【正文】 （3）定位過程餐飲休閑娛樂屬目的性消費，對地段的要求不強(qiáng)烈現(xiàn)在交通工具的改變，讓距離不是問題，只要有快捷的交通，足夠的停車場，就能滿足要求餐飲休閑娛樂不需要培養(yǎng)消費習(xí)慣，它是由口味、服務(wù)態(tài)度等因素構(gòu)成的，人們對新開的餐飲都有嘗試的心態(tài)餐飲休閑娛樂能夠快速的聚集人氣該區(qū)域餐飲休閑娛樂的缺失濱海秀美的自然環(huán)境在市場細(xì)分中，存在有市場空白點后期可與廣場聯(lián)動發(fā)展定位于城市旅游休閑綜合體，打造旅游休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的一站式消費中心圖 42 城市旅游休閑綜合體定位分析模型縱橫交錯的道路系統(tǒng)直通全市各處，優(yōu)越的自然環(huán)境，地標(biāo)性的建筑，中高檔的消費人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)休閑娛樂項目的缺失，為本項目打造成為餐飲休閑娛樂奠定了基礎(chǔ)，以旅游休閑為主的城市綜合體呼之欲出。人的日常生活主要分布于三個生活空間，即第一空間——居住38 / 95空間，第二空間——工作空間，第三空間——購物休閑場所。 區(qū)域性商業(yè)中心（1）定位過程結(jié)合商圈目標(biāo)消費群、商圈人口、商圈競爭情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本項目的功能和定位。 社區(qū)型商業(yè)（1）社區(qū)商業(yè)的特點社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費為目標(biāo)的屬地性商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。35 / 95 項目定位思路? 結(jié)合項目的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等方面。所以，營運(yùn)資金短缺是公司面臨的主要問題，而因為缺少融資渠道，再融資已經(jīng)變得非常困難。另外，旅游大世界的績效考核制度為部門負(fù)責(zé)人直接考核制，即部門工資總額不變，部門負(fù)責(zé)人根據(jù)員工表現(xiàn)進(jìn)行工作評價和工資核發(fā)。而作為董事長兼總經(jīng)理的企業(yè)最高負(fù)責(zé)人則是受旅游局委派而擔(dān)任的。經(jīng)過調(diào)研得知，旅游大世界曾試圖與麥德龍、威海倪氏集團(tuán)合作，但因最終談判失敗而擱淺。另外，由于煙臺市特有的氣候條件和旅游大世界的獨特地理位置，使得旅游大世界的淡旺季十分明顯，尤其冬天風(fēng)大，氣溫低，影響了大部分客源的到來。囿于經(jīng)營管理權(quán)的不完全自主，旅游大世界沒有得到充分的放權(quán)，積極性和創(chuàng)造性有所限制。目前有3路、17路、28路、49路、82路公交線路通達(dá)至此。另外，旅游大世界的水電管線除了會所之外都是自外商獨資的濱海假日大酒店引出，其建筑配套的獨立性不強(qiáng)，受到第三方的制約。 圖 215 消費者對旅游大世界的評價 旅游休閑綜合體——旅游大世界未來的發(fā)展方向之一在對知曉旅游大世界的消費者（主要是市民）進(jìn)行追加關(guān)于“你希望22 / 95旅游大世界成為什么樣的業(yè)態(tài)”的問題時，％的市民表示不知道，％的月收入達(dá)到30005000元，％的達(dá)到5000元以上，但他們強(qiáng)烈希望煙臺市能夠有更多的購物區(qū)域和休閑區(qū)域。20 / 95 圖 212 市民及游客對服務(wù)業(yè)服務(wù)態(tài)度的評價 旅游大世界的市場有待開發(fā)，品牌形象有待建立旅游大世界在整個調(diào)研區(qū)域的消費者（游客、市民、大學(xué)生）中具有一定的知名度，但是這種知名度僅停留于知道名字的層面，對于大世界還沒有深入的認(rèn)知，如旅游大世界是經(jīng)營什么業(yè)務(wù)的、旅游大世界能夠提供的產(chǎn)品及服務(wù)等等。 圖 28 煙臺萊山迎春大街商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體分布（3）煙臺旅游大世界不在芝罘區(qū)主要商場（見圖 29） 、超市（見圖210）分布聚集區(qū)，人氣、商業(yè)氣氛短期難以升溫。旅游大世界16 / 95（4）煙臺市區(qū)十二五期間，計劃推行濱海一線旅游整合開發(fā)方案，分步建設(shè)十二大主題組團(tuán)（見圖 27） ，打造立體化濱海旅游景區(qū)。通過品牌招商、新引進(jìn)國內(nèi)外各類一、二線大品牌百余個，形成以高端品牌為主、高中品牌兼顧、時尚品牌齊全的經(jīng)營格局，年銷售額達(dá)到 10 億元，成為煙威地區(qū)客流量最大的百貨店，也是集購物、餐飲、健身、影視、娛樂五大功能于一體的消費中心，因此是我們最有力的競爭對手之一。交通樞紐區(qū) 城市主干道、濱海通道快速交通網(wǎng)。芝罘商圈具有環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁華的特點，已形成功能較為齊全、集購物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級商業(yè)功能區(qū)。上夼西路餐飲一條街長約 500 米，稍具規(guī)模的餐飲店約 20 家，以燒烤、海鮮及一些特色餐飲（如川菜、餃子等）為主，其次有酒樓、快餐店等。這為旅游大世界提供了積極穩(wěn)定的客源保證和巨大的發(fā)展空間。分別調(diào)查了煙臺大學(xué)、魯東大學(xué)、山東工商學(xué)院三所高校，并在密集商業(yè)圈和濱海觀光大道實施了市民與游客的問卷調(diào)查。6 月 10 日6 月 22 日，項目組分析了大量案例資料，進(jìn)行了 7 次項目小組會議，擬定了項目的進(jìn)度計劃、項目考察方案、項目調(diào)研方案。其中，租賃的商戶較為分散，缺少專業(yè)化物業(yè)管理支持，缺少統(tǒng)一營銷的市場策劃支持，缺少整體協(xié)同的互惠互利機(jī)制，導(dǎo)致各自為戰(zhàn)，公司無法對租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行很好的管理與扶植；而自營部分比例相對較低，業(yè)態(tài)變化頻繁，加之缺少進(jìn)一步的資金投入以及較為低下的管理水平，導(dǎo)致利潤水準(zhǔn)嚴(yán)重降低。以 2022 年為例,旅游大世界主營業(yè)務(wù)收入為 元，主營業(yè)務(wù)利潤為 元，元，管理費用為 元，財務(wù)費用為 元，管理費用和財務(wù)費用之和遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主營業(yè)務(wù)利潤，營業(yè)利潤嚴(yán)重虧損。在這種情況下，旅游大世界急需專業(yè)化的管理咨詢公司幫助其進(jìn)行資產(chǎn)整合與管理提升，以實現(xiàn)煙臺旅游大世界的健康持續(xù)發(fā)展。為能夠按時開業(yè)，在時間短缺、沒有認(rèn)真研究招商籌劃的前提下，倉促招商，過度強(qiáng)調(diào)符合旅游功能，缺少定位的合理性與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。2022 年 7 月，為促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，煙臺市政府將該資產(chǎn)劃歸煙臺市旅游局，于 2022 年 1 月將煙臺會展中心更名為煙臺旅游大世界有限公司。工程從施工到竣工，用時 4 個月，速度與質(zhì)量之間的矛盾突出。