【正文】 最佳社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。管理處清潔部工作職責(zé)一、 負(fù)責(zé)轄區(qū)的日常清掃保潔。管理處保安部工作職責(zé)一、 負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、消防管理、車(chē)輛管理，維護(hù)正常的工作、生活秩序。1 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部工作人員的培訓(xùn)，提高員工專業(yè)技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)。 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修人員的維修保養(yǎng)工作提供工作指導(dǎo)及檢查、監(jiān)督。九、 工作熱忱，待人禮貌，敬業(yè)守紀(jì)，不準(zhǔn)有罵人、打架的行為發(fā)生。工程維修部工作管理規(guī)定為保障各管理處范圍內(nèi)所有公用設(shè)備能安全經(jīng)濟(jì)可靠運(yùn)行，提高設(shè)備的完好率和使用率，確保房屋公用設(shè)施整體結(jié)構(gòu)完整，及時(shí)服務(wù)好用戶，特制定本規(guī)定：一、 工程維修人員必須有嚴(yán)明的紀(jì)委性和高度責(zé)任感，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。 負(fù)責(zé)管理處范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理部保管。 向公司財(cái)務(wù)部傳遞管理處日常各種符合手續(xù)的報(bào)銷(xiāo)單據(jù)。 負(fù)責(zé)填開(kāi)管理處《材料領(lǐng)用單》。 認(rèn)真保管好健身人員寄存的物品。 對(duì)會(huì)所內(nèi)各承包服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行管理和監(jiān)督。 活躍小區(qū)氣氛，根據(jù)業(yè)主（住戶）特點(diǎn)，組織各種居民聚會(huì)和文化、體育、娛樂(lè)等活動(dòng)。 向業(yè)主（住戶）宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定。負(fù)責(zé)管理部各職能部門(mén)的報(bào)告的報(bào)批、報(bào)送，確保管理處與公司的政令暢通。歸納總結(jié)業(yè)主（住戶）意見(jiàn)，并向主管報(bào)告。管理員崗位職責(zé) 熟悉管理處的各項(xiàng)制度，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、排列、住戶的種類、數(shù)量、居住情況。 負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析并提出整改方案。在本部門(mén)范圍內(nèi)的及時(shí)處理，不在本部門(mén)范圍內(nèi)的要及時(shí)填寫(xiě)《投訴處理表》交相關(guān)部門(mén)處理，并跟蹤處理結(jié)果。 負(fù)責(zé)對(duì)管理處各項(xiàng)工作進(jìn)行每天巡查。綜合管理部工作職責(zé) 負(fù)責(zé)接待業(yè)主（住戶）和來(lái)訪客人，對(duì)業(yè)主（住戶）的投訴要耐心聽(tīng)取，耐心解釋，并在《顧客投訴/請(qǐng)求記錄表》作好記錄，及時(shí)處理，不在本部門(mén)范圍內(nèi)的要及時(shí)填寫(xiě)《投訴處理表》交相關(guān)部門(mén)處理，并跟蹤處理結(jié)果。 對(duì)管理處的內(nèi)部運(yùn)作負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)管理處不合格服務(wù)的糾正，預(yù)防措施和跟蹤驗(yàn)證。 負(fù)責(zé)業(yè)主的入伙接待及相關(guān)手續(xù)的辦理。 負(fù)責(zé)對(duì)服務(wù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析并提出整改方案。 負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）的入伙接待及相關(guān)手續(xù)的辦理。 負(fù)責(zé)管理處日常行政事務(wù)及對(duì)外協(xié)調(diào)工作。 熱情接待業(yè)主（住戶）和來(lái)訪客人。 定期或不定期巡視小區(qū)，填寫(xiě)（綜合管理部）《日巡查表》。 