【正文】 本項(xiàng)目總建筑面積91969M2，考慮施工進(jìn)度預(yù)計(jì)建設(shè)期為：前期7個月，施工期19個月，建設(shè)期共26個月。七 物業(yè)管理策略7．1 管理費(fèi)的確定（見表）單次過夜月租汽車5元10元150元摩托車1元2元40元物業(yè)管理費(fèi)多層0．8元/M2商鋪1．5元/M2高層1．5元/M2別墅1．5元/M2B區(qū)陽光花房商鋪首年2．5元/M2第二年起3元/M2管道煤氣11元/M3水費(fèi)居民1．6元/M3商業(yè)1．95元/M3電費(fèi)住宅0．7元商業(yè)1．0元7．2 小區(qū)物業(yè)管理的特色7．2．1本小區(qū)的物業(yè)管理必須為住戶提供周到的服務(wù)。因此要選定符合項(xiàng)目定位的宣傳定位語和VI宣傳為小區(qū)作包裝宣傳，以提高一個已有一期成熟小區(qū)的升級定位和銷售氣氛。再者位于時(shí)富路的項(xiàng)目廣告牌也應(yīng)該結(jié)合樓項(xiàng)目的形象，賣點(diǎn)重新更換。展板編排更重要的是突出項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，令買家對項(xiàng)目更有信心并以最方便及有利擺設(shè)，縮短買家了解項(xiàng)目的時(shí)間作出購買決定。 現(xiàn)場包裝 銷售中心是買家看樓、洽談的場所，是否能有明顯的功能分隔，是否能面向目標(biāo)客戶并體現(xiàn)樓盤檔次是作為一個銷售中心首當(dāng)其沖的任務(wù)。地產(chǎn)界通常所說的尾盤一般指持續(xù)銷售期和尾聲，樓盤銷售率7成左右的時(shí)候，余下的單位便稱作尾盤。D、公關(guān)活動活動：白領(lǐng)精英酒會時(shí)間：待定地點(diǎn)：項(xiàng)目的瑞士湖畔對象：項(xiàng)目附近大型企業(yè)的高級管理層、IT界的從業(yè)人員、過去積累對本項(xiàng)目有意向的客戶。銷售中后期逐步開始提價(jià)，估計(jì)后期均價(jià)可達(dá)為2900元/㎡六、營銷策略1）首推時(shí)機(jī)的選擇東莞市房博會將會在10月份舉行，屆時(shí)東莞市所有樓盤均會參展，是各開發(fā)商展示自己實(shí)力與樓盤素質(zhì)的好時(shí)機(jī)，本項(xiàng)目已預(yù)定好展覽位置，一定要借房博會舉行的機(jī)會開始項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購，內(nèi)部認(rèn)購期初定為一個月，公開發(fā)售的時(shí)間由發(fā)展商解決了預(yù)售證問題后待定，但從買家的購買心理出發(fā)考慮，最佳的公開發(fā)售期應(yīng)在框架結(jié)構(gòu)達(dá)到一定的樓層。他們有較高的文化程度，因?yàn)槲覀兛蔀橘I家提供信息高速公路。 根據(jù)市場分析和項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略，本項(xiàng)目以城市白領(lǐng)房子為主的單一性開發(fā)。 項(xiàng)目形象定位——白領(lǐng)房子時(shí)富造闡釋：將項(xiàng)目的優(yōu)勢挖掘，結(jié)合項(xiàng)目的地理位置、目標(biāo)客戶、樓盤規(guī)模、配套設(shè)施等素質(zhì)因素對項(xiàng)目進(jìn)行度身訂做的宣傳定位。（O）1）戶型面積的優(yōu)勢項(xiàng)目戶型面積小，為目前市場的空白點(diǎn)，有利于迅速搶占市場。5）緊鄰莞樟大道和高速公路，有一定的噪音和空氣污染。2）規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢A、超大人工湖大手筆接近6萬m2的人工湖是目前最大賣點(diǎn)B、產(chǎn)品定位合適，客戶定位準(zhǔn)確“白領(lǐng)房子時(shí)富造”將目標(biāo)客戶鎖定白領(lǐng)，并為之量身定做的60100m2的戶型絕對是白領(lǐng)置業(yè)首選.C、戶型間隔方正實(shí)用，通風(fēng)采光佳采用隱梁隱柱設(shè)計(jì)，實(shí)用率高達(dá)90%以上；戶型開闊，空氣對流，采光效果佳。f、小區(qū)配套需求——會所、運(yùn)動設(shè)施、教育、商業(yè)。e) 總價(jià)低的獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅市場供給少，市場銷售反饋好。以“IT產(chǎn)業(yè)為龍頭的綠色星城”，是東莞市環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化衛(wèi)星城市。為進(jìn)一步強(qiáng)化寮步汽車銷售的龍頭地位，現(xiàn)正在興建占地1300畝的“東莞國際汽車貿(mào)易城”，將汽車城打造成為一個交易中心、休閑中心、汽車文化傳播中心。擁有三星集團(tuán)、香港偉易達(dá)集團(tuán)、日本先鋒公司等一批高科技大企業(yè)，開始成為國際性大企業(yè)、大財(cái)團(tuán)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。