【正文】 （3）綠化：56615㎡。另一方面可以考慮進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，實(shí)施戰(zhàn)略聯(lián)盟，實(shí)現(xiàn)雙贏。（2） 因經(jīng)營(yíng)理念偏差而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 因經(jīng)營(yíng)理念上存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)管理上，項(xiàng)目各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)者存在認(rèn)識(shí)上的偏差及其誤區(qū)，不能很好的更新理念，改進(jìn)管理，提高管理水平。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率各項(xiàng)指標(biāo)均超過規(guī)定的基準(zhǔn)收益率10%的標(biāo)準(zhǔn)，凈現(xiàn)值為正數(shù)，財(cái)務(wù)效益指標(biāo)表現(xiàn)良好，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。從投資估算中可知，本項(xiàng)目一期工程即需投資22130萬元，建設(shè)資金的籌措和及時(shí)到位將是關(guān)系到項(xiàng)目能否順利實(shí)施的關(guān)鍵因素。（2）倉儲(chǔ)作業(yè)：庫內(nèi)倉儲(chǔ)量與庫棚倉儲(chǔ)量比例為8：2，平均堆存期為7~9天，堆存層數(shù)平均5層，,工作天數(shù)360天,日工作班制為兩班。規(guī)劃重點(diǎn)：（1）、近期：物流基礎(chǔ)設(shè)施布局規(guī)劃、物流公共信息平臺(tái)建設(shè)、婁底市物流發(fā)展政策與措施。該方案的特點(diǎn)一是將物流園站的主出入口設(shè)在迎春路與湘陽街的交匯處。以此為依托，境內(nèi)布局有漣源鋼鐵集團(tuán)有限公司、冷水江鋼鐵總廠的現(xiàn)代治金企業(yè)，金竹山礦業(yè)集團(tuán)等百余家大中型煤炭開采企業(yè)，錫礦山閃星銻業(yè)有限公司等世界知名銻礦開采企業(yè)。湘中物流園區(qū)將聚集大量的物流及部分生產(chǎn)企業(yè)，園區(qū)的運(yùn)作及管理將具有規(guī)模大、效率高的特征，需要采用先進(jìn)的現(xiàn)代信息通信技術(shù)來支撐高效率的物流服務(wù)體系，需要吸引信息網(wǎng)絡(luò)、電子商務(wù)、軟件開發(fā)等高科技信息，服務(wù)提供商參與園區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，同時(shí)也為這類信息服務(wù)企業(yè)提供巨大的發(fā)展空間。社會(huì)化、專業(yè)化的物流服務(wù)提供商是現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的基本推動(dòng)力量，他們?nèi)腭v園區(qū)不僅有利于整合配置凌亂、分散的物流資源，而且有利于物流企業(yè)重組、構(gòu)建有規(guī)模和實(shí)務(wù)的湘中市場(chǎng)物流龍頭企業(yè)。表3－3所示為婁底市客貨運(yùn)輸站現(xiàn)狀。婁底市貨運(yùn)量統(tǒng)計(jì)表（單位：萬噸）　　　表3－220002001200220032004200520062007合計(jì)398143984692646771057792952210084公路30253333372955286134625164446864鐵路773903878905948149029983114水運(yùn)1831628534235179105數(shù)據(jù)來源：2000－2007年《婁底統(tǒng)計(jì)年鑒》 公路運(yùn)輸方式狀況，%；，%；，%；，%。其中六級(jí)航道111公里，七級(jí)航道120公里，九級(jí)航道120公里。婁底車站日接發(fā)列車能力為200列，解編能力為104列，日裝卸能力800車。2005年底，全市公路通車?yán)锍?、達(dá)到9278公里，%，其中高速公路62公里，等級(jí)公路3060公里，公路路網(wǎng)密度也從“九五”末的38公里/百平方公里上升到97公里/百平方公里，在全省處于領(lǐng)先地位見表3－2。第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 婁底市物資流通發(fā)展?fàn)顩r分析隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和科學(xué)技術(shù)尤其是信息技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流作為一種實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)高效運(yùn)行和直接決定企業(yè)生產(chǎn)和效益、商品流通的成本和效率、消費(fèi)者對(duì)服務(wù)的滿意度，進(jìn)而涉及到工商企業(yè)乃至國家經(jīng)濟(jì)核心競(jìng)爭(zhēng)力、國家和地區(qū)投資環(huán)境以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的融高新技術(shù)為一體的先進(jìn)組織方式和管理技術(shù)，在經(jīng)歷了幾十年的發(fā)展后，目前正在成為全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并成為一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。 綠化率為：21%216。 主要機(jī)械設(shè)備：500臺(tái)（套）本項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程量見表21。 （共需征用土地1295畝，其中近期406畝，中遠(yuǎn)期889畝）216。