負(fù)責(zé)管理處全體員工的考勤、監(jiān)督檢查、匯總統(tǒng)計(jì)、負(fù)責(zé)管理處員工人事手續(xù)及資料的保存管理。配合公安、居委會(huì)做好人口管理和計(jì)生工作。 努力塑造小區(qū)環(huán)境藝術(shù)形象，構(gòu)思雕塑、繪畫(huà)、標(biāo)語(yǔ)等直觀宣傳標(biāo)志；擬寫(xiě)宣傳文稿，教育業(yè)主（住戶）愛(ài)護(hù)小區(qū)、清潔小區(qū)、綠化和美化小區(qū)，聯(lián)合防盜、防匪、防火、共同維護(hù)本區(qū)交通秩序和治安環(huán)境。 接待住戶反映情況、投訴、咨詢和住戶提出的問(wèn)題。 開(kāi)放完畢關(guān)好電燈、空調(diào)，鎖好門(mén)窗。 負(fù)責(zé)管理處倉(cāng)庫(kù)月末盤(pán)點(diǎn)。 負(fù)責(zé)出售住戶專車(chē)乘車(chē)卡。 負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。二、 上班不準(zhǔn)遲到早退，著裝整齊清潔，工牌佩戴端正醒目，保持良好的精神面貌，不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)長(zhǎng)胡。十、 工作人員因玩忽職守，嚴(yán)重違反安全操作規(guī)程，造成設(shè)備損壞的，按設(shè)備價(jià)賠償，情節(jié)嚴(yán)重者交司法機(jī)關(guān)處理。 負(fù)責(zé)本部門(mén)物品采購(gòu)計(jì)劃的匯總。1 負(fù)責(zé)對(duì)工程維修部員工的檢查、考評(píng)。二、 遵紀(jì)守法和遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，保持高度的紀(jì)律性、純潔性、文明服務(wù)、嚴(yán)格執(zhí)法、爭(zhēng)創(chuàng)一流。二、 負(fù)責(zé)轄區(qū)的環(huán)境消殺工作。一、 員工守則 遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)，遵守深圳市市民行為道德規(guī)范，遵守本公司的一切規(guī)章制度。 關(guān)心企業(yè)，主動(dòng)提出合理化建議，發(fā)揚(yáng)企業(yè)精神，為企業(yè)作貢獻(xiàn)。一、 模范遵守《深圳市民行為道德規(guī)范》，遵守的各項(xiàng)規(guī)章制度，切實(shí)履行職責(zé)。對(duì)待生人熟人一個(gè)樣，大人小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣。上班時(shí)間必須佩帶工作證，以便接受業(yè)主（住戶）監(jiān)督。十、管理處將不定期進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取業(yè)主（住戶）反映，如業(yè)主（住戶）多次反映工作人員不能勝任，管理處將對(duì)該人員進(jìn)行處理。三、 陪同參觀人員應(yīng)做好迎送工作及參觀活動(dòng)中的引導(dǎo)工作，并向來(lái)訪客人做有關(guān)公司業(yè)務(wù)的宣傳，回答來(lái)賓的提問(wèn)。二、 嚴(yán)禁上午下班時(shí)邊打上午和下午上班卡，下午上班打卡時(shí)間限定在1：00~1：30之間。九、 加班打卡： 部門(mén)主管（含）級(jí)以上員工不享受平時(shí)加班工資，其他員工享受平時(shí)及節(jié)假日加班工資，加班工資按公司有關(guān)規(guī)定發(fā)放。若臨時(shí)變動(dòng)以管理處主任通知時(shí)間為準(zhǔn)。檔案室管理規(guī)定一、 歸檔制度 歸檔范圍公司在物業(yè)管理服務(wù)、內(nèi)部各項(xiàng)管理工作中形成的各種文字、圖表、帳冊(cè)、模型、樣品、實(shí)物、照片、影片、錄音、錄像、磁盤(pán)，光盤(pán)等材料。 定期對(duì)庫(kù)存檔案進(jìn)行清進(jìn)核對(duì)，做到帳物相符。一、 此處辦公用品系指價(jià)值在200元以下易耗品，辦理公務(wù)所需的文具類及其他用品。辦公時(shí)間原則禁止打私人電話，確實(shí)需要，通話時(shí)間應(yīng)簡(jiǎn)明扼要，時(shí)間控制在3分鐘之內(nèi)。如屬界限難分，由相關(guān)涉及部門(mén)人員承擔(dān)。A4紙每張伍角；A3紙每張壹元。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除。二、 宿舍水電費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)等由全體員工分?jǐn)?，并?shí)行帳目公開(kāi)，員工主動(dòng)交費(fèi)，不得無(wú)故拖延。