【正文】 公司所屬員工調(diào)動(dòng)、辭工、離職，必須辦理好個(gè)人經(jīng)管財(cái)產(chǎn)物資的資產(chǎn)移交手續(xù)，由倉(cāng)庫(kù)根據(jù)資產(chǎn)登記底表驗(yàn)收簽字。二、 資產(chǎn)購(gòu)置 對(duì)符合本規(guī)定管理范圍的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的購(gòu)置，原則上一律實(shí)行申報(bào)購(gòu)置計(jì)劃的方式，報(bào)經(jīng)物業(yè)公司歸口部門審批、總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可進(jìn)行采購(gòu)； 為便于各管理處日常工作，對(duì)確因工作需要，單位價(jià)值在300元以下的資產(chǎn)，各管理處可直接批準(zhǔn)購(gòu)置。具體操作程序如下：一、 采購(gòu)范圍：日常維修用水電工材料、防水補(bǔ)漏材料、清潔材料、消耗性清潔用具、辦公用品等。 報(bào)銷原則：A、 對(duì)超出報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)及權(quán)限的招待費(fèi)開(kāi)支一律不予報(bào)銷，特殊情況必須補(bǔ)辦書(shū)面審批手續(xù)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報(bào)銷。對(duì)確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標(biāo)準(zhǔn)掌握使用，超支不予報(bào)銷，節(jié)約不補(bǔ)。 公司財(cái)務(wù)部將不定期檢查由非財(cái)務(wù)人員經(jīng)管的票據(jù)領(lǐng)用及繳存情況、已售現(xiàn)金未報(bào)帳數(shù)（指停車票）與結(jié)存數(shù)是否相符，做出檢查記錄，對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的票據(jù)及現(xiàn)金的短少，一律由票據(jù)具體經(jīng)管人員負(fù)責(zé)。三、 票據(jù)領(lǐng)用 各類票據(jù)，由各管理處收款室在公司財(cái)務(wù)部統(tǒng)一申請(qǐng)領(lǐng)用，對(duì)交由非財(cái)務(wù)人員經(jīng)管的票據(jù)如停車票、摩托票等，一次不得發(fā)放超過(guò)二天使用量的票據(jù)，并實(shí)行先繳款后領(lǐng)票的方式進(jìn)行管理； 對(duì)交由財(cái)務(wù)人員經(jīng)管的票據(jù)如停車票、摩托票、停車卡、摩托卡、乘車卡等，一次不得發(fā)放超過(guò)十五日使用量的票據(jù)，并實(shí)行定額票據(jù)領(lǐng)銷存月報(bào)表制度，按月上報(bào)。（五） 傾向資金經(jīng)管人員： 必須由會(huì)計(jì)專業(yè)人員來(lái)?yè)?dān)任； 具備深圳戶口，或在xx集團(tuán)從事財(cái)務(wù)工作多年、有深圳戶口擔(dān)保人作經(jīng)濟(jì)擔(dān)保的人員擔(dān)任； 不得兼任財(cái)務(wù)部其他會(huì)計(jì)崗位工作。對(duì)由于經(jīng)辦人員拖延支付時(shí)間而造成的罰款、滯納金支出，由經(jīng)辦人承擔(dān)相關(guān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任； 對(duì)達(dá)到結(jié)算起點(diǎn)以上的支付業(yè)務(wù)，除必須支付現(xiàn)金外，一律以轉(zhuǎn)帳形式支付。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，交接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。