【正文】 土地儲(chǔ)備集中在第一梯隊(duì)企業(yè)中，絕大多數(shù)企業(yè)僅能維持 2年。其中， ST臥龍和 S*ST昌源由于是經(jīng)過資產(chǎn)重組、剛剛轉(zhuǎn)型過來的地產(chǎn)公司，雖然業(yè)績不錯(cuò)，但不分配也可以理解。 2022年 12月份房價(jià)漲幅分析 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2 0 0 7 年4 個(gè)季度全國主要城市地價(jià)增長率狀況( % )012345第一季度 第二季度 第三季度 第四季度綜合商業(yè)居住工業(yè)? 第四季度除工業(yè)用地價(jià)格漲幅增加外，其余均出現(xiàn)漲幅下降； ? 同期地價(jià)漲幅 遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)漲幅； ? 從數(shù)據(jù)看， 地價(jià)上漲引發(fā)房價(jià)上漲缺乏足夠的說服力。 ?在 70個(gè)城市中， 51個(gè)城市的新房月環(huán)比漲幅出現(xiàn)下降，其中有 19個(gè)城市的新房指數(shù)環(huán)比下跌； 38個(gè)城市的二手房月環(huán)比漲幅下降，其中有 20個(gè)城市的二手房指數(shù)環(huán)比下跌?！?少則七八套，多則幾十套，這些溫州人和山西人很少帶著一套房子過來的。尤其是在節(jié)后 13日至 15日這三天，期房日均簽約套數(shù)分別為 55套、45套和 75套。 ? 萬科四季花城和萬科紫臺(tái)進(jìn)行打折促銷。 ? 這一兩個(gè)月房地產(chǎn)交易的清淡應(yīng)該與季節(jié)有關(guān)系，以其對北京過去幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，每到天氣寒冷的時(shí)候，購買房子的量都會(huì)下跌。 ? SOHO中國每年大約花費(fèi)兩個(gè)星期的時(shí)間制作 “ 北京市房地產(chǎn)分析報(bào)告 ” ，就是依據(jù)北京市政府房地產(chǎn)交易網(wǎng)上成交的每一套房子的具體數(shù)據(jù)。 ? 萬科的行動(dòng)： 2022年 11月 17日，廣州。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 xyo)( xfy ?xyo)( xfy ?a bAB遞增)( xf ?a bBA0???y遞減)( xf ? 0???yxyo AB C 連續(xù)曲（ ABC）上凹凸的分界點(diǎn)（ B）稱為曲線的拐點(diǎn) 凹曲線 凸曲線 曲線凸凹的判斷和拐點(diǎn)的定義 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 王石“拐點(diǎn)論”的拋出和萬科的動(dòng)作 ? 2022年 12月 13日 ,中英解決低收入人群住房問題比較研究新聞發(fā)布會(huì)在北京舉行，會(huì)上，王石被記者問及 “ 進(jìn)入 10月以來，珠三角地區(qū)住房交易量出現(xiàn)不同程度的縮水，其中，廣州進(jìn)入 10月來交易額下降 18%，樓市拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)了？房價(jià)真的要降了？ ” 王石對此表示： “ 我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了。 ? 同月 25日，福州市區(qū)與閩侯區(qū) 4宗地塊因競買人數(shù)不足而流拍，總面積近 600畝。持有成本的提高將迫使開發(fā)商減少空置土地的時(shí)間，捂盤的情況也有望得到緩解。今后開發(fā)商只有在付清全部宗地土地出讓金后，才能獲得銀行貸款和進(jìn)行開發(fā)預(yù)售，由此對開發(fā)商的資金門檻要求將大大提高。 11月 7日，國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 》 。從短期看，物業(yè)稅出臺(tái)對于房地產(chǎn)市場的心理影響重于實(shí)質(zhì)影響。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 3月 16日，全國人大第五次會(huì)議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 。另外， “ 經(jīng)濟(jì)適用房 ” 強(qiáng)調(diào) “ 建房 ” ，以新建設(shè)的房屋為主，而 “ 經(jīng)濟(jì)租用房 ” 房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發(fā)企業(yè)自有的房屋等等。 ? 經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（ 2022年 11月） ——政策評點(diǎn)： 此舉意味著既沒有資格住上廉租房，家庭收入又很低的 “ 夾心層 ” 將被納入住房保障體系。 對廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房制度做出了提綱挈領(lǐng)性的指示：要求重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，增加住房有效供應(yīng)。隨后，潘石屹和任志強(qiáng)即在北京上演了一出 “ 土地?fù)Q糧票 ” 事件 ——前者以 24億元的總代價(jià)購入任原北京民源大廈項(xiàng)目和 “ 燕莎圈 ” 高檔住宅項(xiàng)目。 ? 8月 8日， 易居中國正式在美國紐約證券交易所掛牌交易，成為中國第一只登陸紐交所的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概念股。從頻繁加息的直接原因來看，則是股市及樓市這兩大國內(nèi)投資市場的火爆， 2022年資本市場經(jīng)歷了前所未有的牛市，雖然其間經(jīng)歷了年中以及年末的調(diào)整，但整體來說股市呈現(xiàn)過熱的勢頭，加息成為給資本市場降溫的必備貨幣政策；另外，房地產(chǎn)市場依然保持活躍態(tài)勢，房價(jià)快速上漲刺激了房貸需求量持續(xù)增長，通過加息來抑制房貸需求成為必然 。