【正文】 借鑒（競爭）商業(yè)項目的規(guī)劃設計及業(yè)態(tài)分布情況分析 .........................................116 借鑒（競爭）商業(yè)項目的面積戶型比例分析 ..............................................................119　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的銷售及租賃價格水平分析 .................................................123　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的客戶情況分析 .....................................................................125III　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的配套情況分析 ...................................................................127　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的滯銷暢銷產(chǎn)品分析 ...........................................................128　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的主力賣點及營銷推廣策略分析 .........................................129　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的銷售情況分析 ...................................................................132　 借鑒（競爭）商業(yè)項目的成敗原因簡析 ...................................................................133　 本部分小結(jié) ...................................................................................................................136七、借鑒（競爭）酒店項目的個案調(diào)研及分析 ..........................139　 大連市高檔酒店項目的概況分析 .................................................................................139.　 借鑒（競爭）酒店項目的開發(fā)及相關組合單位情況 ................................................143　 借鑒（競爭）酒店項目的營業(yè)、開盤等時間的說明 .................................................144　 借鑒（競爭）酒店項目的周邊環(huán)境分析 .....................................................................144　 借鑒（競爭）酒店項目的產(chǎn)品定位及形象定位 .........................................................145　 借鑒（競爭）酒店項目的規(guī)劃設計分析 .....................................................................146 借鑒（競爭）酒店項目的接待能力分析 ......................................................................150　 借鑒（競爭）酒店項目的面積戶型分析 .....................................................................151 借鑒（競爭）酒店項目的銷售（僅限產(chǎn)權式酒店）及客房價格水平分析 ..............152 借鑒（競爭）酒店項目的客戶情況分析 ....................................................................154 借鑒（競爭）酒店項目的配套情況分析 ....................................................................155　 借鑒（競爭）酒店項目的滯銷暢銷產(chǎn)品分析（僅限產(chǎn)權式酒店） .......................156　 借鑒（競爭）酒店項目的主力賣點及營銷推廣策略分析（僅限產(chǎn)權式酒店） ...157 