（五） 收款員工作職責(zé) 按國(guó)家及公司規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收取管理處各項(xiàng)收費(fèi)（停車場(chǎng)收入、裝修押金、裝修管理費(fèi)、治安管理費(fèi)、電梯使用費(fèi)、水電押金、租金等）； 根據(jù)電腦統(tǒng)計(jì)員計(jì)算的管理費(fèi)收繳清單，進(jìn)行零星管理費(fèi)的收取工作； 嚴(yán)格執(zhí)行公司現(xiàn)金管理制度的規(guī)定，當(dāng)日現(xiàn)金收款必須全額存入銀行，嚴(yán)禁直接用收入補(bǔ)充備用金、支付開(kāi)支的坐支行為； 編制收款日?qǐng)?bào)表，并在次日上午9：00之前，將收款日?qǐng)?bào)表通過(guò)電腦網(wǎng)絡(luò)（傳真）上報(bào)公司財(cái)務(wù)部； 按公司備用金管理制度規(guī)定的使用范圍與權(quán)限，對(duì)管理處備用金進(jìn)行管理和使用。 各管理處設(shè)立收款室，配備收款員二名（其中一名為電腦統(tǒng)計(jì)）。5．2有償維修服務(wù)費(fèi)的收取5．2．1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)根據(jù)市場(chǎng)情況及各住宅小區(qū)（大廈）實(shí)際編制有償維修服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。2．0適用范圍適用于公司各管理處對(duì)管理費(fèi)、本體基金、水電費(fèi)（代收）和有償維修服務(wù)費(fèi)等的收費(fèi)管理。5．1．4公司物業(yè)管理檢查和外單位、上級(jí)部門各種檢查活動(dòng)中對(duì)管理處物業(yè)管理的評(píng)價(jià)或意見(jiàn)，綜合管理部收集整理，填入《顧客意見(jiàn)登記表》。5．6內(nèi)審員對(duì)《糾正和預(yù)防措施》進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。5．3審核的實(shí)施5．3．1首次會(huì)議審核開(kāi)始前，審核組成員和受審核部門負(fù)責(zé)人召開(kāi)首次會(huì)議，參加會(huì)議的人員須簽到，會(huì)議由審核組長(zhǎng)主持會(huì)議，確認(rèn)審核的范圍、審核日程安排等。4．3審核員依審核組長(zhǎng)分配的任務(wù)完成指定的審核工作。3．1．2對(duì)物業(yè)管理中政府或行業(yè)的各類物業(yè)管理法規(guī)要求，將在相關(guān)的程序文件中予以明確，并按規(guī)定要求執(zhí)行。2）以創(chuàng)造良好的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益為管理原則。提倡員工節(jié)約用水、用電。無(wú)法排除時(shí)應(yīng)及時(shí)通知專業(yè)維修公司進(jìn)行維修。每周末定期會(huì)同財(cái)務(wù)結(jié)算，由收款員開(kāi)具收據(jù)。復(fù)印機(jī)管理制度為確保復(fù)印機(jī)復(fù)印質(zhì)量、維持管理處正常的辦公秩序，對(duì)復(fù)印機(jī)管理特作如下規(guī)定： 復(fù)印機(jī)由綜合管理部指定人員管理，未經(jīng)綜合部許可，其他部門人員嚴(yán)禁開(kāi)機(jī)操作。 為便于業(yè)主（住戶）聯(lián)系，管理處工作人員在使用電話時(shí)，盡量做到長(zhǎng)話短說(shuō)。二、 各部門每月底根據(jù)各自部門使用狀況上報(bào)辦公用品計(jì)劃，由綜合管理部文員統(tǒng)一匯總報(bào)公司。 檔案室應(yīng)有防火、防盜、防光、防塵、防有害氣體、防有害生物等防護(hù)措施。 歸檔要求歸檔文件應(yīng)原件（特別情況下可用復(fù)印件代替），要完整、準(zhǔn)確、系統(tǒng)、各種簽證手續(xù)完備，字跡清晰。參加例會(huì)人員無(wú)特殊情況必須到會(huì)。 確因工作需要加班者，必須事先填寫(xiě)加班申請(qǐng)單，并經(jīng)部門主管批準(zhǔn)同意。三、 因工作需要加班的員工，在規(guī)定的下班時(shí)間可不必打下班卡，待加班完畢后才予打下班卡。四、 在客人參觀期間，管理處工作人員應(yīng)注意公司文件資料的保密工作，不得隨意將公司資料提供給客人翻閱、復(fù)印或帶走。十一、工作人員若損壞業(yè)主（住戶）財(cái)物，應(yīng)照價(jià)賠償，并視情形對(duì)責(zé)任人進(jìn)行處罰。三、進(jìn)入業(yè)主（住戶）房間服務(wù)需先敲門或按門鈴，敲門力度應(yīng)適當(dāng)，鳴鈴時(shí)間每次不得超過(guò)2分鐘，每按一次應(yīng)有不少于5秒鐘的間隔時(shí)間。五、 忠誠(chéng)勤懇、實(shí)事求是、撿金不昧、保守機(jī)密。二、 儀表端莊。 不在辦公室、作業(yè)場(chǎng)所等禁煙場(chǎng)所吸煙。 