【正文】 2023年 2月 14日星期二 上午 2時 10分 25秒 02:10: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 2時 10分 25秒 02:10:2514 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 14, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :10:2502:10Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 二、招聘及培訓(xùn)期（ 3月末至 6月初） 3月底完成招聘：銷售人員、客服人員等。已完成部分資源鎖定 交通指示系統(tǒng)：方案已完成，正在制作審批中。 三、 持續(xù)強(qiáng)銷期 2023年 9月 — 2023年 12月 公關(guān)活動 推廣策略 第五部分 第一階段（ 46月）營銷推廣細(xì)案 工程進(jìn)度與營銷進(jìn)度對照表 推廣層面 硬廣 /戶外 /網(wǎng)絡(luò) /軟文 /公關(guān) /直投 一、戶外媒體 戶外媒體是此階段推廣的重中之重，具有實效性強(qiáng)，千人成本相對較低的優(yōu)點。 ： 項目形象初建。 一本觀點集 設(shè)計師、建筑學(xué)家、社會學(xué)者、哲學(xué)者及評論家在研討會及其他集會場合、報刊、雜志上的各類相關(guān)評論及文章，以及設(shè)計師的理念與主旨，集粹成書。 戶內(nèi)體驗 五個個性化精裝樣板間， 體驗全新空間感受。 戰(zhàn)略定位 塑造 第一陣營 的產(chǎn)品 價值 及形象力 實現(xiàn) 第二陣營 產(chǎn)品的 價格 競爭力 即：強(qiáng)勢塑造金碧湖畔作為第一陣營產(chǎn)品的產(chǎn)品形象力及建筑精神附加值，令其成為北京市場上著名的有領(lǐng)導(dǎo)力的別墅品牌，采用第二陣營產(chǎn)品的價格策略，從而突顯高性價比，以達(dá)到迅速形成對市場的沖擊力及競爭力 市場 產(chǎn)品 觀念 區(qū)域 價值 包裝 提煉 關(guān)注度 小眾傳播 熱銷 大眾傳播 金碧湖畔整合營銷的戰(zhàn)略思路 營銷戰(zhàn)略解析 隨著別墅市場的快速更替發(fā)展，高端消費市場已經(jīng)具備了感知世界前沿居住文化的能力和眼光，并在一批當(dāng)下中國各個領(lǐng)域掌握話語權(quán)的精英份子帶領(lǐng)下，開始尋找真正擁有價值的當(dāng)代筑居精神。 他們 —— 優(yōu)雅、智慧、成功、前瞻 總之，他們是精神境界、學(xué)識眼光、事業(yè)成就、品位情趣的綜合體。 ?結(jié)論三： 別墅重在體驗 實景樣板的作用在于使購買群體直接涵蓋甚至提前兌現(xiàn)了對未來生活的想象，別墅營銷環(huán)境的感染力對購買群體的打擊度是不可限量的。 ⑵現(xiàn)場打擊度 極強(qiáng)的 現(xiàn)場營銷感染力和現(xiàn)場打擊力度 。 O2:本案屬后發(fā)制人，有條件在充分總結(jié)前人經(jīng)驗、教訓(xùn)的基礎(chǔ)上，通過提升自已的 專業(yè)運作水準(zhǔn) ，實現(xiàn)產(chǎn)品價值空間的全面提升，突顯性價比優(yōu)勢。 ②園林景觀除湖面外可塑性小，難以形成特色景觀帶。 結(jié)論： 創(chuàng)新性、差異性、唯一性是我們的產(chǎn)品特征 成熟性、先進(jìn)性、國際性是我們的產(chǎn)品價值 我們的核心競爭力是產(chǎn)品競爭力 所以， “產(chǎn)品主義”是我們制定金碧湖畔整合營 銷策略的基礎(chǔ) 第二部分 營銷環(huán)境 機(jī)會與風(fēng)險并存 2023年營銷目標(biāo) ? 最短時間塑造并形成極具 產(chǎn)品與市場雙重價值 的差異化形象。否則中國不可能真正參與世界性的學(xué)術(shù)對話。作為一種主流建筑風(fēng)潮其規(guī)模是空前，時至今日這類別墅的市場占有率超過 70%，占據(jù)市場主導(dǎo)地位。 傳統(tǒng)價值觀的開始回歸 2～ 3年前，國內(nèi)出現(xiàn)了中式別墅。 中國別墅的形態(tài)也開始不再簡單依靠建筑符號性特征，而從更加注重人性需求的角度，開始了一種與國際同步的別墅成熟建筑理念。 ? 