借鑒（競爭）酒店項目的銷售情況分析（僅限產(chǎn)權式酒店） ................................159　 借鑒（競爭）酒店項目的客房服務情況分析 ...........................................................160　 借鑒（競爭）酒店項目的成敗原因簡析 ...................................................................161　 本部分小結(jié) ...................................................................................................................162八、報告結(jié)論部分 ..................................................166 各產(chǎn)品形式的簡單總結(jié)回顧 ..........................................................................................166 建議的方案 ........................................................................................................................169 產(chǎn)品開發(fā)中的一些建議 ....................................................................................................171前言　區(qū)域競爭項目（或借鑒項目）的選取及選取原因說明? 報告樣本選取明細本報告在深入研究大連市房地產(chǎn)市場整體發(fā)展情況的基礎上，為增強本項目的借鑒性，分別針對五種房地產(chǎn)產(chǎn)品形式各選取 5 個樣本（共計 25 個） ，在報告中加以對比分析，選取原則為區(qū)域相同、產(chǎn)品借鑒性較大、檔次相似。樣本項目明細見下表：住宅 公寓 商務 商業(yè) 酒店星海國寶 和平現(xiàn)代城 星海旺座 和平廣場 大連星海高爾 夫酒店世紀經(jīng)典 AMOS 森茂大廈 星海國寶公建 星海假日壹品星海 曼哈頓 世貿(mào)大廈 金銀島 國航大廈酒店金玉星海 振屹廣場 國際金融大廈 星海新天地 戴斯大酒店星海陽光 百年匯 虹源大廈 勝利廣場 瑞士酒店? 樣本選取理由序號 樣本項目 選取理由住　　宅1 星海國寶 高檔豪宅、區(qū)域一致2 世紀經(jīng)典 高檔豪宅、區(qū)域一致3 壹品星海 中高檔住宅、區(qū)域一致4 金玉星海 高檔豪宅、區(qū)域一致5 星海陽光 高檔豪宅、區(qū)域一致公　　寓6 和平現(xiàn)代城 熱銷、區(qū)域一致7 AMOS 推廣好，概念新8 曼哈頓 配套全，形象高檔9 振屹廣場 產(chǎn)權式推廣10 百年匯 區(qū)域一致，可借鑒商　　務11 星海旺座 區(qū)域一致12 森茂大廈 甲級寫字間13 世貿(mào)大廈 甲級寫字間14 國際金融大廈 甲級寫字間15 虹源大廈 甲級寫字間商　　業(yè)16 和平廣場 綜合商業(yè)、區(qū)域一致17 星海國寶公建 獨立公建、區(qū)域一致18 金銀島 項目底商、區(qū)域一致19 星海新天地 新項目、區(qū)域一致20 勝利廣場 產(chǎn)權式酒　　店21 大連星海高爾夫酒店 高檔酒店、區(qū)域一致22 星海假日 區(qū)域一致23 國航大廈酒店 區(qū)域一致24 戴斯大酒店 產(chǎn)權式25 瑞士酒店 五星酒店檔次高一、區(qū)域特征分析 區(qū)域概述星海灣區(qū)域位于大連西南部海濱，是大連對外開放的五個先導區(qū)之一，這一區(qū)域比鄰大連市主干道中山路，沿海岸線與著名的瀏覽觀光線路濱海路融為一體，而且會展中心坐落于此，區(qū)域距碼頭 8 公里，距沈大高速公路 12 公里，極佳的地理位置使其交通極為便利。大連正致力于成為全國商品期貨中心、中國北方保險中心、東北地區(qū)資金、國際結(jié)算、外匯交易、投融資與金融服務中心。在此基礎上將大連建設成為立足大連、面向東北三省、輻射華北腹地及東北亞國際金融中心，全方位支持東北老工業(yè)基地振興和“大大連”建設，為大連率先實現(xiàn)現(xiàn)代化和建設國際性中心城市服務。 區(qū)域市場在城市規(guī)劃中的定位“集展覽、商務、金融、旅游、休閑、居住等功能為一體的國際化商務區(qū)”大連星海灣商務區(qū)位于濱海南端星海灣畔，始建于 1994 年，占地 181 萬平方米。目前其規(guī)劃中的幾大功能區(qū)已初具規(guī)模。區(qū)域市場在城市規(guī)劃中的定位為：集展覽、商務、金融、旅游、休閑、居住等功能為一體的國際化商務區(qū)。 大連貝殼博物館 大連現(xiàn)代博物館星海灣金融商務區(qū)是全市對外開放的先導區(qū)之一，也是全市 4 個重點建設的園區(qū)之一。