【正文】 簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本費(fèi)用的途徑。要合理安排試題的難易程度，試題的難度可分為：易、較易、較難和難四個(gè)等級。（七）關(guān)于考試命題的若干規(guī)定本課程考試采取閉卷筆試的方法，考試時(shí)間為120分鐘。（六）對考核內(nèi)容和考核目標(biāo)的說明（1）本課程要求考生學(xué)習(xí)和掌握的知識點(diǎn)內(nèi)容都作為考核的內(nèi)容。社會助學(xué)單位和輔導(dǎo)教師應(yīng)根據(jù)自學(xué)考試大綱規(guī)定的考試內(nèi)容和考核目標(biāo)，認(rèn)真研究指定教材，明確本課程的特點(diǎn)、學(xué)習(xí)范圍和學(xué)習(xí)要求，對自學(xué)者進(jìn)行切合需要的輔導(dǎo)，并從學(xué)習(xí)方法上給以指導(dǎo)。學(xué)習(xí)以閱讀指定教材為主，每個(gè)應(yīng)考者可根據(jù)學(xué)習(xí)中遇到的問題，在輔導(dǎo)教師指導(dǎo)下選學(xué)一些參考資料，如分別介紹房地產(chǎn)和財(cái)務(wù)管理的有關(guān)專著。為有效地指導(dǎo)個(gè)人自學(xué)和社會助學(xué)，本大綱已指明了課程的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在各章的基本要求中也指明了各章內(nèi)容的重點(diǎn)和難點(diǎn)。（二）自學(xué)考試大綱與教材的關(guān)系本大綱是進(jìn)行學(xué)習(xí)和考核的依據(jù)，教材是學(xué)習(xí)掌握課程知識的基本內(nèi)容與范圍，教材的內(nèi)容是本大綱所規(guī)定的課程知識和內(nèi)容的擴(kuò)展與發(fā)揮。物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用管理（1）識記：物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的含義；營業(yè)成本、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用的含義。（2）社區(qū)環(huán)境指標(biāo)：①安全環(huán)境指標(biāo)；②綠化環(huán)境指標(biāo)；③衛(wèi)生環(huán)境指標(biāo)；④文化娛樂環(huán)境指標(biāo)；⑤綜合環(huán)境指標(biāo)。四、代管基金管理代管基金的含義根據(jù)有關(guān)制度規(guī)定代管資金作為企業(yè)長期負(fù)債管理。以“誰受益、誰負(fù)擔(dān)”的原則確定管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)。本章的重點(diǎn)是理解物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要內(nèi)容、物業(yè)管理企業(yè)資金來源和成本費(fèi)用的構(gòu)成和管理原則；難點(diǎn)是理解物業(yè)管理企業(yè)績效評價(jià)指標(biāo)體系在物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理中的運(yùn)用。（2）領(lǐng)會：資產(chǎn)負(fù)債表、損益表及現(xiàn)金流量表三種財(cái)務(wù)報(bào)表各自的作用、結(jié)構(gòu)和內(nèi)容。五、股票投資價(jià)值分析對股份制企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析常用的指標(biāo)主要有以下幾種：（1）普通股每股收益（2）市盈率（3）普通股每股股利（4）股利分派率第四節(jié)一、杜邦分析法的含義及其基本原理杜邦分析法是利用幾種主要的財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系來綜合分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的方法?，F(xiàn)金流量表的具體項(xiàng)目主要包括經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量、投資活動的現(xiàn)金流量和籌資活動的現(xiàn)金流量三項(xiàng)。資產(chǎn)負(fù)債表的具體項(xiàng)目包括資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類項(xiàng)目。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、財(cái)務(wù)分析的意義財(cái)務(wù)分析的含義。（2）領(lǐng)會：利潤決策的程序；實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤措施的方案。目標(biāo)利潤的決策方法利潤決策的方法主要有以下幾種：（1）比較決策法；（2）綜合平衡決策法。房地產(chǎn)企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收支凈額。（4）綜合運(yùn)用：編制計(jì)劃時(shí)的成本費(fèi)用預(yù)算的基本方法。三、成本費(fèi)用控制的原則成本費(fèi)用控制須遵循下列原則：（1）責(zé)權(quán)結(jié)合原則；（2）全面性原則；（3）效益性原則；（4）及時(shí)性原則；（5）例外管理原則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用控制方法主要有目標(biāo)成本控制法和項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制等。方法如下：（1）固定耗費(fèi)和變動耗費(fèi)的劃分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。（3）簡單應(yīng)用：投資回收期法；投資報(bào)酬率法；凈現(xiàn)值法；現(xiàn)值指數(shù)法；內(nèi)部報(bào)酬率法。（3）充分發(fā)揮無形資產(chǎn)的效能并不斷提高其使用效益。第四節(jié)一、無形資產(chǎn)的含義及特點(diǎn)無形資產(chǎn)的含義無形資產(chǎn)是指不具有實(shí)物形態(tài)，但能長期使用并為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造效益的非貨幣資產(chǎn)。工作量法。四、固定資產(chǎn)的日常管理基本目標(biāo)：保證固定資產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、完整無缺；充分發(fā)揮固定資產(chǎn)的效能，提高固定資產(chǎn)的利用效果。固定資產(chǎn)應(yīng)具備的兩個(gè)條件。（2）領(lǐng)會：信用標(biāo)準(zhǔn)的確定；如何運(yùn)用收帳政策；信用調(diào)查的方法；收帳程序；收帳策略。開發(fā)產(chǎn)品的管理。主要應(yīng)做好以下兩項(xiàng)工作：（1）嚴(yán)格遵守銀行結(jié)算紀(jì)律，定期清查、核對存款帳戶，保證銀行存款的安全完整；（2）做好轉(zhuǎn)帳結(jié)算工作。