【正文】 1013元，%；人均消費(fèi)性支出8395元，%。以經(jīng)營(yíng)服裝、古文化用品、休閑娛樂(lè)、小吃等為主。（2）各超市客流量分析從超市的客流量分析，沃爾瑪以其超強(qiáng)的品牌吸引力招徠了最多的顧客。（四）區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體分析本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槟呈姓畽C(jī)關(guān)集聚地，靠近火車(chē)站，交通便利。從人口分布看，市中區(qū)的人口密度要小于AA區(qū)、CC區(qū)和DD區(qū)。交通條件優(yōu)越。周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多。（六）對(duì)策分析S（優(yōu)勢(shì)） W（劣勢(shì)）O（機(jī)會(huì)） T（威脅）SO對(duì)策（最大與最大對(duì)策）即根據(jù)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，最大限度地發(fā)揮的項(xiàng)目的機(jī)會(huì)，突出賣(mài)點(diǎn)，利用“優(yōu)勢(shì)”和“機(jī)會(huì)”產(chǎn)生的“合力”，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的相關(guān)對(duì)策。與其他的綜合商城相比，XXX商城應(yīng)突出其富有特色的傳統(tǒng)形象，匯集全國(guó)各地知名的風(fēng)味小吃、推出面向大眾的現(xiàn)代化的休閑娛樂(lè)，提供豐富多樣的大眾化商品等等。四、建筑規(guī)劃建議（一）要把握的幾個(gè)原則商業(yè)性，即以出售商品為目的，以贏利為目的；文化性，建筑與文化交融，形成某市的精神建筑與文化建筑；開(kāi)放性，注重對(duì)傳統(tǒng)文化和外來(lái)文化的吸收、延伸和創(chuàng)新；個(gè)性化，形成獨(dú)特的商業(yè)風(fēng)格和建筑風(fēng)格；專(zhuān)業(yè)化，商場(chǎng)運(yùn)作的專(zhuān)業(yè)化，建筑外觀的統(tǒng)一與整齊；現(xiàn)代化，將豐富的傳統(tǒng)文化融入現(xiàn)代化的建筑當(dāng)中。XXXX萬(wàn)元/年 = XX年加上項(xiàng)目的建設(shè)周期，本項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為XX年。XXX的改造能夠在游客或慕名而來(lái)的人們心中樹(shù)立起某市良好的形象，有利于促進(jìn)某市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并對(duì)某市以后的招商引資產(chǎn)生重要的有利影響。經(jīng)加權(quán)平均計(jì)算，本項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)的租金水平為XX元/平米/天，扣除其中的水、電、暖、冷、物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，凈租金收益約為XX元/平米/天。在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇上，將目標(biāo)客戶定位于中等收入的消費(fèi)者。在已經(jīng)形成的競(jìng)爭(zhēng)格局中，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)和貴和購(gòu)物中心鎖定的是中高端的客戶市場(chǎng)，人民商場(chǎng)和XXX商場(chǎng)的目標(biāo)市場(chǎng)為大眾市場(chǎng)。潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。本項(xiàng)目處于主干道的交叉口，必須有足夠大的廣場(chǎng)才能存住過(guò)往的客流和車(chē)流，而在目前條件下規(guī)劃出大面積的停車(chē)場(chǎng)難度較大。居民購(gòu)物常用交通工具分析很明顯，居民購(gòu)物最常用的交通工具是公交車(chē)，因此，交通是否便利對(duì)一個(gè)商場(chǎng)或超市具有很大的影響。在這種情況下，采用出租方式的寫(xiě)字樓會(huì)更受市場(chǎng)的歡迎。大部分商戶認(rèn)為，只要XXX商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能夠得以改善，他們對(duì)該區(qū)域商業(yè)的重新崛起還是充滿信心的。除此之外，對(duì)我公司項(xiàng)目有間接影響的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有沃爾瑪、銀座、嘉華、華聯(lián)和大潤(rùn)發(fā)的天橋店。（二）區(qū)域人文環(huán)境分析本區(qū)域?yàn)槟呈械睦铣菂^(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡(jiǎn)陋用房?！?，‰，‰，%。