xx項目總體策劃方案(存儲版)
【正文】 域做綜合商城最為合適。地下兩層為停車場，地上部分為商場。在招商過程中，嚴格把握對項目的市場定位，防止為了盡快回籠資金而隨意引進，導致項目形象的模糊，使得項目的定位失去意義。為從區(qū)域的灰色中脫穎而出，建議本項目主色調使用淡黃色，既能與XXX商場相協(xié)調，又能體現(xiàn)出特有的現(xiàn)代氣息。四、項目經濟效益分析靜態(tài)投資回收期按照項目的建設期為兩年計算，項目建成后當年實現(xiàn)收益，則：XXXXX萬元247。五、項目社會效益分析XXX作為聞名全國的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，近年來由于各方面原因日漸沒落。附一：居民問卷分析附二：商戶問卷分析。要解決項目的這些問題，建議從如下幾個方面進行：（1）爭取減免土地出讓金XXXX萬元，作為招商引資的優(yōu)惠政策；（2）經四路沿邊拆遷工作由XXX北區(qū)改造辦負責，拆遷補償由市財政承擔，約為XXXX萬元；（3）北區(qū)范圍內房管局產權建筑XXXX平米，無償劃轉給我公司，可以減少投入XXXX萬元；（4）北區(qū)內XXX產權、其他單位產權和私人產權可以采用商鋪置換或參股方式解決拆遷問題，這樣可以減少直接投入XXXX萬元；（5）政府提供低息貸款，減少公司的利息支出。除去超市超市大約占XXXX平米外，本項目可出租面積為XXXX平米，平均出租率設定為XX%，則本項目的年租金收益為：XXXX平米XX%X元/平米/天360天 = XXXX萬元超市的經營收益按照正常年數(shù)值，估計超市的年經營凈收益大約為XXXX萬元。建筑風格：后現(xiàn)代主義的建筑風格，以粗線條勾畫為主，細部處理可以充分體現(xiàn)文化內涵，內部裝修可以注重文化的含量。在該區(qū)域甚至于整個城市中，中等收入的消費者都是最大的顧客群體，這部分顧客也是最有消費潛力的部分。二、項目功能策劃本項目的整體功能定位是集大型超市、風味小吃、休閑娛樂等為一體的綜合商城。對本項目而言，沒有必要改變原來的市場細分和競爭格局，將目標市場定位在大眾市場也符合對項目的功能定位。對于本項目而言，潛在的威脅和不可預見因素的威脅可以通過快速開發(fā)來降低，政府部門的關系需要通過公關手段來加以解決。目前某市已經有不少頗有實力的商業(yè)公司在競爭，并伺機擴張；同時還有許多外地的公司準備進軍某，其中也不乏國際知名的商業(yè)機構，如法國的毆尚、泰國的易初蓮花等。我公司的主要業(yè)務是超市的運作，對于商業(yè)房地產尤其是商場的運作可以說沒有經驗可以借鑒，因此在此處開發(fā)綜合商城對我公司的運作能力是一個挑戰(zhàn)。區(qū)域的人口密度較小，地廣人稀。經調查統(tǒng)計，該區(qū)域內每年人均超市消費金額近2400元。其次，%的居民習慣于步行去購物，26%的居民會騎自行車去逛商場。居民家庭月消費零售商品金額分析由下圖可以分析，%，區(qū)域居民家庭每月平均消費零售商品的金額為521元，大體上等于平均每周購物次數(shù)與每次購物金額乘積的四倍。五、區(qū)域消費者行為分析（一）區(qū)域消費者的人口規(guī)模及分布本項目位于某市的市中區(qū)，是某市的老城區(qū)之一。其余樓盤的租金和售價都是目前正在執(zhí)行的價位。居民對該區(qū)域商業(yè)前景的看法根據(jù)問卷調查結果，居民對該區(qū)域的商業(yè)前景還是比較樂觀的。由此可知，該區(qū)域居民人均月消費品支出金額約為200元。其中，沃爾瑪超市在泉城路，銀座購物廣場在濼源大街，嘉華商場在，華聯(lián)商場在，大潤發(fā)天橋店在堤口路。道路比較完善，交通較為便利XX路：城市次干道，雙向兩車道，車流量約為27輛/分鐘。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。這為本項目的開發(fā)提供了良好的大環(huán)境。全市男女性比例為102：100。經濟和社會發(fā)展中存在的主要困難和問題是：經濟結構調整步伐不快；外向經濟依然薄弱；就業(yè)壓力仍然較大；城鄉(xiāng)居民收入差距擴大；社會保障體系尚需完善；保障水平有待提高等。經初步核算，%。（五）樣本量商場/超市：8個寫字樓：6個目標客戶（問卷）：350份（六）調查時間：2004年5月25日~6月9日（七）研究方法：定性分析與定量分析相結合二、本項目經濟環(huán)境分析（一）2003年某市整體經濟發(fā)展狀況2003年，某市國民經濟快速發(fā)展。%；原材料、燃料、%。‰，‰，‰，%。（四）結論某市近年來，經濟持續(xù)快速發(fā)展，商品市場繁榮興旺，人民的生活水平不斷提高，居民購買力不斷增強。（二）區(qū)域人文環(huán)境分析本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。XX路：城市主干道，雙向六車道，車流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。除此之外，對我公司項目有間接影響的商業(yè)網(wǎng)點有沃爾瑪、銀座、嘉華、華聯(lián)和大潤發(fā)的天橋店。結果如下表：超市名稱每月營業(yè)額（萬元）營業(yè)面積（m2）單位面積營業(yè)額（元）人民商場超市31021001476XXX萬暢超市30220001512萬隆經七路店76800945萬隆小緯二路店1517002160萬隆館驛街店8400189益康百姓超市381402700共計88561401441同時，根據(jù)對居民的調查分析，該區(qū)域居民家庭月消費品支出金額大約為521元，被調查者的平均年齡為35歲。大部分商戶認為，只要XXX商場的經營能夠得以改善，他們對該區(qū)域商業(yè)的重新崛起還是充滿信心的。具體情況見下表：樓盤名稱租金平均售價XXX大廈8080元XXX大廈6600元XX商務港——6800元XX大廈——7000元XX商住樓——其中需要說明的是，XXX大廈目前
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