【正文】 體分析本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟呈姓畽C(jī)關(guān)集聚地，靠近火車站，交通便利?？梢猿醪脚袛嘣搮^(qū)域超市輕度不飽和。（2）各超市客流量分析從超市的客流量分析，沃爾瑪以其超強(qiáng)的品牌吸引力招徠了最多的顧客。四、區(qū)域市場現(xiàn)狀判斷（一）本區(qū)域商圈范圍界定本區(qū)域商圈范圍可以向東、向北和向南延伸，東面可與人防地下商城、人民商場相連接，南面可以接上經(jīng)七路的繁華地段，北面可以連通到火車站。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。由于泉城路商業(yè)街的商圈優(yōu)勢逐步突出，加上該區(qū)域內(nèi)人民商場、XXX商場的營業(yè)狀況每況愈下，商業(yè)中心逐步轉(zhuǎn)移到泉城路區(qū)域。2003年，城市市區(qū)居民人均可支配收入為11013元，%；人均消費(fèi)性支出8395元，%。按經(jīng)濟(jì)類型分，%；集體經(jīng)濟(jì)零售額78億元，%；，%；其他經(jīng)濟(jì)零售額69億元，%。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值23632元（按現(xiàn)行匯率折算為2855美元），%。XXX項(xiàng)目總體策劃方案第一部分：項(xiàng)目市場調(diào)查報(bào)告一、調(diào)查說明（一）調(diào)查目的確定XXX項(xiàng)目區(qū)域概況，確定項(xiàng)目的市場定位，搞清在開發(fā)中不清楚的問題，對項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，并對項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供建議和構(gòu)想。同時(shí)，某市物價(jià)水平平穩(wěn)回升。%。%；，%。以XXX商場和人民商場為兩極，由經(jīng)四路地下商城相連接而組成的商業(yè)帶，成為某市的亞商業(yè)圈。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。本區(qū)域商圈的范圍基本上就是以經(jīng)四路東段為主，以人民商場和XXX商場為兩端，輻射周圍區(qū)域的。在本項(xiàng)目的區(qū)域內(nèi)，人民商場的客流最多，其次是XXX區(qū)域的萬隆超市和萬暢超市。（三）本區(qū)域商業(yè)前景分析區(qū)域內(nèi)商戶對其商業(yè)前景的看法在該區(qū)域內(nèi)，%，%，%的商戶認(rèn)為該區(qū)域的商業(yè)前景一般，與過去相比有很大的差距。區(qū)域內(nèi)集聚了明珠國際商務(wù)港、匯寶大廈、魯能大廈等一大批高檔的寫字樓，加上區(qū)域內(nèi)的山東賓館、某賓館、金橋賓館、山東郵電賓館等以及多達(dá)57個(gè)的金融網(wǎng)點(diǎn)，使得整個(gè)城市的人流、物流、資金流匯集于此，從而推動(dòng)該區(qū)域成為某市的CBD商務(wù)中心。寫字樓市場前景從該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龅淖馐矍闆r分析，總體上看寫字樓的市場前景還是比較好的。就本項(xiàng)目所輻射的區(qū)域而言，要高于市中區(qū)的平均水平。同時(shí)，零售業(yè)的迅速發(fā)展使得居民能夠在最近的地方買到理想的商品。本項(xiàng)目臨近主干道，共有22條公交線路能夠直接到達(dá)XXX，這對開發(fā)商鋪來說是得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。由于XXX商場的經(jīng)營落后，來此處購物的顧客越來越少，也無法帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致該區(qū)域“人氣”漸失，商業(yè)地位不斷下降，形成惡性循環(huán)。目前，該區(qū)域居民購物的超市主要是人民商場的超市、萬暢超市和區(qū)域內(nèi)的小型連鎖超市，但區(qū)域外的大潤發(fā)、沃爾瑪、嘉華購物廣場、市華聯(lián)、銀座等都對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭。若我公司能同時(shí)啟動(dòng)這一項(xiàng)目，則能和“天上人間”一起炒熱XXX商業(yè)區(qū)，并在經(jīng)營上互為補(bǔ)充。對本項(xiàng)目來講，要抓住XXX商場的改造之際，迅速介入XXX北部區(qū)域的改造，南北呼應(yīng)，以建立巨大的XXX改造效應(yīng)，聚集人氣?？偟膩碚f，該區(qū)域比較適合開發(fā)含大型超市在內(nèi)的綜合商城，但在具體的開發(fā)過程中有諸多的問題需要注意和解決。第三，本項(xiàng)目的風(fēng)格定位是現(xiàn)代化商城。三、競爭策略建議本項(xiàng)目的總體競爭策略為差別化競爭戰(zhàn)略。（二）總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)與設(shè)計(jì)主題XXX商業(yè)區(qū)作為某傳統(tǒng)文化商業(yè)區(qū)的核心，在總體設(shè)計(jì)要點(diǎn)及設(shè)計(jì)主題上要準(zhǔn)確、大膽及突破。按建筑面積計(jì)算，單方建筑面積成本達(dá)到XXXX元；除去地下停車場不能帶來收益之外，商場單方建筑面積的成本達(dá)到XXXX元。動(dòng)態(tài)投資回收期%計(jì)算，假設(shè)現(xiàn)金在每年的年末流入，則：期數(shù)01234…16171819凈現(xiàn)金流量10000170071700744194419…4419441944194419貼現(xiàn)系數(shù)1…凈現(xiàn)值10000168201527237653566…1878177616841600累計(jì)凈現(xiàn)值1000026820420923832734761…399322175331067可以計(jì)算出項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為：X = XX + 533/1600 = XX可見，項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為XX年。XXX北區(qū)的改造可以使得該商業(yè)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)，南北商業(yè)樓相互呼應(yīng)，產(chǎn)品經(jīng)營互補(bǔ)，能夠恢復(fù)XXX過去的輝煌，并極大地帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，居民生活水平的提高。XXX商業(yè)區(qū)的外地客戶是最多的，目前的狀況會(huì)嚴(yán)重影響到某市在全國人民心目中的形象。評價(jià)由以上分析可以得出如下結(jié)論：本項(xiàng)目在市場上是可行的，但在經(jīng)濟(jì)上卻是沒有效益的。四、項(xiàng)目收益預(yù)測項(xiàng)目收益主要包括以下兩個(gè)部分：商鋪?zhàn)饨鹗找姘凑諈^(qū)域內(nèi)同類商場的租金水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目一層的租金水平能夠達(dá)到XX元/平米/天；二、三層為超市超市，不計(jì)算租金收益；預(yù)計(jì)四層的租金能夠達(dá)到XX元/平米/天；五、六層的租金每平米每天能夠達(dá)到依次為XX元和XX元。功能要點(diǎn)：購物、休閑、娛樂、民俗展示等；形象要點(diǎn)：商業(yè)性建筑、文化性建筑、現(xiàn)代化建筑；設(shè)計(jì)主題：人氣、財(cái)氣、喜氣、鬧氣。在經(jīng)營業(yè)態(tài)的選擇上，避開與強(qiáng)大競爭對手的直接競爭，以經(jīng)營大型超市、風(fēng)味小吃和大眾化的服裝服飾為主，主推大眾化消費(fèi)。因此，本項(xiàng)目一旦推向市場，必須全面改變?nèi)藗儗XX商場的落后形象，樹立起全新的現(xiàn)代化商場的形象。