為順應(yīng)婁底經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展和鐵路運(yùn)輸體制改革的需要，同時(shí)盡可能優(yōu)化物流組織，減少城區(qū)交通、環(huán)保的壓力和影響，廣鐵集團(tuán)公司擬逐步將婁底站區(qū)范圍內(nèi)茶園、雙板橋、婁底、婁底東、勝昔橋的貨運(yùn)組織給予相應(yīng)調(diào)整。婁底是湖南省的能源原材料制造業(yè)基地，物流量十分巨大。第二章 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目建設(shè)背景在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，物流成為繼生產(chǎn)和營(yíng)銷之外的“第三利潤(rùn)源泉”，物流產(chǎn)業(yè)在國際上被喻為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“加速器”，物流正在成為全體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力的重要體現(xiàn)。公司一直堅(jiān)持現(xiàn)代化企業(yè)管理的模式，狠抓經(jīng)營(yíng)管理及售后服務(wù)，并積極納稅，先后榮獲湖南省“守信用企業(yè)”和湖南省“質(zhì)量信得過單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。四川省副省長(zhǎng)楊志文指出，四川是一個(gè)資源大省，結(jié)合全省工業(yè)工作會(huì)議提出的工業(yè)強(qiáng)省的宏偉目標(biāo)，對(duì)我省資源進(jìn)行大開發(fā)與國內(nèi)國際大市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，西部和四川都需要高規(guī)格大手筆的五金機(jī)電交易平臺(tái)。綜合物流園區(qū)第一章 項(xiàng)目單位基本情況 公司簡(jiǎn)介婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司是該項(xiàng)目的主建單位，該公司成立于2002年3月，注冊(cè)資金1160萬元，總資產(chǎn)3415萬元。五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)是事關(guān)國計(jì)民生的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也是與許多重要行業(yè)關(guān)系十分密切的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，搞好五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)迫切而重要的問題。 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及“十一五”發(fā)展目標(biāo)規(guī)劃七年來公司經(jīng)營(yíng)管理能力和營(yíng)銷水平處于不斷提高和不斷完善的成長(zhǎng)過程，從單一的貿(mào)易企業(yè)逐漸向多元化企業(yè)轉(zhuǎn)變，不但培育了一支優(yōu)秀的員工團(tuán)隊(duì)，而且鑄就了企業(yè)的無限生機(jī)，使企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理充滿了活力。物流園區(qū)是現(xiàn)代物流發(fā)展標(biāo)志之一，其綜合物流服務(wù)功能能有效改善投資環(huán)境，有力促進(jìn)本地及周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并推動(dòng)第三方物流企業(yè)成長(zhǎng)，因此加快物流園區(qū)的規(guī)劃建設(shè)成為了加快現(xiàn)代物流發(fā)展的突破口。婁底市政府十分重視發(fā)展物流業(yè)，在《婁底市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》中指出：“發(fā)揮區(qū)位獨(dú)特、交通便捷、物流量大的優(yōu)勢(shì)，加快物流基礎(chǔ)設(shè)施和物流公共信息平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展第三方物流，形成布局合理、裝備先進(jìn)、運(yùn)作規(guī)范的現(xiàn)代流通服務(wù)體系。婁底火車站將主要承擔(dān)客運(yùn)和編組的功能，今后將不再辦理站內(nèi)貨物業(yè)務(wù)。 建筑物：198,000 m2，占地128,522 m2216。主要建、構(gòu)筑物工程量匯總表 表21序號(hào)工 程 項(xiàng) 目單位工程量1貨運(yùn)交易市場(chǎng)m2478002各類倉庫m21110003生產(chǎn)輔助建筑m238004生活輔助建筑m2140005維修加工車間m257006綜合辦公樓m2157007道 路m2972008停車場(chǎng)m2404609作業(yè)場(chǎng)m28450010堆 場(chǎng)m23150011綠 化m2169190（2） 一期擬建規(guī)模：按照項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)、分期實(shí)施的戰(zhàn)略思想，其主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：216。 場(chǎng)地利用系數(shù)：216。我國自上世紀(jì)80年代初引進(jìn)“物流”概念和理論以來，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的初步建立與完善，經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、穩(wěn)定增長(zhǎng)和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，物流對(duì)提高地區(qū)乃至國家的綜合經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的作用，已開始為各界所關(guān)注，現(xiàn)代物流項(xiàng)目的規(guī)劃與實(shí)施，正成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新亮點(diǎn)。