【正文】 和諧社會,履行政府莊嚴(yán)承諾的具體舉措。30另一方面,由于新城區(qū)建設(shè)全面采用政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作各項基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善,新的城市商貿(mào)中心和居住中心逐漸形成,為；住宅戶型設(shè)計一定要體現(xiàn)靈活性、個性化，突出樓盤的特色；注意對小區(qū)綠化成果、環(huán)境設(shè)施的保護(hù)。因此本項目具有較好的社會效益?！蹴椖颗c周邊兩大文化旅游區(qū)相聯(lián)合將使得本項目的社會效益更加明顯。商業(yè)銷售收入為438萬元。 資金籌措資金來源：企業(yè)自籌資金1580萬元，占總投資的31%；申請銀行貸款3500萬元，占總投資的69%。其中主要安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如下：①拆遷戶人均補(bǔ)償面積不得低于15平方米/人，拆遷面積低于最低標(biāo)準(zhǔn)的，安置面積應(yīng)補(bǔ)足。 （2）項目業(yè)主提供的有關(guān)資料。本項目的招標(biāo)信息將分別在上述兩種媒體上同時發(fā)布。10 工程招投標(biāo)方案本項目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》，對項目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會第3號令以及重慶市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作?！蹴椖拷?jīng)理1人□工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組□土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應(yīng)□設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應(yīng)□安監(jiān)組下設(shè)安全檢查□成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo)□后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理□工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營計劃部主管成本控制組。3）廢氣平時地下車庫設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車庫內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對空氣環(huán)境的影響不大；如小區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。5）揚(yáng)塵可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋，實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55 dB，因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時、有效地采取控制措施。4）固廢主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。 施工期主要污染源1）噪聲施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機(jī)械和工具的使用，包括：土石方施工階段：挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)輸車輛等。綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。 主要是項目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報警系統(tǒng)另配UPS電源。防排煙設(shè)計不具備自然排煙條件的地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。耐火極限不小于3h。每個建筑單元設(shè)一個防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機(jī)房共用。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為d300d700mm，雨水管管徑為d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土C25～C45。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。（3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價值發(fā)揮到最大。6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計理念及原則規(guī)劃設(shè)計要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對磁8地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化古鎮(zhèn)整體形象。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫 176。該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。場地描述：本項目地塊位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨212國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。預(yù)計消費(fèi)人群構(gòu)成比例：1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30%3. 兩側(cè)道路過客及其他 10%本項目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費(fèi)市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積“城中村”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。 項目建設(shè)必要性，利于提升城市形象本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。都市圈面積由原來的2500平方公里放量為5473平方公里?？邕^銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域?！岸嘀行摹睘橐粋€城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶CBD地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永(即西部新城)、茶園中心區(qū)組成。2008年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP增速放緩，%，預(yù)計2008年GDP增速在15%左右。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到4666萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持保持收支平衡。 編制依據(jù)及研究范圍1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發(fā)〔2008〕10號文）；；；4.《投資項目可行性研究指南》（試用版）；5.《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）；、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎(chǔ)性資料；、規(guī)范、法規(guī)等。 研究范圍根據(jù)項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項目進(jìn)度計劃安排、項目效益評價等。