按照公司的要求接受各類專業(yè)培訓(xùn)。三、 負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的定期清潔作業(yè)（如洗地、打蠟、拋光等需要隔一定時(shí)間進(jìn)行的清潔作業(yè)）。三、 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)及公司的有關(guān)規(guī)定制訂工作計(jì)劃，具體落實(shí)崗位責(zé)任。1 負(fù)責(zé)對(duì)本部門范圍內(nèi)投訴的處理及不合格服務(wù)的糾正。 負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。十一、 加強(qiáng)設(shè)備巡視，對(duì)設(shè)備存在的重大缺陷或隱患，應(yīng)及時(shí)處理，凡因工作責(zé)任心不強(qiáng)，造成損失或設(shè)備損壞的將從重處罰。三、 堅(jiān)守工作崗位，不準(zhǔn)串崗、脫崗，不準(zhǔn)閑坐聊天，不準(zhǔn)睡覺(jué)和酒后上班，不準(zhǔn)用對(duì)講機(jī)交談與工作無(wú)關(guān)的內(nèi)容，當(dāng)班不準(zhǔn)接打私人電話。 負(fù)責(zé)記錄所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。工程維修部工作職責(zé) 負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）的運(yùn)行、保養(yǎng)、檢查、維修。 負(fù)責(zé)管理處資產(chǎn)清點(diǎn)及登記。收款室主辦人員崗位職責(zé)及工作范圍一、 職責(zé) 按國(guó)家及公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取管理處各項(xiàng)費(fèi)用。健身房管理員崗位職責(zé) 正點(diǎn)開(kāi)放健身房。 負(fù)責(zé)記錄本小區(qū)歷次大事記及各種活動(dòng)，使用筆錄、攝像、攝影等現(xiàn)代手段，將小區(qū)的創(chuàng)立直以永遠(yuǎn)歷史裝入檔案?jìng)洳?。社區(qū)文化管理員崗位職責(zé) 熟悉小區(qū)樓宇、公用設(shè)施、配套設(shè)施、業(yè)主情況，掌握有關(guān)住宅區(qū)管理的法規(guī)、政策，對(duì)業(yè)主、訪客提出的有關(guān)問(wèn)題，能夠準(zhǔn)確、正確的回答。 負(fù)責(zé)管理處辦公用品、低值易耗品報(bào)批、發(fā)放并做好登記手續(xù)。 對(duì)于拖欠或遲交管理費(fèi)的業(yè)主（住戶），要分析原因，耐心做好說(shuō)服工作。對(duì)住戶反映或投訴的問(wèn)題要耐心解釋，及時(shí)填寫(xiě)《投訴處理表》、《業(yè)主（住戶）請(qǐng)求處理記錄》交綜合管理部主管并跟蹤處理，給業(yè)主（住戶）一個(gè)滿意的結(jié)果。1 負(fù)責(zé)向業(yè)主（住戶）傳達(dá)國(guó)家方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知規(guī)定，配合公安、居委會(huì)做好人口管理和計(jì)生工作。 負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的報(bào)修處理。1 負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)及對(duì)外協(xié)調(diào)工作。 負(fù)責(zé)本物業(yè)小區(qū)的房屋本體控制、外觀維護(hù)、公用設(shè)施及小區(qū)的巡查。 對(duì)管理處的全面工作有決策指揮權(quán)，對(duì)管理處副主任以下的管理人員任免有建議權(quán)。 對(duì)管理處的整體服務(wù)質(zhì)量、安全生產(chǎn)負(fù)責(zé)。1 根據(jù)國(guó)家、市及公司的決定并批準(zhǔn)管理處的管理制度。 負(fù)責(zé)管理費(fèi)及其它各項(xiàng)費(fèi)用的催繳。綜合管理部主管崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)接待業(yè)主（住戶）和來(lái)訪客人，對(duì)業(yè)主（住戶）的投訴耐心聽(tīng)取，耐心解釋，并在《顧客投訴/請(qǐng)求記錄表》上予以記錄。 