【正文】 （3）定位過(guò)程餐飲休閑娛樂(lè)屬目的性消費(fèi)，對(duì)地段的要求不強(qiáng)烈現(xiàn)在交通工具的改變，讓距離不是問(wèn)題，只要有快捷的交通，足夠的停車(chē)場(chǎng)，就能滿(mǎn)足要求餐飲休閑娛樂(lè)不需要培養(yǎng)消費(fèi)習(xí)慣，它是由口味、服務(wù)態(tài)度等因素構(gòu)成的，人們對(duì)新開(kāi)的餐飲都有嘗試的心態(tài)餐飲休閑娛樂(lè)能夠快速的聚集人氣該區(qū)域餐飲休閑娛樂(lè)的缺失濱海秀美的自然環(huán)境在市場(chǎng)細(xì)分中，存在有市場(chǎng)空白點(diǎn)后期可與廣場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展定位于城市旅游休閑綜合體，打造旅游休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的一站式消費(fèi)中心圖 42 城市旅游休閑綜合體定位分析模型縱橫交錯(cuò)的道路系統(tǒng)直通全市各處，優(yōu)越的自然環(huán)境，地標(biāo)性的建筑，中高檔的消費(fèi)人群，區(qū)域內(nèi)商業(yè)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目的缺失，為本項(xiàng)目打造成為餐飲休閑娛樂(lè)奠定了基礎(chǔ)，以旅游休閑為主的城市綜合體呼之欲出。人的日常生活主要分布于三個(gè)生活空間，即第一空間——居住38 / 95空間，第二空間——工作空間，第三空間——購(gòu)物休閑場(chǎng)所。 區(qū)域性商業(yè)中心（1）定位過(guò)程結(jié)合商圈目標(biāo)消費(fèi)群、商圈人口、商圈競(jìng)爭(zhēng)情況和商業(yè)建筑規(guī)劃具體確定本項(xiàng)目的功能和定位。 社區(qū)型商業(yè)（1）社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象，以便民、利民，滿(mǎn)足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地性商業(yè)，社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次。35 / 95 項(xiàng)目定位思路? 結(jié)合項(xiàng)目的特性和區(qū)域內(nèi)的商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等方面。所以，營(yíng)運(yùn)資金短缺是公司面臨的主要問(wèn)題，而因?yàn)槿鄙偃谫Y渠道，再融資已經(jīng)變得非常困難。另外，旅游大世界的績(jī)效考核制度為部門(mén)負(fù)責(zé)人直接考核制，即部門(mén)工資總額不變，部門(mén)負(fù)責(zé)人根據(jù)員工表現(xiàn)進(jìn)行工作評(píng)價(jià)和工資核發(fā)。而作為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理的企業(yè)最高負(fù)責(zé)人則是受旅游局委派而擔(dān)任的。經(jīng)過(guò)調(diào)研得知，旅游大世界曾試圖與麥德龍、威海倪氏集團(tuán)合作，但因最終談判失敗而擱淺。另外，由于煙臺(tái)市特有的氣候條件和旅游大世界的獨(dú)特地理位置，使得旅游大世界的淡旺季十分明顯，尤其冬天風(fēng)大，氣溫低，影響了大部分客源的到來(lái)。囿于經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的不完全自主，旅游大世界沒(méi)有得到充分的放權(quán)，積極性和創(chuàng)造性有所限制。目前有3路、17路、28路、49路、82路公交線路通達(dá)至此。另外，旅游大世界的水電管線除了會(huì)所之外都是自外商獨(dú)資的濱海假日大酒店引出，其建筑配套的獨(dú)立性不強(qiáng)，受到第三方的制約。 圖 215 消費(fèi)者對(duì)旅游大世界的評(píng)價(jià) 旅游休閑綜合體——旅游大世界未來(lái)的發(fā)展方向之一在對(duì)知曉旅游大世界的消費(fèi)者（主要是市民）進(jìn)行追加關(guān)于“你希望22 / 95旅游大世界成為什么樣的業(yè)態(tài)”的問(wèn)題時(shí)，％的市民表示不知道，％的月收入達(dá)到30005000元，％的達(dá)到5000元以上，但他們強(qiáng)烈希望煙臺(tái)市能夠有更多的購(gòu)物區(qū)域和休閑區(qū)域。20 / 95 圖 212 市民及游客對(duì)服務(wù)業(yè)服務(wù)態(tài)度的評(píng)價(jià) 旅游大世界的市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā)，品牌形象有待建立旅游大世界在整個(gè)調(diào)研區(qū)域的消費(fèi)者（游客、市民、大學(xué)生）中具有一定的知名度，但是這種知名度僅停留于知道名字的層面，對(duì)于大世界還沒(méi)有深入的認(rèn)知，如旅游大世界是經(jīng)營(yíng)什么業(yè)務(wù)的、旅游大世界能夠提供的產(chǎn)品及服務(wù)等等。 圖 28 煙臺(tái)萊山迎春大街商業(yè)區(qū)主要商業(yè)體分布（3）煙臺(tái)旅游大世界不在芝罘區(qū)主要商場(chǎng)（見(jiàn)圖 29） 、超市（見(jiàn)圖210）分布聚集區(qū)，人氣、商業(yè)氣氛短期難以升溫。旅游大世界16 / 95（4）煙臺(tái)市區(qū)十二五期間，計(jì)劃推行濱海一線旅游整合開(kāi)發(fā)方案，分步建設(shè)十二大主題組團(tuán)（見(jiàn)圖 27） ，打造立體化濱海旅游景區(qū)。通過(guò)品牌招商、新引進(jìn)國(guó)內(nèi)外各類(lèi)一、二線大品牌百余個(gè)，形成以高端品牌為主、高中品牌兼顧、時(shí)尚品牌齊全的經(jīng)營(yíng)格局，年銷(xiāo)售額達(dá)到 10 億元，成為煙威地區(qū)客流量最大的百貨店，也是集購(gòu)物、餐飲、健身、影視、娛樂(lè)五大功能于一體的消費(fèi)中心，因此是我們最有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之一。交通樞紐區(qū) 城市主干道、濱海通道快速交通網(wǎng)。芝罘商圈具有環(huán)境優(yōu)美、商業(yè)繁華的特點(diǎn)，已形成功能較為齊全、集購(gòu)物、餐飲、休閑、旅游、金融、商務(wù)、信息等為一體的市級(jí)商業(yè)功能區(qū)。上夼西路餐飲一條街長(zhǎng)約 500 米，稍具規(guī)模的餐飲店約 20 家，以燒烤、海鮮及一些特色餐飲（如川菜、餃子等）為主，其次有酒樓、快餐店等。這為旅游大世界提供了積極穩(wěn)定的客源保證和巨大的發(fā)展空間。分別調(diào)查了煙臺(tái)大學(xué)、魯東大學(xué)、山東工商學(xué)院三所高校，并在密集商業(yè)圈和濱海觀光大道實(shí)施了市民與游客的問(wèn)卷調(diào)查。6 月 10 日6 月 22 日，項(xiàng)目組分析了大量案例資料，進(jìn)行了 7 次項(xiàng)目小組會(huì)議，擬定了項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目考察方案、項(xiàng)目調(diào)研方案。其中，租賃的商戶(hù)較為分散，缺少專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理支持，缺少統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)的市場(chǎng)策劃支持，缺少整體協(xié)同的互惠互利機(jī)制，導(dǎo)致各自為戰(zhàn)，公司無(wú)法對(duì)租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行很好的管理與扶植；而自營(yíng)部分比例相對(duì)較低，業(yè)態(tài)變化頻繁，加之缺少進(jìn)一步的資金投入以及較為低下的管理水平，導(dǎo)致利潤(rùn)水準(zhǔn)嚴(yán)重降低。以 2022 年為例,旅游大世界主營(yíng)業(yè)務(wù)收入為 元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)為 元，元，管理費(fèi)用為 元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 元，管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之和遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)嚴(yán)重虧損。