（五）樣本量商場(chǎng)/超市：8個(gè)寫(xiě)字樓：6個(gè)目標(biāo)客戶（問(wèn)卷）：350份（六）調(diào)查時(shí)間：2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析與定量分析相結(jié)合二、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（一）2003年某市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2003年，某市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要困難和問(wèn)題是：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不快；外向經(jīng)濟(jì)依然薄弱；就業(yè)壓力仍然較大；城鄉(xiāng)居民收入差距擴(kuò)大；社會(huì)保障體系尚需完善；保障水平有待提高等。這為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了良好的大環(huán)境。道路比較完善，交通較為便利XX路：城市次干道，雙向兩車(chē)道，車(chē)流量約為27輛/分鐘。由此可知，該區(qū)域居民人均月消費(fèi)品支出金額約為200元。其余樓盤(pán)的租金和售價(jià)都是目前正在執(zhí)行的價(jià)位。居民家庭月消費(fèi)零售商品金額分析由下圖可以分析，%，區(qū)域居民家庭每月平均消費(fèi)零售商品的金額為521元，大體上等于平均每周購(gòu)物次數(shù)與每次購(gòu)物金額乘積的四倍。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，該區(qū)域內(nèi)每年人均超市消費(fèi)金額近2400元。我公司的主要業(yè)務(wù)是超市的運(yùn)作，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)尤其是商場(chǎng)的運(yùn)作可以說(shuō)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，因此在此處開(kāi)發(fā)綜合商城對(duì)我公司的運(yùn)作能力是一個(gè)挑戰(zhàn)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，潛在的威脅和不可預(yù)見(jiàn)因素的威脅可以通過(guò)快速開(kāi)發(fā)來(lái)降低，政府部門(mén)的關(guān)系需要通過(guò)公關(guān)手段來(lái)加以解決。二、項(xiàng)目功能策劃本項(xiàng)目的整體功能定位是集大型超市、風(fēng)味小吃、休閑娛樂(lè)等為一體的綜合商城。建筑風(fēng)格：后現(xiàn)代主義的建筑風(fēng)格，以粗線條勾畫(huà)為主，細(xì)部處理可以充分體現(xiàn)文化內(nèi)涵，內(nèi)部裝修可以注重文化的含量。要解決項(xiàng)目的這些問(wèn)題，建議從如下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）爭(zhēng)取減免土地出讓金XXXX萬(wàn)元，作為招商引資的優(yōu)惠政策；（2）經(jīng)四路沿邊拆遷工作由XXX北區(qū)改造辦負(fù)責(zé)，拆遷補(bǔ)償由市財(cái)政承擔(dān)，約為XXXX萬(wàn)元；（3）北區(qū)范圍內(nèi)房管局產(chǎn)權(quán)建筑XXXX平米，無(wú)償劃轉(zhuǎn)給我公司，可以減少投入XXXX萬(wàn)元；（4）北區(qū)內(nèi)XXX產(chǎn)權(quán)、其他單位產(chǎn)權(quán)和私人產(chǎn)權(quán)可以采用商鋪置換或參股方式解決拆遷問(wèn)題，這樣可以減少直接投入XXXX萬(wàn)元；（5）政府提供低息貸款，減少公司的利息支出。五、項(xiàng)目社會(huì)效益分析XXX作為聞名全國(guó)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，近年來(lái)由于各方面原因日漸沒(méi)落。為從區(qū)域的灰色中脫穎而出，建議本項(xiàng)目主色調(diào)使用淡黃色，既能與XXX商場(chǎng)相協(xié)調(diào)，又能體現(xiàn)出特有的現(xiàn)代氣息。地下兩層為停車(chē)場(chǎng)，地上部分為商場(chǎng)?？梢酝ㄟ^(guò)如下的途徑降低劣勢(shì)帶來(lái)的負(fù)作用：與天上人間聯(lián)合炒作XXX商業(yè)區(qū)，提升區(qū)域的“人氣”；完善區(qū)域的商業(yè)配套設(shè)施，提高顧客的滿意度；采用靈活的拆遷方式，降低拆遷的阻力和成本；采用靈活的開(kāi)發(fā)方式，降低我公司單獨(dú)開(kāi)發(fā)商場(chǎng)和寫(xiě)字樓的風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)施現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理方式，提高商業(yè)運(yùn)作的效率和商場(chǎng)的活力等。（四）機(jī)會(huì)分析