【正文】 ? 星海灣的形象工程其歐式簡約風(fēng)格設(shè)計(jì)，已成為星海廣場景觀中一個(gè)不可或缺的部分，而自身高檔會所、溫泉洗浴等配套設(shè)施和高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，以及舒適的戶型設(shè)計(jì)，成為城市高檔居住理念的一種證明與典范，單純從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，其它樓盤與其不具有太多的可比性，在市場中較為另類。小結(jié)：高檔樓盤獨(dú)有的地理優(yōu)勢一直是其賣點(diǎn)之一。公開期——處處以“海岸”為主題，突出海濱生活的 浪漫氛圍。? 設(shè)計(jì)較差的戶型對于住宅而言，戶型設(shè)計(jì)的好壞直接影響了其銷售速度，因此對于像進(jìn)深長、開間短這樣的較差戶型，市場抗性較大。特設(shè)家庭成員主題會所，設(shè)置老年活動中心，棋牌室及乒乓球室金玉星海 預(yù)計(jì)建設(shè) 2400㎡會所，設(shè)置康體、休閑、文化三大主題格局 （星海國寶會所） （星海國寶室內(nèi)溫泉）小結(jié)：作為高檔住宅，其標(biāo)準(zhǔn)之一就要在細(xì)節(jié)上詮釋尊崇與舒適，因此項(xiàng)目越高檔其配套越完善，物業(yè)服務(wù)檔次越高，這也是項(xiàng)目是否能吸引客戶的主要因素之一。壹品星海 購房者有 50%為外地人，外籍人占 10%,本地人占到 40%，其中外籍人選擇戶型面積基本在 150 平左右。從目前銷售情況來看，區(qū)域已無太多在售房源，臨海住宅成為稀缺資源?！〗鹩裥呛粜?二室二廳二衛(wèi) 四室二廳二衛(wèi) 三室二廳二衛(wèi)面積 ㎡ 230—240㎡ 150—160㎡比例 10% 40% 50% 戶型比較大，不適合市場的主流需求，但是符合星海周邊樓盤戶型的特點(diǎn)，面積大小從 平方米到 309 平方米，不過內(nèi)部設(shè)計(jì)十分粗糙，浪費(fèi)面積較大。品質(zhì)高的項(xiàng)目，車位銷售價(jià)格在 2023 萬之間，品質(zhì)差一點(diǎn)的銷售價(jià)格也在 1618 萬之間。住世紀(jì)經(jīng)典壹品星海 中高檔住宅 豪景天下 海闊人生星海陽光 高檔住宅 實(shí)力承載 星海陽光發(fā) 展 商：大連一方地產(chǎn)有限公司建筑設(shè)計(jì)：大連建筑科學(xué)研究設(shè)計(jì)院物業(yè)管理：深圳中海物業(yè)景觀規(guī)劃：北京東方園林整合推廣：北京旁博國際一方地產(chǎn)有限公司是以現(xiàn)代經(jīng)營思想與科學(xué)管理模式經(jīng)營的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，總部設(shè)于大連，并于沈陽、長春、北京等地成立了四個(gè)地區(qū)性分公司。 借鑒（競爭）住宅項(xiàng)目的開發(fā)及相關(guān)組合單位情況 星海國寶發(fā) 展 商：大連順邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承 建 商：中建八局建筑設(shè)計(jì)：大連規(guī)劃設(shè)計(jì)院 