它們有的道出了普通民眾的心聲，有的刻畫了開發(fā)商的求生狀態(tài)；更多的則反應(yīng)了一個(gè)大國政府運(yùn)用“看得見的手”進(jìn)行有形調(diào)控過程中的探索和實(shí)踐 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 公布日期 公布機(jī)關(guān) 文件名稱 1月 25日 國稅總局 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 3月 16日 全國人民代表大會(huì)第五次會(huì) 議表決通過 《 中華人民共和國物權(quán)法 》 3月 29日 商務(wù)部 《 關(guān)于 2022年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見 》 3月 29日 建設(shè)部、國家發(fā)改委、工商 總局等八部委 《 房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案 》 5月 23日 商務(wù)部、國家外匯管理局 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知 》 8月 7日 國務(wù)院 《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 》 9月 21日 國土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 9月 27日 中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 9月 30日 國土資源部 《 關(guān)于認(rèn)真貫徹 〈 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見 〉 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知 》 11月 7日 國家發(fā)改委、商務(wù)部 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（ 2022年修訂） 》 11月 14日 財(cái)政部 《 廉租住房保障資金管理辦法 》 11月 27日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 廉租住房保障辦法 》 11月 19日 國土部、財(cái)政部、央行 《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 11月 30日 建設(shè)部、發(fā)改委等七部門 《 經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法 》 12月 11日 央行、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知 》 盤點(diǎn)： 2022年國家出臺(tái)的房地產(chǎn)政策 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率， 6次上調(diào)存款基準(zhǔn)利率： 1 月 5 日 2 月 1 6 日 3 月 1 8 日 4 月 5 日 4 月 2 9 日 5 月 1 8 日 5 月 1 9 日 7 月 2 1 日 7 月 3 0 日 8 月 2 2 日 9 月 6 日 9 月 1 6 日1 0 月 1 3 日1 1 月 2 6 日9 . 5 %1 0 %1 0 . 5 %1 1 %1 1 . 5 %1 2 %1 2 . 5 %1 3 %1 3 . 5 %2 . 7 92 . 5 23 . 0 62 . 7 93 . 3 33 . 0 63 . 3 63 . 3 33 . 8 73 . 3 6提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn) 提 高 存 款 類 金 融 機(jī) 構(gòu) 人 民 幣 存 款 準(zhǔn) 備 金 率 金 融 機(jī) 構(gòu) 一 年 期 存 款 基 準(zhǔn) 利 率 上 調(diào) 上 調(diào)一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 1 8 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 由6 . 8 4 % 提 高 到7 . 0 2 % ， 個(gè) 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 0 9 個(gè) 百 分 點(diǎn)一 年 期 貸 款 利 率 上 調(diào)0 . 2 7 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 由7 . 0 2 % 提 高 到7 . 2 9 % ， 個(gè) 人 住 房 公積 金 貸 款 利 率 相 應(yīng) 上調(diào) 0 . 1 8 個(gè) 百 分 點(diǎn)2 0 0 7 年 央 行 緊 縮 貨 幣 政 策 連 環(huán) 計(jì)1 2 月 2 5 日 1 月 2 5 日提 高 1 個(gè)百 分 點(diǎn)1 4 . 5 %提 高 0 . 5個(gè) 百 分 點(diǎn)1 5 %4 . 1 43 . 8 7關(guān)鍵詞一：金融緊縮 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 2022年 3月 18日、 5月 19日、 7月 20日、 8月 21日、 9月 14日和 12月 21日，央行實(shí)施了 6次加息。 