【正文】 納稅人在市區(qū)的，為7%，在縣城的，為5%，其他為1%。開設(shè)住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以棟為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分賬。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和服務(wù)企業(yè)的利潤?；I集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；前五項為雙半，后兩項為雙三分之二。1物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。第七章 物業(yè)管理制度與政策物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的；物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、刮泥，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。在建工程抵押權(quán)登記的其他事項在房屋登記薄上予以登記后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放在建工程抵押登記證明。申請人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。1土地登記的種類答：土地總登記，在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行全面登記，應(yīng)當(dāng)發(fā)布通告。1預(yù)告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。房地產(chǎn)登記的目的和意義答：保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益；保證交易安全，減少交易成本；為房地產(chǎn)管理奠定基礎(chǔ)；為城市規(guī)劃、建設(shè)、管理提供科學(xué)依據(jù)。其權(quán)利和義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)；抵押人死亡或失蹤后，其繼承人或代管人繼續(xù)履行原抵押合同；抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有；以公益事業(yè)為目的的單位，可以以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押；訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。2房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門備案，提交下列材料文件。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，逾期不行使的，解除權(quán)消滅。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。不得出現(xiàn)融資或表現(xiàn)融資內(nèi)容，不得含有升值或投資回報的承諾；涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)載明銀行名稱、貸款額度、年限。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以核驗的結(jié)論為依據(jù)。該證書有效期1年。2下列工程必須實施監(jiān)理答：國家重點建設(shè)工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。2國務(wù)院建設(shè)行政主管部門對全國的建設(shè)工程質(zhì)量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)全國竣工驗收的監(jiān)督管理工作。拆遷當(dāng)事人另行委托評估機(jī)構(gòu)評估的，受委托估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價報告。拆遷估價一般采用市場比較法，估價報告必須由專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。注冊建筑師不得同時受聘于兩個或兩個以上設(shè)計單位，設(shè)計單位出具的設(shè)計圖紙須由負(fù)責(zé)該項目的注冊建筑師簽字。建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、放線及驗線制度、建設(shè)工程的竣工驗收、竣工資料的報送。批后管理主要是按照規(guī)劃實施監(jiān)督檢查體系對違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。城市規(guī)劃的基本內(nèi)容答：城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。若需要土地時，政府按照協(xié)議供應(yīng)等價土地。2劃撥土地使用權(quán)的范圍答：國家機(jī)關(guān)、軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利項目；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。土地租賃合同可以轉(zhuǎn)讓。1國有建設(shè)用地使用權(quán)合同的解除答：在簽訂出讓合同后，使用者延期付款超過60日，經(jīng)催交仍不能支付的，土地管理部門有權(quán)解除合同。1國有建設(shè)用地使用權(quán)終止答：使用權(quán)屆滿，連權(quán)帶物無償收回；土地滅失；使用者拋棄。土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證書。建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押，并訂立書面合同，使用期限不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。超過使用期限，不退地又不再次申請的，按違章用地處理。取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的途徑主要有四種：國家出讓、行政劃撥、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃。1房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實施、信息共享”的原則進(jìn)行，各級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織所轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)信息檔案系統(tǒng)的建設(shè)和管理工作。1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人注銷注冊答：有下列情況的，由原注冊機(jī)構(gòu)注銷注冊：不具有完全民事行為能力、受刑事處罰、離崗2年、在兩個以上機(jī)構(gòu)同時工作、嚴(yán)重違反職業(yè)道德和經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)定。共同對考試進(jìn)行檢查、監(jiān)督和確定合格標(biāo)準(zhǔn)。獨家代理的不超過3%。房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容答：房地產(chǎn)中介包括咨詢、估價和經(jīng)紀(jì)三大類。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應(yīng)到登記機(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。目前，我國是開發(fā)經(jīng)營業(yè)占主體地位。房地產(chǎn)基本制度與政策第一章 房地產(chǎn)法律法規(guī)概述房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)關(guān)系答：建筑業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是第三產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)與建筑業(yè)是甲方與乙方的關(guān)系。房地產(chǎn)法的概念答：狹義的房地產(chǎn)法指《城市房地產(chǎn)管理法》房地產(chǎn)法調(diào)整的對象答：房地產(chǎn)法調(diào)整對象包括房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系、房地產(chǎn)交易關(guān)系、房地產(chǎn)行政管理關(guān)系和物業(yè)管理關(guān)系。房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的管理主要從市場準(zhǔn)入抓起，采取資格認(rèn)證、資質(zhì)分級和日常監(jiān)督相結(jié)合的管理措施；而對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)咨詢則主要通過行業(yè)組織自律的方式進(jìn)行自我管理。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)可分為房地產(chǎn)居間、代理和主要以代理為主兼有行紀(jì)色彩的房地產(chǎn)包銷等。經(jīng)濟(jì)特區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的30%房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)管理主要包括承辦業(yè)務(wù)管理、中介服務(wù)行為的管理和財務(wù)管理（收費管理）。協(xié)理從業(yè)資格考試：全國統(tǒng)一大綱，但不統(tǒng)一命題，由各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試。1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員技術(shù)能力、權(quán)利與義務(wù)答：應(yīng)有豐富專業(yè)知識、熟悉法律、熟悉環(huán)節(jié)、經(jīng)驗豐富、會外語；權(quán)利：依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)；加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位任職；指導(dǎo)協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同；要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；拒絕違法指令、執(zhí)行業(yè)務(wù)并獲得傭金。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織建立一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)，中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會為房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的系統(tǒng)管理部門，負(fù)責(zé)一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員信用檔案的日常管理工作。征收和征用答：征收，國家強(qiáng)制性行為，必須服從。《物權(quán)法》對建設(shè)用地作了如下規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利利用該土地建制建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施。建設(shè)用地審查報批程序答：用地預(yù)審、申請用地、上報審批、組織實施、頒發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》臨時用地分兩類：一是工程建設(shè)施工臨時用地；二是地質(zhì)勘查過程中的臨時用地。集體土地不經(jīng)征收不得出讓。1土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前1年向土地管理部門提出申請。土地管理部門延期交付土地超過60日的，使用者有權(quán)解除合同，政府原因的，雙倍返還定金，退還已付地價款。承租人可以將使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。2劃撥土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓：一是受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金；二是不辦理手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方將收益中的土地收益上繳國家。由政府造成的閑置，按照實際交款額比例折算，比例內(nèi)繼續(xù)使用，比例之外由政府收回。詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。注冊建筑師是指依法取得注冊建筑師證書并從事房屋建筑設(shè)計及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。1注冊結(jié)構(gòu)工程師，取得注冊證書，從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁、塔架等工程設(shè)計專業(yè)技術(shù)人員。1設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置。拆遷估價人員應(yīng)實地查勘，做好記錄，拍攝影像資料，由估價人員、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。2工程投資額在30萬以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在24小時以內(nèi)想當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門和其他有關(guān)部門報告。工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可視企業(yè)經(jīng)營情況，延長證書有效期，但延長期不得超過2年。四是對給購房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只含直接損失，不含精神損失。不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)事項的承諾。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓答：以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)的資金額占全部開發(fā)投資總額不足25%；屬于成片開發(fā)土地的，未形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件；司法機(jī)