【正文】 第一章房地產(chǎn)成本管理制度一、總 則 l、為了增強(qiáng)成本控制力度，降低成本費(fèi)用，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合成本管理的要求和經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，制定本制度。 成本管理的基本原則是：以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過(guò)程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益為目的。成本監(jiān)控的任務(wù)是：遵守國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策，落實(shí)成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)成本管理職責(zé)（一）成本管理部的成本管理職責(zé) 制定、修正成本管理制度，督促、指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)建立完善本單位成本管理制度；并跟蹤、檢查執(zhí)行情況，對(duì)成本實(shí)行制度監(jiān)控。 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出分析、判斷，及時(shí)提供、反饋給企業(yè)管理層作決策參考；保持對(duì)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策和成本管理環(huán)境的了解，協(xié)助房地產(chǎn)公司爭(zhēng)取優(yōu)惠政策、處理有關(guān)政策性問(wèn)題。 組織各方面專業(yè)人士對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察、立項(xiàng)聽(tīng)證，按立項(xiàng)審批程序?qū)彶橥顿Y估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助房地產(chǎn)公司做好項(xiàng)目前期策劃中的成本控制。立項(xiàng)審查的重點(diǎn)是： ◆立項(xiàng)資料是否齊全、規(guī)范； ◆市場(chǎng)定位是否明確、恰當(dāng)； ◆投資成本估算是否經(jīng)濟(jì)、合理； ◆投資回報(bào)是否符合利潤(rùn)目標(biāo)要求； ◆投資風(fēng)險(xiǎn)能否有效控制。 跟蹤、落實(shí)各項(xiàng)目成本計(jì)劃及其執(zhí)行情況，適時(shí)了解各項(xiàng)目成本的實(shí)際構(gòu)成，匯編成本報(bào)表；分析、總結(jié)項(xiàng)目成本控制情況。協(xié)助、督促各開(kāi)發(fā)企業(yè)做好項(xiàng)目操作過(guò)程中的成本控制工作。 建立成本信息監(jiān)控中心，及時(shí)收集各項(xiàng)目成本動(dòng)態(tài)資料，為管理層提供充分、有效的決策依據(jù)，并按要求將有關(guān)意見(jiàn)反饋給各開(kāi)發(fā)企業(yè)。 組織成本管理的信息交流，通過(guò)培訓(xùn)、雙向交流、研修會(huì)等方式，增進(jìn)全員的成本管理意識(shí)，推廣內(nèi)外成本管理經(jīng)驗(yàn)．尋求降低成本的有效途徑，促進(jìn)成本管理水平的提高。 根據(jù)管理的需要，派出審計(jì)小組對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行階段審計(jì)和決算審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計(jì)意見(jiàn)。并結(jié)合項(xiàng)目收益情況，考核項(xiàng)目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投資回報(bào)率等指標(biāo)。 逐步排行成本管理及其信息交流電腦化，搞好成本管理的綜合服務(wù)。（二）各執(zhí)行部門(mén)的成本管理職責(zé)認(rèn)真執(zhí)行成本管理制度，結(jié)合實(shí)際制定本單位成本管理制度，并自覺(jué)接受監(jiān)督。根據(jù)本單位業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況，確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，組織立項(xiàng)調(diào)研、選址和前期策劃，提出立項(xiàng)建議和開(kāi)發(fā)設(shè)想，并按要求提交立項(xiàng)可行性報(bào)告，履行立項(xiàng)審批程序。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，應(yīng)按市場(chǎng)定位和成本估算準(zhǔn)確把握設(shè)計(jì)方案，組織審查設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計(jì)既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識(shí)和要求?？陀^、認(rèn)真地進(jìn)行項(xiàng)目成本費(fèi)用測(cè)算，編制項(xiàng)目成本費(fèi)用計(jì)劃，確定項(xiàng)目及每個(gè)單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制指標(biāo)，落實(shí)降低成本技術(shù)組織措施．遵循基本建設(shè)程序，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)際操作，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員全過(guò)程控制，對(duì)可控成本、變動(dòng)成本和成本異常偏差實(shí)行有效監(jiān)控、保證將成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。正確處理成本、市場(chǎng)、工程質(zhì)量、開(kāi)發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開(kāi)發(fā)周期，嚴(yán)格控制項(xiàng)目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報(bào)，提高投資回報(bào)率。組織項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用核算，及時(shí)、全面、準(zhǔn)確、動(dòng)態(tài)地反映項(xiàng)目成本、費(fèi)用情況，按規(guī)定編報(bào)成本會(huì)計(jì)報(bào)表等有關(guān)資料。堅(jiān)持成本報(bào)告制度，保證成本信息交流的及時(shí)、有效。熟悉、掌握國(guó)家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場(chǎng)需求、預(yù)算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預(yù)見(jiàn)性，努力尋求降低成本費(fèi)用的途徑。