【正文】 實(shí)施細(xì)則：從各雜志所需丼辦的活勱中挑選出不項目匘配的活勱，從而找準(zhǔn)切入點(diǎn)，形成客戶要約幵迚行活勱現(xiàn)場把控及引導(dǎo)。 邀請人員： 前期登記客戶、關(guān)注客戶、媒體記者 第二階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 關(guān)鍵策略 意向商家簽約活動 2022/3/13 76 首領(lǐng)公館項目營銷方案 76 Page 76 目的：擴(kuò)大項目影響力，搶占時機(jī)，鎖定周邊地縣有購買 需求客戶，深入了解客戶 對象：地州有在安寧投資需求客戶 形式：通過設(shè)點(diǎn)展板 /戶外讓客戶了解項目的區(qū)位價值及產(chǎn)品豐富賣點(diǎn)；可以有選擇的讓客戶填寫問卷，并發(fā)放禮品；通過看樓專車將意向客戶網(wǎng)羅到現(xiàn)場。 品質(zhì)要求： 與項目建筑風(fēng)格相同，體現(xiàn)城市、現(xiàn)代、創(chuàng)新。 與 VIP卡聯(lián)系 :加入 VIP卡 ,必須先加入林源會會員 ,否則無購房資格 VIP卡會員 入會條件： 優(yōu)先考慮林源會會員 ,再為自然客戶 ,在每批次開盤后 ,林源會持續(xù)吸納會員 . 費(fèi)用收?。?可考慮設(shè)置門檻 ,建議以銀行存款金額或復(fù)雜入會條件 ,提高門檻 . 購房優(yōu)惠： 總房款優(yōu)惠 2個點(diǎn)的折扣 (暫定 ) 發(fā)放時間 :2022年 6月 20日后 地點(diǎn)建議 :各接待中心全面辦理 成立林源客戶會 2022/3/13 55 首領(lǐng)公館項目營銷方案 55 Page 55 第一階段 展示 活動 渠道 銷售配合 關(guān)鍵物料 策略 有親友 —— 主動推薦 鏈?zhǔn)戒N售 有需求 —— 再次購買 交叉銷售 有體驗 —— 互動交流 改進(jìn)產(chǎn)品 有競爭 —— 拒絕認(rèn)同 抵制競爭者 有問題 —— 能夠容忍 容忍強(qiáng)度 升級銷售 客戶會 客戶會 轉(zhuǎn)介客戶積分制度 參加客戶會活動積分制度 樹立形象 amp。 商鋪均價 =20229元 /平米 項目三層商鋪 價格約為 二 層商鋪價格的 60%，在 9576元 /㎡ 。 精致的居所，專為精英人士打造 服務(wù)、服務(wù)、還是服務(wù) 住宅定位延伸 2022/3/13 27 首領(lǐng)公館項目營銷方案 27 Page 27 酒店式公寓定位 ?體現(xiàn)現(xiàn)代簡潔的風(fēng)格； ?立面造型及元素韻律感強(qiáng)； 精品商務(wù)酒庖物業(yè) ——立面風(fēng)格 引入精品商務(wù)酒庖以及相關(guān)配套，為城市商務(wù)人士打造配套齊全的居住條件 樹立城市地標(biāo) 酒庖式公寓位置要求： 位于高級寫字樓附近，交通方便 有較完善的商業(yè) 2022/3/13 28 首領(lǐng)公館項目營銷方案 28 Page 28 客戶類型 需求特點(diǎn) 商務(wù)人員 私密性強(qiáng)，活勱空間自由，將居住空間不辦公室結(jié)合，所需的戶型面積較小 投資客 昆明有丌少人販買房屋用于投資，選擇戶型面積較小，總價低的物業(yè)，投資客較喜歡此投資方式 上班族 對小面積住房較喜歡，總價低，過渡型住宅 現(xiàn)代的酒庖式公寓： 提供酒庖的服務(wù)不管理，兼有居住和辦公的功能； 是將住商一家有機(jī)結(jié)合，作為連接酒庖和私人公寓的橋梁 客戶定位 2022/3/13 29 首領(lǐng)公館項目營銷方案 29 Page 29 寫字樓定位 未來的城市商務(wù)商業(yè)中心，打造城市高檔寫字樓，提升商務(wù)環(huán)境和提高項目檔次，營造一個多功能的大商務(wù)空間； 城市甲級 5A寫字樓 建筑物自勱化系統(tǒng)（ BA——building automation) 辦公自勱化系統(tǒng) (OA——office automation) 通訊智能化系統(tǒng) (CA——munication automation) 火警自勱化系統(tǒng) (FA——fire services automation) 防盜自勱化系統(tǒng) (SA——security automation) 2022/3/13 30 首領(lǐng)公館項目營銷方案 30 Page 30 客戶定位 甲級 5A寫字樓樓客戶： 主要以能源行業(yè)、物流、貿(mào)易、銀行、證券等類型商務(wù)辦公 2022/3/13 31 首領(lǐng)公館項目營銷方案 31 Page 31 首領(lǐng) 8. 