引起廣泛關(guān)注，在核心目標(biāo)客群中實現(xiàn)產(chǎn)品 知名度 、產(chǎn)品形象力及核心賣點廣泛認(rèn)知。 ⑵單體 ： ① 整體戶型偏大 ：本案最小戶型面積在 330平米（地上），主力戶型面積超過 360平米（地上），造成 總價偏高 。 威脅分析 T1：市場競爭激烈 ①競爭對手廣泛 ：區(qū)域的非不可替代性，區(qū)域作為新興高檔別墅版塊的認(rèn)同率低，決定我們的競爭對手廣泛，不同類型、不同區(qū)域的產(chǎn)品，當(dāng)總價具備競爭力時，均會對本案形成沖擊。體現(xiàn)在將產(chǎn)品的核心價值與優(yōu)勢全面、充分地展現(xiàn)、 落實于實景樣板區(qū) 等綜合營銷環(huán)境的每一個細(xì)節(jié)中，使客戶形成對產(chǎn)品的再度更充分地認(rèn)同，并直接產(chǎn)生對未來生活的美好期許，促進(jìn)成交。 ?結(jié)論四： 價格是硬道理 越是產(chǎn)品競爭力相對單一、營銷環(huán)境感染力不足以超越競爭對手的項目，強(qiáng)化價格競爭力是勝出的絕對保證。 第一，他們是這個城市和這個社會里的成功者，他們正在過著也正在追求著高品質(zhì)的生活 第二，他們已經(jīng)有了一定的經(jīng)濟(jì)和社會地位，他們是成熟的 第三，他們對社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有敏銳的嗅覺，對財富有著更成熟的觀念 第四，他們需要自己生活的各個層面都像自己的身份一樣得到社會的認(rèn)同 他們應(yīng)多為別墅二次臵業(yè)者，或多或少存在一定的投資傾向。 1．策略取向 中庸的開發(fā)、產(chǎn)品、理念、營銷就是死亡，營銷策略最大的原則就是放棄低級的，商業(yè)的，重復(fù)的，常規(guī)的，使用針對特定人群的特定方法。 一個高級會所感的接待中心， 體驗對位人群的階層品位。全面贈送建筑、社會學(xué)、房地產(chǎn)界、客戶等人士，并用作銷售工具及廣告素材。營造項目神秘感，建立小眾及業(yè)界范圍內(nèi)關(guān)注度與知名度，引期目標(biāo)買家興趣與期待 ： ⑴ 市場告知，初步建立項目市場形象的推廣目標(biāo) 。 訴求點： 4— 5月主題“金碧湖畔，亞洲別墅” 6月主題“一層半的亞洲別墅” 媒介選擇： 機(jī)場路戶外媒體 東三環(huán)戶外媒體 4月中旬 京順路沿線 5月 東四環(huán)戶外媒體 6月中旬 二、公關(guān)活動 公關(guān)活動的配合可以擴(kuò)大項目的影響力，形成“亞洲別墅”有效傳播的場，形成銷售合力。部分已發(fā)布 戶外企業(yè)自設(shè)圍檔、路牌：方案已完成，制作公司正在實施中 ③宣傳推廣：已完成媒體資源的整合并達(dá)成初步合作意向，相關(guān)細(xì)化案正在完善與執(zhí)行中 ④公關(guān)活動：已確定公關(guān)及專業(yè)推廣活動主題與策略方向，細(xì)化方案正在完善與籌備中 第六部分 定價策略及銷售計劃 一、金碧湖畔定價策略 （一）整體定價策略 生命（銷售）周期定價法 ―― 在變換的環(huán)境中調(diào)整戰(zhàn)略 價格 高 低 介紹期 （認(rèn)購期） 成長期 （開盤期） 成熟期 （熱銷期） 衰退期 （收尾期） 介紹期 創(chuàng)新產(chǎn)品要獲得成功，必須對購買者進(jìn)行培養(yǎng)教育 展示產(chǎn)品的價值 低價引起關(guān)注 吸引初始購買者 產(chǎn)生購買數(shù)量 產(chǎn)生傳播 成長期及成熟期 產(chǎn)品價值得到認(rèn)同 客戶面全面打開 完成價格的攀升 衰退期 剩余產(chǎn)品，清盤銷售，收回資金。 4月初進(jìn)行首輪培訓(xùn)及考核：項目部分、專業(yè)知識部分、針對客群部分、銷售流程及規(guī)章制度等。 02:10:2502:10:2502:10Tuesday, February 14, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 02:10:2502:10:2502:102/14/2023 2:10:25 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 上午 2時 10分 25秒 上午 2時 10分 02:10: 楊柳散和