【正文】 17 二月 202312:18:59 下午 12:18:59二月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/2/17 12:18:5912:18:5917 February 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 二月 21二月 21Wednesday, February 17, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 二月 2112:18:5912:18Feb2117Feb21? 1故人江海別，幾度隔山川。 關(guān)于環(huán)保、生態(tài)的彩燈216。元旦送喜，春節(jié)獻禮，年底特賣周252。銷售動作 252。在清水樣板間相鄰房間，做工法樣板間； 本階段配合發(fā)布媒體：216。項目基礎(chǔ)資料公示等 ……開盤前物料配合營銷重點 :項目現(xiàn)場展示體驗，項目開盤活動、線上渠道推廣目標(biāo)：實現(xiàn)項目的盛大開盤與回款目標(biāo)關(guān)鍵舉措：A、現(xiàn)場展示體驗B、開盤活動第三階段：開盤期第一階段第二階段第三階段第四階段年 05月階段目標(biāo) 完成首輪產(chǎn)品的盛大開盤，保證項目熱銷態(tài)勢落地，樹立靜安實力品牌的知名度銷售動作 252。接待登記（需考慮開盤情況下的意向新客戶的接待登記安排）開盤前物料配合相關(guān)銷售物料認(rèn)籌：：216。單頁－主要用于戶型解析和置業(yè)計劃表文件準(zhǔn)備技術(shù)文件216。 是否存在明顯缺陷216。 洽談區(qū)（設(shè) 2個以上洽談區(qū)，自 然分隔）216。 現(xiàn)場營銷中心全面開放216。活動內(nèi)容：在營銷中心現(xiàn)場召開產(chǎn)品發(fā)布會；由景觀設(shè)計院、產(chǎn)品設(shè)計院及相關(guān)合 作單位對觀瀾郡的產(chǎn)品進行全方位解 讀并現(xiàn)場答疑；由營銷角度全方位解讀觀瀾郡國賓級 生活的涵蓋范圍。海報及樓書物料更新和完成 本階段配合發(fā)布媒體：216。國賓領(lǐng)域 首現(xiàn)南湖； 國賓人生 耀世公開媒體推廣 252。形式：材質(zhì)上選用有質(zhì)感的紙張和封皮，并在封面進行工藝上的創(chuàng)意，使之成為一個別人可以收藏的 “ 物件 ” 。目標(biāo)：契合大眾需要風(fēng)水需求，提升項 目心理價值階段活動配合 —— 風(fēng)水講座定向團購：大客戶策略階段活動配合 —— 理財專題講座216。以低成本營銷促進淡市下的有效成交定向團購：大客戶策略活動配合 —— 定向產(chǎn)品推介會216。先形象概念導(dǎo)入，后續(xù)延展產(chǎn)品價值。工地圍擋、路旗及導(dǎo)視牌等 本階段配合發(fā)布媒體：l全面出擊l高調(diào)亮相l(xiāng)強勢入市網(wǎng)站淮北房產(chǎn)交易網(wǎng)：通欄廣告 +軟文淮北房產(chǎn)網(wǎng)：通欄廣告 +軟文報紙淮北日報晨刊：整版（形象 +活動）公交 DM：《服務(wù)指南》、《新運廣場》封底整版戶外 標(biāo)志性路段戶外大牌的選擇其他 短信、公函等媒體選擇線下線上 n 活動內(nèi)容：邀請市政領(lǐng)導(dǎo)和媒介記者出席市區(qū)接待中心正式開放盛大儀式，正式對外展示項目形象及價值n 目標(biāo)客戶：市場大眾和目標(biāo)等n 宣傳物料：會員章程及卡和項目海報等物料 觀瀾郡接待中心開放暨觀瀾會成立儀式活動目標(biāo)：面對目標(biāo)客戶，展示項目形象和價值優(yōu)勢 邀請市政領(lǐng)導(dǎo)及媒介記者，舉辦開放剪彩儀式同步開展 “ 觀瀾會 ” 成立儀式 ；觀瀾郡開工典禮新聞發(fā)布會 報紙及網(wǎng)絡(luò)軟文宣傳配合：n 硬廣 1次 《賀靜安集團 國賓級禮遇 ；靜安集團 10年 13城 定鼎南湖媒體配合 252。渠道策略渠道策略以區(qū)域炒作及暖場活動帶動人氣，形成良好銷售氛圍，提升客戶認(rèn)同感：結(jié)合八一、十一、七夕、中秋等大眾節(jié)日，緊扣國賓級禮遇主題，在營銷現(xiàn)場組織以主題展覽、有獎?wù)骷⒚朗彻?jié)等活動，吸引客戶到場參與?？蛻魧ν庠谫Y源的關(guān)注度影響依然明顯。 高高 ““ 價價 ””以產(chǎn)品價值最大化支撐價格最大化，勻速或緩速前行。產(chǎn)品銷售細分產(chǎn)品銷售細分 電梯多層： 作為明星產(chǎn)品，適時推出，樹立價格標(biāo)桿。