在這種情況下，旅游大世界急需專(zhuān)業(yè)化的管理咨詢(xún)公司幫助其進(jìn)行資產(chǎn)整合與管理提升，以實(shí)現(xiàn)煙臺(tái)旅游大世界的健康持續(xù)發(fā)展。為能夠按時(shí)開(kāi)業(yè)，在時(shí)間短缺、沒(méi)有認(rèn)真研究招商籌劃的前提下，倉(cāng)促招商，過(guò)度強(qiáng)調(diào)符合旅游功能，缺少定位的合理性與可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃。2022 年 7 月，為促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展，煙臺(tái)市政府將該資產(chǎn)劃歸煙臺(tái)市旅游局，于 2022 年 1 月將煙臺(tái)會(huì)展中心更名為煙臺(tái)旅游大世界有限公司。工程從施工到竣工，用時(shí) 4 個(gè)月，速度與質(zhì)量之間的矛盾突出。事實(shí)證明，局部的業(yè)態(tài)調(diào)整根本無(wú)法徹底解決旅游大世界目前的債務(wù)及持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。1 / 95煙臺(tái)旅游大世界經(jīng)營(yíng)管理診斷及改善對(duì)策202211100 / 95目 錄第一部分 ...................................................................................................................................................1導(dǎo)讀 ...........................................................................................................................................................2 ...............................................................................................................................................4 項(xiàng)目由來(lái) ........................................................................................................................................4 項(xiàng)目背景 ................................................................................................................................4 項(xiàng)目訴求 ................................................................................................................................6 項(xiàng)目進(jìn)程 ........................................................................................................................................8 項(xiàng)目接觸 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目考察 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目調(diào)研 ................................................................................................................................8 項(xiàng)目分析 ................................................................................................................................9 項(xiàng)目定位 ........................................................................................................................................9 .............................................................................................................10 宏觀環(huán)境分析 ..............................................................................................................................10 社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力分析 ..................................................................................................................10 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀 ..............................................................................................................................11 項(xiàng)目周邊情況 ..............................................................................................................................13 商業(yè)區(qū)位 ..............................................................................................................................13 客源定位 ..............................................................................................................................14 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 ......................................................................................................................15 世茂百貨 ..............................................................................................................................15 百盛購(gòu)物中心 ......................................................................................................................15 振華購(gòu)物中心 ......................................................................................................................16 振華國(guó)際廣場(chǎng) ......................................................................................................................16 項(xiàng)目機(jī)會(huì)與威脅分析 ..................................................