【正文】 簡(jiǎn)述基金投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。三、 房地產(chǎn)證券化之所以成為經(jīng)濟(jì)、金融證券化的重要內(nèi)容和主要表現(xiàn)，其直接原因在于：（一）住房抵押貸款易于實(shí)現(xiàn)證券化（二）抵押貸款證券化囊括了國(guó)際金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新的所有特點(diǎn)，即證券化、全球化、套購(gòu)或套利、保值風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)以及競(jìng)爭(zhēng)等特點(diǎn)（三）銀行調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的需要（四）改善資本結(jié)構(gòu)，順應(yīng)資本管制的需要，國(guó)際金融業(yè)實(shí)現(xiàn)自由化的同時(shí)，也加強(qiáng)了對(duì)金融業(yè) 的監(jiān)督管理（五）銀行適應(yīng)強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)的需要（六）政府的支持三、以美國(guó)為例的國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的證券化發(fā)展過(guò)程一般認(rèn)為，資產(chǎn)證券化最早出現(xiàn)于70年代初的美國(guó)住宅抵押貸款市場(chǎng)。通過(guò)自上而下和自下而上的層層制定目標(biāo)和組織目標(biāo)的實(shí)施，能夠把每個(gè)員工的具體工作同實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的總戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)，提高員工的主動(dòng)性和創(chuàng)造性，開(kāi)創(chuàng)“全員經(jīng)營(yíng)”的新局面。第一節(jié) 現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略一、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)分析二、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)選擇（一）密集型發(fā)展戰(zhàn)略（二）一體化發(fā)展戰(zhàn)略（三）多角度化發(fā)展戰(zhàn)略（四）優(yōu)化組合生產(chǎn)要素戰(zhàn)略三、發(fā)展戰(zhàn)略制定第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的結(jié)構(gòu)（一）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境 政治因素 經(jīng)濟(jì)因素 宏觀環(huán)境 技術(shù)因素房地產(chǎn) 人文因素經(jīng)營(yíng)企業(yè)的 地理因素社會(huì)環(huán)境 需求因素 微觀環(huán)境 資源因素 競(jìng)爭(zhēng)因素（二）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境主要有六個(gè)方面： 房地產(chǎn)市場(chǎng)管理 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理 房地產(chǎn)法規(guī)制度 房地產(chǎn)金融 房地產(chǎn)科研工作 房地產(chǎn)人才培養(yǎng)二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)（一）關(guān)聯(lián)性（二）差別性（三）動(dòng)態(tài)性第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容（一）房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)，是房地產(chǎn)企業(yè)在一定的歷史時(shí)期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方向和所要達(dá)到的水平。難點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)文化的構(gòu)建第一節(jié) 現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的概述一、現(xiàn)代企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的含義所謂企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，就是企業(yè)內(nèi)部各個(gè)要素發(fā)生相互作用、相互影響的方式。二、產(chǎn)品營(yíng)銷策略（一）標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)上的多樣化策略（二）商品住宅個(gè)性化策略（三）住宅創(chuàng)新策略第二節(jié) 定價(jià)策略常見(jiàn)的物業(yè)定價(jià)策略有：一、 折扣策略二、 高價(jià)投放策略三、 靈活作價(jià)策略四、 心理定價(jià)策略第三節(jié) 渠道策略銷售渠道也稱“分銷路線”、“分銷途徑”，是產(chǎn)品由生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移過(guò)程中所經(jīng)過(guò)的通道。但有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形勢(shì)限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）有房屋未取得共有人同意的；（4）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（5）屬于違章建筑的；（6）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（7）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（8）不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。第一節(jié) 房地產(chǎn)的買賣經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人將產(chǎn)權(quán)有償出讓給買受人的一種交易活動(dòng)，我國(guó)房地產(chǎn)表現(xiàn)出房屋權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合在一起的特點(diǎn)。二、房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房屋開(kāi)發(fā)包括兩階段，一是施工準(zhǔn)備階段，另一個(gè)是施工階段。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地位和作用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中處于關(guān)鍵性地位，不僅是房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)地聯(lián)結(jié)紐帶，同時(shí)也是把土地承租人，建筑商，租戶和用戶聯(lián)系在一起地中心樞紐；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)的發(fā)展加快了我國(guó)住房制度的改革和住宅商品化的進(jìn)程；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)推動(dòng)了現(xiàn)代城市總體規(guī)劃的有效實(shí)施，促進(jìn)了城市現(xiàn)代化建設(shè)的進(jìn)程。風(fēng)險(xiǎn)型決策方法，是研究怎樣根據(jù)決策事件中各種自然狀態(tài)及其概率，做出合理決策的方法。