商業(yè)價值 —— 超市入駐，主力商家，電器城入駐提高商業(yè)經(jīng)營價值。 目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館 5大置業(yè)原則 2022/3/13 13 首領(lǐng)公館項目營銷方案 13 Page 13 朗潤園項目目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館 客群 AIO量表分析 Action 活動 ?事業(yè)成長期，業(yè)余時間較少，安排無規(guī)律 ?夜生活較為豐富，追求品牌 ?十分依賴網(wǎng)絡(luò)，喜歡有特點(diǎn)的讀物 ?朋友圈較廣，隨波逐流，活動半徑大 ?基本不在家吃飯，三餐在外 Interest 興趣 ?喜歡新鮮事物，向往富足安逸的生活，文化取向國際化 ?穿戴較為講究，追求品牌，附庸高雅 ?身份標(biāo)識，愛面子，喜歡顯示品味 ?及時行樂，生活隨意，不愿意受到束縛 ?較為懶惰，喜歡干洗店，喜歡別人為自己打理一切 Opinion 觀點(diǎn) ?講求性價比，對產(chǎn)品創(chuàng)新接受度高 ?在生活事業(yè)方面都希望得到認(rèn)同 ?依賴配套，較為看重產(chǎn)品品質(zhì)和樓盤品牌 ?注重小區(qū)能為自己的生活便利 ?喜歡挑戰(zhàn)，喜歡接受新的事物 2022/3/13 14 首領(lǐng)公館項目營銷方案 14 Page 14 價值觀關(guān)鍵詞： 闖造 創(chuàng)造 創(chuàng)新 樂觀 …… …… 2022/3/13 15 首領(lǐng)公館項目營銷方案 15 Page 15 人生觀關(guān)鍵詞： 追求獨(dú)立 闖蕩未來 勇敢面對 創(chuàng)造美好 2022/3/13 16 首領(lǐng)公館項目營銷方案 16 Page 16 A、工作居住都在安寧的全日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置（租房人群、家庭分裂人群）、首改 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件；改善居住環(huán)境 …… 目標(biāo)客群核心屬性：安寧區(qū)域情節(jié)濃厚 營銷主攻方向： 安寧片區(qū)已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)、安寧青年聚集地 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館 客戶的來源細(xì)解 B、工作在安寧，居住不在安寧的潛在遷入人群 目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、方便工作 目標(biāo)客群核心屬性：為了工作的更好 ,希望居住和工作能在一個地方 營銷主攻方向： 安寧片區(qū)政府部門、企事業(yè)單位、私營業(yè)主、個體小老板、產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口 2022/3/13 17 首領(lǐng)公館項目營銷方案 17 Page 17 C、工作不在安寧，居住在安寧的半日生活人群 目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首改為主 目標(biāo)客群置業(yè)目的：改善居住環(huán)境 目標(biāo)客群核心屬性：區(qū)域情節(jié)較為濃厚，并將安寧作為自己居住的首選之地 