【正文】 經(jīng)過以上分析，本項目建設(shè)在經(jīng)濟(jì)效益方面是可行的。政策調(diào)整風(fēng)險：國家關(guān)于土地供應(yīng)政策、房地產(chǎn)稅費變動政策，都可能帶來本項目風(fēng)險。因此，設(shè)計先進(jìn)而適應(yīng)市場的戶型，科學(xué)的營銷策略以及合理的銷售價格是十分重要的。總之，所有的建造成本都必須通過加強(qiáng)管理，排除不確定因素而降低成本。本項目不確定因素主要涉及到：容積率、可出售或出租的建筑面積占總建筑面積的比例、建造成本、開發(fā)期、租售期、投資收益率、貨款利率、空置率等。006/6/1—2007/5/5（二）項目銷售費用投入的安排項目銷售費用構(gòu)成編號費用名稱說明小計金額（萬元）一、宣傳策劃費用164—1791路牌廣告（5—7塊）402售樓書12000份12000份*25元/份303DM單10萬份100000份*4網(wǎng)絡(luò)主頁1萬元15電視廣告分時段發(fā)布，共計35—40萬元35—406報紙廣告（含新聞發(fā)布）分時段發(fā)布，共計35—35萬元30357宣傳畫（贈品）3萬元38促銷活動費用（如房交會）5萬元—10萬元5—109燈箱廣告項目周遍的主要通道布置15二、銷售設(shè)施設(shè)備費用171砂盤一座（含局部大模型）10萬元102鳥瞰圖（3幅）、掛圖（10幅）5萬元53桌椅、沙發(fā)等接待及辦公用品2萬元2三、1辦公用品、生活用品費辦公硬件及日常費用，售樓人員統(tǒng)一著裝62基本工資及補(bǔ)貼57人,人均基本工資元，3招待費用主要在招商過程中使用10四、1出售部分1800萬元╳%1262招商部分提成2020銷售費用合計320—360根據(jù)國家《經(jīng)濟(jì)適用住房價格管理辦法》的規(guī)定，利潤不超過3%，并參照成都市目前政府向城市中低收入者推出的經(jīng)濟(jì)適用房價格標(biāo)準(zhǔn)（成都經(jīng)濟(jì)適用房政策定價為2000元/M2～2800元/M2），本項目住宅向退伍軍人的售價平均為1500元/M2根據(jù)商業(yè)計劃書分析，參考目前所在地區(qū)物業(yè)的市場行情（周邊沿街商鋪售價6000—8000元/㎡），并結(jié)合該項目所處的地理位置和周邊環(huán)境，擬定一個具有較強(qiáng)競爭力的房屋銷售價（均價）如下：商業(yè)用房3500元/平方米（含公攤面積）；車庫車位2萬元/個；項目計稅依據(jù)稅金(萬元)營業(yè)稅銷售額*5％城市建設(shè)維護(hù)稅營業(yè)稅*7％教育附加費營業(yè)稅*3％交通建設(shè)附加費營業(yè)稅*5％商品房交易手續(xù)費銷售額*1％契稅銷售額*％％，％根據(jù)合同，住宅部分的60％由北京華夏軍人退役創(chuàng)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心進(jìn)行軍內(nèi)包銷。2006/6/15—2006/6/158開盤活動準(zhǔn)備主要是從銷售角度的準(zhǔn)備。接待程序培訓(xùn)。根據(jù)上述對“陽光衛(wèi)士”項目銷售的分析，結(jié)合項目工程進(jìn)展?fàn)顩r，將商品房的銷售的主要工作和時間、廣告發(fā)布的時間進(jìn)度、費用投入的時間進(jìn)度安排如下：（一）項目銷售工作的內(nèi)容及時間安排應(yīng)該說正常的銷售工作就是向前面框圖所指的一樣：宣傳、接待介紹、簽合同收告示?！糇C書——裱裝精美的“預(yù)售許可證”、“規(guī)劃許可證”“建設(shè)許可證”、“營業(yè)執(zhí)照”等。面對所有的商家，我們必須進(jìn)行選擇，選擇的標(biāo)準(zhǔn)有：◆有一定規(guī)模，在該地區(qū)有一定代表性的企業(yè)◆商業(yè)信譽(yù)、效益比較好的企業(yè)◆有連鎖經(jīng)營規(guī)劃的企業(yè)◆餐飲娛樂選擇地重點地區(qū)依次為：成都、龍泉、簡陽◆生活百貨、超市選擇地區(qū)步受限制。故基本完成的時間控制在2006年6月上旬，爭取招商客戶在該時間內(nèi)，簽定租賃（或購買）協(xié)議，支付定金；第三，招商工作的截止時間在工程建設(shè)剛動工時，即2006年4月下旬，其目的是保證本項目的建筑設(shè)計盡量滿足客戶的功能需求。根據(jù)對本項目開發(fā)的整體思路和對銷售工作制定的基本原則，在招商工作中應(yīng)該以以下原則作為大綱，開展工作。根據(jù)“陽光衛(wèi)士商業(yè)中心”項目市場調(diào)查分析，可以得到以下結(jié)論：●陽光衛(wèi)士商業(yè)中心項目的銷售方式以出售為主與招商出租相結(jié)合。監(jiān)理單位資質(zhì)為甲級。因此，項目法人的融資重點在于做好營銷工作，使預(yù)售資金能跟上項目的建設(shè)進(jìn)度。該項目分二期開發(fā)，第一期工程建設(shè)所需資金占整個項目建設(shè)資金總額的37％，；第二期工程建設(shè)所需資金占整個項目建設(shè)資金總額的43％。投資估算內(nèi)容包括固定資產(chǎn)投資，建設(shè)期財務(wù)費用以及國家對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到的相關(guān)費稅。