【文章內(nèi)容簡介】 自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)二） 室外采暖系統(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用三） 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站四） 室外消防系統(tǒng)費主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站五） 室外智能化系統(tǒng)費主要包括電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)停車管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控照明系統(tǒng)園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：1） 環(huán)境設(shè)計費2） 綠化建設(shè)費：區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出3） 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等4） 道路、廣場建造費、道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等5） 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門6） 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈7） 室外背景音樂8） 室外零星設(shè)施：各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其受益權(quán)補屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：（1） 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等設(shè)施的支出。（2） 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。（3） 開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。（4） 對于產(chǎn)權(quán)。收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊Ｈ玳_發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如“ 游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施業(yè)主會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置兒童游樂設(shè)施車站建造費：土建、設(shè)備、各項設(shè)施開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與項目推廣銷售有關(guān)但發(fā)生在樓盤開盤前的費用支出。一） 工程管理費1）工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2）預(yù)結(jié)算編審費：為編制、審查施工圖概算、預(yù)算、結(jié)算所支付的費用3）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的行政費4）施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎5）質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關(guān)質(zhì)檢費。二）營銷推廣費項目開盤前發(fā)生的廣告、策劃、樣板間、賣場建設(shè)、售樓書、模型等所有營銷推廣費用，主要包括：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務(wù)費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設(shè)計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設(shè)計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他三）資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失、減去利息收入和匯兌受益的凈額。四）物業(yè)管理完善費包括按應(yīng)撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他的專項基金。期間費用期間費用包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類，均不屬于房地產(chǎn)的制造成本范疇，其科目設(shè)置、歸集內(nèi)容、核算程序詳見《費用核算辦法》。三類期間費用與“開發(fā)間接費”均由聯(lián)系和區(qū)別，詳細(xì)界定與核算辦法詳見《用核算辦法》四、 會計科目與帳簿設(shè)置5－1“開發(fā)成本”科目：核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。各級明細(xì)科目的詳置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”在各級明細(xì)科目下，在按各成本核算對象設(shè)立核算項目，成本核算對象可分層次設(shè)立。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。**項目 在建一期 住宅 裙樓 地下室 在建二期待開發(fā)土地跨期待分?jǐn)偝杀卷椖块_工前，所有成本均在成本核算對象’待開發(fā)土地“中核算；項目開工后，將已開工部分逐期自”待開工土地“中轉(zhuǎn)入”在建*期“。5－2“開發(fā)間接費“科目：歸集和分配與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及與樓盤推廣銷售有關(guān)并發(fā)生在開盤前費用支出。這類費用先歸集，再并按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。各級明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表“。5－3“預(yù)提費用“科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。費用預(yù)提的時間：一般在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。費用預(yù)提金額的確定：以電算化成本信息系統(tǒng)中的動態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。對于預(yù)提費用，也可不作帳務(wù)處理。在自定義資產(chǎn)負(fù)債表中，預(yù)提費用直接取帳套中“開發(fā)成本各成本核算對象的貸款余額“，存貨取帳套”開發(fā)成本各成本核算對象的借方余額“。5－4“待攤費用“科目：按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費用。5－5“開發(fā)產(chǎn)品“科目：核算已開發(fā)完成并驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本。各單位在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品“核算的同時，應(yīng)收集、整理具體到每戶的可售面積構(gòu)成、銷售及其回款情況的詳細(xì)資料。六、成本費用的歸集與分配土地獲得價款一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在“土地獲得價款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩椖窟M(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對象間分配；也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。有關(guān)分配方法為：◆ 按占地面積計征地價、進(jìn)行補償、繳納市政配套費時：方法一: 先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到小區(qū)。再將分配到小區(qū)內(nèi)的土的成本,按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對象和道路,廣場等共用場所的占地面積進(jìn)行直接分配,然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路,廣場等共用場所的占地面積的土地成本,按房屋等成本核算對象的占地面積進(jìn)行間接分配,計入房屋等成本核算的開發(fā)成本。 房屋等成本核算對象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù),即為該房屋等成本核算對象應(yīng)承擔(dān)的土地成本.