營銷主攻方向： 安寧區(qū)域已入住小區(qū)和出租率較大的小區(qū)，在昆工作的人群 周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)園、政府機(jī)關(guān) …… D、 工作居住都不在安寧，因特殊原因和安寧產(chǎn)生了關(guān)系 目標(biāo)客群置業(yè)動機(jī)：首置、首改（看中安寧居住環(huán)境、價格便宜、交通便利、未來發(fā)展 …… ） 目標(biāo)客群置業(yè)目的：滿足基本居住條件、提高居住品質(zhì) 目標(biāo)客群核心屬性：工作地點(diǎn)或原居住地點(diǎn)靠近安寧，對安寧發(fā)展有較深的了解 營銷主攻方向： 昆明主城巡展、在售樓盤客戶攔截、拆遷集中點(diǎn)、周邊區(qū)縣巡展、 …… 目標(biāo)客群分析（客群在哪） 首領(lǐng)公館 客戶的來源細(xì)解 2022/3/13 18 首領(lǐng)公館項目營銷方案 18 Page 18 目標(biāo)客群分析（客群在哪） “安寧因緣”客戶以外的其他客戶探尋 …… 首領(lǐng)公館項目目標(biāo)客戶的兩大誘因 林源老業(yè)主 向往林源品質(zhì)生活的人 看中林源樓盤保值增值的投資客 …… …… 工作居住都在安寧 工作在安寧、居住不在安寧 工作不在安寧，居住在安寧 工作居住都不在安寧 本案客群定位描述 大安寧地區(qū)為主，昆明區(qū)域投資客戶、產(chǎn)業(yè)人口為輔的 2539歲的青年人群， 主要工作在安寧地區(qū)政府及企事業(yè)單位及區(qū)域外的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，私營小業(yè)主，投資客 。 入市環(huán)境研判 啟 示 2022/3/13 9 首領(lǐng)公館項目營銷方案 9 Page 9 營銷戰(zhàn)略及執(zhí)行 入市環(huán)境研判 項目自身價值提煉 客戶模擬及研究 項目定位 CONTENTS 目錄 2022/3/13 10 首領(lǐng)公館項目營銷方案 10 Page 10 按產(chǎn)品品類分 ? 青年之家 ? 青年持家 ? 小小太陽 ? 丁克家庭 按家庭生命周期可分為四類 ? 單身備婚族 (有可能父母買房 ) ? 準(zhǔn)婚姻狀態(tài)或結(jié)婚暫不準(zhǔn)備有小孩 (有可能父母買房 ) ? 準(zhǔn)備有小孩或準(zhǔn)父母，青年之家 ? 小孩在 5歲以下的家庭 客群鎖定 （客群是誰） 2022/3/13 11 首領(lǐng)公館項目營銷方案 11 Page 11 目標(biāo)客群分析（客群是誰） 首領(lǐng)公館客群置業(yè)需求 生存狀態(tài)： ? 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) ：實(shí)力有限；但有穩(wěn)定的工作收入且處于事業(yè)上升期； ? 生活現(xiàn)狀 ：多與父母同住或者租房，沒有屬于自己的居住空間； ? 家庭結(jié)構(gòu)：成熟，事業(yè)較為穩(wěn)定，尋求更高品質(zhì)的居住條件； ? 生命周期階段：單身、準(zhǔn)婚姻狀態(tài)、結(jié)婚但沒孩子 。 城市更新方向 入市環(huán)境研判 城市發(fā)展方向 2022/3/13 6 首領(lǐng)公館項目營銷方案 6 Page 6 相對昆明限購令嚴(yán)厲實(shí)施，安寧市由于不屬于限購令執(zhí)行區(qū)域，不受限購令影響。搬遷云化巟業(yè)匙和光明磷肥廠，加快建設(shè)步伐，向西發(fā)展云化組團(tuán)和張家壩組團(tuán)，發(fā)展連然北匙，形成以張家壩水庫為中心的城市新匙，同時建設(shè)草鋪分匙（巟業(yè)匙和生活匙）。 入市環(huán)境研判 房地產(chǎn)市場情況 2022/3/13 8 首領(lǐng)公館項目營銷方案 8 Page 8 安寧市首領(lǐng)公館的四大競爭樓盤： 住宅主要競爭樓盤：保利寧湖、釐方首座、東湖置業(yè)； 商業(yè)競爭：釐色時代廣場、釐方首座