【正文】 8售樓部及樣板房選址鑒于本項(xiàng)目的戶型和景觀特點(diǎn)，建議售樓部和樣板房的設(shè)置為：售樓部設(shè)在會(huì)所內(nèi)；樣板房設(shè)于別墅、躍層及多層。61548。項(xiàng)目總體銷費(fèi)用建議為：占總銷售額的5%，（%）。6“健康居所，綠色家園”營銷主題的實(shí)施要點(diǎn)amp。男性：五官端莊，大學(xué)?？飘厴I(yè)以上，具有良好的服務(wù)意識(shí)，高度的工作責(zé)任心和團(tuán)隊(duì)協(xié)作精神，有三年以上售樓經(jīng)驗(yàn)。設(shè)項(xiàng)目銷售主管1人。價(jià)目表的設(shè)計(jì)可根據(jù)不同銷售階段的促銷手段做調(diào)整，因此，價(jià)目表的有效期必須明確，在保持一定延續(xù)性的基礎(chǔ)上，有合理的解釋空間。DM單批量制作，成本較低，適合促銷期高強(qiáng)度的宣傳攻勢。車身廣告的投入成本偏低，是較為適合本項(xiàng)目的推廣手段。61548。車身廣告是本項(xiàng)目重點(diǎn)采用的促銷手段。61548。鴻程酈景”的一大特色。amp。61548。8226。本項(xiàng)目的一組團(tuán)銷售期預(yù)計(jì)為14個(gè)月，新聞造勢（發(fā)售前2個(gè)月）——內(nèi)部認(rèn)購（1個(gè)月）——準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷（10個(gè)月）——現(xiàn)樓發(fā)售（4個(gè)月）3項(xiàng)目各樓層均價(jià)及各單元售價(jià)單元售價(jià)確定原則：具體各單元銷售價(jià)格的制定依據(jù)以下幾點(diǎn)原則：1. 樓層以單元朝向好壞和景觀的優(yōu)劣為基本定價(jià)準(zhǔn)則，朝向以南北為佳。建議現(xiàn)場售樓部的室內(nèi)設(shè)計(jì)以明亮、寬敞的風(fēng)格為主，配合有文化品位的家具擺設(shè)，結(jié)合主體建筑風(fēng)格，體現(xiàn)本項(xiàng)目的風(fēng)格主題：現(xiàn)代、明快、清新、簡約。61548。健康從容”的概念，并賦予其確切的內(nèi)容，引導(dǎo)潛在客戶購買。專業(yè)培訓(xùn)內(nèi)容：房地產(chǎn)交易專業(yè)知識(shí)，建筑基本知識(shí)，物業(yè)管理基本知識(shí)，營銷技巧，服務(wù)意識(shí)，公司理念，項(xiàng)目相關(guān)知識(shí)等等。負(fù)責(zé)現(xiàn)場售樓部的具體銷售事宜和直接對(duì)銷售人員管理。4媒體選擇、媒體組合、媒體投放的策略媒體的選擇應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的市場定位，針對(duì)目標(biāo)客戶的特點(diǎn)而確定；不同的推廣時(shí)期的銷售目標(biāo)不同，媒體選擇的側(cè)重點(diǎn)也不同。對(duì)各類廣告推廣形成的監(jiān)控，可通過現(xiàn)場銷售的客戶信息收集、處理和反饋，分析各類廣告形式的有效性，及時(shí)作出調(diào)整策略。amp。 報(bào)紙廣告：本項(xiàng)目確定《重慶經(jīng)濟(jì)報(bào)》為首選報(bào)紙媒體。現(xiàn)場促銷手段是通過現(xiàn)場售樓人員的有效服務(wù)、樣板層的參觀及銷售環(huán)境的烘托，促成客戶的購買。 準(zhǔn)現(xiàn)樓促銷期的銷售控制原則是合理控制銷售節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)合理的成交量。團(tuán)隊(duì)的力量將在本項(xiàng)目中表現(xiàn)得淋漓盡致。61548。 跟著市場的感覺走，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略部署。鴻程酈景”聞名重慶，繼而為建造品牌屋苑開拓道路。2. 低層周圍景觀較差，能看到整個(gè)小區(qū)景色為佳。健康從容”的品牌理念深入人心。針對(duì)目標(biāo)客戶的區(qū)域性，建議促銷期內(nèi)，在樓盤現(xiàn)場設(shè)置售樓中心。 周邊環(huán)境整治：本項(xiàng)目周邊建筑多數(shù)為知名建筑物，在一定程度上影響了本項(xiàng)目的營銷主題的塑造。健康從容1項(xiàng)目施工現(xiàn)場的管理及形象維護(hù)項(xiàng)目的形象一方面可通過各類媒體進(jìn)行宣傳推廣，另一方面施工現(xiàn)場的管理以及周邊環(huán)境的整治也對(duì)項(xiàng)目整體形象起到持續(xù)宣傳的作用。②行為識(shí)別（Behavior Identity,簡稱BI）。項(xiàng)目營銷執(zhí)行方案1 項(xiàng)目形象定位1項(xiàng)目的CI設(shè)計(jì)及主題設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場日趨成熟、競爭日益激烈，產(chǎn)品同質(zhì)性趨強(qiáng)，市場由賣方向買方市場轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者可選擇的余地增大。銷售渠道、時(shí)機(jī)創(chuàng)新：采用最快捷、最省錢的辦法把信息傳播給消費(fèi)者，通過市場調(diào)研，有效準(zhǔn)確切入市場空缺，占領(lǐng)市場份額。 1558元/平方米，形成價(jià)格優(yōu)勢。 