6 國務(wù)院辦公廳 《 關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷規(guī)定的通知 》 9 銀監(jiān)會(huì)出臺(tái) 《 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指導(dǎo) 》 支收比控制在 50%以下 ，四證不全不發(fā)放任何貸款 央行加息 國土資源部 《 關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的通知 》 對存量、閑置土地進(jìn)行調(diào)查 2022 央行加息 國辦明電「 2022」 8號 《 關(guān)于切實(shí)文檔住房價(jià)格的通知 》 （舊國八條） 主旨是穩(wěn)定房價(jià) 溫家寶主持常務(wù)會(huì)議，研究進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控問題，總結(jié)為“新國八條” 主旨與舊八條一致 建設(shè)部、國家發(fā)改委、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、銀監(jiān)會(huì) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見 》 （ 6月 1日實(shí)施） 被稱為“ 61大限”和“新政”， 被視為最嚴(yán)厲的調(diào)控措施 國家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部 《 關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的通知 》 2年內(nèi)轉(zhuǎn)讓征收營業(yè)稅 國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知 》 156號文 征收 20％所得稅 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 回顧： 2022年 以來國家 主要調(diào)控政策 一覽（續(xù)） 2022 央行升息 %,5年以上房貸基準(zhǔn)利率上調(diào)至 % 抑制需求 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條措施（“國六條”） 包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租及經(jīng)適房 國務(wù)院辦公廳 出臺(tái) 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知 》 （ 9部委“ 15條”） 是對“國六條”的細(xì)化，其中包括 90/70政策。 十一月十九日，國務(wù)院總理溫家寶在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講。 ?對于高檔住房，主要靠市場調(diào)節(jié)， “ 但是也必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)進(jìn)行炒作造成市場混亂 ” 。 ?消費(fèi)、投資更加理性和多樣化。 CPI的持續(xù)增長，在一定程度上引發(fā)公眾對物價(jià)上漲的深切關(guān)注和心理恐慌，同時(shí)也對房價(jià)高企產(chǎn)生了推動(dòng)作用。城市人口規(guī)模越來越大于農(nóng)村人口規(guī)模，出現(xiàn) “ 剪刀 ” 效應(yīng)。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長 20229229742494128406 298553291837214435005556770477886041098701372393149 3216 3178 3614 41034984 6344779110154131581575921446252800202204000060000800001000001202201400001600001995 1996 1997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022固定資產(chǎn)投資總額 房地產(chǎn)開發(fā)投資總額2022年，我國固定資產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快： ? 全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到 137239億元，比上年增長 %，加快 ；其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 117414億元，增長 %，加快 。世界許多國家和地區(qū)在人均ＧＤＰ達(dá)到2022美元后，其經(jīng)濟(jì)往往都能繼續(xù)保持較高的增長速度，而且持續(xù)時(shí)間較長； ? 從國際經(jīng)驗(yàn)來看，人均ＧＤＰ從１０００美元到2022美元，再從２０００美元到３０００美元的跨越，所用的時(shí)間逐漸縮短。 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 ? 支付部分土地出讓金 ? 申請減免配套費(fèi) ? 要求施工企業(yè)先行墊資施工 ? 提前預(yù)售，收取房款 ? 不注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、和客戶服務(wù) ? 成本低、利潤高 ? 土地實(shí)行 “ 招拍掛 ” ? 限制前期流動(dòng)資金貸款 ? 嚴(yán)禁墊資和拖欠農(nóng)民工工資 ? 嚴(yán)格預(yù)售許可證制度 ? 細(xì)分市場、細(xì)分客戶，促銷費(fèi)用越來越高 ? 成本越來越高而利潤率越來越低 舊開發(fā)模式 新開發(fā)模式 新 投資 模 式 新 開 發(fā) 模式 職權(quán)分配變化 組織結(jié)構(gòu)變化 管理制度變化 工作流程變化 新 管理模式 房產(chǎn)新政下，我們需要面對 …… 寧波金田置業(yè)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃方案 有限資源 收縮戰(zhàn)略？ 穩(wěn)定戰(zhàn)略？ 固守一隅還是主動(dòng)出擊？激進(jìn)還是穩(wěn)??？產(chǎn)品如何定位？企業(yè)如何變革和提升？ 3－ 5