xx項目總體策劃方案-免費閱讀
【正文】 而且，XXX商業(yè)區(qū)的發(fā)展對整個某市經(jīng)濟發(fā)展的作用也是不可低估的。項目NPV（凈現(xiàn)值）由上表可以看出，本項目在19年內(nèi)的凈現(xiàn)值為XXXX萬元。三、項目資金籌措方案項目在投入運行前需要投入近XX億元，資金來源主要有如下三個部分：銀行貸款：XXXX萬元自有資金：XXXX萬元工程隊等墊支：XXXX萬元土地費用第一期支付XX%，以后分期支付；建設投資先由工程隊墊支，待項目完工后清算。作為本項目最大的特色就是商業(yè)性；因此，建筑設計概念與設計主題要新穎、時尚，倡導一種現(xiàn)代與文化的商業(yè)性建筑。主要體現(xiàn)在：在項目定位方面，本項目定位于區(qū)別于其他商場的富有特色的大眾化綜合商城，“特色”表現(xiàn)在充分利用XXX的歷史文化背景，注重恢復XXX的歷史傳統(tǒng)和地域特色，樹立一個明確的富含文化內(nèi)容的現(xiàn)代化商城。目前XXX商場經(jīng)營失敗的根本原因就是經(jīng)營方式落后，不符合人們對現(xiàn)代化商城的期望。第二部分：項目市場定位及規(guī)劃建議一、項目市場定位根據(jù)區(qū)域的優(yōu)劣勢分析以及某市商業(yè)的競爭格局，本項目的市場定位應是面向大眾的，集大型超市、風味小吃、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化綜合商城。同時利用該區(qū)域在區(qū)位、交通、知名度和居民購買力等方面的優(yōu)勢，推動本項目的順利進行。這樣將從很大程度上促進XXX區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，降低項目開發(fā)的風險。拆遷工作的困難。配套設施匱乏。XXX聞名全國。根據(jù)調(diào)查，有83%的居民認為商場或超市的理想距離不應大于500米。（二）區(qū)域消費者的購買力分析居民每周購物次數(shù)分析由以上數(shù)據(jù)可知，區(qū)域內(nèi)居民每周購物次數(shù)在3次以下的占有79%。隨著經(jīng)一路的拓寬改造，以及區(qū)域內(nèi)眾多高檔寫字樓的投入使用，勢必會帶動區(qū)域寫字樓市場的發(fā)展。該區(qū)域內(nèi)的寫字樓總體狀況如下表所示：已建成寫字樓在建寫字樓在售/租寫字樓匯寶大廈齊魯商會大廈匯寶大廈魯能大廈明珠國際商務港恒昌大廈恒昌大廈泉景中房大廈明珠國際商務港東興商住樓泉景中房大廈其他東興商住樓寫字樓租售情況分析在該區(qū)域內(nèi)，在售/租的樓盤主要有以上圖表中的五個，下面的分析就以這五個樓盤為樣本進行。他們認為主要原因在于目前XXX商場經(jīng)營落后，產(chǎn)品結構單一且不夠檔次，無法吸引客戶，也不能帶動周邊的商業(yè)發(fā)展。根據(jù)對居民的問卷調(diào)查，%的居民經(jīng)常到人民商場購物，有25%的居民到XXX購物，與上述的結論是一致的。（二）區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點分布及競爭分析商業(yè)網(wǎng)點分布在該區(qū)域內(nèi)，對我公司項目有直接影響的商業(yè)網(wǎng)點有7個，分別是XXX商場、人民商場、人防商城、萬隆超市連鎖店（三個分店）和益康百姓超市。道路中心設有人行天橋。同時，區(qū)域內(nèi)金融機構和商務場所的迅速發(fā)展，使得人流、物流、資金流都在此集中。城鄉(xiāng)居民的消費結構發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高?！ ∠揞~以上批零貿(mào)易業(yè)（指批發(fā)業(yè)年銷售額2000萬元以上和零售業(yè)年銷售額500萬元以上的企業(yè)）商品銷售額586億元，%，連鎖商店商品銷售總額131億元，%。%，降幅明顯縮小。（二）調(diào)查內(nèi)容某市經(jīng)濟發(fā)展狀況本項目周邊區(qū)域狀況調(diào)查同類競爭性項目調(diào)查區(qū)域消費者調(diào)查（三）調(diào)查方法搜集二手信息、現(xiàn)場調(diào)查法、問卷調(diào)查法（四）調(diào)查范圍以XXX為中心，周邊約1公里的區(qū)域。：：。其中：，%；，%。其中：中央屬單位在崗職工平均工資22394元，%；省屬單位在崗職工平均工資20498元，%；市級單位在崗職工平均工資14860元，%；縣及縣以下單位在崗職工平均工資12488元，%。從絕對數(shù)量上分析，區(qū)域內(nèi)商業(yè)場所的數(shù)量相對較少。某市亞商圈的核心（三）商業(yè)環(huán)境以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。因此，該區(qū)域比較符合本項目的條件。居民問卷調(diào)查的結果也顯示，%的居民在區(qū)域之外的超市如大潤發(fā)、華聯(lián)等購物。因此，該區(qū)域飽和賣場面積應為9077平方米，但目前該區(qū)域已有超市面積大約為6140平方米。他們普遍認為XXX商場產(chǎn)品結構單調(diào)，商品不全，服務質(zhì)量差，而且商品價格貴，與商品的檔次不符。（2）租售比例分析目前該區(qū)域內(nèi)寫字樓的租售比例大致如下表：樓盤名稱租售比例XXX大廈95%XXX大廈55%XX商務港75%XX大廈30%XX商住樓0%整體上看，區(qū)域內(nèi)的寫字樓租售狀況相差懸殊。本項目所輻射區(qū)域主要包括該區(qū)的經(jīng)二路、館驛街、魏家莊、XXX和經(jīng)七路共五個街道辦事處。這些因素主要包括購物環(huán)境、店員服務態(tài)度、產(chǎn)品質(zhì)量、價格等，其中購物環(huán)境主要指停車、臨時歇腳、結賬等方面存在的困難。本項目位于城市的主干道緯二路與經(jīng)四路的交匯處，為某市的亞商業(yè)中心和商務中心區(qū)域，人流、物流、資金流比較集中。可見該區(qū)域居民的消費水平要高于城市的平均水平，購買力也較強。另據(jù)調(diào)查，該區(qū)域居民收入相差懸殊，一部分低收入的居民根本不去超市購物。（四）機會分析屬于本項目的機會并不多，從目前來看，可以利用的機會是XXX商場和北京一家“天上人間”娛樂公司的合作。政府政策的變化，競爭環(huán)境的變化，以及其他一些不可預見的因素都會有可能對本項目形成威脅?？梢酝ㄟ^如下的途徑降低劣勢帶來的負作用：與天上人間聯(lián)合炒作XXX商業(yè)區(qū)，提升區(qū)域的“人氣”；完善區(qū)域的商業(yè)配套設施，提高顧客的滿意度；采用靈活的拆遷方式，降低拆遷的阻力和成本；采用靈活的開發(fā)方式，降低我公司單獨開發(fā)商場和寫字樓的風險；實施現(xiàn)代化的經(jīng)營管理方式，提高商業(yè)運作的效率和商場的活力等。無論從歷史經(jīng)驗還是對區(qū)域商戶的調(diào)查都可以認定，該區(qū)
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