東莞的房價(jià)收入比處于一個相對比較合理的范圍，房地產(chǎn)價(jià)格沒有脫離居民的承受能力.東莞市民的房屋消費(fèi)觀念從過去的“居者有其屋”開始轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱哂屑盐荨?，置業(yè)者較為注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境配套、小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)以及物業(yè)管理等方面.可見住宅投資的快速增長是帶動房地產(chǎn)投資增長的主要原因.東莞市房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況分析 （圖） （圖）東莞經(jīng)濟(jì)以各鎮(zhèn)發(fā)展為主，人口分布平均，因此各鎮(zhèn)的住宅市場彼此之間依從性非常弱，各鎮(zhèn)對市區(qū)的依賴性也不強(qiáng).固定資產(chǎn)投資持續(xù)增加，在2002年增幅最大，說明投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重城市、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè).３、 減輕購房者負(fù)擔(dān)，吸引消費(fèi)者購房的法規(guī)：２００２年１月，省政府公布的《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見的通知》中有明確規(guī)定：“凡在我省按照市場價(jià)個人購買普通住宅的，％征收”。７月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)兩道整頓土地市場秩序的命令：《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》、《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》。l 《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》為了貫徹落實(shí)《中共東莞市委、東莞市人民政府關(guān)于促民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》的精神，進(jìn)一步搞活房地產(chǎn)市場，市建設(shè)主管部門按照國家、省對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合東莞房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，制定了《關(guān)于東莞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的若干規(guī)定》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、資質(zhì)管理規(guī)定進(jìn)行了重新調(diào)整。同時(shí)，東莞還是全國著名的僑鄉(xiāng)。停止別墅類用地的土地供應(yīng)。預(yù)計(jì)２００３年的房地產(chǎn)市場發(fā)展主題，結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)范是主線，市場體系將進(jìn)一步完善，供求兩旺，行業(yè)繼續(xù)保持增長勢頭。企業(yè)類型:合作經(jīng)營(港資)。 地塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目用地地勢平坦,五通一平,具備建設(shè)條件. 項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 根據(jù)委托方提供的資料,本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示: 項(xiàng)目 規(guī)劃指標(biāo)建筑占地面積4000m178。開發(fā)可行性研究報(bào)告（目錄）一、 報(bào)告摘要⒈1開發(fā)企業(yè)⒈2項(xiàng)目簡介⒈3項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)⒈4結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)及建議二、 項(xiàng)目概況⒉1項(xiàng)目綜述⒉⒉2項(xiàng)目用地⒉⒉⒉⒉⒉3項(xiàng)目發(fā)展?fàn)顩r⒉⒉三、 項(xiàng)目投資環(huán)境⒊1宏觀經(jīng)濟(jì)分析⒊⒊⒊2寮步鎮(zhèn)概況⒊⒊四、 區(qū)域地產(chǎn)市場分析⒋1市場總體特征⒋2市場供給分析⒋⒋⒋3市場需求分析⒋⒋五、 