【正文】 《公司房地產(chǎn)工程合同管理辦法》執(zhí)行。，如果不同投標(biāo)單位的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果相同或很相近，其中與甲方在類似工程中有過(guò)良好合作關(guān)系的投標(biāo)單位可考慮其在企業(yè)實(shí)力（信譽(yù)、項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)、施工經(jīng)驗(yàn)）方面的綜合評(píng)標(biāo)權(quán)重，填報(bào)《公司工程評(píng)標(biāo)、定標(biāo)評(píng)審表》，在同等條件下，優(yōu)先中標(biāo)。標(biāo)底做為評(píng)標(biāo)的重要依據(jù)，應(yīng)力求準(zhǔn)確、全面，不得漏項(xiàng)。 合格承包人資格（并非終身制），每隔一定時(shí)間應(yīng)對(duì)其進(jìn)行重新評(píng)審。但下列情況除外：（1）金額在5萬(wàn)元以下的工程可按照貨比三家、合理低價(jià)的原則，經(jīng)詳細(xì)填寫(xiě)《考察承包人結(jié)果審批表》，報(bào)公司招標(biāo)工作小組批準(zhǔn)后確定承包人；（2）某項(xiàng)工程已經(jīng)過(guò)集團(tuán)審批確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系；（3）某些政府壟斷工程。目標(biāo)成本科目分類成本科目主要包含內(nèi)容一土地獲得價(jià)款　1政府地價(jià)及市政配套費(fèi)土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)、大市政配套費(fèi)、契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等2合作款項(xiàng)補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等3紅外線市政設(shè)施費(fèi)紅外線道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)4拆遷補(bǔ)償費(fèi)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等二開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)　1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)　　勘測(cè)丈量費(fèi)水文、地質(zhì)、文物和地基勘查費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、釘線費(fèi)、施工放線費(fèi)、竣工面積丈量費(fèi)等規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。如在月內(nèi)出現(xiàn)影響成本50萬(wàn)元以上的重大事項(xiàng)，變化發(fā)生的責(zé)任部門應(yīng)及時(shí)向成本部提供相關(guān)資料，成本部及時(shí)計(jì)算相應(yīng)成本變化金額和原因，向公司總經(jīng)理和分管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)；包括營(yíng)銷費(fèi)、資本化利息、物業(yè)基金等的控制。各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原則不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，原則是偏差不應(yīng)太大。目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，目標(biāo)成本測(cè)算表必須附詳細(xì)的產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)及部品標(biāo)準(zhǔn)（施工圖預(yù)算階段）說(shuō)明書(shū)。實(shí)施方案階段：實(shí)施方案確定后五個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)《項(xiàng)目成本測(cè)算表》進(jìn)行細(xì)化和修訂。《動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》反映各成本項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作．房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合． 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況． 責(zé)任成本體系目在加強(qiáng)不同專業(yè)．不同流程之間的合作和溝通．形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系． 責(zé)任成本體系組成要素 責(zé)任主體：以公司設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體．在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門?！舭唇ㄖ娣e征（或補(bǔ)償）時(shí)：按成本核算對(duì)象的建筑面積來(lái)分?jǐn)偂?－4“待攤費(fèi)用“科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。5－2“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“科目：歸集和分配與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與樓盤(pán)推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開(kāi)盤(pán)前費(fèi)用支出。對(duì)于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計(jì)、裝修以及家具、家私等費(fèi)用，可收回部分從總費(fèi)用中扣除。（2） 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。（2） 增榮費(fèi)包括水、電、煤氣增榮費(fèi)三）“三通一平”費(fèi)：1） 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用2） 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。五） 拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)?！粢豁?xiàng)目有裙房、公寓、寫(xiě)字樓等不同功能的，在按期（區(qū)）劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。1－3 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算方法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及公司成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受公司監(jiān)督。 甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用 應(yīng)在工程承包合同中便明確由乙方承擔(dān)． （七）工程結(jié)算管理 工程竣工結(jié)算應(yīng)具備以下基本條件； ◆ 符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定： ◆ 具備完整有效的質(zhì)量評(píng)定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗(yàn)收資料； ◆ 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備； ◆ 工程遺留問(wèn)題已處理完畢： ◆ 施工單位結(jié)算書(shū)按投求編制，所附資料齊全。 3）、應(yīng)按工程實(shí)際進(jìn)度合理安排采購(gòu)數(shù)量和具體進(jìn)貨時(shí)間，防止積壓或造成窩工現(xiàn)象． 4）、甲供材料、設(shè)備的采購(gòu)必須進(jìn)行廣泛詢價(jià)，貨比三家，也可在主要設(shè)備和大宗建材采購(gòu)上采用招標(biāo)方式．在質(zhì)量、價(jià)格、供貨時(shí)間均能滿足要求的前提下，應(yīng)比照以下列條件擇優(yōu)確定供貨單位： ◆ 能夠?qū)嵭匈d銷或定金較低的供貨商： ◆ 愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價(jià)的供貨商： ◆ 能夠到現(xiàn)場(chǎng)安裝，接受驗(yàn)收合格后再付款的供貨商； ◆ 售后服務(wù)和信譽(yù)良好的供貨商。