事實證明，局部的業(yè)態(tài)調(diào)整根本無法徹底解決旅游大世界目前的債務(wù)及持續(xù)發(fā)展問題。1 / 95煙臺旅游大世界經(jīng)營管理診斷及改善對策202211100 / 95目 錄第一部分 ...................................................................................................................................................1導(dǎo)讀 ...........................................................................................................................................................2 ...............................................................................................................................................4 項目由來 ........................................................................................................................................4 項目背景 ................................................................................................................................4 項目訴求 ................................................................................................................................6 項目進(jìn)程 ........................................................................................................................................8 項目接觸 ................................................................................................................................8 項目考察 ................................................................................................................................8 項目調(diào)研 ................................................................................................................................8 項目分析 ................................................................................................................................9 項目定位 ........................................................................................................................................9 .............................................................................................................10 宏觀環(huán)境分析 ..............................................................................................................................10 社會購買力分析 ..................................................................................................................10 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ..............................................................................................................................11 項目周邊情況 ..............................................................................................................................13 商業(yè)區(qū)位 ..............................................................................................................................13 客源定位 ..............................................................................................................................14 區(qū)域競爭對手情況 ......................................................................................................................15 世茂百貨 ..............................................................................................................................15 百盛購物中心 ......................................................................................................................15 振華購物中心 ......................................................................................................................16 振華國際廣場 ......................................................................................................................16 項目機(jī)會與威脅分析 ..................................................