項(xiàng)目發(fā)展定位⒌1項(xiàng)目SWOT分析⒌2發(fā)展戰(zhàn)略⒌3形象定位⒌4產(chǎn)品定位⒌5戶型定位⒌6客戶定位⒌7價(jià)格定位六、 營銷策略⒍1營銷策劃⒍2營銷計(jì)劃⒍3場地布置⒍4營銷費(fèi)用七、 物業(yè)管理策略⒎1物業(yè)管理的前期介入⒎2管理費(fèi)的確定⒎3具體對本小區(qū)的物業(yè)管理的建議八、 項(xiàng)目可行性研究⒏1項(xiàng)目投資估算及資金籌借計(jì)劃⒏⒏⒏⒏、投資計(jì)劃及借款利息⒏2項(xiàng)目銷售和租貸收入測算⒏⒏⒏⒏⒏3項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)⒏⒏⒏⒏⒏4項(xiàng)目不確定分析⒏⒏⒏⒏⒏5項(xiàng)目效益評價(jià)⒏⒏⒏6結(jié)論與建議一、 評估結(jié)論二、 有關(guān)說明及建議一、 報(bào)告摘要 開發(fā)企業(yè) 西南財(cái)經(jīng)大學(xué)天府學(xué)院是一所以經(jīng)濟(jì)與管理為特色的具有管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、信息管理等學(xué)科門類的多學(xué)科獨(dú)立學(xué)院?？偨ㄖ娣e(只指D、E型)91,968,88m178。經(jīng)營范圍:建造東莞時(shí)富花園商品住宅、商場及配套設(shè)施，開展銷售、出租及管理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落２００３年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進(jìn)入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強(qiáng)聯(lián)盟，在海外資金加速進(jìn)入的同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強(qiáng)聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。過量供應(yīng)的地方，要認(rèn)真進(jìn)行清理。祖籍東莞的海外僑胞有２０多萬人，港澳臺同胞７０多人。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的發(fā)展。其后，國務(wù)院又在３１日召開全國進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議，新一輪土地市場的整頓啟動了，并且將加大力度。之前，％，按這一政策，個人購買普通住宅，契稅減半征收。房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，%%，說明東莞市的房地產(chǎn)市場有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展.三、社會文化環(huán)境分析東莞市十分重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標(biāo)準(zhǔn)、多功能、“三館一店”（圖書館、博物館、科學(xué)館、新華書店）工程；虎門愛國主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積15萬平方米，.2001年，東莞市的文化中心在原有基礎(chǔ)上新增了4個項(xiàng)目，分別為東城文化中心、萬江文化中心完善工程、東莞市文化公園建設(shè)也成為新的熱點(diǎn)，如東城榴花公園、橋頭的蓮湖公園、萬江的金鰲洲主題公園廣場等.四、社會人口環(huán)境分析據(jù)第五次全國人口普查的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市.東莞市戶籍人口150多萬人，；外來人口約500多萬人，占總?cè)丝?5%以上，其中僅臺商就有近11萬人（常住8萬，流動3萬）.對于東莞房地產(chǎn)業(yè)來說，如何利用外來人口資源，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，是需要進(jìn)一步考慮的問題.戶籍人口（圖）外來暫住人口 （圖）從以上圖表可以看出：東莞市本地人口趨于下降，外來人口趨于增加，而且近年來增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說明外的人將成為東莞的主流通消費(fèi)群體.第二章 東莞市房地產(chǎn)市場分析一、東莞市房地產(chǎn)市場整體分析 發(fā)展階段（圖）因?yàn)椴蛔⒅鼗ㄍ顿Y，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達(dá)的鎮(zhèn)區(qū)，這對消化商品住宅產(chǎn)生直接負(fù)面影響.