項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、服務(wù)和管理優(yōu)勢構(gòu)成項(xiàng)目的核心競爭力。6． 本地名牌，個(gè)體店，每間面積在2050平方米，約30間，共1500平方米（商業(yè)一層或二層）。因此，為了適應(yīng)這一商業(yè)潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)的主流已經(jīng)向多功能一體化發(fā)展。 健康服務(wù)設(shè)施：氧吧：氧吧進(jìn)入尋常巷陌家。d) 對(duì)白領(lǐng)打工階層：首期付款輕松，戶型選擇多樣化。amp。61548。2．4開發(fā)經(jīng)營指導(dǎo)思想2．4．1開發(fā)速度建議重慶房地產(chǎn)市場歷經(jīng)10來年的快速發(fā)展，已經(jīng)進(jìn)入成熟期，開發(fā)商面臨的黃金開發(fā)期預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)5－10年，可以說目前是進(jìn)入第二個(gè)春天?！?高級(jí)白領(lǐng)：這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，對(duì)事物比較挑剔，屬于完美主義者。電話駁口：設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。規(guī)模小，為單體樓盤：項(xiàng)目地塊為長方形，占地面積為6080平方米，為單體高層商住樓，戶型設(shè)計(jì)，園林綠化、相關(guān)配套等受到限制。5項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析及因素分解雖然重慶市樓市整體供大于求，但今后幾年內(nèi)銷售量仍然將維持上升，加上項(xiàng)目特點(diǎn)鮮明，因此市場機(jī)會(huì)較大□ 地理位置優(yōu)越：位于雙橋西南新城商業(yè)步行街中心地段，距離解放碑13公里，10分鐘到達(dá)石橋鋪、楊家坪，15分鐘到達(dá)大坪、火車站，30分鐘到達(dá)解放碑，40分鐘到達(dá)江北機(jī)場，對(duì)白領(lǐng)上班一族極具吸引力?？偟膩碚f，雙橋區(qū)具有投資環(huán)境優(yōu)越，交通通訊發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善的特點(diǎn)。在今后很長一段時(shí)間內(nèi)，重慶的“擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)”將會(huì)如火如荼地展開，人口將快速增長，自從重慶作為中國第四個(gè)直轄市正式掛牌以來，隨著西部大開發(fā)政策的傾斜，重慶市為了改善投資環(huán)境，每年以50億元的巨額資金投入城市基礎(chǔ)建設(shè)。從去年以來，其增幅一直保持在兩位數(shù)以上。9. 政策九、重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例。隨后的11月，國土、建委、規(guī)劃等部門又聯(lián)合出臺(tái)了關(guān)于辦理兩證的“十六條規(guī)定”，以切實(shí)解決辦證難的遺留問題。2002年7月1日起，重慶房地產(chǎn)市場經(jīng)營性用地一律實(shí)行招投標(biāo)。3.1. 因素分析及專項(xiàng)調(diào)研1房地產(chǎn)市場態(tài)勢分析及開發(fā)時(shí)機(jī)研究2002年重慶房地產(chǎn)極度熱鬧，生機(jī)勃勃！——買房的和想買房的人越來越多；建房的和想建房的越來越多。有人士認(rèn)為，此舉意味著，繼土地儲(chǔ)備、土地出讓金調(diào)價(jià)后，重慶市提高了開發(fā)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場的又一道門檻。7. 政策七、開通信用檔案管理系統(tǒng)。2002年11月，市建委出臺(tái)條例，規(guī)范房市經(jīng)營行為。來自官方的數(shù)據(jù)顯示，2002年秋季房交會(huì)上，重慶主城區(qū)期房成交均價(jià)2432元、現(xiàn)房成交價(jià)為2130元?！鞍胄r(shí)”主城區(qū)、“8小時(shí)重慶”的暢通工程，幾座大橋橫跨長江及嘉陵江，直接受益的是沿線房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。隨著重慶市新的區(qū)劃調(diào)整以及直轄市的成立，雙橋區(qū)也迎來了新的歷史性發(fā)展機(jī)遇?！?居家和商業(yè)氛圍濃厚：隨著“較輕”線2004年的開通，西南新城已經(jīng)成為雙橋居家的首選，人氣的聚集將對(duì)居家和商業(yè)的帶動(dòng)帶來巨大的影響。2．項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位2．1．1項(xiàng)目開發(fā)檔次中高檔住宅應(yīng)從兩方面體現(xiàn)：一是硬件，包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、外墻色彩、室內(nèi)裝修等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素；其次是管理服務(wù)方面，需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。