方法二。 也可將共用占地面積分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓ο蟮恼嫉孛娣e上, 房屋等成本核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成本來分配?！舭唇ㄖ娣e征（或補償）時：按成本核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂ｉ_發(fā)前期準(zhǔn)備費，主體建筑工程費，社區(qū)管網(wǎng)工程費，園林環(huán)境工程費，配套設(shè)施費。能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應(yīng)成本項目；應(yīng)由兩個或兩個以上的成本核算對象負(fù)擔(dān)的費用，可通過各成本項目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩椖窟M(jìn)行歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各成本核算對象。開發(fā)間接費◆應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”科目分項目歸集開發(fā)間接費的實際開發(fā)數(shù)，在每月末，根據(jù)實際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各開發(fā)項目的各成本核算對象。 ◆不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費。關(guān)于借貸費用資本化◆借貸費用資本化的期限：自開發(fā)投入起至完工交付日止的貸款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工其間不包括在內(nèi)；◆可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出，匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；◆可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將貸款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清、具體用途的借款費用，可采用各項累計投資額，各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項目間分?jǐn)偂０?、附：“開發(fā)成本”科目編號一覽表科 目 名 稱　編號（略）開發(fā)成本土地獲得價款政府地價及市政配套費合作款項紅線外市政配套費拆遷補償費開發(fā)前期準(zhǔn)備費勘察設(shè)計費勘查丈量費規(guī)劃設(shè)計費建筑研究用房報批報建費政府報批報建費增容費三通一平費臨時道路　臨時用電　　臨時用水　　場地平整費　　臨時設(shè)施費　　臨時圍墻　　臨時辦公室　　臨時場地占用費　　臨時圍板　主體建筑工程費　　基礎(chǔ)工程　　土方　　護(hù)壁(坡)　　樁基　　樁基檢測　　降水　　結(jié)構(gòu)及粗裝工程　　門窗工程　　室外門窗　　戶門　　防火門　　公共部位精裝修　　大堂精裝修　　樓梯間精裝修　　屋面精裝修　　外立面精裝修　　室內(nèi)裝修　　廚房精裝修　　衛(wèi)生間精裝修　　廳房精裝修　　陽臺、 目的為提高公司成本管理水平 形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的成體系 特制定本管理指引。二、方法與過程控制 責(zé)任成本體系釋義 地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程．各個專業(yè)過程所確定，形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 房地產(chǎn)成本管理效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運作．房地產(chǎn)成本管理依賴于各環(huán)節(jié)之間有機協(xié)調(diào)與配合． 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況． 責(zé)任成本體系目在加強不同專業(yè)．不同流程之間的合作和溝通．形成分工負(fù)責(zé)、有機協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系． 責(zé)任成本體系組成要素 責(zé)任主體：以公司設(shè)計、工程、項目經(jīng)理部、銷售等職能部門為責(zé)任主體．在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門和配合部門。 責(zé)任范圍；建造成本核發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項目劃分責(zé)任范用． 責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨，以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢．各個責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標(biāo)． 反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主．反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項目成本特性．單一反饋高低并不能如實反映成本理性． 評價部門：及時討書并提供反饋指標(biāo)．在各部門發(fā)表自我評價的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理 是否符合成本管理宗旨 發(fā)表評價意見．并形成系統(tǒng)的項目責(zé)任成本分析報告．第四章 目標(biāo)成本管理實施細(xì)則一、 方法與控制目標(biāo)成本釋義目標(biāo)成本是公司基于市場狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營計劃，根據(jù)預(yù)期售價和目標(biāo)利潤進(jìn)行預(yù)先確定的，經(jīng)過努力所要實現(xiàn)的成本指標(biāo)。應(yīng)體現(xiàn)“以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢”的成本管理宗旨。目標(biāo)成本文件分為三個部分：《目標(biāo)成本測算表》《目標(biāo)成本控制責(zé)任書》《動態(tài)成本月評估》?！赌繕?biāo)成本測算表》是反應(yīng)項目的總目標(biāo)成本和分項目標(biāo)成本的金額。建設(shè)項目的總目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本的控制線，由各分項目標(biāo)成本組成。各分項目標(biāo)成本包括各專業(yè)工程造價指標(biāo)及各種費用指標(biāo)?！赌繕?biāo)成本控制責(zé)任書》是對各項目費用的責(zé)任部門及其主要職責(zé)的說明，包括控制內(nèi)容、控制要點和手段，需要注意的已完工程的失敗教訓(xùn)?！秳討B(tài)成本月評估》反映各成本項目的動態(tài)變化情況，分析原因，提出成本控制建議。目標(biāo)成本管理原則市場導(dǎo)向原則：目標(biāo)成本管理以市場為導(dǎo)向，確保目標(biāo)利潤的實現(xiàn)。準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則：目標(biāo)成本指標(biāo)應(yīng)科學(xué)準(zhǔn)確，每項來源都要有充分依據(jù)，保證目標(biāo)成本的權(quán)威性。事前控制原則：目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項目的每一階段，凡事做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項、設(shè)計、施工之前發(fā)現(xiàn)問題，減少無效成本。動態(tài)管理原則：建設(shè)項目的動態(tài)成本要及時與目標(biāo)成本進(jìn)行比較并糾偏，確保建設(shè)項目總成本在目標(biāo)成本控制范圍內(nèi)。目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時間要求項目定位階段：在投資分析和概念設(shè)計階段，根據(jù)可行性研究報告，以及營銷、設(shè)計、成本、工程、財務(wù)等相關(guān)部門互動討論確定的項目定位，完成“項目定位階段的全成本測算“。確定各項費用的計劃金額，包括設(shè)計、報建、環(huán)境配套、營銷費等，并向各費用的負(fù)責(zé)部門交底達(dá)成一致，作為各部門的工作目標(biāo)。主體建安費以設(shè)計部編制的《建設(shè)項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表》為依據(jù)，在五個工作日內(nèi)完成，并根據(jù)測算基礎(chǔ)，提出實施方案設(shè)計階段的成本控制目標(biāo)