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率7％； 在縣城，建制鎮(zhèn)的，稅率5％ 在農(nóng)村的，稅率1％教育費(fèi)附加，一律按營(yíng)業(yè)稅額的2％征收九、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅對(duì)于國(guó)家鼓勵(lì)的能源、交通、城市基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)項(xiàng)目，稅率為0％，一般商品住宅房開(kāi)發(fā)投資的稅率為10％，別墅式住宅為30％十、其他稅費(fèi)包括其他稅款和各種規(guī)費(fèi)※ 小 結(jié)： 房產(chǎn)稅：比例稅率房地產(chǎn)稅 土地使用稅：分類分級(jí)的幅度定額稅率 土地增值稅：四級(jí)超額累進(jìn)稅率 耕地占用稅：定額稅率 契稅：比例稅率 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：差別稅率房地產(chǎn)相關(guān)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅：差別稅率 企業(yè)所得稅：比例稅率 外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)所得稅：比例稅率 印花稅：比例稅率、定額稅率復(fù)習(xí)思考題房地產(chǎn)行政管理的含義房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的聯(lián)系與區(qū)別房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的主要內(nèi)容第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策教學(xué)目的和要求：通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生掌握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)決策的含義、重要性及經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，經(jīng)營(yíng)決策的原則和程序，經(jīng)營(yíng)決策的方法。交易程序的管理交易合同的管理稅收管理第四節(jié) 稅收管理一、企業(yè)所得稅企業(yè)所得額=經(jīng)營(yíng)收入－成本+營(yíng)業(yè)外收入－（營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅）所得稅=所得額*所得稅率房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所得稅率一般為33%，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)可實(shí)行優(yōu)惠政策，所得稅率最低可降至15%二、土地增值稅93年12月〈〈中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例〉〉；土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)率；增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%，超過(guò)額為50—100%的部分，稅率40%，超過(guò)額為100—200%的部分稅率為50%；超過(guò)額在200%以上的部分，稅率為60%。第二節(jié) 房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理一、產(chǎn)權(quán)的概念與分類房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)的所有權(quán)，也稱物權(quán)，它是產(chǎn)權(quán)人依法對(duì)其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，具有排它性。協(xié) 商提供按揭 開(kāi)發(fā)商 銀 行 貸款 存款購(gòu) 房合 同 提供擔(dān)保 購(gòu)房者樓宇按揭的好處：購(gòu)房者：圓購(gòu)房夢(mèng)開(kāi)發(fā)商：可盡快的回融資金銀 行：吸收了開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的存款 對(duì)低收入者實(shí)行“社會(huì)保障性”優(yōu)惠政策a、 建造低標(biāo)準(zhǔn)住房，優(yōu)惠出售或出租給低收入家庭b、 提供優(yōu)惠（低息、長(zhǎng)期、大比例）貸款，支持收入者買房建房 普遍重視與支持住宅合作社的發(fā)展 大力推行城市住宅私有化三、標(biāo)模式構(gòu)想選擇城市地產(chǎn)體制改革目標(biāo)模式的基本原則；目標(biāo)模式的基本構(gòu)想；城市房產(chǎn)體制目標(biāo)模式的構(gòu)想復(fù)習(xí)思想題 城市地產(chǎn)體制的含義 傳統(tǒng)城市地產(chǎn)體制的弊端。土地所有制，是指人們擁有土地的經(jīng)濟(jì)形式，它是整個(gè)土地制度的核心。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)指房地企業(yè)對(duì)從事的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程做出科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)決策。1988年7月建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于建立和健全房地產(chǎn)交易所的通知》。三、改革中房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的恢復(fù)、重建與發(fā)展十一屆三中全會(huì)確立了改革開(kāi)放的方針路線之后，沉寂了三十余年的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始復(fù)蘇，進(jìn)入改革和迅速發(fā)展的階段，主要表現(xiàn)在：土地有償使用制度改革1988年修改《憲法》第一次明確了城鎮(zhèn)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)可以依法有償轉(zhuǎn)讓。一、建國(guó)前的房地產(chǎn)業(yè)舊中國(guó)房地產(chǎn)從19世紀(jì)中葉到20世紀(jì)中葉，在這建國(guó)前的百年歷程中，房地產(chǎn)業(yè)的資本主義經(jīng)營(yíng)大體上可分為三個(gè)發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)商品的單一性它不像工業(yè)產(chǎn)品那樣，按照同一套圖紙和方案在大量復(fù)制，每棟房屋會(huì)因用途、結(jié)構(gòu)、材料、地點(diǎn)、時(shí)間和房屋的氣候條件等方面的不同而呈現(xiàn)出差異性，在經(jīng)濟(jì)上，不可能出現(xiàn)大量供應(yīng)同一房地產(chǎn)的情況。難點(diǎn)：改革中房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)的恢復(fù)、重建與發(fā)展。三、 教學(xué)對(duì)象和課時(shí)安排，適用于房地產(chǎn)專業(yè)必修課和其它專業(yè)選修課，課時(shí)為54課時(shí)。二、房產(chǎn)和地產(chǎn)之間的關(guān)系聯(lián)系表現(xiàn)在：從實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)聯(lián)為一體；從價(jià)格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價(jià)格包含地產(chǎn)價(jià)格；從權(quán)屬關(guān)系上看，房產(chǎn)所有權(quán)和土地占有權(quán)是聯(lián)系在一起的。四、房地產(chǎn)業(yè)的含義和社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)房地產(chǎn)業(yè)是指從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理與服務(wù)的行業(yè)，是由房產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。在恢復(fù)、穩(wěn)定與整頓房地產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，公有房地產(chǎn)卻推行了“產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)+自然經(jīng)濟(jì)”的政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)及資本主義經(jīng)營(yíng)已受極大限制。這些政策規(guī)定，為我國(guó)住房制度改革起到了極大的推動(dòng)作用。 城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)走上正軌，并得到了