【正文】 情感營銷是以后營銷學(xué)的大勢所趨 。另外，執(zhí)行也是一種策略反饋，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改?！　》?務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得?！　?. 市場營銷目標(biāo)　　財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場營銷目標(biāo)?！　?. 機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)分析　　經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)指的是外部可能左右企業(yè)未來的因素?！　?. 控制：講述計(jì)劃將如何監(jiān)控?！　r(shí)期　　配合事項(xiàng)　　完成時(shí)間　　預(yù)熱準(zhǔn)備期　　四證、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖、戶型圖、園林景觀規(guī)劃方案、　　交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用　　20__年10月31日前　　認(rèn)購期　　戶型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購促銷方案定稿、　　正式認(rèn)購執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購協(xié)議》確定　　20__年11月30日前　　正式認(rèn)購階段　　財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場花卉、椅子提供　　《商品房定購協(xié)議》確定、元旦促銷方案確定、強(qiáng)銷期執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年12月7日前　　強(qiáng)銷期　　春節(jié)促銷方案確定、《商品房買賣合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、　　房監(jiān)所測繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理　　20__年3月31日前　　持續(xù)期　　持續(xù)期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年4月3日前　　清盤期　　清盤期促銷策略和執(zhí)行價(jià)格確定　　20__年4月30日前　　房地產(chǎn)的營銷方案三　　市場營銷計(jì)劃更注重產(chǎn)品與市場的關(guān)系，是指導(dǎo)和協(xié)調(diào)市場營銷努力的主要工具、房地產(chǎn)公司要想提高市場營銷效能，必須學(xué)會(huì)如何制訂和執(zhí)行正確的市場營銷計(jì)劃?！　?） 項(xiàng)目銷售主管和置業(yè)顧問每月所提交的工作計(jì)劃、安排、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化指標(biāo)?！　。ㄈ?qiáng)銷期銷售策略及促銷策略　　認(rèn)購階段利用廣告宣傳和促銷攻勢的立體化“搶灘登陸戰(zhàn)”，讓項(xiàng)目在市場上造成了一定熱度后，為項(xiàng)目強(qiáng)銷期作好了良好的市場鋪墊，但在強(qiáng)銷期內(nèi)的銷售任務(wù)是艱巨的，超過銷售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購時(shí)大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌鐾茝V機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目。嚴(yán)格遵守：對項(xiàng)目不明確的地方，不予承諾；與本案不相符的情況，不能夸大事實(shí)?！　№?xiàng)目銷售目標(biāo)制定　　項(xiàng)目銷售目標(biāo)主要受到：項(xiàng)目工期、銀行按揭、廣告宣傳力度、銷售人員的銷售力四大因素左右。由于該區(qū)域商賈眾多，一直以來都為商家所必爭之地，商業(yè)氛圍十分濃厚，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)阻礙了房地產(chǎn)住宅市場的健康發(fā)展，目前向陽街、五交化一條街、匯金路一帶的樓盤即可視作該區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場的典型特征：　　※ 規(guī)模普遍較小； ※ 新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目較多且密集； ※ 項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)素普遍較低； ※ 該區(qū)未來開發(fā)總體規(guī)劃較為樂觀發(fā)展空間大。項(xiàng)目位于龍馬潭區(qū)最大的商貿(mào)集散重地回籠灣批發(fā)市場和王氏批發(fā)市場之間，必將是城市化發(fā)展的最大受惠者。全區(qū)啟動(dòng)中心村建設(shè)25個(gè)，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點(diǎn)中心村。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元?！　±L制效果圖：　　根據(jù)開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖?！　∪?、構(gòu)思框架：　　1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；　　2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；　　3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；　　4）直切消費(fèi)群生活心態(tài)。物業(yè)項(xiàng)目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時(shí)機(jī)，盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個(gè)性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。買主務(wù)必經(jīng)過審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買主思考的問題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究優(yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費(fèi)對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：　　房地產(chǎn)的營銷方案二　　一、龍馬潭區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)　　【基本情況】 。　　【城鄉(xiāng)建設(shè)】 龍馬新城已具雛形，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會(huì)大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)快速推進(jìn)。全長2千米，工程內(nèi)容包括改造排水系統(tǒng)、人行道路面、供電電纜下地、路燈改造及道路綠化美化。項(xiàng)目位于中心半島與城北新區(qū)和城東結(jié)合部位，轄三地出入口中心地帶，交通十分便捷，覆蓋區(qū)域?qū)拸V，受眾面大?！　∪?、項(xiàng)目各階段銷售策略及促銷策略　　制定此銷售策略以及配合銷售策略所采取的相應(yīng)宣傳推廣策略，是為了讓本案的銷售達(dá)到理想的效果，讓本案在銷售的過程中能更好地、更容易地實(shí)施銷售控制，并且針對每一個(gè)銷售階段都能夠有計(jì)劃、有原則、有目的的行動(dòng)，而不是盲目地、沖動(dòng)地想然而然的想到什么做什么?！　。ǘ┱J(rèn)購期銷售策略及宣傳推廣策略　　結(jié)合本案周邊項(xiàng)目的實(shí)際銷售價(jià)格指數(shù)，對于本案的價(jià)格定位我的建議是不宜過早地公之于眾，在該片區(qū)的價(jià)格全部比本案初步設(shè)想價(jià)格定位低的情況下，如果較早地將本案價(jià)格公布及銷售，容易造成消費(fèi)者在沒看到項(xiàng)目任何建筑物、景觀效果的情況下將本項(xiàng)目與同區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目相互混淆不清，導(dǎo)致差異化優(yōu)勢不能形成，從而使消費(fèi)者尚失對項(xiàng)目的購買信心和購買的決心。因此在認(rèn)購期我們只做三件事：1）傳達(dá)項(xiàng)目理念；　　2）采集信息；　　3）引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入正式認(rèn)購。　　在銷售中所有銷售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購階段的工作態(tài)度和工作激