我們的質(zhì)量方針是根據(jù)公司的實(shí)際情況制定的，所提出的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和要求都能做到有效地貫徹執(zhí)行，任何一項(xiàng)管理與服務(wù)工作都與文件規(guī)定的程序一致，它依據(jù)于：1）“真誠(chéng)、敬業(yè)、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神。3．0過(guò)程的控制3．1公司對(duì)物業(yè)管理中的房屋管理、治安、消防、社區(qū)文化活動(dòng)、設(shè)備設(shè)施管理、清潔、綠化和維修服務(wù)等主要業(yè)務(wù)過(guò)程，將采取以下有效的控制：3．1．1各部門(mén)對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程編寫(xiě)相應(yīng)的書(shū)面程序、規(guī)定，明確人員的職責(zé)，管理過(guò)程程序，過(guò)程中各類異常情況的處理，涉及的服務(wù)規(guī)范及相應(yīng)的作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。4．2內(nèi)審組長(zhǎng)負(fù)責(zé)《內(nèi)部質(zhì)量審核計(jì)劃》的編制和審核工作的具體實(shí)施及與受審核部門(mén)關(guān)系的協(xié)調(diào)，編寫(xiě)《內(nèi)部質(zhì)量審核報(bào)告》。5．2．5審核組成員編寫(xiě)《檢查表》，由審核組長(zhǎng)批準(zhǔn)。5．4．2《內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告》內(nèi)容應(yīng)包括：A．審核的范圍；B．審核組成員、審核日期；C．審核依據(jù)；D．審核結(jié)論；E．《質(zhì)量體系內(nèi)審不合格項(xiàng)目分布表》5．5責(zé)任部門(mén)根據(jù)審核結(jié)果中的不合格項(xiàng)目，按《糾正和預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行實(shí)施糾正和預(yù)防措施。5．1．3《顧客意見(jiàn)調(diào)查表》收回后，管理處對(duì)顧客提出的意見(jiàn)和需求進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)、歸納總結(jié)，并對(duì)顧客反饋的信息意見(jiàn)逐一歸類，對(duì)影響服務(wù)的主要因素，由管理處和有關(guān)部門(mén)制定糾正和預(yù)防措施，具體執(zhí)行見(jiàn)《糾正和預(yù)防措施控制程序》。6．0支持性文件和記錄《顧客意見(jiàn)調(diào)查表》《顧客意見(jiàn)登記表》物業(yè)管理費(fèi)用的收取程序1．0目的為規(guī)范管理處費(fèi)用收取程序，保證及時(shí)、足額地收取物業(yè)管理費(fèi)用。5．1．4對(duì)于逾期不交費(fèi)或銀行帳戶金額不足的顧客，管理處收款員應(yīng)及時(shí)將所欠金額填寫(xiě)《收費(fèi)明細(xì)表（欠收）》表上，并發(fā)放《催款通知書(shū)》，跟蹤催收?，F(xiàn)對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部機(jī)構(gòu)設(shè)置及職責(zé)范圍規(guī)定如下：一、機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備 物業(yè)公司設(shè)立財(cái)務(wù)部，配備財(cái)務(wù)經(jīng)理一名，主管會(huì)計(jì)一名，會(huì)計(jì)一名，出納主管一名。（四） 出納主管工作職責(zé) 負(fù)責(zé)物業(yè)公司日?，F(xiàn)金及銀行出納工作，登記現(xiàn)金日記帳及銀行存款日記帳； 做好各管理處各項(xiàng)開(kāi)支及補(bǔ)充備用金的報(bào)銷(xiāo)、付款及單據(jù)傳遞工作，從資金上積極配合管理處的日常管理工作； 負(fù)責(zé)物業(yè)公司各管理處的工資核算及發(fā)放工作； 不定期抽查（每星期至少保證一次）各收款室的現(xiàn)金收入繳存及備用金使用情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)，保證公司資金的安全。三、 住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳代管。