【正文】 南京市人民政府2005年12月26日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止?！　±吓f住宅小區(qū)的范圍由市、區(qū)人民政府確定。本條例中下列用語(yǔ)的含義是指：　?。ㄋ模┢渌婧雎毷?、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形?！　。ㄋ模┻`反第九項(xiàng)、第十項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)依法查處；　　第七十五條　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第五十四條第三款規(guī)定，停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)的，由其行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)有關(guān)主管人員和直接責(zé)任人員給予行政處分；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！　。ㄋ模┻`反本條例第三十八條規(guī)定，未按照要求委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估的，處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款；法律責(zé)任　　（二）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；　　（八）人防行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查；市、區(qū)相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)下列事項(xiàng)的管理工作：　?。ㄒ唬┴?fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案；　?。ㄋ模┙M織開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；　?。ㄆ撸┲贫I(yè)主大會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)管理、統(tǒng)一招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用管理等配套實(shí)施辦法；　　第六十五條 　　第六十四條 　?。ㄆ撸┢渌＜胺课莅踩腿松碡?cái)產(chǎn)安全的緊急情況。符合下列情形的可以優(yōu)先使用：　　對(duì)任期和離任的業(yè)主委員會(huì)委員是否進(jìn)行經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定?！　∈茏屓藨?yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)?！　。ㄊ┥米约茉O(shè)電線、電纜等；　　（五）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益；物業(yè)的使用與維護(hù)　　臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約對(duì)公共水電費(fèi)用分?jǐn)偡绞接屑s定的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以按照其約定將公共水電費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粦魳I(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)書(shū)面委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得就業(yè)主共同管理事項(xiàng)擅自向業(yè)主征求意見(jiàn)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。　?。ㄎ澹┮蚬芾硎氃斐扇藛T傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的；　　第五十條 　　（三）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的；　　對(duì)在物業(yè)服務(wù)中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)給予表彰、獎(jiǎng)勵(lì)?！　‰娞?、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！　。├霉灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的相關(guān)資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用交納記錄等資料；　　第四十五條 　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合評(píng)估活動(dòng)。　?。ㄈ┓猪?xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；　　第四十二條　本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)?！　I(yè)主大會(huì)成立、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)備存承接查驗(yàn)相關(guān)資料并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。　　物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力?！　。ㄎ澹I(yè)主名冊(cè)；　　第三十六條　建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障?！　。ㄒ唬I(yè)主定期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)；　?。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房）的面積和位置；　　第三十四條　建設(shè)單位依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序通過(guò)招標(biāo)、投標(biāo)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同?！　〉谌?　　有前款情形之一的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不得少于七日?！　”臼薪I(yè)主決策電子投票系統(tǒng)，由市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)及維護(hù)。　　第三十條 　　物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。　　第二十七條 　　第二十六條　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織成立，由業(yè)主以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成?！　　　I(yè)主大會(huì)可以根據(jù)工作需要設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)，聘請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)秘書(shū)?！　〗值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）在新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生并辦理?yè)Q屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)?！　。ㄈ┻`反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)印章；　?。┙M織和監(jiān)督住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集和使用；　?。ㄈ┯袚p壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)依法向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案；不選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主大會(huì)向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）備案?！　〉诙?jié) 業(yè)主委員會(huì)　　（一）在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前就會(huì)議議題征集本小組業(yè)主意見(jiàn)，出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議；業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知社區(qū)居（村）民委員會(huì)?；I備組未在九十日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）書(shū)面公告籌備組解散。　?。ㄋ模M定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法；　　第十一條 業(yè)主成員由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十?！　∈状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督?！　I(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)（以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主大會(huì)）通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。　　業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，依法履行職責(zé)?！　〉谄邨l 　　第四條 南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會(huì)第四次會(huì)議制定　　第二條 市物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)按照規(guī)定職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作?！　〉谖鍡l　各行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴、舉報(bào)受理方式，按照職能分工履行職責(zé)，及時(shí)受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴、舉報(bào)，依法調(diào)查處理違法違規(guī)行為。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)?；I備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：　　籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)履行及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車(chē)停放費(fèi)用和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等義務(wù)，不得有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等物業(yè)不當(dāng)使用的行為；本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位任職?！　。ㄎ澹┐_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決議案；籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)?！　〕闪I(yè)主小組的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確業(yè)主小組的職責(zé)范圍、工作規(guī)范等事項(xiàng)?！　〉谑鶙l 　　（二）組織開(kāi)展本條例第十五條規(guī)定的業(yè)主小組議事權(quán)限所確定的活動(dòng)，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會(huì)；　　　　業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。　?。ㄋ模┪窗凑找?guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車(chē)停放費(fèi)用和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的；　　第二十條 　?。ㄆ撸└鶕?jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)方式，管理、使用并公布經(jīng)營(yíng)所得收益情況；　?。ㄋ模┐驌簟?bào)復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報(bào)人；　　換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì)不得就選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同管理事項(xiàng)，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修、更新、改造的除外。具體產(chǎn)生辦法、工作職責(zé)、所需經(jīng)費(fèi)在管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。前期物業(yè)管理建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約?！　。┕灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備清冊(cè)；　?。ǘI(yè)主對(duì)房屋使用以及出租等規(guī)定；物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。　　第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立業(yè)主共有資金專(zhuān)用賬戶。　　經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整有異議的，可以向物業(yè)所在地價(jià)格行政主管部門(mén)投訴；認(rèn)為物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）投訴。　?。ㄒ唬┮?guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；　　（六）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料?！　。ㄈ╇娞?、消防、監(jiān)控等專(zhuān)項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，并不得有下列行為：　　第四十六條 　?。ㄆ撸┢渌麘?yīng)當(dāng)移交的資料