物業(yè)管理：大連順邁景觀規(guī)劃：臺灣張文明、梁宇元建筑師事務(wù)所開發(fā)商背景介紹：順邁集團(tuán)是一個(gè)擁有臺資背景的企業(yè)，針對開發(fā)項(xiàng)目，分別成立了哈爾濱天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈爾濱百順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈爾濱百立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈爾濱順益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、哈爾濱順邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、大連順邁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和大連順泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。受區(qū)域氛圍以及用途不同的影響，區(qū)域客群也有所分化。而且在大連市政府原則上“少拆少建”的政策指導(dǎo)下、土地價(jià)格上漲及開發(fā)成本增加的基礎(chǔ)上，以及從目前商品房的銷售情況來看，預(yù)期明年房價(jià)將保持 1020%的上漲速度。小結(jié)：在大連重點(diǎn)開發(fā)中低價(jià)位房的情況下，高檔住宅供應(yīng)量只占全市住宅總供應(yīng)量很少一部分，且規(guī)模相對要小，在近期熱銷的情況下，導(dǎo)致可銷售房源有限，而其購買客群數(shù)量卻相對穩(wěn)定，銷售前景較好。① 中山區(qū) CBD 區(qū)域因?yàn)槊恳粋€(gè)現(xiàn)代化的城市，都會有一個(gè)核心的商務(wù)、商業(yè)地帶，是城市的人氣聚集區(qū)那就是——中央商務(wù)區(qū)，它不僅僅是一個(gè)地區(qū)名稱，而是一個(gè)階層、一個(gè)品牌、乃至身份地位的代號，所以中山區(qū) CBD 區(qū)域自然而然的成為高檔住宅落腳的首選位置。居住在此無論是購物還是商務(wù)辦公都極其便捷。②環(huán)境怡人的東部山區(qū)——虎灘附近及中南路沿線該地域所處地理位置極其優(yōu)越，周圍群山環(huán)繞，環(huán)境怡人，空氣清新，離虎灘樂園很近，且交通便利，因此是大連市近幾年房地產(chǎn)的焦點(diǎn)地帶。而本案準(zhǔn)備期至今已達(dá) 3 年之久，具有比較穩(wěn)固的市場號召力，這使得本案可能在未來的一段時(shí)間內(nèi)持續(xù)遭遇其它項(xiàng)目的市場阻隔，因此在后期運(yùn)作過程中應(yīng)始終注意保持公眾的認(rèn)知程度。另外， “友誼集團(tuán)”擁有股份的大連友誼合升房地產(chǎn)公司、開發(fā)高檔居住項(xiàng)目見長的海昌房地產(chǎn)、以及本地有一定影響力的一方地產(chǎn)等公司也占有一席之地。然而區(qū)域酒店卻極為缺少，從目前正在開發(fā)的項(xiàng)目上看，酒店將有所增加，尤其是星海國際假日公寓更以產(chǎn)權(quán)式酒店形象推出市場。 會展中心一期 會展中心二期雖然會展中心的建成大大推動了星海灣區(qū)域的發(fā)展，但目前已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要，會展二期的投入使用為星海灣商務(wù)區(qū)又增加了砝碼，憑借著 20 萬平方米展館的規(guī)模，將申請加入世界展覽業(yè)協(xié)會，引入世界級的巡回展覽，并通過邀請國際知名展覽公司的加入實(shí)現(xiàn)展覽業(yè)的多元化管理，打破現(xiàn)在單一管理模式。? 規(guī)劃中的商務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)較大，為提升區(qū)域商務(wù)環(huán)境創(chuàng)造條件期貨廣場、百年匯兩項(xiàng)目商務(wù)產(chǎn)品的供應(yīng)規(guī)模較大，未來幾年對促進(jìn)區(qū)域商務(wù)繁榮發(fā)展起至關(guān)重要作用。