負(fù)責(zé)管理費(fèi)及其它各項(xiàng)費(fèi)用的催繳。1 負(fù)責(zé)對(duì)食堂的衛(wèi)生、飯菜質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量等事務(wù)的監(jiān)管。 定期開(kāi)展訪問(wèn)回訪活動(dòng)，征求業(yè)主（住戶）意見(jiàn)和建議。文員（資料員）崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)管理處文件的打印、收發(fā)、歸檔、保存。 負(fù)責(zé)員工宿舍的服務(wù)及管理處日常行政工作。 加強(qiáng)與住宅局、區(qū)房管局、居委會(huì)、派出所、供水、供電、銀行、學(xué)校、通訊、火車站、機(jī)場(chǎng)等部門的聯(lián)系，為開(kāi)展各種管理、服務(wù)提供良好的條件。 負(fù)責(zé)各娛樂(lè)場(chǎng)內(nèi)房門鑰匙的管理，按時(shí)開(kāi)啟會(huì)所大門。 健身器如有故障，應(yīng)立即通知通知工程維修部修理。 及時(shí)提供住戶每月應(yīng)收、已收與未收款清單等有關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以配合會(huì)計(jì)核算及管理處組織催收工作。 根據(jù)綜合管理部的裝修審批發(fā)放裝修卡，裝修完工驗(yàn)收后，負(fù)責(zé)回收證件及裝修押金的申請(qǐng)。 負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。1 負(fù)責(zé)為業(yè)主（住戶）提供維修服務(wù)。八、 不準(zhǔn)私自向用戶收取維修費(fèi)用，不準(zhǔn)私自承接或變相承接裝修工程，不準(zhǔn)故意刁難、推諉、搪塞用戶。 負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃報(bào)批，并組織本部門員工參與實(shí)施。 組織人員對(duì)遺留工程及改造工程、房屋翻新的施工與質(zhì)量驗(yàn)收。1 完成管理處主任交待的其它工作。八、 高質(zhì)量完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。八、 負(fù)責(zé)完成管理處臨時(shí)交付的工作任務(wù)。 勤儉辦公、節(jié)約用水、用電，杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。 耐心——對(duì)業(yè)主（住戶）的要求認(rèn)真、耐心地聆聽(tīng)并盡量在不違背本公司規(guī)定的前提下辦理。四、 熱情主動(dòng)。二、上班必須先到管理處報(bào)到，然后外出工作。八、自愛(ài)、自尊，不得與業(yè)主（住戶）有不正當(dāng)關(guān)系，不得在服務(wù)對(duì)象房?jī)?nèi)無(wú)故停留，工作完畢后應(yīng)立即離開(kāi)。二、 集團(tuán)公司組成參觀團(tuán)體，由有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)接待陪同。一、 員工上下班必須由本人打卡。七、 每月最后一天綜合部收回考勤卡后，任何人不得以任何理由取走再簽卡。一、 參加例會(huì)人員由各部門主管和主辦人員。六、 各部門主管例會(huì)后須將下周工作安排計(jì)劃在規(guī)定時(shí)間交到綜合管理部，以便直接配合完成工作目標(biāo)。 存放檔案要有專用柜架。三、檔案借閱、復(fù)印程序提出申請(qǐng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)檔案室辦理手續(xù)使用檔案歸還檔案室具體要求： 借閱、復(fù)印檔案應(yīng)先批準(zhǔn)，再辦理登記手續(xù)； 要愛(ài)護(hù)檔案，不得丟失； 借閱、復(fù)印人不得將檔案隨意拆散、涂改、抽調(diào)、剪裁檔案； 借閱、復(fù)印人不得將檔案隨意傳看，攜帶外出（除工作外），以防丟失、泄密； 辦理完畢，應(yīng)立即歸還，如有差錯(cuò)，應(yīng)追究當(dāng)事者責(zé)任； 調(diào)離本公司的員工，必須將所借檔案材料還清后，方可辦理調(diào)離手續(xù)。