2 項目建設(shè)的背景及必要性 項目建設(shè)背景自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就。2008年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11865元；人均消費(fèi)性支出為8346元 ，增速回落4個百分點(diǎn)。2005版城市總體規(guī)劃在98版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個方向的擴(kuò)展，跨過內(nèi)環(huán)線向北拓展?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為390平方公里。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展，2007接待游客量近925萬人次，已成為全市名副其實的旅游大區(qū)。同時古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近1公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動力之一。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財力改造投入，是本項目積極研究探討、并很好實施完成的根本目標(biāo)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象“文化”是沙區(qū)旅游發(fā)展的王牌，而“千年古鎮(zhèn)磁器口”更是王牌中的王牌。 項目前景分析項目周邊的磁器口古鎮(zhèn)和歌樂山烈士陵園在重慶市乃至全國的旅游景點(diǎn)中具有較明顯的影響力，而且近年來游客數(shù)量逐步上升。因此本項目的商業(yè)若是自主經(jīng)營，則人氣旺盛，生意興隆；若對外發(fā)售，與其他一般商業(yè)比起來，發(fā)售更為容易。地塊周邊配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)氛圍較濃。第四系地層零星分布，為最新地層。C極端最高氣溫 176。（1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時，還必須與古鎮(zhèn)旅游的主題文化相聯(lián)系。 設(shè)計構(gòu)思項目地塊為三角形地塊，地勢高低不平，地塊東北角高程最高達(dá)到224米，最低只有202米，地塊內(nèi)部起伏很大。并在考慮與古鎮(zhèn)風(fēng)格呼應(yīng)的同時有所突破，力求繼承中求創(chuàng)新，利用高層建筑挺拔的形體，強(qiáng)調(diào)體塊穿插，虛實對比、簡約大氣、層次分明，利用色彩對比與協(xié)調(diào)，充分體現(xiàn)古鎮(zhèn)簡約仿古、有藝術(shù)氣息，樸實淳樸的生活風(fēng)貌。鋼材HPB235,1型冷軋扭鋼筋，HRB335,HRB400。5)污水處理小區(qū)、商業(yè)門面，酒店等生活污水先采用標(biāo)準(zhǔn)化糞池處理，必須達(dá)標(biāo)后方能排放至市政污水管；商業(yè)門面、酒店等餐飲廚房廢水必須經(jīng)隔油池處理后才能排入市政污水管。由建筑物引至室外去的電纜，通過墻上預(yù)埋的鋼管引出，并做好防水處理。3）弱電線路敷設(shè)弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個別地方采用直埋地敷設(shè)。管道采用加強(qiáng)級防腐涂層。㎡，均有直接的自然通風(fēng)或正壓送風(fēng)系統(tǒng)。消防給水□用水量室外：30l/s；室內(nèi)：40l/s；自動噴灑：30l/s。每個防煙分區(qū)的建筑面積不超過2000m2，且防煙分區(qū)不跨越防火分區(qū)；，排煙風(fēng)機(jī)的排煙量按換氣次數(shù)不小于6次／小時計算確定。本項目的建筑物均按二類防雷建筑物設(shè)計防雷，利用建筑物金屬構(gòu)件作防雷裝置。 。本項目規(guī)劃擬采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū)西南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時對小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時，注意配以小型雕塑、亭、廊等小品，給居民一個優(yōu)美的休憩場所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果?；炷翝仓A段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車輛）、振搗棒等。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項目的固廢以施工人員的生活垃圾為主。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。營運(yùn)期的環(huán)境保護(hù)1）噪聲選用高效低噪及振動小的設(shè)備，振動設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB18483—2001）的要求， mg/m?！醪捎貌块T控制式項目組織，不打亂公司現(xiàn)行的建制，按照部門職能分工，對應(yīng)項目管理機(jī)構(gòu)，由部門負(fù)責(zé)組織實施項目管理。 招標(biāo)形式本項目擬采用公開招標(biāo)的形式進(jìn)行招標(biāo)工作。 招投標(biāo)工作組織項目業(yè)主自行組織或委托具有甲級資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)實施項目招投標(biāo)工作。（3）《重慶市建設(shè)工程設(shè)計概算編制規(guī)定》（渝建發(fā)[2006]47號）、《重慶市建筑工程概算定額》（2006年）、《重慶市市政工程概算定額》（2006）、《重慶市安裝工程概算定額》（2006）、類似工程估算指標(biāo)及現(xiàn)行市場材料價格等資料。②對于提前搬遷的，給與1000030000元/戶的特別獎勵費(fèi)。12 經(jīng)濟(jì)評價 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法（1）本項目財務(wù)評價以原國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第三版）為依據(jù)；（2）本項目成本、效益等方面的財務(wù)測算，按財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務(wù)通則》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)；（3）本項目稅金測算，按國家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測算依據(jù)。銷售收入及稅金測算詳見附表2《銷售收入及稅金測算表》。 社會風(fēng)險分析項目業(yè)主已與政府相關(guān)部門簽訂土地使用協(xié)議，涉及的非自愿移民安置問題可以有效解決；由于項目建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項目引發(fā)社會矛盾的可能性不大。，總建筑面積16347平方米，其中住宅建筑面積為13500平方米，安置小區(qū)管理及活動用房800平方米，商業(yè)面積547m2，地下車庫及設(shè)備房面積1500m2，建設(shè)規(guī)模適中、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。4. 加強(qiáng)物業(yè)管理及物管費(fèi)用的落實，確保項目投入使用后能夠正常使用和得到維護(hù)，以發(fā)揮更好的效益附表總投資估算表附表1序號費(fèi)用名稱投資估算額(萬元)備注一工程費(fèi)用 　1建安工程費(fèi)用 詳見表122市政設(shè)施配套費(fèi) 詳見表13二工程建設(shè)其它費(fèi)用 　1土地費(fèi)用 將拆遷安置成本作為土地使用費(fèi)計算2前期費(fèi)用 詳見表11三預(yù)備費(fèi) 　四建設(shè)期利息 　　工程建設(shè)