xx項(xiàng)目總體策劃方案-免費(fèi)閱讀
【正文】 而且，XXX商業(yè)區(qū)的發(fā)展對整個某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用也是不可低估的。項(xiàng)目NPV（凈現(xiàn)值）由上表可以看出，本項(xiàng)目在19年內(nèi)的凈現(xiàn)值為XXXX萬元。三、項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目在投入運(yùn)行前需要投入近XX億元，資金來源主要有如下三個部分：銀行貸款：XXXX萬元自有資金：XXXX萬元工程隊(duì)等墊支：XXXX萬元土地費(fèi)用第一期支付XX%，以后分期支付；建設(shè)投資先由工程隊(duì)墊支，待項(xiàng)目完工后清算。作為本項(xiàng)目最大的特色就是商業(yè)性；因此，建筑設(shè)計概念與設(shè)計主題要新穎、時尚，倡導(dǎo)一種現(xiàn)代與文化的商業(yè)性建筑。主要體現(xiàn)在：在項(xiàng)目定位方面，本項(xiàng)目定位于區(qū)別于其他商場的富有特色的大眾化綜合商城，“特色”表現(xiàn)在充分利用XXX的歷史文化背景，注重恢復(fù)XXX的歷史傳統(tǒng)和地域特色，樹立一個明確的富含文化內(nèi)容的現(xiàn)代化商城。目前XXX商場經(jīng)營失敗的根本原因就是經(jīng)營方式落后，不符合人們對現(xiàn)代化商城的期望。第二部分：項(xiàng)目市場定位及規(guī)劃建議一、項(xiàng)目市場定位根據(jù)區(qū)域的優(yōu)劣勢分析以及某市商業(yè)的競爭格局，本項(xiàng)目的市場定位應(yīng)是面向大眾的，集大型超市、風(fēng)味小吃、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化綜合商城。同時利用該區(qū)域在區(qū)位、交通、知名度和居民購買力等方面的優(yōu)勢，推動本項(xiàng)目的順利進(jìn)行。這樣將從很大程度上促進(jìn)XXX區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險。拆遷工作的困難。配套設(shè)施匱乏。XXX聞名全國。根據(jù)調(diào)查，有83%的居民認(rèn)為商場或超市的理想距離不應(yīng)大于500米。（二）區(qū)域消費(fèi)者的購買力分析居民每周購物次數(shù)分析由以上數(shù)據(jù)可知，區(qū)域內(nèi)居民每周購物次數(shù)在3次以下的占有79%。隨著經(jīng)一路的拓寬改造，以及區(qū)域內(nèi)眾多高檔寫字樓的投入使用，勢必會帶動區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅陌l(fā)展。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓總體狀況如下表所示：已建成寫字樓在建寫字樓在售/租寫字樓匯寶大廈齊魯商會大廈匯寶大廈魯能大廈明珠國際商務(wù)港恒昌大廈恒昌大廈泉景中房大廈明珠國際商務(wù)港東興商住樓泉景中房大廈其他東興商住樓寫字樓租售情況分析在該區(qū)域內(nèi)，在售/租的樓盤主要有以上圖表中的五個，下面的分析就以這五個樓盤為樣本進(jìn)行。他們認(rèn)為主要原因在于目前XXX商場經(jīng)營落后，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且不夠檔次，無法吸引客戶，也不能帶動周邊的商業(yè)發(fā)展。根據(jù)對居民的問卷調(diào)查，%的居民經(jīng)常到人民商場購物，有25%的居民到XXX購物，與上述的結(jié)論是一致的。（二）區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布及競爭分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布在該區(qū)域內(nèi)，對我公司項(xiàng)目有直接影響的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有7個，分別是XXX商場、人民商場、人防商城、萬隆超市連鎖店（三個分店）和益康百姓超市。道路中心設(shè)有人行天橋。同時，區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和商務(wù)場所的迅速發(fā)展，使得人流、物流、資金流都在此集中。城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高?！ ∠揞~以上批零貿(mào)易業(yè)（指批發(fā)業(yè)年銷售額2000萬元以上和零售業(yè)年銷售額500萬元以上的企業(yè)）商品銷售額586億元，%，連鎖商店商品銷售總額131億元，%。%，降幅明顯縮小。（二）調(diào)查內(nèi)容某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r本項(xiàng)目周邊區(qū)域狀況調(diào)查同類競爭性項(xiàng)目調(diào)查區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查（三）調(diào)查方法搜集二手信息、現(xiàn)場調(diào)查法、問卷調(diào)查法（四）調(diào)查范圍以XXX為中心，周邊約1公里的區(qū)域。：：。其中：，%；，%。其中：中央屬單位在崗職工平均工資22394元，%；省屬單位在崗職工平均工資20498元，%；市級單位在崗職工平均工資14860元，%；縣及縣以下單位在崗職工平均工資12488元，%。從絕對數(shù)量上分析，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場所的數(shù)量相對較少。某市亞商圈的核心（三）商業(yè)環(huán)境以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。因此，該區(qū)域比較符合本項(xiàng)目的條件。居民問卷調(diào)查的結(jié)果也顯示，%的居民在區(qū)域之外的超市如大潤發(fā)、華聯(lián)等購物。因此，該區(qū)域飽和賣場面積應(yīng)為9077平方米，但目前該區(qū)域已有超市面積大約為6140平方米。他們普遍認(rèn)為XXX商場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單調(diào)，商品不全，服務(wù)質(zhì)量差，而且商品價格貴，與商品的檔次不符。（2）租售比例分析目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓的租售比例大致如下表：樓盤名稱租售比例XXX大廈95%XXX大廈55%XX商務(wù)港75%XX大廈30%XX商住樓0%整體上看，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租售狀況相差懸殊。本項(xiàng)目所輻射區(qū)域主要包括該區(qū)的經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個街道辦事處。這些因素主要包括購物環(huán)境、店員服務(wù)態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量、價格等，其中購物環(huán)境主要指停車、臨時歇腳、結(jié)賬等方面存在的困難。本項(xiàng)目位于城市的主干道緯二路與經(jīng)四路的交匯處，為某市的亞商業(yè)中心和商務(wù)中心區(qū)域，人流、物流、資金流比較集中?？梢娫搮^(qū)域居民的消費(fèi)水平要高于城市的平均水平，購買力也較強(qiáng)。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民收入相差懸殊，一部分低收入的居民根本不去超市購物。（四）機(jī)會分析屬于本項(xiàng)目的機(jī)會并不多，從目前來看，可以利用的機(jī)會是XXX商場和北京一家“天上人間”娛樂公司的合作。政府政策的變化，競爭環(huán)境的變化，以及其他一些不可預(yù)見的因素都會有可能對本項(xiàng)目形成威脅。可以通過如下的途徑降低劣勢帶來的負(fù)作用：與天上人間聯(lián)合炒作XXX商業(yè)區(qū)，提升區(qū)域的“人氣”；完善區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施，提高顧客的滿意度；采用靈活的拆遷方式，降低拆遷的阻力和成本；采用靈活的開發(fā)方式，降低我公司單獨(dú)開發(fā)商場和寫字樓的風(fēng)險；實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方式，提高商業(yè)運(yùn)作的效率和商場的活力等。無論從歷史經(jīng)驗(yàn)還是對區(qū)域商戶的調(diào)查都可以認(rèn)定，該區(qū)
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