每次推貨量需視階段性的認(rèn)籌量而定，推貨量稍多于認(rèn)籌量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂。每次價格提升前，便于逼定216。對項目先定出底價，每次再根據(jù)市場情況以及該類戶型的前期銷售情況作不同的微調(diào)。因素一：戶型區(qū)位216。一房一價。輻射客戶：借勢群體，能幫助影響力的迅速擴張，形成轟動效應(yīng)。即可 實現(xiàn)更高生活品質(zhì)、養(yǎng)老?？蛻粜枨笾苓?7礦中高層全市高端人士 目標(biāo)客群 國賓級禮遇項目形象定位住宅 南湖公園 島居洋房 商務(wù) 南湖公園 企業(yè)獨棟酒店 南湖公園 國賓酒店國賓級禮遇（備注：鑒于項目辦公及酒店還有很多不確定因素，本案后面?zhèn)戎刈≌糠值臓I銷策略推導(dǎo)和延展。1. 新拓展區(qū)域，沒有群聚效應(yīng)，起勢階段孤掌難鳴；2. 市場受政策影響較大，未來市場將在一段時間內(nèi)存在不確定性；3. 區(qū)域慣性消費以低端為主，高端客群匱乏，營銷難度大。一次付款 95折優(yōu)惠，按揭首付 50%97折優(yōu)惠，首付30%99折優(yōu)惠， 6樓 80—200 ㎡ 商鋪推出，一次性付款 9折，首付70%95折，首付 50%97折優(yōu)惠。項目位于淮北市汽車城西側(cè)，雄踞相濉一體化核心地帶，承接城市南拓第一站；占地約 434畝，總建約 100萬方，規(guī)劃六千余戶，由 60余棟高層組成； 80260㎡ 王者戶型，奢裝精品大宅，淮北絕無僅有的 10000平米超大中心湖景，抒寫愜意生活！以世界級皇家園林、國際級航母配套及滿屋名牌 9A精裝的國際化開發(fā)理念創(chuàng)造淮北恒久人居氣度；項目總體配套完備幼兒園、5200㎡ 豪華會所、 15660㎡ 國家級運動中心、大型商業(yè)中心、五星級恒大劇院等公共建筑設(shè)施一應(yīng)俱全，暢想淮北人居典范，開創(chuàng)皖北人居新篇章！銷售狀況在售 2, 6， 9， 10,11樓 88136㎡ 精品小戶，精裝均價 4500元 /㎡ 左右；二期御府 1樓開盤， 90㎡ 舒適兩房、三房 4180元 /㎡ 起，送 1500元 /㎡ 精裝修。用地北面緊鄰一期景華苑，距離溫哥華城中心 CBD區(qū)僅 5 0 0米，它作為全區(qū)中心擔(dān)負(fù)著居住區(qū)中心的職能，同時也部分地承擔(dān)著城市副中心的職能。項目在園林景觀設(shè)計上更是斥巨資打造，兩軸、一環(huán)、四園規(guī)劃體系，采用簡歐園林風(fēng)格設(shè)計；一期創(chuàng)新全地下智能停車體系，人車分流與無障礙通行，雙入戶豪華大堂，讓您和家人安全順暢出行；此外，項目在細節(jié)的打造上更是用心到極致，不放過每一處細節(jié)，項目高層電梯采用的是與上海金茂大廈、新中央臺共同的選擇 —— 上海三菱電梯，國際級品質(zhì)品牌門窗用材 —— 德國霍曼門及德國墨瑟窗，同時項目還配置了中德合資品牌力諾瑞特太陽能熱水系統(tǒng)，讓您和家人擁有享之不盡的溫暖。 銷售：暢銷單位為 8095 ㎡以及 120130 ㎡ 戶型；216?；幢钡靥幮熘荻际腥?，在城市南進的過程中，商業(yè)分布也存在南移的傾向。濉溪組團、烈山組團六大功能組團延伸城市發(fā)展布局，以相山組團功能最為完善相山組團： 居住、行政、商貿(mào)、文化娛樂、商務(wù)會展城市綠心 —— 中心景觀組團； 生態(tài)、景觀、旅游區(qū)礦業(yè)集組團： 工業(yè)、文教、休閑旅游烈山組團： 工業(yè)、居住、物流濉溪組團： 居住、商業(yè)、工業(yè)老龍脊風(fēng)景區(qū) ——東部景觀區(qū)老城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖 新城區(qū)市級功能區(qū)規(guī)劃圖n 老城區(qū)商業(yè)氛圍濃厚，是沿著淮海路、古城路、孟山路及相山路發(fā)展的井字型商圈；其中火車站商圈尚處建設(shè)之中n 新城區(qū)功能區(qū)處于淮北市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，并于市政務(wù)中心區(qū)域中。相山組團最具發(fā)展?jié)摿Φ慕M團：東部景觀區(qū)域；各組團發(fā)展水平比較：最成熟的組團： 在其西部以用地整理為主，擴大居住用地規(guī)模，在東外環(huán)和合徐高速公路連接線北部布置工業(yè)園，陶瓷、建材和化工工業(yè)。