區(qū)域范圍大量的潛在供應(yīng)面積中，商業(yè)部分也占據(jù)一定比例。同時(shí)在市政府的長遠(yuǎn)規(guī)劃中可以預(yù)知未來區(qū)域的商務(wù)氛圍將得到迅速提升。 區(qū)域市場在城市規(guī)劃中的定位“集展覽、商務(wù)、金融、旅游、休閑、居住等功能為一體的國際化商務(wù)區(qū)”大連星海灣商務(wù)區(qū)位于濱海南端星海灣畔，始建于 1994 年，占地 181 萬平方米。樣本項(xiàng)目明細(xì)見下表：住宅 公寓 商務(wù) 商業(yè) 酒店星海國寶 和平現(xiàn)代城 星海旺座 和平廣場 大連星海高爾 夫酒店世紀(jì)經(jīng)典 AMOS 森茂大廈 星海國寶公建 星海假日壹品星海 曼哈頓 世貿(mào)大廈 金銀島 國航大廈酒店金玉星海 振屹廣場 國際金融大廈 星海新天地 戴斯大酒店星海陽光 百年匯 虹源大廈 勝利廣場 瑞士酒店? 樣本選取理由序號 樣本項(xiàng)目 選取理由住　　宅1 星海國寶 高檔豪宅、區(qū)域一致2 世紀(jì)經(jīng)典 高檔豪宅、區(qū)域一致3 壹品星海 中高檔住宅、區(qū)域一致4 金玉星海 高檔豪宅、區(qū)域一致5 星海陽光 高檔豪宅、區(qū)域一致公　　寓6 和平現(xiàn)代城 熱銷、區(qū)域一致7 AMOS 推廣好，概念新8 曼哈頓 配套全，形象高檔9 振屹廣場 產(chǎn)權(quán)式推廣10 百年匯 區(qū)域一致，可借鑒商　　務(wù)11 星海旺座 區(qū)域一致12 森茂大廈 甲級寫字間13 世貿(mào)大廈 甲級寫字間14 國際金融大廈 甲級寫字間15 虹源大廈 甲級寫字間商　　業(yè)16 和平廣場 綜合商業(yè)、區(qū)域一致17 星海國寶公建 獨(dú)立公建、區(qū)域一致18 金銀島 項(xiàng)目底商、區(qū)域一致19 星海新天地 新項(xiàng)目、區(qū)域一致20 勝利廣場 產(chǎn)權(quán)式酒　　店21 大連星海高爾夫酒店 高檔酒店、區(qū)域一致22 星海假日 區(qū)域一致23 國航大廈酒店 區(qū)域一致24 戴斯大酒店 產(chǎn)權(quán)式25 瑞士酒店 五星酒店檔次高一、區(qū)域特征分析 區(qū)域概述星海灣區(qū)域位于大連西南部海濱，是大連對外開放的五個(gè)先導(dǎo)區(qū)之一，這一區(qū)域比鄰大連市主干道中山路，沿海岸線與著名的瀏覽觀光線路濱海路融為一體，而且會展中心坐落于此，區(qū)域距碼頭 8 公里，距沈大高速公路 12 公里，極佳的地理位置使其交通極為便利。 管理中心創(chuàng)新性地采取了另外兩種行之有效的辦法：一是與銀行聯(lián)手招商，只要項(xiàng)目可行、投資商可靠，具有 30％—50％的建設(shè)資金就可以啟動項(xiàng)目，不足部分的資金，由管理中心介紹給銀行給予貸款扶持，以增強(qiáng)外商的投資信心；二是提前給外商提供項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，通過對建筑成本的客觀分析和對市場前景的合理預(yù)測，充分考慮外商投資的利潤，堅(jiān)定了外商開發(fā)項(xiàng)目的決心。建成后大大節(jié)約了星海灣區(qū)域至大連西北部區(qū)域的時(shí)間成本。? 區(qū)域四星級酒店數(shù)量少區(qū)域?yàn)榇筮B市重點(diǎn)旅游區(qū)，區(qū)域內(nèi)年接待游客數(shù)以千萬計(jì)。