【正文】 業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有，不得轉(zhuǎn)讓和抵押。物業(yè)服務(wù)用房配置，應(yīng)當(dāng)為地面以上的非居住房屋，方便業(yè)主，具備獨(dú)立、正常使用功能。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。第三十九條　實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)境保護(hù)等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具；（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（六）物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)資料完整齊全；（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第四十五條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。第四十七條　建設(shè)單位不履行住宅物業(yè)保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核實(shí)后，在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支維修費(fèi)用。建設(shè)單位、業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。第五十四條　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。下列方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)：（一）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（二）新建住宅實(shí)施前期物業(yè)管理，建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）業(yè)主、業(yè)主大會(huì)決定采取政府指導(dǎo)價(jià)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（四）法律、法規(guī)另有規(guī)定的。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有償服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款有關(guān)費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。第六十三條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。第六十五條　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（一）移交物業(yè)共用部分；（二）移交本條例第四十二條規(guī)定的相關(guān)資料；（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第六十七條　物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本狀況、服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案庫(kù)。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。第七十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。擬出售車位、車庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)車位或者車庫(kù)。第七十三條　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、車庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)決定使用。在公共、共用車庫(kù)內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供汽車停放公共服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放服務(wù)費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定，定期公布。收益按照業(yè)主大會(huì)決定和合同約定使用。第七十七條　住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共同所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。第八十一條　住宅專項(xiàng)維修資金專戶以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，并按照房屋戶門號(hào)設(shè)立分戶賬。第八十四條　下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（三）應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。第六章　法律責(zé)任第八十六條　違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。第九十條 違反本條例第四十三條第二款規(guī)定，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗(yàn)備案情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬元以上十萬元以下罰款。第九十四條　違反本條例第六十一條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、通信、有線電視等有關(guān)費(fèi)用時(shí)向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用的，由縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，并退還已收取的費(fèi)用。第九十八條　物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。（二）業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算