應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交《立項(xiàng)價(jià)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)。計(jì)劃管理各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：u 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；u 期間費(fèi)用計(jì)劃；u 降低成本技術(shù)組織措施什劃。熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。 逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。 組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)．尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。 （二）成本監(jiān)控的要求 制度建設(shè)l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：u 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；u 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法）： u 招、投標(biāo)管理制度；u 合同管理制度；u 工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度；u 預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算．款項(xiàng)撥付僧理制度．u 費(fèi)用控制制度；u 材料設(shè)備管理制度。信息交流 應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：u 項(xiàng)目基本情況；u 按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；u 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；u 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：u 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；u 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 凡投資額超過(guò)人民幣1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： ◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表． ◆ 工程、預(yù)算部門會(huì)同監(jiān)理人員 對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料： ◆ 預(yù)算部門整理復(fù)核工程價(jià)值量 ◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任。制定本單位的成本管理制度或管理辦法．在實(shí)際工作中不斷完善，并備案． 本制度未涉及到的內(nèi)容或未盡事項(xiàng)．應(yīng)按照國(guó)家和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五步：編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。（2） 在同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開(kāi)竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。成本項(xiàng)目一般包括系列六項(xiàng)：1） 土地獲得價(jià)款2） 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)3） 主體建筑工程費(fèi)4） 主體安裝工程費(fèi)5） 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)6） 園林環(huán)境工程費(fèi)7） 配套設(shè)施費(fèi)8） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)4－2各成本項(xiàng)目的開(kāi)支范圍如下：土地獲得價(jià)款指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：二） 政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)等其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)等。三） 門窗工程主要包括室外門窗、戶門、防火門的費(fèi)用四） 公共部位精裝修費(fèi)主要包括大堂、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用五） 戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“ 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置兒童游樂(lè)設(shè)施車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及與項(xiàng)目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的費(fèi)用支出。各級(jí)明細(xì)科目的詳置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”在各級(jí)明細(xì)科目下，在按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。費(fèi)用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提。再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路,廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配,然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路,廣場(chǎng)等共用場(chǎng)所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配,計(jì)入房屋等成本核算的開(kāi)發(fā)成本。關(guān)于借貸費(fèi)用資本化◆借貸費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工其間不包括在內(nèi)；◆可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；◆可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將貸款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清、具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)累計(jì)投資額，各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)?。建設(shè)項(xiàng)目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項(xiàng)目成本的控制線，由各分項(xiàng)目標(biāo)成本組成。目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求項(xiàng)目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計(jì)階段，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、成本、工程、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，完成“項(xiàng)目定位階段的全成本測(cè)算“。并按已完成的經(jīng)驗(yàn)和“責(zé)任成本體系”的要求，編制正式的《目標(biāo)成本控制責(zé)任書(shū)》，并以此指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用使用與管理。在本過(guò)程中可使用價(jià)值功能分析法得到最優(yōu)的方案。開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)用控制：目標(biāo)、責(zé)任部門、控制指標(biāo)、控制手段和要點(diǎn)。目標(biāo)成本的執(zhí)行在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由成本管理部每月出一份《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月評(píng)估》，包括各成本項(xiàng)目的變化情