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、流動資產(chǎn)的含義及特點(diǎn)流動資產(chǎn)的含義房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)。（三）考核知識點(diǎn)資金籌集的動機(jī)與基本原則房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式資金成本負(fù)債經(jīng)營（四）考核要求資金籌集的動機(jī)與基本原則（1）識記：資金籌集；房地產(chǎn)企業(yè)籌資。二、負(fù)債經(jīng)營的意義（1）一定程度的負(fù)債經(jīng)營有利于降低企業(yè)的資金成本。（2）資金成本是評價(jià)投資項(xiàng)目可行性的重要標(biāo)準(zhǔn)。（3）銀行借款。（4）綜合應(yīng)用：運(yùn)用概率和統(tǒng)計(jì)的方法對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值進(jìn)行定量判斷。（4）永續(xù)年金第二節(jié)一、風(fēng)險(xiǎn)的含義和種類風(fēng)險(xiǎn)的含義風(fēng)險(xiǎn)即未來收益的不確定性。復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算。（2）領(lǐng)會：合理配置資金原則；收益風(fēng)險(xiǎn)均衡原則；成本效益原則；收益積極平衡原則；利益關(guān)系協(xié)調(diào)原則。 金融市場的作用（1）企業(yè)籌資和投資的場所；（2）引導(dǎo)資本流向和流量，提高資本效率；（3）實(shí)現(xiàn)資本的轉(zhuǎn)換，分散風(fēng)險(xiǎn)；（4）為企業(yè)財(cái)務(wù)管理提供有用信息。五、利益關(guān)系協(xié)調(diào)原則要協(xié)調(diào)好企業(yè)內(nèi)外各方面的關(guān)系，維護(hù)相關(guān)利益者如國家、所有人、債權(quán)人、經(jīng)營者、勞動者等方面的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)好他們的經(jīng)營利益，以調(diào)動他們的積極性，保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)。第二節(jié)一、企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)是企業(yè)財(cái)務(wù)管理所要達(dá)到的整體目標(biāo)，它決定著具體目標(biāo)和整個(gè)財(cái)務(wù)管理過程的發(fā)展方向。通過本章的學(xué)習(xí)，要能明確房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理研究的主要內(nèi)容，領(lǐng)會有關(guān)的基本理論問題，為學(xué)好以后各章打下業(yè)務(wù)理論基礎(chǔ)。一方面，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理是在充分結(jié)合了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動特殊性的前提下，闡述房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的具體內(nèi)容，突出了房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般企業(yè)的特定理財(cái)要求；另一方面，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的研究框架、邏輯思路、基本理論和方法又與企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有一致性，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理的基本理論和基本方法在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中的具體應(yīng)用。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理還涉及到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等多門課程的相關(guān)知識，學(xué)習(xí)和熟悉這些相關(guān)課程的內(nèi)容，才能為學(xué)好本課程打下堅(jiān)實(shí)的知識基礎(chǔ)。本章的重點(diǎn)是掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)、內(nèi)容、任務(wù)和原則，難點(diǎn)是必須深入理解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與一般財(cái)務(wù)管理的異同。目前，主要認(rèn)為財(cái)務(wù)管理目標(biāo)有以下幾種： 利潤最大化目標(biāo)； 企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)； 股東財(cái)富最大化目標(biāo)；社會責(zé)任目標(biāo)及其與企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)的關(guān)系。第五節(jié)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的外部環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境和金融環(huán)境四項(xiàng)內(nèi)容。（三）考核知識點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的總體目標(biāo)和具體目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容和任務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境（四）考核要求房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)活動的概念（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的任務(wù)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)；財(cái)務(wù)活動；財(cái)務(wù)關(guān)系；房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境（1）識記：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的環(huán)境；開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的外部環(huán)境經(jīng)濟(jì)體制；經(jīng)濟(jì)政策；經(jīng)濟(jì)周期；通貨膨脹；財(cái)務(wù)法規(guī)；金融環(huán)境。