定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報(bào)告報(bào)財(cái)務(wù)部。三、房地產(chǎn)成本監(jiān)控（一）成本監(jiān)控系統(tǒng)根據(jù)公司的管理體制 建立以管理監(jiān)控為中心、以操作監(jiān)控為中心的房地產(chǎn)成本監(jiān)控系統(tǒng)。實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下、項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)、各職能部門(mén)具體實(shí)施的運(yùn)行機(jī)制。各監(jiān)控中心應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)成本實(shí)行全過(guò)程監(jiān)控．各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)管理需要和項(xiàng)目實(shí)際情況，設(shè)置審算部、工程部、財(cái)務(wù)部等成本管理職能部門(mén)或崗位，保證成本控制工作的順利進(jìn)行。 （二）成本監(jiān)控的要求 制度建設(shè)l、根據(jù)管理的需要，各房地產(chǎn)公司應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管理制度，并備案：u 成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序；u 計(jì)劃管理制度（包括指標(biāo)、定頒、考核管理辦法）： u 招、投標(biāo)管理制度；u 合同管理制度；u 工程（質(zhì)量、進(jìn)度、監(jiān)理、現(xiàn)場(chǎng)、工程盤(pán)點(diǎn)、期工驗(yàn)收移交）管理制度；u 預(yù)決算（包括概算、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、結(jié)算．款項(xiàng)撥付僧理制度．u 費(fèi)用控制制度；u 材料設(shè)備管理制度。以上制度，各單位可分別制定也可綜合制定。公司應(yīng)不斷總結(jié)成本控制經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，逐步健全、完善公司的房地產(chǎn)成本管理制度。計(jì)劃管理各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，及時(shí)編制成本計(jì)劃，并跟蹤、檢查、考核計(jì)劃的執(zhí)行情況：u 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)劃（按完全成本口徑）；u 期間費(fèi)用計(jì)劃；u 降低成本技術(shù)組織措施什劃。成本計(jì)劃以設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測(cè)和決策為依據(jù)，綜合考慮各種因素進(jìn)行編制，做到目標(biāo)明確、先進(jìn)、可行，盡量數(shù)據(jù)地、圖表化。各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)完善成本考核辦法，確立成本降低率、費(fèi)用節(jié)約額、項(xiàng)目投資回報(bào)率等成本考核指標(biāo)。分析檢查 各開(kāi)發(fā)企業(yè)在成本控制過(guò)程中，應(yīng)定期、按開(kāi)發(fā)階段對(duì)房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進(jìn)行分析，以及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作、分析的重點(diǎn)是：u 計(jì)劃及其執(zhí)行盾況；u 實(shí)際成本與預(yù)算成本、計(jì)劃成本對(duì)比差異及其原因；u 分析棚內(nèi)控制措施、效果、存在問(wèn)題及改進(jìn)意見(jiàn)、對(duì)策；u 評(píng)價(jià)、結(jié)論與揭示。 公司根據(jù)管理需要，應(yīng)按項(xiàng)目就成本控制情況進(jìn)行分析檢查。信息交流 應(yīng)上報(bào)的常規(guī)性成本資料主要包括：u 項(xiàng)目基本情況；u 按會(huì)計(jì)制從規(guī)定應(yīng)編報(bào)的成本核算報(bào)表；u 成本動(dòng)態(tài)情況及其分析資料；u 當(dāng)?shù)卣咝允召M(fèi)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費(fèi)部門(mén)。按例外管理原則．對(duì)下列成本異常偏差及其處置辦法．應(yīng)隨時(shí)上報(bào)；u 當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整：u 成本超降率占單項(xiàng)工程成本總額10％以上、占其本身預(yù)算成本或計(jì)劃成本30％以上的的項(xiàng)目、事件（包括停工、嚴(yán)重南工、重大設(shè)計(jì)變更、計(jì)劃外增減項(xiàng)目、現(xiàn)場(chǎng)簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的成本增、減項(xiàng)目、事件）：u 合作條件更改．u 補(bǔ)交地價(jià)。各開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立成本信息庫(kù)，互相交流成本控制的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本控制（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制各單位新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交《立項(xiàng)價(jià)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)目及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：u 成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；u 投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；u 稅務(wù)環(huán)境及其影響；u 資金計(jì)劃；u 《竟投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；u 投資風(fēng)險(xiǎn)田信及相應(yīng)的對(duì)策；u 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。 《可行性研究報(bào)告》應(yīng)至少在立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)前提前一周上交。 