【正文】 （二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。第九十四條　違反本條例第六十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、通信、有線電視等有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。第六章　法律責(zé)任第八十六條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。第八十一條　住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按照房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。第七十七條　住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定，定期公布。第七十三條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫，由業(yè)主大會(huì)決定使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第六十五條　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交物業(yè)共用部分；（二）移交本條例第四十二條規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第六十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第五十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。第四十七條　建設(shè)單位不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十九條　實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。物業(yè)服務(wù)用房配置，應(yīng)當(dāng)為地面以上的非居住房屋，方便業(yè)主，具備獨(dú)立、正常使用功能。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。第三十條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第二十七條　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)和物業(yè)服務(wù)等社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，為業(yè)主提供基本服務(wù)。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的建議。第二十一條　管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。第十五條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分方案。第五條　縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理水平，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例（修訂草案）（立法調(diào)研用稿）第一章　總　則第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。第六條　物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)發(fā)揮橋梁和紐帶作用。第十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。第十六條　業(yè)主大會(huì)可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。第十八條　召開業(yè)主大會(huì)，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開十五日前通知全體業(yè)主。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。第二十五條　具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第二十八條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)，實(shí)行聯(lián)席會(huì)議制度。投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。第三十五條　業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第四十條　新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照本條例第三十九條規(guī)定的條件，進(jìn)行綜合驗(yàn)收。第四十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足。第五十