裙樓：選用深色調(diào)大理石外墻外立面：外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色．頂部造型：西式風(fēng)格、線條簡約、流暢，意境深遠(yuǎn)2．1．3配套設(shè)施及功能建議配套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。□ 會(huì)所：氧吧健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合夾層設(shè)桌球、乒乓球、棋牌室醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥兒童看護(hù)室家政服務(wù)中心□ 智能化設(shè)備：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng)一卡通收費(fèi)系統(tǒng)――憑住戶卡記賬消費(fèi)2．2價(jià)格定位本項(xiàng)目總體定位為實(shí)用性商住樓，建議總體均價(jià)控制在1558元／平方米，整個(gè)銷售過程中價(jià)格策略為低開高走。由于長期工作于辦公室，對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同時(shí)對(duì)樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等也極為關(guān)注，地理位置好、綜合素質(zhì)高的樓盤是其首選。因此，建議加快本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)速度，盡快完成建筑施工，進(jìn)入后期銷售回籠資金。 營銷主題：61548。賣點(diǎn)設(shè)計(jì)4．1產(chǎn)品性質(zhì)amp。健康從容”的營銷主題，在建材上做文章，以“賣房子賣健康”來強(qiáng)化營銷宣傳。打工型的買家：價(jià)格折讓幅度可以考慮大些，送一些實(shí)惠的東西，例如管理費(fèi)、空調(diào)等等。**健身、桑拿：白領(lǐng)階層喜歡此類設(shè)施享受，建議一步到位，更具有吸引力。綜合性的購物中心，正在全國各大城市興起。7． 休閑茶莊，健身房，游戲房，網(wǎng)吧，書吧：每間在30—60平方米，約5間，共300平方米（商業(yè)三層或四層）。在市場競爭環(huán)境里，用適當(dāng)?shù)姆绞?，在恰?dāng)時(shí)機(jī)把產(chǎn)品賣出去，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目核心競爭力的手段。服務(wù)、管理優(yōu)勢的營造——?jiǎng)?chuàng)造高效實(shí)用、專業(yè)化、社會(huì)化、科學(xué)化的以人為本的服務(wù)體系。 4項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在市場競爭中，項(xiàng)目的創(chuàng)新建造了項(xiàng)目競爭優(yōu)勢，從而較同類產(chǎn)品更有競爭力，市場風(fēng)險(xiǎn)就相應(yīng)降低、減少。企業(yè)如何強(qiáng)化自身在公眾面前的形象和品牌美譽(yù)度，以形象力帶動(dòng)產(chǎn)品的銷售越顯重要。③視覺識(shí)別（Visual Identity,簡稱VI）。amp。因此，必須對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境進(jìn)行綠化、清理的整治，在展開銷售前完善周邊環(huán)境建設(shè)，營造一個(gè)和諧、舒適的居住環(huán)境。amp。 3場銷售路線設(shè)計(jì)與布置現(xiàn)場銷售路線的流程為：售樓部主入口——客戶接待區(qū)——樓盤模型區(qū)——“綠色建材”展示區(qū)——樣板房——客戶接待區(qū)售樓部的主入口是客戶接觸本項(xiàng)目的第一環(huán)節(jié)，觀感必須氣派、穩(wěn)重，體現(xiàn)開發(fā)商自身的實(shí)力、經(jīng)營作風(fēng)及對(duì)客戶重視的服務(wù)理念。3. 平面布局合理，室內(nèi)使用率高，無黑廚、黑廁、黑房為佳。本項(xiàng)目由于開發(fā)商在地產(chǎn)行業(yè)的名氣不夠顯著，應(yīng)著力擴(kuò)大社會(huì)影響，博得政府支持和社會(huì)的好感，前期樓盤低價(jià)入世，吸引社會(huì)目光。開發(fā)商在發(fā)展的過程中要充分以市場為導(dǎo)向，由于本項(xiàng)目體量龐大，應(yīng)根據(jù)市場及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略，公司總體戰(zhàn)略，市場營銷戰(zhàn)略等。 開發(fā)商良好的商業(yè)信譽(yù)是品質(zhì)的保證。32銷售階段市場反應(yīng)及其對(duì)策通過定時(shí)、定量、定階段對(duì)銷售情況進(jìn)行分析，判斷市場反應(yīng)，及時(shí)做出相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整。其中售樓人員專業(yè)服務(wù)素質(zhì)的高低，能否準(zhǔn)確地傳播項(xiàng)目優(yōu)勢賣點(diǎn)，能否有效地促進(jìn)成交等等將直接影響到成交的成功與否，因此，售樓人員的