生活垃圾袋裝集中后，由環(huán)衛(wèi)作業(yè)部門負(fù)責(zé)清運(yùn)。 廢水：生活污水以前述方式排放，對周邊環(huán)境無任何影響。街坊主干道路幅不小于6米，次通道路幅不小于3米?！∥宥愴?xiàng)所得稅稅前利潤的0%000000會所等配套項(xiàng)目未考慮其商業(yè)收入。鑒于上述結(jié)論，我司建議吸納該地塊開發(fā)高檔住宅及商場，具體操作上在確定前期動遷成本及落實(shí)舊改優(yōu)惠政策的前提下，以成立項(xiàng)目公司的形式開發(fā)該地塊。 建安工程費(fèi) 按高層1800元/平方米，商業(yè)建安費(fèi)2800元/平方米，會所、公建建筑安裝費(fèi)2400元/平方米，地下車庫建筑安裝費(fèi)2500元/平方米計(jì)算：A、本項(xiàng)目可售面積建安工程費(fèi)20684萬元；B、不可售面積建安工程費(fèi)840萬元；C、地下車庫建安費(fèi)2494萬元；D、基礎(chǔ)配套費(fèi)6141萬元；E、其他費(fèi)用240萬元F、以上各項(xiàng)合計(jì)建安費(fèi)總額：30399萬元具體項(xiàng)目成本及盈利預(yù)測見下表序號 內(nèi) 容計(jì)算公式保守正常樂觀說 明單位成本總額單位成本總額單位成本總額(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)(元/平米)(萬元)一 （萬元） 住宅+商場 6,25266,7707,09475,7607,79983,290 土地總面積27,700平米 （元/平米） 5,50050,7106,00055,3206,50059,930 建設(shè)用地面積27,700平米 （元/平米） 11,00016,06014,00020,44016,00023,360 容積率 2. 車位收入（萬元/個(gè)）2,8503,1353,420 總建筑面積120,775平米 銷售總收入 （萬元） 住宅+商場 6,51969,6207,38778,8958,11986,7101. 容積率面積110,800平米二發(fā)展費(fèi)用 6,23066,5336,28267,0936,32667,565 可銷
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