若項(xiàng)目立項(xiàng)后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因是發(fā)生變化，并將對(duì)我方構(gòu)成重大不利影響時(shí)，應(yīng)重新提交《立項(xiàng)申請(qǐng)》。 招標(biāo)或拍賣項(xiàng)目的競(jìng)價(jià)不得突破批準(zhǔn)的最高限階；合作建房項(xiàng)目要充分考慮地價(jià)款的支平才方式及相應(yīng)的資金成本； 招標(biāo)、拍賣合同或合你開(kāi)發(fā)合同應(yīng)經(jīng)律師審核后正式簽署。 （二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇由各開(kāi)發(fā)單位自行負(fù)責(zé)，但應(yīng)遵循以下原則：u 能由內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由內(nèi)部自行完成；u 需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取地標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。 施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。 （三）施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其他工程的施工或作業(yè)單位，不得指定． 主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。 應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)臺(tái)組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行進(jìn)詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考讀，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。 同等條件下，應(yīng)盡量選擇企業(yè)類別或工程類別高而取費(fèi)較低的單位。 凡投資額超過(guò)人民幣1，000萬(wàn)元的工程項(xiàng)目若采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式。應(yīng)事后提交有關(guān)招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等工作的文字備忘。 零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)以上的施工單位中，綜合考察其技術(shù)力量、報(bào)價(jià)等進(jìn)行選擇。 壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進(jìn)行公關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價(jià)。 施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)消晰，不得因工程緊而不簽合同就開(kāi)工。 9． 應(yīng)建立健全施工隊(duì)伍檔案，跟蹤評(píng)估其資信、技術(shù)力量等． 出包工程應(yīng)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包． （四）施工過(guò)程的成本控制 現(xiàn)場(chǎng)簽證 現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。 現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在職后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。 凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目。在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和我方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。我方設(shè)計(jì)變更的審批權(quán)限由各開(kāi)發(fā)單位根據(jù)自身實(shí)際情況而定。 工程質(zhì)量與監(jiān)理 項(xiàng)目開(kāi)工前，原則上應(yīng)通過(guò)招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇具有合法資格與有效資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位。監(jiān)理單位應(yīng)與所監(jiān)理工程的施工單位和供貨商無(wú)利益關(guān)系。 工程質(zhì)量監(jiān)控人員應(yīng)要求監(jiān)理單位密切配合，嚴(yán)格把關(guān)。一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量事故，必須組織有關(guān)部門(mén)詳細(xì)調(diào)查、分析事故原因，提交事故情況報(bào)告及防患措施，明確事故責(zé)任并督促責(zé)任單位，按照質(zhì)檢部門(mén)認(rèn)可的書(shū)面處理方案予以落實(shí)。爭(zhēng)故報(bào)告與處理方案應(yīng)一并存檔備案。應(yīng)特別重視隱蔽工程的監(jiān)理和驗(yàn)收。隱蔽工程的驗(yàn)收．必須由工程、預(yù)算人員聯(lián)合施工單位、質(zhì)檢部門(mén)共同參加并辦理書(shū)面手續(xù)。凡未經(jīng)驗(yàn)收簽證的，應(yīng)要求施工單位不得隱蔽和進(jìn)入下道工序施工。隱蔽工程驗(yàn)收記錄按順序進(jìn)行整理，存入工程技術(shù)檔案。 工程進(jìn)度款 原則上不向施工單位支付備料款．確需支付者 應(yīng)不超過(guò)工程造價(jià)的15％．并在工程進(jìn)度款支付到工程造價(jià)50％時(shí)開(kāi)始抵扣預(yù)付備料款。 工程進(jìn)度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理： ◆ 施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表． ◆ 工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員 對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料： ◆ 預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量 ◆ 經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。 應(yīng)要求施工單位在我方開(kāi)戶銀行開(kāi)具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項(xiàng)的使用提供便利．工程進(jìn)度款支付達(dá)到