三、現(xiàn)金支出的處理 出納人員在收到經(jīng)審核批準(zhǔn)的合法支出憑證、票據(jù)時(shí)，應(yīng)立即通知經(jīng)辦人或收款人前來(lái)領(lǐng)取； 凡對(duì)外付款一經(jīng)批準(zhǔn)后，不得無(wú)故拖延支付。（四） 備用金經(jīng)管： 各管理處的定額備用金由各收款室負(fù)責(zé)保管、支付和補(bǔ)充，各收款室應(yīng)嚴(yán)格按備用金使用范圍和用途進(jìn)行支付，不得擅自挪用備用金； 發(fā)生短款必須按數(shù)賠償； 經(jīng)管人員調(diào)動(dòng)、辭工必須與接任人交接清楚，否則不予辦理調(diào)動(dòng)或結(jié)算工資等手續(xù)。嚴(yán)禁未經(jīng)公司財(cái)務(wù)部門(mén)私自啟用任何新的票據(jù)。對(duì)在檢查中發(fā)現(xiàn)的票據(jù)及現(xiàn)金的短少，一律由票據(jù)具體經(jīng)管人員負(fù)責(zé)。三、成本費(fèi)用開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)（一） 辦公費(fèi)：由物業(yè)公司行政部按人均20元的標(biāo)準(zhǔn)集中管理，按部門(mén)匯總，控制使用；（二） 交通費(fèi)：采取定額包干的方式。 開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)：A、 管理處主任級(jí)招待費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)為50元/人，每次招待費(fèi)支出總額不得超過(guò)600元，特殊情況應(yīng)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；B、 總經(jīng)理級(jí)招待費(fèi)開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)為80元/人，每次招待費(fèi)支出總額不得超過(guò)1200元，特殊情況或特別消費(fèi)應(yīng)由總裁特批；C、 集團(tuán)公司副總裁級(jí)參加的業(yè)務(wù)招待按集團(tuán)公司有關(guān)規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；D、 集團(tuán)公司及物業(yè)管理公司對(duì)各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報(bào)銷(xiāo)招待費(fèi)用。關(guān)于對(duì)材料物資實(shí)行計(jì)劃采購(gòu)的規(guī)定為加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)材料物資的計(jì)劃管理，合理使用定額備用金，充分發(fā)揮備用金在日常管理中應(yīng)急作用，保證各管理處正常運(yùn)作，現(xiàn)對(duì)公司各項(xiàng)材料物資等實(shí)行計(jì)劃采購(gòu)的辦法。特制定本規(guī)定：一、 總則凡屬單位價(jià)值在100元以上，使用年限在一年以上的各類辦公設(shè)施設(shè)備、辦公家具、通訊設(shè)備、專用設(shè)施設(shè)備、維修工具、固定資產(chǎn)、低值易耗品、物料用品等均屬于本規(guī)定管理范圍。五、 交接制度為嚴(yán)格交接手續(xù)，保證各項(xiàng)資產(chǎn)的安全完整。如發(fā)生拒不移交、私帶公物或人為短少、丟失、損壞的，由使用人賠償經(jīng)濟(jì)損失。 所有經(jīng)批準(zhǔn)購(gòu)置的資產(chǎn)購(gòu)入后，一律需辦理入、出庫(kù)手續(xù)，并進(jìn)行資產(chǎn)登記、落實(shí)資產(chǎn)使用人及責(zé)任人。二、 申報(bào)程序：每月初由各管理處匯總上報(bào)當(dāng)月材料物資采購(gòu)數(shù)量計(jì)劃及質(zhì)量要求，由物業(yè)公司行政部統(tǒng)一詢價(jià)，并填制采購(gòu)申請(qǐng)單，經(jīng)財(cái)務(wù)部審核有關(guān)數(shù)量、單價(jià)后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由財(cái)務(wù)部統(tǒng)一填寫(xiě)請(qǐng)款單或支票領(lǐng)用審批單購(gòu)買(mǎi)。超出總經(jīng)理批準(zhǔn)權(quán)限的報(bào)經(jīng)總裁批準(zhǔn)后報(bào)銷(xiāo)；B、 堅(jiān)持實(shí)事求是的原則，嚴(yán)禁假公濟(jì)私、虛報(bào)冒領(lǐng)、騙取公款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按貪污論處；C、 嚴(yán)格控制陪同人員數(shù)量，陪同人數(shù)一般不得超過(guò)4人，由公司或管理處（部門(mén)）主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)部門(mén)人員參與即可。