其內(nèi)部提供的各項(xiàng)服務(wù)如棋牌室、健身室、閱覽室等對于豐富小區(qū)內(nèi)居民生活起到一定作用。萬達(dá)、億達(dá)、順邁集團(tuán)、新希望、友誼合升等品牌開發(fā)商的聚集，推動了區(qū)域的發(fā)展。小結(jié)： 從目前已知的區(qū)域潛在土地供應(yīng)量的統(tǒng)計(jì)來看，非常明確的是區(qū)域未來的酒店式公寓的供應(yīng)量只占很少的比例，已知項(xiàng)目中明確規(guī)劃有酒店式公寓的只有百年匯項(xiàng)目（其目前推出了東區(qū)的 1 棟后，剩余的潛在供應(yīng)建筑面積約 萬平、289 戶） ；就區(qū)域目前的情況而言，酒店式公寓產(chǎn)品是比較明顯的市場機(jī)會點(diǎn)。? 未來供應(yīng)類型多樣，并呈逐漸融合之勢，本案可借勢融合居住及辦公的功能　屬性由前述的區(qū)域供應(yīng)量來看，目前雖以住宅為主，但各種類型物業(yè)都具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，尤以商務(wù)版辦公類，以及酒店、旅游型商業(yè)公建類為甚；并且從整個(gè)區(qū)域的規(guī)劃、以及目前已知地塊的初步規(guī)劃條件來看，整個(gè)區(qū)域?qū)奈鞯綎|逐漸由中高檔豪華住宅逐漸向公寓、寫字間辦類型轉(zhuǎn)化，而就地理位置而言，本案恰好處于其中的過渡區(qū)域（以所在的會展路為界，西側(cè)為以“大連明珠”為代表的高檔豪宅，東部為規(guī)劃中達(dá) 200 萬平方米的商務(wù)金融區(qū)） 。三、借鑒（競爭）住宅項(xiàng)目的個(gè)案調(diào)研及分析 大連市高檔住宅項(xiàng)目的概況分析根據(jù)大連市目前住宅的價(jià)格水平，我部將均價(jià) 8000 元/平方米以上的項(xiàng)目定位高檔住宅。⑤西部商業(yè)居住中心區(qū)——興工街周圍、聯(lián)合路兩側(cè)這一區(qū)域?yàn)榇筮B市西部日益成熟的商業(yè)中心，周邊有百盛、沃爾瑪?shù)却笮唾徫锷虉?；天興⑩經(jīng)濟(jì)適用房集中區(qū)——甘井子區(qū)的泡崖、錦繡、紅旗小區(qū)該區(qū)域是政府為了解決廣大工薪階層實(shí)際居住困難問題的安居解困工程。建筑面積在 10 萬平以下的占73%；建筑面積超過 10 萬平方米的僅占 27%。二是環(huán)境好、功能全的項(xiàng)目受到青睞，升值效應(yīng)明顯。中 山 區(qū) 高 檔 住 宅 戶 型 比 例 圖50㎡ 以 下44%51100㎡27%101150㎡22%201㎡ 以 上1%151200㎡6%中山區(qū) CBD 區(qū)域商務(wù)氛圍比較濃厚，而居住氛圍相對較弱，這就使其在定位上，更多以商住兩用項(xiàng)目為主，針對的客戶主要是單身貴族、投資客和商務(wù)辦公人群，因此其戶型較小，主要以 100 平方米以下的戶型為主。大連本地客戶比例雖然不大，但已呈現(xiàn)逐步上漲趨勢，是高檔住宅不可忽視的購買人群。 貝爾高林，全球五大環(huán)境設(shè)計(jì)事務(wù)所之一。發(fā)展至今，星海區(qū)域已成為大連主要的高檔住宅區(qū)，項(xiàng)目建設(shè)周期一般在 年左右。 3 棟高層建筑（128 層包含 3 層公建，329 層） ，3 棟小高層（6為 13 層包含 2層公建）337 431 1:車庫售價(jià)：45 萬/個(gè)車位售價(jià)： 萬/個(gè)平均租價(jià)：390 元/月金玉星海4 棟高層。 