從 2022 年至今，星海灣招商項目完成總投資額 140 億元人民幣，收繳土地出讓金 億元人民幣，包括美國、英國、德國、新加坡、新西蘭及中國臺灣、香港在內(nèi)的世界許多國家和地區(qū)的投資商絡繹不絕。 管理中心創(chuàng)新性地采取了另外兩種行之有效的辦法：一是與銀行聯(lián)手招商，只要項目可行、投資商可靠，具有 30％—50％的建設資金就可以啟動項目，不足部分的資金，由管理中心介紹給銀行給予貸款扶持，以增強外商的投資信心；二是提前給外商提供項目的可行性分析報告，通過對建筑成本的客觀分析和對市場前景的合理預測，充分考慮外商投資的利潤，堅定了外商開發(fā)項目的決心。2022 年，市委、市政府提出打造星海灣金融商務區(qū)的理念，這意味著“星海灣不僅要成為大連的文化旅游中心、會議展覽中心，更要成為大連的金融交易中心及商務辦公中心，現(xiàn)代服務業(yè)高度‘集聚’ ”。 區(qū)域配套環(huán)境星海灣區(qū)域是大連著名的旅游區(qū)，其景觀優(yōu)勢不言自明，同時該區(qū)域是大連的會展業(yè)中心，會展中心一期、二期工程的投入使用更堅定了該行業(yè)的發(fā)展。同時在市政府的長遠規(guī)劃中可以預知未來區(qū)域的商務氛圍將得到迅速提升。在星海灣區(qū)域良好的發(fā)展前景預期下，該區(qū)域配套也將逐步完善?！〗煌ㄅ涮? 區(qū)域交通站點繁多16 路、18 路、22 路、23 路、28 路、202 路、406 路、502 路、503 路、531 路、711 路等交通線路的市內(nèi)通達性較好。? 路況較好該段中山路路面平整，雙向六車道貫穿整個星海灣區(qū)域，極大的緩解了區(qū)域內(nèi)交通壓力。? 西部快速路的開通利于區(qū)域發(fā)展起于周水子國際機場前環(huán)形廣場，止于星海灣勝星橋，總長度 公里。建成后大大節(jié)約了星海灣區(qū)域至大連西北部區(qū)域的時間成本。? 公交系統(tǒng)的深入性不夠雖然交通線路發(fā)達，路面平整，但到達公交線路的時間通常在 5 分鐘以上，沒有達到絕對意義上的交通便利。 商業(yè)配套? 規(guī)模總量較大和平廣場、星海國寶公建部分、星海新天地等項目總商業(yè)面積的供應規(guī)模已達數(shù)十萬平。區(qū)域范圍大量的潛在供應面積中，商業(yè)部分也占據(jù)一定比例。? 業(yè)態(tài)種類相對集中星海灣的旅游資源是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的支柱之一，這種旅游資源不僅僅局限于節(jié)假日來連的外地游客，也包括眾多把星海灣區(qū)域當作休閑之地的大連居民。在基于區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀以及總體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲、旅游、休閑娛樂業(yè)態(tài)相對集中?！∩虅张涮? 目前區(qū)域整體商務氛圍不足，無純寫字間項目 會展業(yè)、旅游業(yè)已經(jīng)形成規(guī)模的星海灣區(qū)域，商務氛圍卻相對不足，離市政對于星海灣區(qū)域未來發(fā)展規(guī)劃目標，還有較大差距。? 現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)銀行配套不足區(qū)域目前只有深發(fā)展等幾家銀行，與傳統(tǒng)商務區(qū)銀行數(shù)量相比有較大差距。? 區(qū)域四星級酒店數(shù)量少區(qū)域為大連市重點旅游區(qū)，區(qū)域內(nèi)年接待游客數(shù)以千萬計。而提供給游客的高檔酒店數(shù)量較少，目前區(qū)域內(nèi)具有使用功能的只有高爾夫酒店、國航酒店。故星級酒店發(fā)展前景廣闊。? 規(guī)劃中的商務產(chǎn)品供應較大，為提升區(qū)域商務環(huán)境創(chuàng)造條件期貨廣場、百年匯兩項目商務產(chǎn)品的供應規(guī)模較大，未來幾年對促進區(qū)域商務繁榮發(fā)展起至關重要作用。同時星海灣金融區(qū)占地 51 萬平方米，擬建設面積 200 萬平方米，大致相當于 2022 年商品房銷售的一半?！∩钆涮? 便民商業(yè)欠缺總體看來，區(qū)域內(nèi)居民日常購物不便利，便民商業(yè)配套還沒有形成規(guī)模。? 醫(yī)療配套較好醫(yī)大附屬二院、起重機廠醫(yī)院、藍天門診等醫(yī)療機構(gòu)，在總體上能夠滿足區(qū)域居民的就醫(yī)需要。? 區(qū)域項目內(nèi)部配套相對完備周邊項目大多屬于高檔項目，該類物業(yè)內(nèi)部配套水平高于大連市整體水平。其內(nèi)部提供的各項服務如棋牌室、健身室、閱覽室等對于豐富小區(qū)內(nèi)居民生活起到一定作用。 區(qū)域未來發(fā)展趨勢? 區(qū)域發(fā)展前景廣闊，金融與會展成為支柱星海灣金融商務區(qū)成立的目的就是區(qū)別于傳統(tǒng)的人民路金融商務區(qū)，1994年大連市政府在星海灣規(guī)劃了 平方公里的金融商務區(qū)。按照大連市建設大大連的規(guī)劃綱要，星海灣未來的發(fā)展是傾力打造金融業(yè)與展覽業(yè)，全面提升星海灣區(qū)域的服務功能。 會展中心一期 會展中