(1)復(fù)利終值的計(jì)算；（2）復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算。風(fēng)險(xiǎn)的種類按照風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，可將風(fēng)險(xiǎn)劃分為（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)；（2）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；（3）經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；（4）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第三章 籌資管理（一）學(xué)習(xí)目的和要求學(xué)習(xí)本章，要求了解企業(yè)籌集資金的原則、房地產(chǎn)資金來源渠道和籌集方式、企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵和意義，理解企業(yè)籌集資金的動機(jī)、各種資金籌集方式的優(yōu)缺點(diǎn)以及負(fù)債經(jīng)營管理的具體要求；深入理解資金成本的概念及作用，掌握確定個(gè)別資金成本、綜合資金成本以及最佳資金結(jié)構(gòu)的方法。（4）商業(yè)信用。（3）資金成本可作為評價(jià)企業(yè)經(jīng)營成果的依據(jù)。（2）負(fù)債籌資具有財(cái)務(wù)杠桿的作用。 （2）領(lǐng)會：房地產(chǎn)企業(yè)籌資的特殊性；企業(yè)資金籌集的動機(jī)；資金籌集的基本原則。流動資產(chǎn)的特點(diǎn)（1）流動性強(qiáng)，周轉(zhuǎn)快；（2）變現(xiàn)能力強(qiáng)；（3）形態(tài)多樣，種類繁多。第三節(jié) 一、應(yīng)收帳款管理的目的應(yīng)收帳款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，由于銷售、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)等業(yè)務(wù)，而向購買、接受或租用的單位和個(gè)人收取的帳款，包括應(yīng)收銷售款、其它應(yīng)收款、應(yīng)收票據(jù)等。（1）在建開發(fā)產(chǎn)品的管理；（2）完工開發(fā)產(chǎn)品的管理；（3）出租開發(fā)產(chǎn)品的管理；（4）預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品和分期收款開發(fā)產(chǎn)品的管理；（5）周轉(zhuǎn)房的管理。（3）簡單應(yīng)用：比較不同信用條件的優(yōu)劣；信用評估的兩種方法。二、固定資產(chǎn)的分類按經(jīng)濟(jì)用途分類：（1）經(jīng)營用固定資產(chǎn)；（2）非經(jīng)營用固定資產(chǎn)。建立固定資產(chǎn)管理責(zé)任制。雙倍余額遞減法。無形資產(chǎn)一般包括：（1）專利權(quán)；（2）商標(biāo)權(quán)；（3）著作權(quán)；（4）土地使用權(quán)；（5）經(jīng)營特許權(quán)；（6）非專利技術(shù)；（7）商譽(yù)。（三）考核知識點(diǎn)固定資產(chǎn)的概念、分類、特點(diǎn)及其日常管理固定資產(chǎn)折舊的管理固定資產(chǎn)投資決策分析無形資產(chǎn)的管理（四）考核要求固定資產(chǎn)的概念、分類、特點(diǎn)及其日常管理（1）識記：固定資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的管理（1）識記：無形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用?？刹捎酶叩忘c(diǎn)法和回歸分析法等統(tǒng)計(jì)分析方法。事前控制。第四節(jié)降低成本費(fèi)用，就是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中活勞動和物化勞動的耗費(fèi)。成本費(fèi)用控制（1）識記：成本費(fèi)用控制的含義。營業(yè)利潤投資凈收益營業(yè)外收支凈額二、利潤管理的意義利潤管理具有以下五方面的意義：（1）利潤是企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)；（2）利潤是衡量和評價(jià)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和綜合管理水平的一項(xiàng)重要指標(biāo)；（3）利潤是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的資金保障，是企業(yè)進(jìn)行擴(kuò)大再生產(chǎn)的重要源泉；（4）利潤是企業(yè)回報(bào)股東的源泉；（5）利潤是企業(yè)對社會所做貢獻(xiàn)的源泉。實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤措施方案的決策在決策過程中，可提出實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤的三個(gè)方案：（1）增產(chǎn)增銷實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤；（2）實(shí)行技術(shù)革新、改造降低變動費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤；（3）降低固定成本，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤。（3）簡單運(yùn)用：利潤決策的主要方法。財(cái)務(wù)分析對企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義：（1）財(cái)務(wù)分析是企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要手段；（2）通過財(cái)務(wù)分析可以評價(jià)企業(yè)管理者的經(jīng)營業(yè)績；（3）財(cái)務(wù)分析可以為經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。二、損益表 損益表及其作用損益表是反映企業(yè)在一定期間的經(jīng)營成果的實(shí)現(xiàn)過程的會計(jì)報(bào)表。第三節(jié)一、償債能力分析企業(yè)的償債能力分析包括短期償債能力分析和長期償債能力分析。利用杜邦分析法進(jìn)行財(cái)務(wù)綜合分析時(shí)，主要是以杜邦分析圖為基礎(chǔ)進(jìn)行的。比率分析法（1）識記：比率分析法的含義。（二）課程內(nèi)容第一節(jié)一、物業(yè)管理及其業(yè)務(wù)范圍物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍主要有以下幾個(gè)方面：（1）物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)?！耙粯I(yè)為主、多種經(jīng)營”的原則，周密研究確定資金投向，提高資金的使用效益。代管基金的使用和管理第四節(jié)一、物業(yè)管理企業(yè)成