根據(jù)本項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，本項目分二期實施。：主要負(fù)責(zé)施工單位，材料設(shè)備供應(yīng)單位以及監(jiān)理單位招標(biāo)。A區(qū)：合計30000㎡。定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽(yù)度、社會認(rèn)知度。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了”陽光衛(wèi)士”居住+度假的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達(dá)到未來市場期望值提供保障。二、居住環(huán)境的二度空間二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。（T）1)市場因素方面從目前龍泉的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。（O）1)政府規(guī)劃開發(fā)利好因素龍泉政府提出將本項目周邊規(guī)劃成休閑、娛樂、度假業(yè)態(tài)。具備了較大的消費的實力。，三環(huán)外次之；一環(huán)以內(nèi)和一二環(huán)之間住宅物業(yè)平均價格最高，同時呈現(xiàn)出沿環(huán)線依次向外遞減的趨勢。成都市區(qū)和附近區(qū)縣以住宅為主樓盤的供應(yīng)數(shù)量及建筑面積情況表區(qū)域位置樓盤個數(shù)比例建筑面積（萬平方米）比例平均規(guī)模（萬平方米）從上表可以看出，市區(qū)的住宅物業(yè)樓盤不僅供應(yīng)量較郊縣多，而且個盤開發(fā)規(guī)模也略大于郊區(qū)，其原因主要是由于三環(huán)與外環(huán)之間的樓盤規(guī)模較大，拉高了市區(qū)個盤供應(yīng)規(guī)模。甲方職責(zé)：提供指標(biāo)和建設(shè)用地指標(biāo)（810畝，即54公頃）及相應(yīng)的各種優(yōu)惠政策和后期建設(shè)資金籌備、銷售市場等。乙方職責(zé)：負(fù)責(zé)籌建項目公司。四、郊區(qū)住宅樓盤供應(yīng)特征分析從成都郊區(qū)(外環(huán)以外)在售的住宅樓盤情況看，龍泉和都江堰住宅樓盤的供應(yīng)比其它區(qū)縣更為活躍，雙流、溫江和華陽次之，其次為新都、郫縣。、城東和城西是住宅樓盤供應(yīng)最活躍的地區(qū)；城中住宅價格受土地供應(yīng)影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點，住宅平均價格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑。在此區(qū)域內(nèi)，勢必帶來大型超市的入駐。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費升溫。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。四、產(chǎn)品檔次定位可行性本項目概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。主力店——11000㎡，大型綜合超市；美食廣場——10000㎡，約30～40家；服裝美容等——3000㎡，約80間；KTV及娛樂場所——1000㎡；咖啡吧、酒吧等——2000㎡，約10間；其他輔助業(yè)態(tài)——3000㎡，約50間；農(nóng)貿(mào)市場——1000㎡；B區(qū)：合計18000㎡。項目前期負(fù)責(zé)設(shè)計管理和工程概算和預(yù)算，項目建設(shè)過程中，負(fù)責(zé)施工管理和監(jiān)理管理以及工程進(jìn)度管理，項目后期負(fù)責(zé)工程決算審核以及工程驗收和遺留工程處理。第一期建設(shè)小區(qū)30萬平方米（2005年10月至2007年4月），預(yù)計包括前期手續(xù)辦理，拆遷安置，工程建設(shè)需1年半（18個月）時間。固定資產(chǎn)投資主要對擬建項目的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等費用進(jìn)行測算，并對項目涉及的其他費用；土地費、勘察設(shè)計費、拆遷安置費、規(guī)費、建設(shè)管理費、銷售費用以及水電氣手續(xù)費和其他不可預(yù)測計費用作出估算。根據(jù)項目建設(shè)工程分期所需資金流量，該項目資金來源如下：A、資本金：資本金是項目投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。根據(jù)國家制定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃要求，以及目前國民經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)，國家暫時不會出臺積極的財政政策，近期央行上調(diào)商業(yè)銀行存貸利率的可能性不大，但應(yīng)緊抓落實，盡快開工，利用現(xiàn)在融資成本較低的時機(jī)進(jìn)行建設(shè)，以回避利率上調(diào)的風(fēng)險。公告及其他需公告的信息，將至少在一家全市范圍媒體成都商報上公開發(fā)布，