一個好項目，可以改變一個區(qū)域，甚至改變一個城市目錄1234市場競爭營銷大綱項目目標(biāo)市場定位01企業(yè)及項目目標(biāo)？目 標(biāo)項目 營銷目標(biāo) 的解讀1. 品牌：確立靜安項目品牌知名度和美譽度2. 地位：樹立項目的市場領(lǐng)袖地位，讓客戶認(rèn)可項目的品質(zhì)，形成良好口碑3. 熱銷：首期開盤形成熱銷局勢，為后期銷售打好基礎(chǔ)4. 價格：逐步實現(xiàn)銷售均價的區(qū)域標(biāo)桿地位銷售節(jié)點：2023年 9月，現(xiàn)場營銷中心開放， 10月首批單位公開審定項目所處的市場環(huán)境，解析競爭態(tài)勢02市場趨勢和競爭淮北概述：資源優(yōu)勢突出，為城市的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)淮北大唐電廠淮北：n 以能源為基礎(chǔ)發(fā)展起來的現(xiàn)代工業(yè)型城市n 重要煤城、全國重要的煤炭基地之一，安徽省主要產(chǎn)煤基地劉店煤礦城市空間結(jié)構(gòu)擴張，提升了城市在區(qū)域間影響力 市域內(nèi)的城鎮(zhèn)空間布局層次出現(xiàn)分化的趨勢：以相山為核心的城區(qū)正逐漸成為全市的生產(chǎn)服務(wù)和生活服務(wù)巾心， 并大量吸納周邊城鄉(xiāng)經(jīng)濟活動加入。n 根據(jù)淮北城市規(guī)劃，可將城市劃分為六大功能組團， 中心景觀區(qū)域；在近年發(fā)展較為迅速，是淮北新興的居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)住宅檔次較高?；幢弊≌偁幐窬种行某前鍓K新城板塊火車站板塊 東郊板塊新濉河板塊目前淮北市場可以劃分為： 中心城板塊、火車站板塊、東郊板塊、新城板塊、新濉河板塊中心城板塊價格： 55006000戶型：偏舒適，較為中規(guī)客戶：金融、銀行、機關(guān)置業(yè)類型：二次購房、投資新歲河板塊價格： 3300戶型：較為中規(guī)客戶：礦區(qū)客戶、濉溪客戶置業(yè)類型：首次、自住東郊板塊價格： 3230戶型：較為中規(guī)客戶：原有居民、礦區(qū)客戶置業(yè)類型：首次較多火車站板塊價格： 4000戶型：較為中規(guī)客戶：市區(qū)、礦區(qū)置業(yè)類型：二次購房等新城板塊價格： 3500戶型：較為中規(guī)客戶：公務(wù)員、礦區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板置業(yè)類型：二次購房、投資較多區(qū)域職能 城市建設(shè) 區(qū)域形象 房地產(chǎn)市場特 征中心城板塊 ?老城區(qū)，主要商 業(yè)核心區(qū)?城市建設(shè)較為完善，但由于時間較為久遠，為當(dāng)前淮北重點改造的老城區(qū)域?區(qū)域形象正在積極，且人氣充足?高層為主，價格最高火車站板塊 ?新興城區(qū)，居住?城市東向發(fā)展的必經(jīng)之路，區(qū)域正在積極改善?淮北重要的交通樞紐，區(qū)域前景看好?高層居多，價格較高東郊板塊 ?政府辦公、企業(yè) 等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一 ?道路寬闊，形象正在 改善?多層為主，價格處于較低水平新城板塊 ?政府辦公、企業(yè)等主要聚集地 ?城市的發(fā)展方向之 一?為目前政府主要發(fā)展的區(qū)域，形象良好，但是離市區(qū)較遠，人氣有待提升?高層興起迅速，價格也較高新濉河板塊?企業(yè)職工生活小區(qū)為主 ?發(fā)展緩慢?建筑密度大，但配套齊全?價格較低，多層為主區(qū)域特征總結(jié)n 相山組團是住房供應(yīng)量最大的功能組團，總供應(yīng)量近 400萬方，其中商業(yè)住房建設(shè)計劃為 283萬方n 烈山集組團計劃的住房建設(shè)最少，僅占總量的 %n 根據(jù)淮北市 20232023年住房建筑結(jié)構(gòu)比例規(guī)劃，中小套商品住房供應(yīng)量最大，占總量的 46%n 普通商品住房及保障性住房各占 28%和 26%數(shù)據(jù)來源：淮北市住房建設(shè)規(guī)劃 20232023年住房建設(shè)計劃 相山組團商品房供應(yīng)最為充足，中小套型漸居主導(dǎo) 價格：整體價格在 09年有較大提升，中心城板塊價格突破 6500市場小結(jié)東湖公館位置 淮北市龍山路中段消防隊北側(cè)