電話管理規(guī)定為保持業(yè)主（住戶）與管理處間的聯(lián)系通暢，以便提供高效、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 電話管理人三個(gè)時(shí)段，上午8：30~13：30由綜合管理部負(fù)責(zé)；13：30~21：00由當(dāng)值人員負(fù)責(zé)，如工作需暫離開(kāi)，可指定（委托）其他員工代管：21：00~次日8：30由保安部負(fù)責(zé)。 每月底核算復(fù)印數(shù)量交由綜合管理部統(tǒng)計(jì)各部門復(fù)印數(shù)量，以此核算部門成本費(fèi)用，綜合財(cái)務(wù)復(fù)印費(fèi)收據(jù)，做到收支平衡，略有盈余。 因復(fù)印機(jī)管理人員失職損壞的，由管理處按公司規(guī)定處理。對(duì)能及時(shí)為業(yè)主（住戶）解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)安排人員進(jìn)行處理完善，對(duì)不能及時(shí)處理的問(wèn)題，做好記錄上報(bào)主管處理；3．9相關(guān)保安員加強(qiáng)巡視提高警惕，把治安事故降到最低限度，更好地為業(yè)主（住戶）服務(wù)；3．10各棟樓層是否存有火災(zāi)及治安事故隱患，并及時(shí)采取措施防患于未然；3．11在各樓層的通知欄上及時(shí)張貼或更換管理處的停水、停電通知及公司的其它通知，以便業(yè)主（住戶）采取相應(yīng)措施和及時(shí)辦理；3．12每天不定時(shí)對(duì)小區(qū)的各棟樓宇進(jìn)行檢查巡樓不少于二次，并做好巡視記錄，對(duì)比較嚴(yán)重的事故，應(yīng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)管理處。七、 為了保證員工在宿舍能較好的休息，每位員工都應(yīng)加強(qiáng)自律，不要打鬧和大聲喧嘩（尤其在晚間）。質(zhì)量手冊(cè)1．0總則公司通過(guò)制定相應(yīng)文件化的程序，對(duì)影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的各個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是物業(yè)管理服務(wù)的主要業(yè)務(wù)過(guò)程實(shí)施有效的控制，以保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量。4．0支持性程序《過(guò)程控制程序》《物業(yè)的驗(yàn)收和接管程序》《車輛管理程序》《設(shè)備設(shè)施管理程序》《社區(qū)文化管理程序》《物業(yè)管理費(fèi)用的收取程序》《建筑物的維護(hù)程序》內(nèi)部質(zhì)量審核控制程序1．0目的通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量審核，驗(yàn)證質(zhì)量體系文件的實(shí)施效果及各項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)是否符合質(zhì)量體系要求，確保質(zhì)量體系符合性和有效性。5．2．3審核組預(yù)備會(huì)議審核組長(zhǎng)召集審核員召開(kāi)內(nèi)部質(zhì)量審核預(yù)備會(huì)，明確審核的目的和范圍，落實(shí)分工，確定審核的日程安排和注意事項(xiàng)。5．4編寫(xiě)《內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告》。5．0工作程序5．1顧客意見(jiàn)征詢和調(diào)查活動(dòng)5．1．1管理處綜合部對(duì)顧客來(lái)訪、來(lái)電、信函等形式反饋的意見(jiàn)和服務(wù)需求信息，由綜合管理部收集、整理在《顧客意見(jiàn)登記表》上，并妥善保管顧客投訴、意見(jiàn)或服務(wù)需求的原件。5．2．2管理處向用戶提供的有償服務(wù)通過(guò)回訪方式驗(yàn)證員工服務(wù)過(guò)程及安裝或維修質(zhì)量是否讓用戶滿意，是否符合要求。5．1．2管理處收款員負(fù)責(zé)按《應(yīng)收用戶費(fèi)用匯總清單》計(jì)算出各顧客每月的應(yīng)繳費(fèi)用，并打印《收費(fèi)通知單》。5．4發(fā)現(xiàn)錯(cuò)收款項(xiàng)時(shí)，收款員應(yīng)及時(shí)向顧客說(shuō)明情況，并協(xié)商處理。（二） 會(huì)計(jì)主管工作職責(zé) 組織公司日常會(huì)計(jì)核算工作，審核匯總各管理