【正文】 如此城市的房價降下來了，擁堵緩解了，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來，農(nóng)村也就富裕了。而不是沿用原來的土地制度，建設用地必須申請使用國有土地，并將集體土地征收為國有土地后才使用，把土地收益的大部分留給政府，把損失留給農(nóng)民。集體土地不能自由流轉(zhuǎn)，集體土地的轉(zhuǎn)讓價格低廉，集體土地被征收補償?shù)土?、而且農(nóng)民個人得到的很少，申請集體建設用地手續(xù)復雜等。其實將農(nóng)村納入到城市中，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，將會迎來社會發(fā)展的新紀元。那么現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民不能買農(nóng)村宅基地的問題，就順利的解決了。土地的所有權(quán)屬于國家，但是土地的用途還是進行明確區(qū)分：農(nóng)用地、建設用地和未利用地等，甚至可以更加細分。實行股份合作制，農(nóng)民擁有土地股份權(quán)，不再實際占用土地。三、法律對策及立法建議　　對集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，人們做了很多研究，目前主要存在三種學說：轉(zhuǎn)讓權(quán)利說。以租代征土地的使用人通常都是憑關系才拿到該地的使用權(quán)，那么就不排除地方政府收受好處的嫌疑。但是農(nóng)民自己在農(nóng)村的房子是不可以隨意轉(zhuǎn)讓給城市居民的，這是不是在一定程度上限制了農(nóng)民對自己財產(chǎn)的處置權(quán)利？所以是非常不合理的，也嚴重侵犯了農(nóng)民的權(quán)利?！　「鶕?jù)通說及國務院的規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不能購買農(nóng)村宅基地。目前法院認定城鎮(zhèn)居民購買宅基地及房屋的買賣合同是無效的，但是判決書都沒有直接引用法律法規(guī)?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。不過，宅基地土地使用證無法“過戶”，只是在變更欄注明，“房屋出售給李玉蘭使用”?！　τ诂F(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房的處置，我們建議對于沒有經(jīng)過規(guī)劃、審批的小產(chǎn)權(quán)房，大部分應當補辦手續(xù)，極少數(shù)質(zhì)量存在問題的予以拆除?！　∪魏问挛锒际怯袃擅嫘缘模‘a(chǎn)權(quán)房也不例外。⑦不能貸款，購買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付清。在用經(jīng)濟實力說話的今天，這些中低收入者選擇小產(chǎn)權(quán)房，更多是無奈，而不是不懂法律。不符合規(guī)定的，不得批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地。2008年1月3日，國務院下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）利用農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)建設，必須符合規(guī)劃，納入年度計劃，并依法審批。農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設用地范圍內(nèi)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準。一、集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)定集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念　　集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指鄉(xiāng)鎮(zhèn)村各級農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個人依據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)相分離的原則，將農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、聯(lián)營、作價入股等方式，有償轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人使用的行為，其實質(zhì)是土地使用權(quán)主體的變更。土地根據(jù)用途分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地。建立一元化的國有土地制度談談建立一元化的國有土地制度——集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)引發(fā)的思考作者奚正輝內(nèi)容摘要　　本文首先闡述了集體土地的分類，集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概念，流轉(zhuǎn)的條件及程序，非法流轉(zhuǎn)的后果，及目前國家對集體土地流轉(zhuǎn)的政策規(guī)定。所以集體土地也可以分為三種：集體農(nóng)用地、集體建設用地、集體未利用地。集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件及程序　　有權(quán)申請使用集體建設用地的只有三種情況：興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設。最后，建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。引導新辦鄉(xiāng)村工業(yè)向建制鎮(zhèn)和規(guī)劃確定的小城鎮(zhèn)集中。未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批，國家機關工作人員批準通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法批地行為；單位和個人擅自通過“以租代征”等方式占地建設的，屬非法占地行為，要依法追究有關人員的法律責任。嚴格禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地，嚴格禁止“以租代征”將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地。二、當前集體建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的熱點及評析小產(chǎn)權(quán)房法律問題研究　　所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)。只有買到能夠滿足自己居住需求的房屋，才能安居樂業(yè)，居民的幸福指數(shù)才會提高。⑧物業(yè)管理水平差，有些房屋甚至沒有物業(yè)管理。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，也的確解決了部分中低收入家庭的居住問題。有的開發(fā)商應補繳一定的出讓金，住戶則補繳一定的費用。2006年12月，原房主馬海濤要求原價收回住房遭到拒絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、收回房子。農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。筆者認為判決買賣合同無效是欠妥的，而目前擁有宅基地的城鎮(zhèn)居民還是大量存在的。若城鎮(zhèn)居民確有需求，筆者建議暫時采用租賃的方式，租賃宅基地及地上房屋，租賃期限可以適當長一些。以租代征集體土地的評析　　筆者遇到過多起以租代