特別是潭邵高速公路的建成通車，極大地提高婁底公路營(yíng)運(yùn)能力，使得婁底交通運(yùn)輸為經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了真正的紐帶作用。婁底車站貨運(yùn)能力為800萬噸，但實(shí)際承擔(dān)的運(yùn)量已經(jīng)達(dá)到了1306萬噸/年，處于超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)階段；婁底東站為專用貨站，到發(fā)線6股，設(shè)計(jì)吞吐量為50萬噸/年，兩站的近年數(shù)據(jù)見表3－3；勝昔橋站、百畝站、茶園站均是分布于城市近郊的四等客貨兩用站。婁底市港口設(shè)施比較落后，主要有新化港和冷水江港。婁底市公路貨運(yùn)量占社會(huì)總量的80%。根據(jù)《婁底市道路運(yùn)輸客貨站場(chǎng)“十五”發(fā)展規(guī)劃和2015年遠(yuǎn)景規(guī)劃》，婁底市貨運(yùn)站場(chǎng)規(guī)劃表如表3－4所示。湘中物流園區(qū)可吸引的物流服務(wù)提供商既包括交通運(yùn)輸、貨代、配載、倉儲(chǔ)加工、包裝、裝卸、配送、車場(chǎng)管理等服務(wù)功能比較單一的物流企業(yè)，也包括可提供較綜合的物流服務(wù)功能的第三方物流企業(yè)。（4） 其他服務(wù)業(yè)企業(yè)。享有“世界銻都”、“十里鋼城”、“百里煤?！?、“熱點(diǎn)明珠”、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“建材之鄉(xiāng)”的美譽(yù)。在與公路平行的路段中央布置站區(qū)出入口，大門距公路向北后退30米，作為出入公路的緩沖區(qū)和臨時(shí)停車區(qū)。（2）、中期：物流公共信息平臺(tái)建設(shè)的完善、科學(xué)管理公交政策與措施實(shí)施的完善。（3） 車輛維修作業(yè)：按二級(jí)維護(hù)及小修考慮。本研究結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，經(jīng)綜合分析當(dāng)前可能的資金來源和集資渠道后建議，湘中綜合物流園工程的建設(shè)資金，應(yīng)主要爭(zhēng)取銀行貸款，再面向國內(nèi)市場(chǎng)吸引合作資金。經(jīng)過敏感性分析可知，當(dāng)收入下降10%或費(fèi)用上升10%時(shí)，%%，仍大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率，說明本項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；同時(shí)也說明本項(xiàng)目收入因素比費(fèi)用因素敏感，因此在后期實(shí)施中應(yīng)更加注重開發(fā)增值服務(wù)，以多渠道創(chuàng)收。（3） 因人才的缺乏而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，人才為本。（5） 針對(duì)人才缺乏的風(fēng)險(xiǎn)防范 本項(xiàng)目運(yùn)行的管理人員主要由多年從事鐵路運(yùn)輸和管理的人員組成，需要對(duì)這些人員引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)觀念，進(jìn)行初步培訓(xùn)，主要是從觀念上提升他們。 設(shè)備購置 裝卸機(jī)械、及其他設(shè)備等。（2）道路及場(chǎng)地硬化76000㎡。（4） 針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)在針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者增多，競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力增長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施主要是一方面不斷提高自身的能力，提供更好的差異化的服務(wù)，以保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 風(fēng)險(xiǎn)分析（1） 經(jīng)營(yíng)量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)營(yíng)業(yè)量不足造成的風(fēng)險(xiǎn)指的是由于各種因素而導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際經(jīng)營(yíng)不能達(dá)到預(yù)期數(shù)量，因過低的營(yíng)業(yè)量不能帶來預(yù)期的收益而存在的風(fēng)險(xiǎn)。敏感性分析成果表 表5－11投資回收期(年)效益費(fèi)用比內(nèi)部收益率凈現(xiàn)值(萬元)費(fèi)用增加10%16．5(含建設(shè)期)1．04811．5%10285收入減少10%17．51．03711．35%7304 評(píng)價(jià)結(jié)論經(jīng)過上述分析，本項(xiàng)目全部投資所得稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）為28804萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）%，靜態(tài)投資回收期（T）（含建設(shè)期）。（1） 鐵路站場(chǎng)改建工程由鐵路道負(fù)責(zé)資金籌措；（2） 鐵路口岸建設(shè)由婁底市政府負(fù)責(zé)資金籌措；（3） 物流園區(qū)一期工程由婁底市經(jīng)建貿(mào)易有限公司、湖南省湘通物流有限公司共同籌集資金。工作天數(shù)：360天，平均運(yùn)距120公里，工作率80~90%，實(shí)載率60~70%。