二、東莞市房地產(chǎn)市場特征分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖）歷年施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于竣工面積，施工面積在1999年達(dá)到高峰后，東莞市場容納開發(fā)量的范圍約在330萬平方米左右.東莞市近期商品住宅戶型主要以三房、四房為主，占到了總體的87%，主要原因是東莞本地居民以往的居住習(xí)慣和目前的經(jīng)濟(jì)收入水平，使得他們普遍傾向于大房大廳的住宅.從整體來看，東莞與深圳和廣州相比，房地產(chǎn)市場發(fā)展有一定的差距，主要的原因還是住房的商品化程度太低.三、東莞市城市建設(shè)發(fā)展分析（一）東莞市整體發(fā)展?fàn)顩r基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加速建設(shè)市區(qū)26項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，其中在2002年已動工在建的項(xiàng)目有14項(xiàng)，包括城市功能配套類工程的行政辦事中心、展示中心、圖書館、科學(xué)技術(shù)博物館、青少年活動中心、海關(guān)大廈、市區(qū)群眾藝術(shù)館、人民會堂、東莞大劇院等，以及市政交通設(shè)施類的莞龍路改造、五環(huán)過境路、東江大道、鴻福西路、東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠等.計(jì)劃在今年動工的項(xiàng)目有限公司12個，、中心區(qū)環(huán)境完善工程、黃旗山城市公園首期建設(shè)、東江西岸岸線整潔、運(yùn)河兩岸景觀改造、鴻福西路景觀建設(shè)及城市交通設(shè)施類的改造等.交通設(shè)施建設(shè)東莞市路網(wǎng)交通發(fā)達(dá)，現(xiàn)區(qū)內(nèi)有：廣深公路（107國道）、莞惠公路（省道）、莞龍公路（省道）、十三條聯(lián)網(wǎng)公路、廣深珠高速公路、莞深高速公路、虎門大橋等干道.隨著2002年市區(qū)10條道路改造的全部完成和東江大道、鴻福西路將于今年6月份建成通車，加之沿路穿衣戴帽工程、夜景燈光工程的實(shí)施，各條路段進(jìn)行綠化、美化、凈化，（含東江大道、鴻福西路）的全線貫通，將為市區(qū)交通整治帶來十分便利的基礎(chǔ)條件，大量車輛將通過三環(huán)路分流，加快五環(huán)快速路的建設(shè)，將進(jìn)一步改善路網(wǎng)結(jié)構(gòu)，市區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)將實(shí)現(xiàn)全面升級.今明兩年，改造6條市域主干公路，總長135公里，涉及東莞市內(nèi)沿線17個鎮(zhèn)區(qū)，將加速珠江三角洲城市之間的客貨周轉(zhuǎn)，節(jié)約運(yùn)輸時(shí)間和成本.重點(diǎn)工程建設(shè) 改革開放特別是市委、市政府制定“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的發(fā)展戰(zhàn)略以來，全市園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，集聚效應(yīng)十分明顯，、虎門港開發(fā)區(qū)和東部工業(yè)園等三大龍頭工業(yè)園建設(shè)進(jìn)展順利，園區(qū)對于東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)分額逐漸增大，其創(chuàng)造的工業(yè)產(chǎn)值占全市30%以上，園區(qū)建設(shè)對于推進(jìn)東莞市城市化進(jìn)程的作用也越來越明顯，園區(qū)已成為東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長點(diǎn).2003年，工業(yè)總產(chǎn)值（不變價(jià)）（不含三星），其中IT產(chǎn)品出口占全鎮(zhèn)出口額的八成，成為東莞市的出口強(qiáng)鎮(zhèn)和IT大鎮(zhèn)。（3） 人口數(shù)量與質(zhì)量至2001年底，全鎮(zhèn)人口為26萬人，外來人口與戶籍人口的比例接近1：3。（2） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)北區(qū)（莞樟路以北）、中心區(qū)（莞樟路至松山湖大道之間）、南區(qū)（松山湖大道至佛靈湖）、良橫區(qū)等四個片區(qū)。（1） 主要專業(yè)市場道路名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)經(jīng)營品種租金（元/M2g、距工作地的時(shí)間——30分鐘以內(nèi)。D、面積分布合理，市場承受力度大主要以中小戶型為主，總價(jià)不高，市場容易接受。6）遠(yuǎn)期樓花銷售，易造成買家的觀望心理。2）新穎獨(dú)特的戶型設(shè)計(jì)，為東莞之最專為白領(lǐng)設(shè)計(jì)的精致戶