【正文】 企業(yè)所得稅稅率為25%。城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。經業(yè)主大會同意，維修資金可用于購買國債。2住宅專項維修資金交存標準：每平米造價的5%8%。執(zhí)行簡單，利于小型服務公司采用。應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。投標人少于3個或住宅規(guī)模較小的，可以采取協(xié)議方式；再次續(xù)聘物業(yè)也常采用議標方式。1業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議，定期一般每年一次。1籌備組做好以下四項工作：確定首次大會時間、地點、形式和內容；參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；確認業(yè)主身份，確定投票權數；確定業(yè)委會候選人產生辦法及名單。有四個環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。物業(yè)管理的策劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定臨時管理規(guī)約及有關制度、選聘服務業(yè)服務企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化?？梢怨_查詢的信息包括：房屋自然狀況，房屋權利狀況，比如他項權利設定時間、類比、期限，以及司法查封情況以及登記機關對權利的其他記載。2房屋登記費向申請人收取。2已經登記的在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷登記。房屋登記機構應當根據房屋登記薄的記載，繕寫并向權利人發(fā)放房屋權屬證書。1辦理房屋登記，要經過申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等程序。土地變更登記土地注銷登記。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以想申請人請求損害賠償。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當登記的，自記載于不動產登記薄時發(fā)生效力。不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款比例收取。屬地管理原則。契據登記制又稱法國登記制，登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài)；登記只有公示力而無公信力，不經過登記，只在當事人中產生效力，不能對抗第三人。2抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與漸少的價值相應的擔保；抵押人不肯恢復價值或不提供擔保的，抵押權人有權要求提前清償債務。2房地產抵押的一般規(guī)定。出租共有房屋的，提交共有權人同意出租的證明。2租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應在租賃期限屆滿前3個月提出，重新簽訂租賃合同。1由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，出賣人應當承擔違約責任答：合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；合同標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內；標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內。1出賣人延遲交付房屋或買受人延遲支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的應予支持。1房地產開發(fā)企業(yè)中途變更規(guī)劃、設計，應當在變更確立之日起10日內書面通知買受人。1房地產開發(fā)企業(yè)申請 辦理商品房預售許可證，應當提交下列材料答：商品房預售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；土地使用權證書，建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明；工程施工合同及關于施工進度的說明；商品房預售方案；其他資料。對劃撥土地使用權的轉讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質，由轉讓方上繳土地收益或做其他處理。稅務機關在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，按不低于稅收機關確認的價格繳納稅金后，房地產管理部門方可為其辦理房地產交易手續(xù)，核發(fā)權屬證書。尚未實現(xiàn)的物業(yè)內容，要注明；涉及評估的，應注明評估單位、估價師、時間。下列情況禁止發(fā)布廣告答：在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；司法機關查封、或以其他形式限制房地產權利的；預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；權屬有爭議的；違反國家有關規(guī)定建設的；不符合工程質量標準，驗收不合格的4房地產廣告的要求答：房地產廣告中涉及所有權和使用權的，其基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間；價格，是實際價格，明示有效期；距離，是實際距離，不是時間距離；規(guī)劃或建設中的市政條件，應注明；面積，應標明是建筑面積或使用面積涉及裝修的，要真實。確屬主體質量不合格的，消費者有權要求退房或換房。3對質量不合格的房地產開發(fā)項目的處理中應注意的幾個問題答：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是辦理之后。3投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的投資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者收益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。3設立房地產開發(fā)企業(yè)應符合下列條件答：有符合公司法登記的名稱和組織機構；有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬以上；有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律規(guī)定的其他條件。未經監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。2監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。2房屋建筑工程的最低保修期限為：答：地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年； 裝修工程為2年。既不開工又不申請延期或延期超過延期次數、期限的，施工許可證自行廢止。2申領建筑工程施工許可證的條件答：已經辦理該建筑工程用地的批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設工程規(guī)劃許可證；施工場地已經具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已經規(guī)定進行了審查；有保證工程質量和安全的具體措施；按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已經委托監(jiān)理；建設資金已經落實。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影像。受托估價機構不得轉讓受委托的業(yè)務。作為拆遷人和拆遷主管部門無權認定。一是要認定抵押的有效性；二是應當及時通知抵押權人；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款錢必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照清償順序清償。貨幣補償的金額，以房地產市場評估價格確定。也分為一級和二級，注冊期3年，期滿前30日內申請延期注冊，一級不受工程規(guī)模和工程負責程度限制。只有注冊的建筑師才能以注冊建筑師的名義從事設計業(yè)務活動。注冊建筑師制度包括嚴格的資格審查與考試制度、注冊制度和相應的管理制度。以出讓方式取得土地使用權的項目確定項目——簽訂土地使用權出讓合同——到規(guī)劃部門領取建設用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效。城市規(guī)劃的實施答：城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分。城市總體規(guī)劃期限一般是20年，還應當對城市更長遠的發(fā)展做出預測性安排。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2已經辦理審批手續(xù)的非農業(yè)建設占用耕地，1年以上未動工建設的，繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，政府無償收回使用權。2閑置土地的認定答：未約定動工日期，國有土地有償使用合同生效或建設用地批準書頒發(fā)后滿1年未動工建設的；已動工，但面積不足三分之一或投資額不足25%，未經批準中止開發(fā)滿1年；其他情形?？梢猿鲎猓悍慨a所有權人出租房屋，應將租金中的土地收益上繳國家。取得劃撥土地使用權，必須經政府核準并辦理手續(xù)。轉租——使用權仍有原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關系?？刹捎谜袠?、拍賣或者雙方協(xié)議的方式出租；短期租賃期限一般不超過5年，長期租賃期不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。1國有建設用地使用權出讓管理答：管理權限——國有土地使用權的出讓由市、縣人民政府負責，土地管理部門實施；出讓金繳納——土地使用者簽訂出讓合同后60內支付全部出讓金。用地單位改變用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更合同調整地價款。住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。1國有建設用地使用權的收回答：使用權屆滿；提前收回，有補償；使用者不履行合同；司法機關收回。土地使用權出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關于權利義務的經濟關系，具有平等、資源、有償、有限期的特點。土地使用權出讓也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷；經出讓取得土地使用權的單位和個