正常因上下班發(fā)生交通費(fèi)用支出的一般不予報(bào)銷(xiāo)，特殊情況及執(zhí)行特殊任務(wù)開(kāi)支的交通費(fèi)，由總經(jīng)理特批。成本費(fèi)用管理制度為了加強(qiáng)成本控制，降低費(fèi)用消耗，提高企業(yè)效益。 對(duì)由公司統(tǒng)一印制的各類月卡、出入證等，在發(fā)放時(shí)應(yīng)加蓋金額章，統(tǒng)一編號(hào)后發(fā)放使用。 從事現(xiàn)金、銀行出納、收款人員，應(yīng)盡職盡責(zé)，如因疏忽職守而導(dǎo)致公司蒙受損失，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償責(zé)任（其經(jīng)濟(jì)擔(dān)保人負(fù)有連帶責(zé)任）；如有挪用庫(kù)存、侵占公款等違法行為，除責(zé)令賠償外，應(yīng)視情節(jié)輕重依法追究。簽發(fā)支票時(shí)，應(yīng)寫(xiě)明收款單位、用途和金額。貨幣資金管理制度為加強(qiáng)xx物業(yè)公司各項(xiàng)貨幣資金的管理，避免因收支不清、出納手續(xù)不全、管理不嚴(yán)而造成的損失和浪費(fèi)，同時(shí)加大資金監(jiān)管力度，保證各項(xiàng)資金的安全完整。財(cái)務(wù)公開(kāi)制度為維護(hù)業(yè)主權(quán)益，接受業(yè)主管理委員會(huì)的監(jiān)督、檢查，特制定本制度。二、部門(mén)職責(zé) 按照國(guó)家規(guī)定的各項(xiàng)財(cái)經(jīng)制度、法規(guī)、政策，結(jié)合物業(yè)管理公司特點(diǎn)，制定xx物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理制度； 全面負(fù)責(zé)公司的貨幣資金及財(cái)產(chǎn)物資的監(jiān)督管理和使用； 負(fù)責(zé)編制公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)收支預(yù)算計(jì)劃，并監(jiān)督檢查各項(xiàng)收支預(yù)算計(jì)劃的執(zhí)行情況。5．2．2采用銀行托收的，由維修人員提供維修顧客服務(wù)后，沒(méi)有異議，在《維修申請(qǐng)單》上驗(yàn)收簽字，確認(rèn)并注明付款方式后，管理處收款員負(fù)責(zé)于每月18日前編制托收清單報(bào)送銀行，及時(shí)核對(duì)收款情況開(kāi)具票據(jù)。3．0引用文件3．1《質(zhì)量手冊(cè)》3．4．0職責(zé)4．1管理處收款員負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。5．1．5管理處還應(yīng)采取征詢顧客意見(jiàn)的方法收集反饋信息，包括召集業(yè)主（住戶）座談會(huì)、家訪等，并將代表性的信息填入，顧客意見(jiàn)登記表》中。6．0支持性文件和記錄6．1《檢查表》6．2《質(zhì)量體系內(nèi)審不合格項(xiàng)目發(fā)布表》6．3《內(nèi)審不合格報(bào)告》6．4《內(nèi)部質(zhì)量體系審核報(bào)告》服務(wù)工作住處反饋控制程序1．0目的通過(guò)收集、整理分析、處理顧客對(duì)服務(wù)效果評(píng)定的意見(jiàn)，不斷提高物業(yè)管理水平，使服務(wù)滿足規(guī)定要求。5．3．2現(xiàn)場(chǎng)審核5．3．2．1內(nèi)審員按照內(nèi)審計(jì)劃和編制的檢查表，通過(guò)抽樣方式觀察、詢問(wèn)，查閱文件和有關(guān)記錄等進(jìn)行審核，收集證據(jù)。4．4內(nèi)審員負(fù)責(zé)內(nèi)審工作后的糾正措施的跟蹤驗(yàn)證。3．1．3明確各層次物業(yè)管理人員的要求，實(shí)施相應(yīng)崗位知識(shí)和技能培訓(xùn)，確保其達(dá)到相應(yīng)要求，對(duì)國(guó)家規(guī)定的特殊崗位工作人員，按國(guó)家規(guī)定參加資格考試，取得相應(yīng)的從業(yè)資格，憑證上崗。3）建立科學(xué)的、規(guī)范的和系統(tǒng)的質(zhì)量管理體系，依法管理。三、 宿舍原則上不得留宿他人，實(shí)屬特殊情況需持有效證件（身份證、暫住證）方可住宿，但時(shí)間不超過(guò)一晚。對(duì)處于保修期內(nèi)的復(fù)印機(jī)應(yīng)通知專業(yè)維修公