世紀(jì)經(jīng)典戶型 五室二廳三衛(wèi) 五室二廳三衛(wèi) 七室三廳四衛(wèi)面積 273~295㎡ 275~317㎡ 450㎡比例 33% 65% 2%躍復(fù) A 上層 躍復(fù) A 下層 躍復(fù) B 上層大廈戶型設(shè)計(jì)為躍層結(jié)構(gòu)與躍復(fù)合體（一個(gè)單元包含三個(gè)不同層面，每個(gè)層面以 米高的樓梯錯(cuò)躍，廳高 米,居室層高 3 米）結(jié)構(gòu)，從五室二廳三衛(wèi)~五室三廳三衛(wèi)，全樓共 100 戶，8 種戶型。而這一部分客群畢竟有限，對于一些中產(chǎn)階級而言，過高的總房款是阻礙其進(jìn)入星海灣的主要因素，發(fā)展至今，尤其是小戶型在大連熱銷，使小戶型在星海也占有了一席之地。 借鑒（競爭）住宅項(xiàng)目的客戶情況分析項(xiàng)目名稱 購買客群星海國寶 客戶有 20%為外籍人，接近 80%為外地人（其中 50%為東北人，不到 30%為北京、廣東地區(qū)的外地人） ，不到 10%為大連本地人。小結(jié)：由于星海灣區(qū)域的獨(dú)特位置，使該區(qū)域成為高檔住宅聚集區(qū)，廣場附近項(xiàng)目的購買客群一般都是外地商人和外企管理人員為主，大連本地人群雖然所占比例不大，但已呈現(xiàn)上漲趨勢，這也與項(xiàng)目開始逐漸重視本地客群有一定聯(lián)系。3 米以上層高，短進(jìn)深大開間，寬闊的客廳，主臥私密性強(qiáng)，設(shè)計(jì)有主衛(wèi)和客衛(wèi)，最主要是擁有觀景陽臺，室內(nèi)采用飄窗，做到視野開闊。但從 04 年 11 月份開始，星海國寶向社會發(fā)出了“國寶正在流失”的信息，把這最后的目標(biāo)客戶鎖定在了大連本土的成功人士。在宣傳過程中特別重視廣告與銷售情況相結(jié)合，營造旺銷氣氛。 規(guī)模不是影響銷售速度的關(guān)鍵因素 區(qū)域高檔住宅主要以中小規(guī)模為主，超過 10 平方米的僅有星海國寶和壹品星海兩個(gè)項(xiàng)目，但是從目前的銷售情況看，項(xiàng)目銷售周期長短與建筑規(guī)模聯(lián)系不大，更多是受項(xiàng)目景觀、自身配套、物業(yè)服務(wù)和戶型設(shè)計(jì)的影響?！∈兰o(jì)經(jīng)典? 產(chǎn)品銷售不暢作為一個(gè)商業(yè)樓盤，其運(yùn)作比較失敗，對樓盤定位和市場考察準(zhǔn)備不足，使戶型在設(shè)計(jì)上雖然處于領(lǐng)先地位，但面積過大，造成總價(jià)過高，而且其靠近中山路，景觀優(yōu)勢欠佳，又只有一個(gè)獨(dú)樓，很難形成人造景觀；在宣傳力度上，投入也不夠，自 2022 年 6 月份以后，無任何媒體宣傳，僅靠座盤銷售，在銷售不暢的情況下，項(xiàng)目也沒有做太多的補(bǔ)救措施，導(dǎo)致項(xiàng)目至今銷。　借鑒（競爭）住宅項(xiàng)目的銷售情況分析項(xiàng)目名稱 占地面積 建筑面積 銷售率 銷售周期星海國寶 10 萬 ㎡ 16 萬㎡ 清盤 4 年世紀(jì)經(jīng)典 萬 ㎡ 萬㎡ 55% 銷售 3 年零 6 個(gè)月銷售率達(dá)到55%壹品星海 萬㎡ 總 萬㎡一期 17 萬㎡，清盤 1 年零 6 個(gè)月星海陽光 萬 ㎡ 萬㎡ 90% 銷售 1 年零 7 個(gè)月銷售率達(dá)到90%金玉星海 萬 ㎡ 萬㎡ 60% 銷售 1 年零 7 個(gè)月銷售率達(dá)到60%　04 年上半年以前區(qū)域高檔住宅銷售速度緩慢整體上看，區(qū)域高檔住宅銷售周期較長，而且越早入市的項(xiàng)目銷售周期越長，究其原因是由于星海廣場 1996 年 9 月才開工建造，2022 年星海國寶、世紀(jì)經(jīng)典的開工建設(shè)雖提升了區(qū)域形象，但區(qū)域改造還在進(jìn)行中，